Se você trabalha no ramo da construção civil, a incorporação imobiliária provavelmente faz parte do portfólio da sua empresa, não é mesmo?

Mas você sabe como funciona todo o processo de uma incorporação? Tem dúvidas sobre como regularizar seu empreendimento, quais os modelos de negócio podem ser adotados para a aquisição do terreno e qual é aquele mais adequado à sua ideia?

Tem dúvidas sobre qual é o papel da incorporadora e como proteger seu patrimônio em relação aos riscos envolvidos em cada incorporação imobiliária?

Sabe o que é patrimônio de afetação?

Não sabe como se preparar previamente para a execução do empreendimento?

Já ouviu falar em due diligence?

Para obter essas e mais respostas, leia este artigo até o final, pois iremos explicar o conceito de incorporação imobiliária, alguns aspectos legais relevantes, qual a diferença entre construtora e incorporadora, as principais formas de aquisição do terreno e modelos de negócio que podem ser adotados, o que é patrimônio de afetação, como se preparar juridicamente para a incorporação imobiliária com a realização de due diligence, espécies de garantia, documentos necessários à efetuação do registro em cartório, tributação e mais.

 

O que é incorporação imobiliária

 

Incorporar, como a própria palavra indica, significa tomar corpo, inserir, aderir, construir algo em um terreno.

Na acepção jurídica do termo, a incorporação imobiliária nada mais é do que construir e vender antecipadamente um imóvel que ainda não existe, o popularmente conhecido “vender na planta”.

Não é obrigatório registrar uma incorporação para construir conjuntos de casas ou edifícios, mas, sem tal registro, é expressamente proibido vender as unidades autônomas do empreendimento antes da conclusão da obra.

Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a construção de um ou mais empreendimentos imobiliários, que possuam unidades autônomas (em geral, apartamentos) em regime condominial, com a finalidade da venda antecipada de tais unidades, total ou parcialmente.

A Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias), principal norma legal sobre o tema, traz esse conceito no seu artigo 28, parágrafo único.

Podem ser feitos por incorporação imobiliária: edifícios, condomínios de casas, condomínio de lotes (permissão recente da lei), dentre outras estruturas imobiliárias coletivas, divididas em unidades individuais autônomas.

 

A Lei de Incorporação Imobiliária

 

Como dito, a Lei 4.591/1964 é aquela que traz as normas da incorporação imobiliária no Brasil, mais especificamente a partir do seu Título II, estabelecendo regras, por exemplo, acerca do patrimônio de afetação, direitos e obrigações do incorporador, documentos necessários ao registro do empreendimento em cartório, dentre outros assuntos.

 

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

 

A Lei da Incorporação Imobiliária deixa claro o conceito dessas duas figuras, fundamentais à realização da incorporação.

A construtora, como intuitivamente se imagina, é aquela empresa ou pessoa física que, de fato, irá erguer os imóveis, isto é, o empreendimento e as suas unidades autônomas.

A incorporadora, por sua vez, é aquela empresa ou indivíduo que irá vender as unidades autônomas, ou frações ideais do terreno, ao mercado, gerenciando prazos e coordenando a incorporação de maneira geral, relembrando-se o conceito exposto acima.

Basicamente, a incorporadora é a proprietária do projeto do empreendimento e a sua gestora, sendo, dessa forma, quem se responsabiliza frente aos adquirentes dos imóveis pela entrega dos bens, prazos, eventuais problemas construtivos e estruturais, dentre outros.

Em muitos casos, a incorporadora, gerenciadora do empreendimento e quem negocia as unidades autônomas no mercado, pode ser a construtora do prédio. Esta, porém, nem sempre coincidirá com a figura da incorporadora. Nesse último caso, a construtora será uma prestadora de serviços terceira, que irá executar a construção em favor da incorporadora.

Podem ser incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até mesmo, a corretora de imóveis.

 

 

A preparação para a incorporação

 

A incorporação imobiliária é investimento que pode trazer bom retorno a longo prazo. Contudo, por ser atividade que demanda um grande lapso temporal para execução e, também, grande alavancagem inicial, é fundamental que se faça um planejamento bem feito e se estruture a operação da forma correta, seja nos aspectos jurídicos, contábeis ou financeiros.

A partir do momento em que se encontra um terreno interessante, deve-se fazer um estudo de viabilidade econômica e ambiental, considerando o possível empreendimento projetado para o local, o que deve ser precedido, ou associado, ao estudo da viabilidade jurídica.

 

Due diligence imobiliária

 

Uma das primeiras medidas a serem tomadas pela incorporadora, a fim de que se faça uma boa preparação para a incorporação imobiliária, é a contratação de um escritório de advocacia especializado para a realização de due diligence imobiliária.

Afinal, é nessa fase que se apura a regularidade do terreno no qual se pretende empreender e de seus proprietários, bem como são verificados eventuais entraves legais que possam dificultar o registro da incorporação, ou trazer outros transtornos à incorporadora no futuro, depois de iniciada a obra.

É importante que, antes do fechamento definitivo do negócio e início da obra, haja uma análise jurídica ampla acerca das condições legais do terreno e do seu proprietário original, ou seja, aquele que negociará o bem com a incorporadora. É nisso que consiste a due diligence imobiliária.

No processo de incorporação imobiliária, a due diligence é, basicamente, uma análise documental do terreno e de seu proprietário, com a retirada de certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário, investigação sobre possíveis dívidas do proprietário (que podem ter o bem negociado como garantia), análise da matrícula do terreno, para verificação de possíveis irregularidades, e análise de processos judiciais que envolvam o bem e seu alienante, como forma de se antecipar quaisquer eventuais problemas jurídicos.

A validação prévia do negócio mediante due diligence feita por profissionais competentes e experientes pode evitar despesas financeiras inesperadas da incorporadora e eventuais entraves na negociação.

Se quiser saber mais sobre o tema due diligence imobiliária, confira nosso artigo dedicado.

 

Aquisição do terreno e principais modelos de negócio

 

Usualmente, a incorporadora é empresa atuante no ramo e adquire o terreno do seu proprietário original, com a pretensão de executar o empreendimento.

A aquisição pode ser feita a partir de uma compra e venda, de uma cessão, permuta simples ou permuta com torna, sendo esta última opção a mais comum.

Explicaremos brevemente as modalidades mais utilizadas de permuta, que são a física e a financeira, mas caso queira se aprofundar no tema, veja o nosso artigo dedicado a este tipo de negócio imobiliário.

A elaboração da minuta contratual para aquisição do terreno junto ao seu proprietário original é também uma etapa muito importante, devendo o instrumento refletir muito bem e em detalhes as pretensões das partes e as normas ajustadas, para que não haja qualquer desentendimento ou equívoco interpretativo no futuro.

Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a finalidade da construção do empreendimento imobiliário e este depende de uma série de estudos de viabilidade para sua execução, como aprovação do projeto arquitetônico pela prefeitura municipal, estudos ambientais e due diligence jurídica, é importante que o instrumento a ser assinado contenha condições claras de saída para que a incorporadora esteja protegida caso conclua pela inviabilidade do projeto.

Por fim, a elaboração de uma boa minuta contratual é importante, porque a lei da incorporação imobiliária exige, no seu artigo 32, alínea “a”, que o contrato seja registrado em cartório (na prática, via escritura pública). Sem esse registro, a incorporadora não será considerada, formalmente, a proprietária do empreendimento.

 

Permuta física

 

A permuta física consiste na aquisição do terreno, pela incorporadora, em contrapartida à cessão de unidades imobiliárias futuras ao proprietário, que são dadas em pagamento do terreno.

A permuta física pode ser integralmente física, sem que envolva o pagamento em dinheiro, ou pode envolver o pagamento de uma torna, ou seja, a transferência de uma parte do valor do terreno em espécie, em condições negociadas pelas partes, e o restante do seu valor pago com a transmissão da propriedade de algumas das unidades futuras ao dono do terreno.

A permuta física com torna é, ao lado da permuta financeira, que explicaremos no tópico seguinte, o modelo de negócio mais comum no mercado de incorporações atualmente.

A operacionalização dessa permuta física pode ocorrer de duas formas:

 

1) a incorporadora recebe formalmente a propriedade de apenas parcela do terreno, remanescendo a fração ideal correspondente às unidades futuras prometidas ao proprietário sob a titularidade dele; ou

2) a incorporadora recebe a propriedade da íntegra do terreno e, após edificadas as unidades autônomas, transmite ao proprietário aquelas unidades que lhe foram prometidas.

 

A adoção de uma ou outra opção da permuta física será mais ou menos vantajosa à incorporadora, a depender de particularidades do caso.

Isso porque a transmissão da propriedade envolve o registro em cartório, implicando em pagamento de emolumentos e, também, o pagamento de tributos, despesas que podem variar caso a caso, de acordo com a opção escolhida.

A contratação de uma boa assessoria jurídica é importante também para que seja seguida a estratégia menos onerosa à incorporadora e demais partes envolvidas.

 

Permuta financeira

 

Diferentemente da permuta física, na permuta financeira, o proprietário do terreno, em contrapartida à alienação do bem à incorporadora, receberá participação financeira nas vendas das unidades autônomas.

Dessa forma, ao invés de imóveis físicos, o proprietário do terreno obterá, nas condições estabelecidas entre as partes envolvidas, um percentual, em dinheiro, do Valor Geral de Vendas – VGV das unidades.

Geralmente, a base de cálculo da permuta financeira corresponde ao valor da receita bruta obtida com a venda das unidades autônomas, descontado de taxa de administração e outros encargos a serem definidos caso a caso.

 

Espécies de garantia

 

A compra de um imóvel na planta ou ainda em construção pode trazer receios aos consumidores, devido ao alto montante de investimento necessário à realização das obras e, também, aos dilatados prazos envolvidos na entrega de chaves das unidades.

Nesse sentido, é importante que as incorporadoras ofereçam garantias a esses consumidores, a fim de que obtenham sucesso no mercado.

As garantias à incorporação são importantes, portanto, para todas as partes envolvidas, seja a incorporadora, o proprietário do terreno ou os consumidores finais.

Uma das principais garantias da incorporação imobiliária é o regime do patrimônio de afetação, que explicaremos logo abaixo.

Para além dele, existem algumas modalidades de garantia ao empreendimento disponíveis no mercado e autorizadas pela lei de incorporação.

Por exemplo, a incorporadora pode contrair o financiamento do negócio junto a instituição financeira, caso em que o terreno e construções serão entregues em alienação fiduciária à instituição financiadora.

Uma outra importante forma de se garantir a execução do empreendimento, a entrega de chaves das unidades aos consumidores finais e se conferir maior segurança à operação é a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE.

Esta consiste em pessoa jurídica com um único objetivo social, no caso, justamente, a incorporação imobiliária pretendida. Leia mais sobre este instrumento societário aqui.

Sob esse formato, a empresa interessada, que, inicialmente, assumiria o papel de incorporadora, poderá ser apenas uma sócia da SPE, juntamente com o proprietário do terreno, de maneira que a SPE, esta sim, assuma a titularidade da incorporação.

Isso permite com que o terreno e todo o capital envolvido na realização das obras seja integrado à SPE e apenas os ativos dessa empresa sejam destinados e afetados ao empreendimento, proporcionando uma desvinculação de patrimônio em relação aos bens das partes envolvidas no negócio.

Podemos destacar, ainda, os seguros. A lei autoriza que se contrate seguro de obra ou seguro de incorporação, tendo como segurados os adquirentes das unidades autônomas, em garantia a eventual inadimplemento da incorporadora na entrega dos bens.

Sendo contratado seguro, tal aquisição deverá ser informada aos consumidores nos contratos individuais de compra e venda das unidades.

Por fim, a lei confere uma outra garantia, esta à incorporadora, ao lhe facultar a determinação de um prazo de carência da incorporação imobiliária, durante o qual poderá haver a desistência do empreendimento, com a consequente denúncia da incorporação e desfazimento dos negócios até então firmados.

 

Registro da incorporação imobiliária em cartório

 

Toda incorporação imobiliária deve, obrigatoriamente, ser registrada em cartório, à margem da matrícula do(s) terreno(s) sobre o(s) qual(is) o empreendimento será erguido.

O registro da incorporação imobiliária em cartório a formaliza, oficialmente, e faz com que terceiros tomem ciência dela.

O efeito imediato disso é a divisão do terreno em frações ideais, com o nascimento das unidades autônomas futuras do empreendimento que, a partir daí, passam a ser de conhecimento público, o que confere à incorporadora a autorização para a comercialização de tais bens, ainda na planta.

Anteriormente ao registro, o incorporador não pode celebrar qualquer negociação, ainda que preliminar (ou a título de “reserva”) dos imóveis unitários do empreendimento.

O registro da incorporação é o que, em tese, atesta a regularidade da obra e autoriza a venda das suas unidades individuais.

Ao mesmo tempo, traz a segurança necessária aos compradores, que poderão exigir que a obra seja executada exatamente como prevista nos documentos registrados, que são públicos (qualquer interessado pode obter, no cartório de registro de imóveis, cópias e/ou certidões de todos os documentos listados anteriormente).

 

Documentos necessários para registro da incorporação

 

O registro da incorporação imobiliária em cartório é feito a partir da elaboração do chamado memorial de incorporação, contendo, em detalhes, o projeto arquitetônico do empreendimento, em que conste todas as suas unidades individuais e coletivas, juntamente com os instrumentos negociais celebrados entre o proprietário e a incorporadora (contratos), dentre outras informações.

A Lei de Incorporações lista, em seu artigo 32, uma série de documentos que devem ser apresentados ao oficial do cartório. São eles:

 

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado – traduzindo: matrícula imobiliária já em nome do incorporador, acompanhada de cópia do título aquisitivo (escritura pública ou contrato particular registrado com as condições listadas);

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros – é o chamado histórico vintenário, por meio do qual se deve descrever, um a um, os principais registros constantes de todas as matrículas do imóvel dentro do período de 20 (vinte) anos;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes – o projeto arquitetônico acompanhado do alvará de construção;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei – este é o documento que contém as principais características do futuro empreendimento, especialmente no que se refere ao acabamento (marcas e tipos de piso, metais, louças etc.);

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão – essa informação também constará dos quadros da NBR 12.721;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações – aqui vale uma observação: embora alguns cartórios forneçam “modelos” de convenção de condomínio, é veementemente recomendado que a incorporadora elabore em detalhes o seu próprio padrão, com o auxílio jurídico, dada a importância da convenção para a vida em comum dos futuros moradores do prédio e a enorme dificuldade de se obter quórum para alterá-la (dois terços) – Esse documento é tão importante que temos um artigo dedicado, confira;

k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do artigo 39 – quando se tratar de permuta física, deve-se declarar dentro do memorial de incorporação a quota-parte das unidades que serão entregues ao proprietário original do terreno;

l) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31 – somente será exigível se o incorporador não for o proprietário do terreno no momento do registro da incorporação;

m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (artigo 34) – altamente recomendável para qualquer incorporação;

n) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos – obtida junto ao banco de relacionamento da incorporadora;

o) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos – deve estar contida no memorial de incorporação, especificando com clareza como será a garagem.

 

Nos termos do artigo 33 da lei, o registro da incorporação imobiliária permanecerá válido por 180 dias, a partir de quando deverá ser renovado, caso não tenha sido iniciada a obra, para que o incorporador esteja autorizado a negociar as unidades.

 

Patrimônio de Afetação

 

O patrimônio de afetação está previsto na Lei 4.591/1964 a partir do artigo 31 e trata-se, basicamente, de uma ficção jurídica que determina a separação patrimonial do empreendimento em relação à sociedade ou pessoa física que o incorpora. Nesse regime, os bens que compõem o empreendimento passam a ser vinculados a um único fim que é, justamente, a incorporação imobiliária.

Em outras palavras, o terreno, todas as unidades construídas sobre ele e as receitas de venda recebidas dos compradores, até o limite do custo de construção da obra, não se confundirão com o patrimônio e os ativos da incorporadora, de modo que não poderão ser oferecidos como garantia em qualquer obrigação assumida pela sociedade ou pessoa física que está a executar o empreendimento, que não sejam relacionadas à própria incorporação e, assim, não serão também alvo de penhoras judiciais e afins, para satisfação de dívidas externas da incorporadora.

Note que o patrimônio de afetação é uma opção do incorporador, mas é, certamente, garantia importante, pois, se o incorporador se torna insolvente ou vem a falir, o patrimônio de afetação, destinado à execução do empreendimento, não será atingido para pagamento das dívidas com os credores terceiros.

Os compradores, nesse cenário indesejável e extremo, poderão contratar terceiros para finalizar a obra.

Mesmo que se adote a operacionalização por uma SPE, sendo essa a incorporadora, poderá ser criado patrimônio de afetação, adicionalmente, pela SPE. Os dois institutos, pois, não se confundem e podem ser complementares no que diz respeito à garantia da finalização do empreendimento e entrega de chaves das suas unidades.

A constituição do patrimônio de afetação se dá a partir do momento em que o incorporador, o proprietário do terreno e demais adquirentes de unidades finais que porventura já houverem prometido comprar os bens, a qualquer tempo, averbem junto ao cartório de registro de imóveis um simples termo que formaliza tal patrimônio. Esse é o teor do artigo 31-B, da Lei 4.591/1964.

Além dos efeitos já analisados, o patrimônio de afetação traz outro importante benefício, desta vez à incorporadora.

Como incentivo à averbação da garantia, a Lei 10.931/2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, popularmente conhecido pela sigla RET, por meio do qual a incorporadora, ao invés de recolher 4 tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita de vendas, segundo as alíquotas de seu enquadramento, paga uma alíquota única de 4% (quatro por cento) sobre tal receita, o que representa uma enorme economia ao final do empreendimento.

Por um tempo, chegou a ser possível pagar apenas 1% (um por cento) sobre a receita dentro do RET, para empreendimentos com unidades vendidas por até R$ 100.000,00 (cem mil reais), dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, mas isso não é mais possível.

A propósito, falamos mais a respeito do patrimônio de afetação em outro de nossos artigos.

 

Tributação na transferência do terreno e despesas cartorárias

 

Na fase de estruturação, a incorporação imobiliária envolve, praticamente, um imposto, que é o ITBI, cuja competência para instituição e cobrança é de cada município.

Além desse imposto, serão cobradas taxas e emolumentos cartoriais para a lavratura e registro de escritura pública de compra e venda do terreno, das unidades individuais e/ou frações ideais do condomínio e, também, para registro, tanto da incorporação, como da compra e venda de cada unidade. Aqui você pode consultar os custos de todos os atos praticados no estado de Minas Gerais.

O quadro abaixo resume quais são os tributos e taxas cobrados, a quem devem ser pagos, quem os deve pagar e em qual momento, com a ressalva de que podem, caso a caso, haver outras despesas:

 

Tributo/despesa	Quem cobra	Quem paga	Momento
ITBI	Prefeitura Municipal, podendo a cobrança ser delegada ao Cartório de Notas, a depender do município	Proprietário ou a incorporadora, sendo, geralmente a incorporadora	Aquisição do terreno no qual será feito o empreendimento
Emolumentos de Escritura Pública	Cartório de Notas	Proprietário ou a incorporadora, sendo, geralmente a incorporadora	Lavratura de Escritura Pública que reflita o instrumento particular de aquisição do terreno pela incorporadora
Emolumentos de registro	Cartório de Registro de Imóveis	Incorporadora	Registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno
ITBI	Prefeitura municipal, podendo a cobrança ser delegada ao Cartório de Notas, a depender do município	Adquirentes das unidades finais do empreendimento	Venda das unidades finais, na planta ou construídas, aos consumidores
Emolumentos de Escritura Pública	Cartório de Notas	Adquirentes das unidades finais do empreendimento	Venda das unidades finais, na planta ou construídas, aos consumidores
Emolumentos de registro	Cartório de Registro de Imóveis	Adquirentes das unidades finais do empreendimento	Venda das unidades finais, na planta ou construídas, aos consumidores

 

 

Fases da Incorporação Imobiliária

 

Como visto, a incorporação imobiliária é uma atividade geralmente voltada para o retorno a longo prazo, exigindo planejamento e o desdobramento do projeto em diversas fases, dentre as quais destacam-se as seguintes:

 

• Estudo de viabilidade técnica, econômica e jurídica do empreendimento;

• Negociação e celebração de contrato particular com o proprietário do terreno;

• Due diligence imobiliária e estudo de viabilidade técnica no local;

• Planejamento da infraestrutura e elaboração do projeto;

• Submissão do projeto à prefeitura do município e análise para aprovação;

• Celebração do instrumento competente para aquisição do terreno;

• Registro da incorporação em cartório;

• Execução das obras e venda das unidades na planta ou depois de concluídas;

• Expedição e averbação em cartório da certidão de “baixa e habite-se” e da CND/INSS; e

• Execução de serviços de manutenção e pós vendas durante o prazo de garantia da obra.

 

Conclusão

 

Como visto, incorporações imobiliárias são empreendimentos complexos, envolvendo diversas fases, estudos e análises, possuindo, ainda, tantos outros requisitos formais para uma correta e tranquila execução.

Além disso, são projetos voltados para o retorno a longo prazo e que exigem alta alavancagem.

Portanto, há muitos cuidados que devem ser tomados na condução de empreendimentos dessa natureza, para que, de fato, sejam vantajosos ao incorporador e demais partes envolvidas, se evitando entraves nas negociações com proprietários, compradores, registro em cartório e atrasos, tanto na entrega das unidades, quanto na execução das obras e cumprimento de prazos intermediários.

Com um bom planejamento e manejo da incorporação imobiliária, por meio de assessoria jurídica, contábil e financeira, de profissionais experientes, o empreendimento pode ser executado em conformidade com a lei e, dificilmente, situações imprevistas prejudicarão o andamento da incorporação e as negociações, podendo a empreitada ser bastante lucrativa.

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*Imagens de Jimmy Chan e SevenStorm, no Pexels.