No ramo imobiliário, um tema que pode gerar certa preocupação ao Incorporador/Construtor é a tributação.

A tributação de receitas imobiliárias é um assunto sensível e de extrema relevância, já que o inadimplemento de obrigações tributárias pode inviabilizar a própria conclusão do negócio e o exercício da atividade empresarial.

Trata-se de um assunto sensível e de extrema relevância, já que uma opção equivocada em relação ao modelo de negócios, acarretando aumento desnecessário da carga tributária, e o inadimplemento de obrigações tributárias podem inviabilizar a própria conclusão do empreendimento e o exercício da atividade empresarial.

O tributo, a partir da definição legal trazida pelo artigo 3º do Código Tributário Nacional (CTN) é uma obrigação de pagamento estabelecida a partir de uma situação específica, o fato gerador. E, em síntese, ele pode incidir sobre três grandes elementos: renda, patrimônio e consumo.

Neste artigo, buscaremos apresentar, de forma simples e clara, os pontos mais relevantes acerca da tributação das receitas imobiliárias

O que é uma receita imobiliária?

Grosso modo, receita é uma entrada monetária recebida por uma pessoa física ou jurídica, sob a forma de dinheiro ou de créditos.

Em se tratando de pessoas jurídicas, a receita é a base de cálculo para a apuração de alguns tributos.

No universo imobiliário, as hipóteses mais comuns de geração de receitas são a venda e a locação de imóveis (aluguéis).

Principais tributos relacionados à geração de receitas imobiliárias

Uma vez que esteja prevista em lei a incidência de um tributo e sendo verificada a ocorrência do fato gerador estabelecido nessa lei, nascerá para o contribuinte a obrigação de pagar algum valor ao ente público incumbido da respectiva arrecadação.

Na seara imobiliária, os tributos decorrentes da aferição de receitas são o ITBI, o IRPJ, a CSLL, o PIS e a COFINS.

De passagem, vale mencionar que, embora não estejam diretamente relacionados à obtenção de receitas de venda ou locação de imóveis, o IPTU e o ITCD também se fazem presentes no cotidiano de quem tem a propriedade (caso do primeiro, um tributo municipal) e de quem doa ou recebe, em doação ou sucessão, um imóvel (caso do segundo, um tributo estadual).

Obrigatoriedade do pagamento de tributos

Evidentemente, o pagamento de um tributo não é uma faculdade, e sim uma obrigação do contribuinte, a qual, se descumprida, dá ensejo a uma série de consequências, tais como:

• cobrança do valor inadimplido e de penalidades por meio de execuções fiscais;
• imposição de constrições patrimoniais (bloqueio de bens, penhoras etc);
• impossibilidade de contratar com o Poder Público;
• impossibilidade de conclusão formal de um empreendimento imobiliário; e
• inclusão do nome do devedor em cadastros de inadimplentes e cadastros restritivos de crédito.

Porém, a realização de planejamentos tributários bem estruturados pode amenizar, de forma lícita, os impactos da tributação sobre receitas imobiliárias, otimizando os resultados das atividades do Incorporador/Construtor ou mesmo de quem possui uma carteira de imóveis para locação.

Para garantir segurança jurídica na implementação de um planejamento tributário, é necessário contar com a assessoria de especialistas na matéria, profissionais que dominem os conceitos jurídicos e contábeis pertinentes ao segmento em questão.

Regimes de tributação de receitas imobiliárias de Pessoas Físicas

Locação de imóveis

As pessoas físicas que locam imóveis a terceiros devem recolher o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) com a aplicação da chamada alíquota progressiva do imposto. Em outras palavras, haverá alíquotas específicas para determinadas faixas de valor.

O recolhimento do IRPF é realizado mensalmente, por meio do tradicional Carnê-leão. Posteriormente, as informações relativas à locação são conferidas pela Receita Federal, a partir do que consta na Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) e dos dados repassados por imobiliárias e locatários. Inconsistências entre os números fornecidos por cada um desses atores tendem a resultar na intimação do contribuinte para esclarecimentos, a popular “malha fiscal” ou “malha fina”.

Para o ano de 2022, a tabela progressiva do imposto de renda é:

Base de Cálculo (mensal)	Alíquota	Valor de dedução
Até R$ 1.903,98	Isento	Isento
R$ 2.826,66 – R$ 3.751,05	7,5%	R$ 142,80
R$ 3.751,06 – R$ 4.664,68	22,5%	R$ 354,80
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 869,36

Venda de imóveis

Para venda de imóveis pela pessoa física a tributação pelo IRPF poderá ser de até 22,5%, em conformidade ao artigo 21 da Lei 8.981/1995, com a incidência de alíquotas progressivas sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor final da venda, nestes termos:

Base de Cálculo (ganho de capital)	Alíquota
Até R$ 5.000.000,00	15%
Sobre a parcela que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00	17,5%
Sobre a parcela que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00	20%
Sobre a parcela que exceder R$ 30.000.000,00	22,5%

Portanto, se um imóvel cujo custo de aquisição foi de R$ 100.000,00 (cem mil reais) for revendido por R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), o ganho de capital de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) deverá ser tributado à alíquota de 15%.

Regimes de tributação de receitas imobiliárias de Pessoas Jurídicas

A tributação das receitas imobiliárias de uma pessoa jurídica dependerá, necessariamente, do regime de tributação adotado pela empresa. Vamos às possibilidades:

Simples Nacional

O Simples Nacional, como o próprio nome já sugere, é um regime simplificado de tributação para empresas cujo faturamento anual seja inferior a R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais).

Por se tratar de um regime simplificado de tributação, por meio de uma única arrecadação mensal, o Contribuinte fará o pagamento conjunto dos seguintes tributos:

• Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica – IRPJ;
• Imposto sobre Produtos Industrializados – IPI, observado o disposto no inciso XII do § 1º deste artigo;
• Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL;
• Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS, observado o disposto no inciso XII do § 1º deste artigo;
• Contribuição para o PIS/Pasep, observado o disposto no inciso XII do § 1º deste artigo;
• Contribuição Patronal Previdenciária – CPP para a Seguridade Social, a cargo da pessoa jurídica, quando devida;
• Imposto sobre Operações Relativas à Circulação de Mercadorias e Sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação – ICMS;
• Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS.

Não podem optar pelo Simples Nacional as pessoas jurídicas que exercem as atividades de loteamento e de incorporação de imóveis, bem como aquelas que se dedicam à locação de imóveis próprios, exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS. Existem outras vedações à adesão ao regime, previstas nos artigos 3º, II, § 4º e 17 da Lei do Simples Nacional (Lei Complementar 123/2006).

As alíquotas no Simples Nacional também serão progressivas, correspondentes ao tipo de atividade e ao faturamento exercido pela empresa, especificadas nos anexos da LC 123/2006. Para a compra e venda de imóveis próprios, caso a pessoa jurídica atenda as exigências da referida lei, deverá aplicar as alíquotas do respectivo Anexo I, que variam de 4,00% a 19,00%.

As empresas que prestam serviços vinculados à locação de bens imóveis e à corretagem aplicam as alíquotas do Anexo III, entre 6,00% e 33,00%.

Já as empresas que realizam atividade de construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores, estarão sujeitas à tabela de alíquotas do Anexo IV, de 4,50% a 33,00%, com recolhimento à parte da contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento.

Esse regime é estruturado sobre um único recolhimento mensal, pelo qual o contribuinte faz o pagamento conjunto dos tributos devidos.

Um detalhe: nada impede que uma pessoa jurídica optante pelo Simples Nacional venha a alienar um imóvel que faça parte de seu ativo não circulante. Nesse caso, tal receita imobiliária específica não integrará a base de cálculo para fins de tributação do Simples Nacional.

Lucro presumido

Em nosso campo de análise, que é o mercado imobiliário, o regime do lucro presumido pode ser considerado o mais proeminente, já que existem certas vedações ao ingresso de empresas do ramo no Simples Nacional e que a adoção do regime do lucro real possui um maior grau de complexidade, o que faz com que o lucro presumido seja adotado por um contingente imenso de contribuintes do setor.

No lucro presumido, como o nome denota, há uma presunção de que parte do faturamento da empresa é lucro. Não se considera para fins de tributação, portanto, o lucro efetivamente auferido.

A operacionalização do regime, em linhas gerais, envolve o decote de uma “fatia” do faturamento, que é a base de cálculo presumida, sobre a qual calcula-se e paga-se, trimestralmente, o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), sendo que o PIS e a COFINS são pagos mensalmente.

Para aderir a esse regime, a pessoa jurídica não poderá ter um faturamento anual superior a R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões de reais).

Vejamos como é a tributação das receitas imobiliárias no regime do lucro presumido.

Locação de Imóveis

Para as pessoas jurídicas que tenham em seu objeto social a atividade a locação de imóveis, aplica-se o seguinte:

Tributo	Base de Cálculo	Alíquota
PIS	Faturamento mensal	0,65%
COFINS	Faturamento mensal	3%
IRPJ*	32% sobre a receita	15%
CSLL	32% sobre a receita	9%

*Ao Imposto de Renda será No caso do Imposto de Renda, será devido o adicional de 10% quando houver excedente na apuração do lucro presumido, cujo limite é de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por trimestre.

Venda de imóveis

Na venda de imóveis, a tributação das receitas ocorrerá de forma um pouco diferente.

Para explicarmos essa diferença, precisamos destacar a definição de ativo circulante e ativo não circulante:

Os ativos de uma empresa representam os seus recursos que permitem o exercício de sua atividade. Dentro dos ativos estão o ativo circulante e o ativo não circulante. O ativo circulante se refere aos recursos que possuem liquidez imediata, ou seja, podem ser rapidamente transformados em dinheiro (dinheiro em espécie, saldos de contas bancárias, estoque de mercadorias). Por sua vez, o ativo não circulante são os recursos com liquidez reduzida, mas que são igualmente importantes para o funcionamento da empresa, tais como: máquinas, imóveis, investimentos de longo prazo e veículos.

Assim, temos que a tributação ocorrerá da seguinte forma:

• Se a empresa não tiver em seu objeto social a atividade imobiliária:

A tributação ocorrerá como ganho de capital, aplicando-se 15% + 10% de adicional de IRPJ e mais 9% de CSLL.

• Se a empresa tiver em seu objeto social a atividade imobiliária:

Quando o imóvel integrar o ativo circulante da empresa, ou seja, quando a compra e venda de imóveis for a atividade principal e operacional da pessoa jurídica, a receita obtida na operação integra a base de cálculo do lucro presumido para fins de recolhimento do IRPJ e CSLL.

Nesse caso, a tributação incidente será:

Tributo	Base de Cálculo	Alíquota
PIS	Faturamento mensal	0,65%
COFINS	Faturamento mensal	3%
IRPJ*	8% sobre a receita da venda	15%
CSLL	12% sobre a receita da venda	9%

*Aplica-se a regra do adicional e IRPJ (10%) quanto ao excedente.

Quando o imóvel integrar o ativo não circulante da empresa, ou seja, quando se tratar de um imóvel que não possua, a priori, fins comerciais, o entendimento que prevalecia, até o ano de 2021, era de que essas operações deveriam ser tributadas como ganho de capital, aplicando-se uma tributação de 34% sobre a receita (25% de IRPJ e 9% de CSLL), o que tornava a operação extremamente onerosa.

Contudo, é uma prática comum das empresas a locação de um imóvel por determinado período, com a correspondente classificação contábil do bem como parte do ativo não circulante, e, posteriormente, com a realocação do imóvel para o ativo circulante, para que seja objeto de venda.

Quanto a esse reenquadramento do imóvel, a Receita Federal adotava o entendimento de que a tributação incidente deveria ser aquela correspondente ao ganho de capital (34% sobre a receita).

Tal posicionamento foi alterado após a publicação da Solução de Consulta COSIT n° 7/2021, segundo a qual a operação com um imóvel anteriormente classificado como ativo não circulante e posteriormente realocado para o ativo circulante poderá ser tributada como receita operacional, independentemente do histórico de classificação contábil do bem.

Assim, para o IRPJ, aplicam-se as alíquotas de 15% sobre a base de cálculo presumida de 8% sobre o valor da receita (alíquota efetiva de 1,2%), além do adicional de 10% sobre a base de cálculo presumida para os casos em que for devido o adicional de IRPJ.

Relativamente à CSLL, aplica-se a alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida de 12% sobre a receita (alíquota efetiva de 1,08%), além do PIS e COFINS.

Assim, desde que o imóvel esteja classificado no ativo circulante da empresa no momento da venda, a alíquota efetiva aplicável sobre a receita da operação será de 6,73%, muito inferior aos 34% da tributação sobre o ganho de capital.

Lucro Real

Esse regime de tributação, que deve ser adotado, obrigatoriamente, por empresas cujo faturamento bruto supere R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões de reais) anuais, é operacionalizado a partir da soma das receitas e subtração das despesas.

Receitas – despesas = Lucro real

Nesse caso, independentemente de a pessoa jurídica ter em seu objeto a atividade imobiliária ou de ser tributada a partir da receita ou do ganho de capital, as alíquotas incidentes serão de 15% para o IRPJ e 9% para a CSLL, aplicadas sobre o valor das receitas de venda ou locação. Também haverá a incidência do adicional de 10% do IRPJ para os valores que excederem R$ 20.000,00/mês.

Além disso, incidem sobre a receita bruta 1,65% de PIS e 7,60% de COFINS, calculados sob a sistemática da não-cumulatividade.

Patrimônio de afetação (RET)

Por fim, quando determinado imóvel é formalizado como patrimônio de afetação, a empresa poderá se beneficiar do RET (Regime Especial de Tributação), independentemente do regime de tributação geral da pessoa jurídica. No RET, é feito um único recolhimento em relação aos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), à alíquota de 4% sobre as receitas auferidas com a atividade imobiliária.

Sobre o tema, veja nosso artigo sobre possibilidade de adoção do RET para loteamentos, trazida pela Lei 14.382.

Conclusão

Como se vê, existem várias hipóteses para a tributação das receitas imobiliárias, que varia conforme a origem delas, conforme a atividade econômica exercida pela pessoa jurídica e conforme a classificação contábil do imóvel.

Entender tais distinções e quais são os regimes possíveis para cada tipo de negócio imobiliário é essencial para reduzir custos e maximizar os lucros.

Com um bom planejamento, além de atuar com correção, você terá a chance de fortalecer e potencializar os seus ganhos no mercado imobiliário. Conte conosco em tal jornada!

Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer os principais pontos sobre a tributação de receitas imobiliárias.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.