A função da comissão de representantes na incorporação imobiliária

Se você está comprando um imóvel na planta, ou é incorporador ou construtor, certamente já ouviu falar na “comissão de representantes”, afinal, essa é uma figura que está sempre presente nas incorporações.

Mas, embora seja obrigatória, pouca gente sabe, de fato, o que é e qual é a função da comissão de representantes, o que pode gerar confusão ou insegurança para adquirentes e iniciantes na construção civil.

Esse assunto já foi tratado de forma mais superficial aqui no blog, quando falamos sobre os regimes de construção na incorporação.

Hoje, a comissão de representantes será nosso assunto principal. Se o tema te interessa, fique conosco até o final deste artigo!

O que é a comissão de representantes

A comissão de representantes está prevista na Lei 4.591/1964, a Lei de Incorporações, no artigo 50:

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei. 

Traduzindo do “juridiquês”, a comissão de representantes é uma figura obrigatória na incorporação imobiliária, e consiste num grupo composto por três ou mais adquirentes das unidades futuras do empreendimento.

Eles serão eleitos para representar os demais adquirentes junto à construtora/incorporadora na prática dos atos relativos ao andamento da incorporação e ao patrimônio de afetação.

Sua principal função é fiscalizar o andamento da obra e os reajustes/alterações no preço, de acordo com o regime da construção (empreitada ou administração), que também determina as outras atividades a serem praticadas pela comissão.

Funções da comissão de representantes

Como o próprio nome leva a crer, a função primordial da comissão de representantes é representar os adquirentes das unidades do empreendimento perante a incorporadora/construtora.

As atividades a serem praticadas no exercício da representação têm o objetivo de garantir o bom andamento da incorporação e a proteção dos interesses dos adquirentes das unidades do empreendimento. Por isso, são bastante diversas e podem variar de acordo com o regime da construção.

Na construção por administração, a comissão de representantes intermediará a relação entre os adquirentes das unidades e o construtor/incorporador e fiscalizará o andamento da obra. Vejamos alguns exemplos de atividades da comissão, previstas nos artigos 60 e 61 da Lei de Incorporações (LI):

• Participar de revisões da estimativa do custo da obra, semestralmente (no mínimo);
• Fiscalizar os balancetes de receitas e despesas do condomínio, apresentados pela construtora trimestralmente (no mínimo), aprovando-os ou impugnando-os;
• Fiscalizar a aquisição de materiais e serviços para a obra;
• Assinar contratos, inclusive para eventuais modificações nas unidades dos condôminos;
• Analisar os demonstrativos do estado da obra e sua correspondência com o prazo pactuado e/ou com os recursos disponíveis, também trimestralmente (no mínimo);
• Acompanhar do cronograma de execução da obra;
• Fiscalizar as aplicações dos recursos da obra e o pagamento das parcelas do preço pelos adquirentes (contribuições destinadas à construção);
• Tomar medidas de cobrança contra adquirentes inadimplentes (artigo 63, §1º da LI);
• Assumir a continuidade da obra em caso de falência do incorporador.

Já na construção por empreitada, como o preço da obra é pré-definido pelo incorporador, as funções da comissão de representantes serão mais restritas. Nesses casos, os membros da comissão deverão, por exemplo:

• Fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação (artigo 31-C e 31-D, incisos IV e VI, da LI);
• Analisar os demonstrativos do estado da obra e sua correspondência com o prazo pactuado e/ou com os recursos disponíveis, apresentados trimestralmente (no mínimo) (artigo 43, I, “a” da LI);
• Providenciar o cumprimento da Lei Geral de Proteção de Dados em relação aos dados dos adquirentes das unidades do empreendimento (artigo 43, I, “b” da LI);
• Fiscalizar a observância do projeto arquitetônico e demais especificações do empreendimento (artigo 55, §3º da LI);
• Fiscalizar o cálculo do reajuste das parcelas do preço das unidades, se houver previsão no contrato de compra e venda (artigo 55, §4º da LI).

A Lei de Incorporações prevê, ainda, outras atividades da comissão de representantes, inclusive em relação à atuação nos casos de inadimplência de condômino/adquirente ou falência da incorporadora.

O rol, entretanto, é exemplificativo, já que a comissão pode praticar todos os atos necessários ao bom andamento da incorporação.

Exemplos de atuação da comissão de representantes

A seguir, traremos alguns exemplos práticos de atuação da comissão de representantes.

Inadimplência do adquirente de uma unidade imobiliária

Na incorporação pelo regime de administração, quem contrata a construção são os próprios adquirentes das unidades, que formam um condomínio.

O custo da construção, portanto, passa a ser uma despesa do condomínio, de modo que, se um dos adquirentes deixar de pagar a sua parte, os demais condôminos terão que assumir esse custo para evitar atraso ou problemas no andamento da obra.

A Lei de Incorporações autoriza a comissão de representantes a tomar medidas a fim de evitar que o condomínio fique com esse prejuízo.

Nos termos do artigo 63, §1º da LI, a comissão de representantes pode notificar o devedor para quitar o débito e, se o pagamento não for realizado em 10 dias, a comissão poderá alienar a unidade ou fração ideal do devedor em leilão público.

Como consequência, o devedor será excluído do condomínio e substituído pelo novo adquirente.

Falência do incorporador

A comissão de representantes também tem importante atuação em caso de falência ou decretação de insolvência civil do incorporador/construtor – hipótese que, embora não seja tão comum, se ocorrer, é grave.

Nesse caso, deve-se observar o disposto no artigo 31-F, §1º da Lei de Incorporações, que prevê que a comissão de representantes deverá, em até 60 dias da decretação da falência, convocar assembleia geral para ratificar o mandato dos membros atuais ou eleger novos membros e instituir o condomínio da construção, definindo-se sobre a continuidade da obra ou liquidação do patrimônio de afetação.

Vale lembrar que, se houver patrimônio de afetação, ele não será atingido por eventual falência.

Em outras palavras, se o incorporador falir, a comissão de representantes será a responsável por “tomar conta da casa” e definir, juntamente com os demais condôminos, se darão continuidade à obra e, se for o caso, sobre a contratação de outra empresa para isso.

Como eleger a comissão de representantes

A Lei 4.591/64 determina que a comissão de representantes será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral, a ser realizada por iniciativa do incorporador, no prazo de 6 (seis) meses contados da data do registro do memorial de incorporação.

A segunda possibilidade é a mais comum e recomendada.

Na prática, o incorporador deverá, em até 6 meses após o registro da incorporação, convocar todos os adquirentes para uma assembleia geral, incluindo a eleição da comissão na “ordem do dia” constante no edital.

Na assembleia, ele explicará as atribuições da comissão e pedirá para os interessados em compor a comissão se apresentarem.

Em seguida, fará a eleição, que poderá ser por aclamação, para a escolha de pelo menos 3 (três) adquirentes.

Eleita a comissão, a ata da assembleia deverá ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e, a partir desse momento, os eleitos já estarão aptos a praticar todas as atividades necessárias ao exercício do seu cargo.

Se necessário, a assembleia geral poderá alterar a composição da comissão e revogar suas decisões, devendo, para isso, convocar reunião e obter o voto da maioria dos condôminos.

Caso o número de condôminos seja igual ou inferior a três, todos eles deverão exercer, em conjunto, as atribuições da comissão de representantes.

Contudo, a lei não prevê a hipótese de não haver interessados suficientes para compor a comissão. Como a sua constituição é obrigatória, a incorporadora ou a construtora podem definir os membros da comissão por meio de sorteio.

Prazo de duração da comissão de representantes

Em razão da sua própria finalidade, a comissão de representantes tem prazo de duração limitado.

A Lei de Incorporações não trata da extinção da comissão de representantes, mas apenas do patrimônio de afetação, que ocorre após o cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo incorporador (artigo 31-E, inciso I da LI).

Entretanto, após a conclusão das obras e entrega das chaves das unidades aos proprietários, as atividades que a comissão praticava deixam de existir. Com isso, a comissão deixa de ser necessária e pode ser extinta.

Conclusão

A comissão de representantes é uma figura relevante nas incorporações imobiliárias, já que serve para proteger os interesses dos adquirentes e, ao mesmo tempo, do incorporador, que ficará resguardado pela validação do representante de seus clientes.

Sua principal função é representar os adquirentes perante o incorporador/construtor e acompanhar o andamento da incorporação.

Entre as atividades que podem ser praticadas pela comissão de representantes, destacam-se a atuação em caso de inadimplemento dos condôminos, quando o regime de construção for o de administração, e na hipótese de falência ou decretação de insolvência da incorporadora.

A escolha dos membros da comissão, que deve ser composta por, no mínimo, 3 (três) adquirentes, pode ser feita no contrato de construção ou por eleição em assembleia geral. Neste caso, a ata da assembleia deverá ser registrada perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Se você chegou até aqui, mas ainda tem dúvidas sobre como conduzir essa etapa do seu empreendimento ou deseja uma assessoria personalizada, procure um advogado especializado em Direito Imobiliário, com foco em incorporações.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.