O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é um programa habitacional amplamente conhecido, criado em 2009, durante o segundo mandato do Presidente Lula.

O PMCMV foi substituído em 2021 pelo Programa Casa Verde e Amarela, criado por meio da Lei 14.118/2021, que manteve as bases do programa original, trazendo diferenças apenas em relação aos grupos contemplados e às faixas de preço dos imóveis.

Agora, como tem sido amplamente noticiado, o programa habitacional será novamente modificado.

Por meio da Lei 14.620/2023, publicada recentemente, o Minha Casa, Minha Vida foi retomado, com novas regras que, naturalmente, afetarão não só as famílias de baixa renda, alvo do programa, mas também as construtoras, incorporadoras e outras empresas do setor da construção civil que atuam nesse segmento.

Além da lei, há, também, três portarias do Ministério das Cidades, que versam sobre condições gerais, especificações urbanísticas, de projeto, de obra e de valores, e sobre o procedimento de enquadramento e contratação de empreendimentos no âmbito do Programa.

As normas são extensas e, em muitos pontos, bastante técnicas, o que pode dificultar a interpretação e o entendimento pelo público geral.

Pensando nisso, para facilitar o acesso às novas regras do Programa, falaremos, no artigo de hoje, sobre algumas das principais mudanças trazidas pelo novo Minha Casa, Minha Vida.

Histórico do Programa Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é um programa de habitação popular do governo federal, criado em 2009.

O objetivo do programa é oferecer subsídios e taxas de juros abaixo do mercado para facilitar a aquisição de moradias populares e conjuntos habitacionais na cidade ou no campo pela população de baixa renda.

Embora tenha sido substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela entre 2021 e início de 2023, as bases do PMCMV permaneceram as mesmas.

As principais mudanças implementadas no Programa Casa Verde e Amarela foram relativas aos grupos contemplados pelo programa e às faixas de preços dos imóveis, que passaram a variar de acordo com a região e com o tamanho da população.

Com a Lei 14.620/2023, os critérios para enquadramento no programa, especialmente as faixas de renda familiar e valores das unidades habitacionais, foram novamente modificados.

De acordo com o Governo Federal, a meta do novo Minha Casa, Minha Vida é contratar dois milhões de moradias até 2026.

Regras do novo Minha Casa Minha Vida

Faixas de renda

O público-alvo do Programa Minha Casa, Minha Vida é definido, inicialmente, pela renda familiar.

De acordo com as novas regras, poderão ser contempladas as famílias residentes em áreas urbanas que tenham renda bruta familiar mensal de até R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Já para famílias residentes em áreas rurais, considera-se a renda anual, que deve ser de até R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais). Dividindo-se tal valor por 12 , chega-se aos mesmos R$ 8.000,00 (oito mil reais) mensais.

O programa divide o público-alvo em faixas, também de acordo com a renda familiar, da seguinte forma (artigo 5º da Lei 14.620/2023):

Famílias residentes em áreas urbanas:

• Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil, seiscentos e quarenta reais);
• Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 (dois mil, seiscentos e quarenta reais e um centavo) até R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais);
• Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 (quatro mil e quatrocentos reais e um centavo) até R$ 8.000,00 (oito mil reais);

Famílias residentes em áreas rurais:

• Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00 (trinta e um mil, seiscentos e oitenta reais);
• Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 (trinta e um mil, seiscentos e oitenta reais e um centavo) até R$ 52.800,00 (cinquenta e dois mil e oitocentos reais);
• Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 (cinquenta e dois mil e oitocentos reais e um centavo) até R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais).

A lei determina que esses valores serão atualizados anualmente, mediante ato do Ministro de Estado das Cidades.

Além disso, benefícios temporários de natureza indenizatória, assistencial ou previdenciária, como auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, benefício de prestação continuada (BPC) e benefício do Programa Bolsa Família, não são considerados para o cálculo do valor de renda bruta familiar.

Regras específicas para a Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida

De acordo com o governo federal, a prioridade do novo Minha Casa, Minha Vida é atender às famílias enquadradas na Faixa 1.

Para isso, essas famílias terão mais facilidades dentro do programa, como prestações mensais proporcionais à renda familiar e taxas de juros do financiamento mais baixas.

Aspectos financeiros

A nova lei prevê que, nos municípios com população igual ou inferior a 80 mil habitantes, os recursos do programa serão, preferencialmente, oriundos de dotações orçamentárias da União e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), e que poderão se habilitar quaisquer instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central, inclusive bancos digitais, sociedades de crédito direto e cooperativas de crédito (artigo 6º, §16[1]).

Na prática, isso significa que a Caixa Econômica Federal não será mais a única instituição financeira inserida no Programa Minha Casa, Minha Vida, que admitirá, agora, outras instituições financeiras. Essa medida, sozinha, já pode ser suficiente para expandir bastante a oferta de crédito.

Quanto às taxas de juros, as famílias da Faixa 1 também serão beneficiadas por uma redução em relação ao programa do governo anterior: a taxa caiu de 4,50% para 4,25% ao ano para famílias das regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, e de 4,25% para 4% ao ano para as famílias das regiões Norte e Nordeste.

Aspectos urbanísticos

Em relação aos aspectos urbanísticos, também há regras específicas para a Faixa 1 do Programa.

A lei determina que as análises e aprovações de projetos de novas habitações do programa, para as famílias da Faixa 1, deverão ser priorizadas pelos Estados e Municípios e pelas concessionárias de serviços públicos (artigo 6º, §5º).

Além disso, de acordo com o §13º do artigo 6º, os Estados e Municípios que tiverem leis que assegurem condições especiais para a viabilização da chamada “Habitação de Interesse Social” (HIS) para famílias da Faixa I terão prioridade no recebimento de novas moradias.

Para garantir a prioridade, deverão ser incentivadas pelo menos duas das seguintes condições:

• o aumento do direito de construir sobre o terreno em que se produzirá a Habitação de Interesse Social, por meio do Coeficiente de Aproveitamento (CA) específico;
• o aumento do direito de construir sobre o terreno em que se produzirá a Habitação de Interesse Social, por meio do gabarito (andares máximos permitidos para a construção sobre o terreno) específico;
• a diminuição da exigência de vagas de estacionamento, dentro dos condomínios, sobre a quantidade de Habitação de Interesse Social que será produzida;
• a isenção de taxa de outorga onerosa do direito de construir;
• a flexibilização da legislação urbanística municipal.

Preços máximos das unidades habitacionais

Os valores das unidades habitacionais do novo Minha Casa, Minha Vida também foram modificados com a nova lei.

Para as unidades enquadradas nas Faixas 1 e 2, o preço mais baixo será de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) para casas em municípios com população menor que 100 mil habitantes.

Já o maior preço será de R$ 264.000,00 (duzentos e sessenta e quatro mil reais) para apartamentos em municípios com população maior ou igual a 750 mil habitantes.

Os preços variam de acordo com a localidade do empreendimento (cidades e regiões do Brasil).

Para a Faixa 3, o valor máximo dos imóveis será de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), independentemente da localidade.

Critérios de prioridade para atendimento no novo Minha Casa Minha Vida

No novo Minha Casa, Minha Vida, haverá, também, critérios de prioridade para atendimento de famílias pelo programa. Alguns já existiam no Casa Verde e Amarela, outros são novidades trazidas pela lei mais recente.

Vejamos quais são os critérios estabelecidos na legislação:

• Famílias em que a mulher seja a responsável pela unidade familiar (as “chefes de família”);
• Famílias de que façam parte:
  • Pessoas com deficiência;
  • Pessoas idosas;
  • Crianças e/ou adolescentes;
  • Pessoas com câncer ou doença rara crônica e degenerativa;
  • Em situação de vulnerabilidade ou risco social;
  • Que tenham perdido a moradia em razão de desastres naturais em localidade onde tenha sido decretada situação de emergência ou estado de calamidade pública;
  • Em deslocamento involuntário em razão de obras públicas federais;
  • Em situação de rua;
  • Mulheres vítimas de violência doméstica e familiar;
  • Pessoas residentes em área de risco;
  • Pessoas integrantes de povos tradicionais e quilombolas.

Especificações técnicas dos imóveis

As características das unidades a serem construídas no âmbito do Minha Casa, Minha Vida também sofreram modificações.

Agora, o tamanho mínimo para casas será de 40m² e, para apartamentos, 41,5m², sendo 40m² de área principal e 1,5m² de varanda, que será obrigatória.

As demais especificações técnicas das unidades estão previstas na Portaria MCID nº 725/2023.

Especificações das obras de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida

A Portaria MCID nº 725/2023, que regulamenta a nova lei do PMCMV, estabelece, também, especificações referentes à fase de obras dos empreendimentos habitacionais do Programa, que deverão ser observadas por construtoras e incorporadoras que atuam no seguimento.

As regras estão previstas no Anexo IV da Portaria e dizem respeito à avaliação de conformidade de materiais a serem adquiridos e empresas a serem contratadas, bem como ao tratamento de resíduos a fim de diminuir o impacto ambiental.

Mudanças relativas à mobilidade urbana e acessibilidade

Além dos aspectos técnicos, a Portaria MCID nº 725/2023 também estabelece regras visando melhorias relativas à mobilidade urbana e acessibilidade para as famílias contempladas pelo Minha Casa, Minha Vida.

Com a mudança, os novos empreendimentos deverão estar articulados à malha viária existente ou possibilitar a integração com a malha futura, e a principal via de acesso ao empreendimento deverá garantir sua conectividade com o restante da cidade.

A finalidade é facilitar o acesso da população ao centro urbano, transporte público, comércio e serviços de saúde, educação e lazer.

Há, ainda, regras sobre a via de acesso ao empreendimento, que deverá ser pavimentada, conter ciclofaixas ou ciclovias ou, não sendo possível, sinalização adequada para esse fim.

Retrofit

Outra importante novidade trazida pelo novo Minha Casa, Minha Vida é o incentivo ao “retrofit”, nome dado ao processo de restauração e reabilitação de prédios antigos para adequá-los à legislação atual, preservando a arquitetura original.

O objetivo é incluir no Programa prédios degradados, subutilizados ou não utilizados, localizados nas áreas centrais das grandes cidades brasileiras, destinando-os à habitação de famílias-alvo do Programa.

Uma das diretrizes criadas pela nova lei é o incentivo a esse tipo de obra, com linhas de atendimento específicas.

Para as obras de retrofit, assim como para a retomada de obras paradas e obras em municípios de até 50 mil habitantes, a União repassará um incentivo financeiro de no mínimo 5% dos recursos destinados ao Programa (artigo 6º, §2º da Lei 14.620/2023).

Conclusão

A retomada do Programa Minha Casa, Minha Vida veio com diversas novidades que, certamente, afetarão não só a vida das famílias abrangidas, mas também o trabalho de construtoras e incorporadoras que atuam no seguimento e instituições financeiras que pretendam financiar obras dentro do Programa.

Além das faixas de renda familiares e dos preços das unidades habitacionais terem sido modificados, há diversas outras novas regras para os empreendimentos, como as relativas às especificações técnicas de projeto, de obra e de urbanismo.

Destacam-se, ainda, os incentivos ao retrofit e à retomada de construções abandonadas, que abrem uma nova possibilidade de atuação para empresas do ramo.

Com todas essas novidades, a economia do país, naturalmente, será afetada. Esperamos que para o bem!

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.

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[1] Art. 6º. §16. O Ministério das Cidades atenderá famílias enquadradas na Faixa 1 residentes em Municípios com população igual ou inferior a 80 (oitenta) mil habitantes, preferencialmente, com recursos de que tratam os incisos I e III do caput, na modalidade de oferta pública, para habilitação de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, inclusive bancos digitais, sociedades de crédito direto, cooperativas de crédito e os agentes financeiros referidos nos incisos I a XII do art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.