Sendo assim, o que o ditado popular de que é “melhor prevenir do que remediar” tem a ver com a due diligence imobiliária?

Tudo! Quer entender quais são os cuidados que deve tomar antes de adquirir um terreno e executar nele empreendimento imobiliário? Ou como comprar um imóvel com segurança?

Tem receios sobre processos e dívidas que o dono do imóvel com o qual está negociando possa vir a ter, trazendo riscos futuros ao empreendimento, inclusive a chance de perda do bem?

Quer vender um imóvel, mas não sabe se ele possui impedimentos legais ou tem receios quanto à capacidade do comprador de pagar pelo bem?

Quer evitar desgastes e antecipar problemas jurídicos que possam vir a ocorrer na negociação de um imóvel, bem como na condução de empreendimento imobiliário?

Para obter essas e mais respostas, leia este artigo até o final, pois iremos explicar o que é a chamada due diligence imobiliária, como ela é um bom mecanismo de prevenção a problemas e pendências legais, devendo ser realizada antes de se adquirir ou vender um imóvel, quais são os documentos necessários à realização da due diligence, quais são as etapas desse trabalho preventivo, dentre outros.

Conceito de due diligence

O termo due diligence vem da língua inglesa e, em livre tradução, significa nada mais do que “devida diligência”.

Inicialmente, a expressão foi utilizada para a nomeação de complexos trabalhos empresariais, realizados conjuntamente por profissionais das áreas jurídica, financeira e contábil, para a investigação de empresas, em uma etapa inicial de operações de fusões e aquisições corporativas. Hoje, denominam-se tais trabalhos de due diligence empresarial.

A due diligence é, portanto, uma investigação detalhada acerca de uma empresa, seus sócios, parceiros, fornecedores, clientes, contratos vigentes, situação financeira, passivos fiscais, trabalhistas e cíveis, documentos contábeis, dentre outros.

É a maneira que uma sociedade tem de conhecer a fundo outra com a qual está celebrando um negócio, seja um empreendimento conjunto (joint venture), uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), seja uma fusão ou uma aquisição.

Assim, apura-se o risco do negócio, problemas são antecipados e diminuem-se as chances de “surpresas” negativas após o fechamento do contrato.

O que é due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária possui a mesma lógica da due diligence empresarial, porém, no lugar de companhias e atividades empresárias, são investigados a fundo e analisados imóveis, seus proprietários atuais e anteriores e/ou possíveis compradores.

A finalidade disso é, justamente, a avaliação compreensiva e detalhada do risco do negócio. Ou seja, a due diligence imobiliária tem o objetivo de mapear e diminuir os riscos da negociação de um imóvel.

Com esse tipo de investigação, podem ser prevenidos problemas legais e financeiros no início de uma negociação que envolva imóveis, como, por exemplo, a compra de um terreno por uma incorporadora, para a execução de um empreendimento (se quiser saber mais sobre o tema incorporação imobiliária, confira nosso artigo dedicado).

Com uma due diligence bem feita, coordenada por profissionais especialistas e experientes, é possível se examinar e retratar, com detalhes, situações como, por exemplo:

• as condições legais do terreno;

• a presença ou não de área de preservação ambiental ou outro passivo dessa natureza;

• se há alguma restrição na matrícula do imóvel que possa inviabilizar a sua compra; e

• se há dívidas envolvendo os proprietários, que possam ter o bem como garantia, trazendo riscos à sua perda, no futuro, pelo comprador.

Como visto, a due diligence pode, também, ser contratada pelo vendedor de um imóvel, para averiguar a situação jurídica do seu próprio bem, antes de vendê-lo, bem como saber das condições legais e financeiras do seu comprador, para calcular o risco de eventual inadimplência.

Due diligence imobiliária x serviços de corretagem

A due diligence imobiliária, contudo, não se confunde com a obrigação legal do corretor de imóveis, de prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, prevista do artigo 723, Parágrafo único, do Código Civil.

Afinal, essa análise de segurança e risco, no âmbito da prestação dos serviços de corretagem, unicamente, é feita a partir do que se pode extrair da documentação do imóvel disponibilizada em cartório.

A due diligence, por sua vez, consiste em um trabalho mais aprofundado, em que são analisados processos judiciais, dívidas cíveis, trabalhistas, tributárias, dentre outras questões das partes envolvidas, indo, portanto, além da mera avaliação documental de cartório.

Ao final do trabalho, geralmente, é elaborado um relatório detalhado com as conclusões dos profissionais encarregados.

Importância da prevenção

A due diligence visa à avaliação do risco do negócio com a maior precisão possível. No relatório final, são apontados os principais problemas que podem “arruinar” a negociação, ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que validem e reforcem a viabilidade do negócio.

Dessa forma, a realização desse tipo de trabalho, apesar de demandar, inicialmente, um investimento da parte interessada, pode significar uma grande economia, de tempo e/ou recursos financeiros, ao final de todo o processo.

Afinal, uma due diligence bem feita pode ser a diferença entre o sucesso e o fracasso de um negócio. Vejamos dois exemplos hipotéticos:

O caso em que a loteadora X comprou um terreno do proprietário “errado”

A título de exemplo, suponhamos a seguinte situação: a loteadora X compra um terreno do formal proprietário do bem, conforme matrícula imobiliária, o proprietário A.

Se espelhando apenas na matrícula, que não aponta impedimentos ou restrições, decide fazer o negócio.

Porém, no momento da aquisição já estava em curso uma discussão demarcatória na justiça, travada entre o proprietário A (vendedor) e um terceiro, dono do imóvel vizinho, o proprietário B.

Após pago integralmente o preço de aquisição do terreno, o proprietário B sai vencedor do processo judicial e é declarado como legítimo proprietário de grande parte da área inicialmente comprada pela loteadora X junto ao proprietário A.

A loteadora terá que negociar com o proprietário B, que pode não aceitar as condições do negócio inicialmente celebrado com o proprietário A, ou, até mesmo, não querer vender sua parcela do terreno.

Ademais, a loteadora X já terá pagado o valor de todo o terreno ao proprietário A, que pode já ter gastado a importância ou a destinado a fins específicos, não possuindo o recurso para indenizar o que se chama, no Direito, de evicção.

Dessa forma, haveria, certamente, uma delonga exagerada na execução de qualquer novo negócio ou empreendimento que tenha sido idealizado pela loteadora X na área, até que ela consiga negociar com ambos os proprietários.

Pode ser, ainda, que a empresa tenha que readequar projeto que tenha feito para o terreno e, também, atrasar entregas de unidades a proprietários finais.

Certamente, uma due diligence guiada por profissionais capacitados e experientes teria identificado e apontado, na situação hipotética acima, o risco à loteadora X, uma vez que não só a existência da ação judicial seria levantada, mas também o seu possível resultado, com, por exemplo, uma perceptível maior probabilidade de êxito do proprietário B na ação demarcatória.

O caso em que a construtora Y perdeu um bom negócio por falta de informação

Situação inversa também pode ocorrer, a exemplo da seguinte: uma construtora Y encontra uma boa oportunidade de adquirir terreno com boa localização e bem avaliado, que se encaixa perfeitamente em um projeto de empreendimento que possui.

Porém, a despeito do bom preço ofertado, a empresa sabe que a proprietária da área é uma outra empresa, a empresa Z, que possui muitos processos trabalhistas, em razão de uma demissão em massa que fizera, há um tempo, por causa de dificuldades financeiras.

Então, a construtora Y não adquire o bem, por receio de vir a ter tê-lo como garantia de uma dessas dívidas e perdê-lo, ou mesmo de possuir entraves na execução do empreendimento pretendido.

Pode ocorrer, todavia, de todas as ações trabalhistas já estarem com acordo firmado e pago e/ou com a dívida garantida por outros meios, não havendo qualquer risco à perda do terreno pela empresa Z.

Ademais, essa empresa poderia ter ainda muitos outros bens livres de gravames que poderiam ser ofertados ou, ainda, o valor de todo o passivo trabalhista não atingiria 10% do valor do terreno.

Naturalmente, toda essa situação de risco seria tratada de forma adequada e cautelosa no contrato de aquisição do terreno.

Uma due diligence bem feita, no caso hipotético acima, seria suficiente para que a construtora Y soubesse dessas informações, tendo amplo conhecimento da conjuntura da empresa Z, de modo que a primeira não perderia a boa oportunidade de negócio que tivera, tendo conforto e segurança para a fazer a transação.

Esses são apenas exemplos simples de como a prevenção é importante no momento da negociação de bens imóveis, sobretudo quando se considera que esse tipo de ativo, geralmente, possui um valor financeiro alto.

Documentos necessários à análise

Para a realização da due diligence são necessários diversos documentos, que, certamente, variarão caso a caso, a depender do tipo de negociação pretendida, do tipo de imóvel negociado, da natureza jurídica das partes envolvidas, dentre outros.

Normalmente, serão examinados documentos das seguintes classes: documentos dos imóveis, documentos dos proprietários atuais e (em alguns casos) dos anteriores, documentos técnicos dos imóveis, projetos, acessões e empreendimentos existentes ou pretendidos para o local.

Listamos abaixo quais são os documentos que podem ser pedidos pelos profissionais incumbidos da realização da due diligence imobiliária, com a ressalva de que, na prática, a depender do caso concreto, podem ser solicitados menos ou mais informações:

Documentos dos proprietários e promitentes negociantes

• Documentos pessoais (identidade e comprovante de casamento) se pessoas físicas;

• Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial, se pessoa jurídica;

• Certidão de ações cíveis das comarcas onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

• Certidões de ações trabalhistas da região onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

• Certidões de juntas comerciais;

• Certidões tributárias, das esferas municipais e estaduais dos locais onde residiram/foram sediados nos últimos anos e certidão tributária federal;

• Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa.

Documentos dos imóveis

• Cópia da matrícula imobiliária atualizada;

• Certidão atualizada de ônus e ações;

• Instrumentos particulares ou públicos que conferem a propriedade ao(s) negociante(s), quando não constante registro na matrícula, como escritura pública, formal de partilha em divórcio/inventário, contratos particulares e outros;

• Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;

• Inscrição municipal, se imóvel urbano;

• Certidão de origem do lote, se aplicável;

• Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, se imóvel rural;

• Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável.

Outros documentos técnicos/específicos do imóvel

Seriam projetos, construções, empreendimentos e outros, nele existentes ou pretendidos, se aplicável ao caso:       

• Convenção de condomínio;

• Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico de edifício, dentre outros;

• Georreferenciamento para imóvel rural, se houver;

• Certidão de baixa de construção e habite-se;

• Certidão tributária de obra negativa;

• Alvará de construção;

• Cópia de memorial de incorporação;

• Cópia de comprovantes de aprovação de projetos pela Prefeitura Municipal;

• Vistoria do Corpo de Bombeiros.

Destaca-se que alguns dos documentos possuem prazo de validade, sendo necessária, às vezes, a retirada de mais de uma via de cada documento, em uma única investigação.

A renovação de documentos é, ainda, aconselhável, mesmo se não houver oficialmente prazo de validade para alguns deles, a depender do tempo gasto para a investigação ou do caso em apreço, porque algumas situações fáticas podem mudar, implicando, também, a alteração do conteúdo desses documentos.

Princípio da concentração dos atos da matrícula

O princípio da concentração dos atos da matrícula determina que, na matrícula imobiliária de um imóvel, registrada em cartório, conste todo o histórico daquele bem e, também, todos os atos judiciais e extrajudiciais, ônus, gravames ou meras informações que tenham relação com tal imóvel.

Isto é, restrições de transferências, penhoras, constituição de garantias reais sobre dívidas processuais ou não, cláusulas de indisponibilidade e usufruto, constituição de alienações fiduciárias e até certidões de distribuição de ações (de qualquer natureza ou procedimento, sendo mais comum as certidões de execuções) devem estar descritas na matrícula do imóvel, por meio de averbações, para que tenham validade contra terceiros.

Em outras palavras, esse princípio foi consolidado no direito brasileiro pela Lei 13.097/2015, nos artigos 54 a 58.

Dada sua importância, vejamos a redação do artigo 54:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Traduzindo o significado da concentração dos atos na matrícula

Grosso modo, o que o artigo 54, acima transcrito, determina é que um negócio jurídico celebrado e registrado na matrícula é eficaz e prevalece sobre qualquer outro negócio ou condição, ainda que anteriores, se este outro negócio ou condição não tiver sido levado a conhecimento público por meio de um registro ou averbação na matrícula do imóvel.

Com isso, dá-se uma força enorme à matrícula imobiliária e transfere-se, para o titular ou potencial titular de direitos sobre aquele imóvel a responsabilidade de resguardar seus direitos.

Afinal, “camarão que dorme a onda leva” e, no Direito, quem é omisso no cumprimento de determinações legais pode ser severamente prejudicado, ainda que não tenha feito nada de errado.

Conjuntamente, os dispositivos trazidos pela Lei 13.097/2015 preveem que os atos que envolvam os chamados direitos reais,dentre eles atransferência de propriedade de imóveis, terão validade e poderão ser executados caso não haja qualquer gravame impeditivo para tanto registrado na matrícula.

Ou seja, ainda que o imóvel tenha sido dado em garantia ou já tenha sofrido penhora em algum processo judicial devido a dívidas do seu proprietário, por exemplo, caso esse impeditivo não conste da matrícula, poderá ser normalmente efetuada a venda do bem e o terceiro, credor, não poderá alegar nulidade ou requerer a revogação do ato.

Há, portanto, uma tentativa da legislação de fazer com que todos os atos sobre um imóvel, negociações, restrições e gravames no geral estejam averbados, isto é, concentrados na matrícula do bem em cartório.

Ainda assim, a due diligence imobiliária continua indispensável

Com esse princípio e, principalmente, após a Lei 13.097/2015, mais informações relevantes para a apuração do risco de um negócio deverão estar presentes na própria matrícula dos imóveis objeto das negociações.

Isso, certamente, facilitará a análise prévia dos interessados, corretores de imóveis e, até mesmo, profissionais contratados para a realização da due diligence imobiliária.

Inclusive, a lei em questão, que entrou em vigência em 2015, previu, no artigo 61, o prazo de 2 anos para fossem averbadas nas matrículas imobiliárias em todo o país as situações envolvendo imóveis, referidas na lei, que tenham ocorrido anteriormente a ela.

Isso, todavia, notadamente, não foi possível para todos os imóveis que existem no Brasil, o que pode não ser suficiente para afastar discussões judiciais sobre situações de embaraço de imóveis em negociação e que não foram devidamente averbadas na matrícula imobiliária.

Por isso, apesar de facilitar a análise prévia de imóveis por determinar a reunião de um maior número de informações no registro imobiliário dos bens e de ser um avanço importante no ordenamento jurídico nacional, o princípio da concentração dos atos na matrícula não elimina a necessidade da realização da due diligence.

Ela, além de ser mais completa, envolvendo um estudo mais aprofundado de todo o contexto dos imóveis e seus negociantes, pode apurar situações envolvendo os bens que não estejam previstas na matrícula, a despeito do princípio aqui comentado, antecipando problemas jurídicos.

Etapas do trabalho

A due diligence imobiliária pode ser um trabalho complexo, por envolver a emissão e a análise de muitos documentos e informações, de modo a se filtrar aquelas que de fato são relevantes, podendo implicar diretamente no risco do negócio imobiliário avaliado.

Dessa forma, o trabalho pode ser dividido em algumas etapas, dentre as quais se destacam as seguintes (que, como já falado, podem variar bastante caso a caso):

• Entendimento do negócio pretendido: entendimento do objetivo de cada uma das partes envolvidas e da negociação pretendida e análise das minutas dos instrumentos celebrados, se existentes;

• Apuração da legitimidade das partes: emissão e análise dos documentos dos imóveis objeto do negócio, como matrícula imobiliária e títulos de propriedade, a exemplo de contratos particulares e escrituras públicas, para verificar a legitimidade das partes envolvidas para negociar os imóveis em questão;

• Apuração da regularidade dos imóveis: nova análise das matrículas imobiliárias, emissão de certidões tributárias dos imóveis, declarações de inexistência de débitos condominiais, se aplicável, dentre outros documentos que possam apontar dívidas, pendências ou embaraços nos bens, que eventualmente não foram consideradas na negociação inicial;

• Avaliação dos riscos do negócio: emissão e análise de documentos das partes como certidões tributárias, consultas a cadastro de crédito (SPC e Serasa, por exemplo), certidões de ações cíveis e trabalhistas e análise mais detalhada dos processos judiciais envolvendo as partes;

• Elaboração de relatório: elaboração de um documento escrito, assinado pelos profissionais responsáveis pela due diligence, em que são apontados os principais fatores de risco e de validação do negócio pretendido, bem como as considerações relevantes, que permitiram aquela conclusão.

Como a realização da due diligence exige muitos documentos, costuma-se utilizar de uma planilha para que se possa verificar qual a documentação já fora emitida, qual ainda está pendente de emissão (checklist) e quais são as informações mais relevantes, extraídas de tal documentação.

Aqui no escritório desenvolvemos uma planilha padrão para nos auxiliar na elaboração do relatório final das due diligences imobiliárias que fazemos para nossos clientes.

Ao final do artigo disponibilizamos esta planilha para download, com o intuito de ajudar os nossos leitores a compreender melhor como realizamos este tipo de trabalho. Basta preencher o formulário para acessá-la.

Conclusão

Negociações envolvendo imóveis podem, algumas vezes, parecer pouco arriscadas, ou de fácil análise quanto aos problemas e vantagens existentes na operação.

A prática ensina, porém, que esse tipo de contratação pode conter riscos e situações ocultas, capazes de dificultar ou impedir jurídica ou economicamente o fechamento do contrato.

Por outro lado, existem muitos receios das partes negociantes que, podem, às vezes, ser desnecessários, ou não corresponder ao real risco presente no negócio.

A investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, por meio da due diligence imobiliária, é, portanto, uma das melhores maneiras de se evitar surpresas em negociações de imóveis e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação.

Para que se saiba, pois, a relevância de certas características dos bens, da sua documentação e da situação jurídica das partes envolvidas, bem como quais as informações que, de fato, serão importantes e deverão ser levadas em consideração para o fechamento do contrato, deve-se procurar profissionais especialistas e experientes para a realização do trabalho.

Assim, sem dúvidas, pode-se firmar e executar contratos imobiliários de forma mais tranquila e segura.

Preencha o formulário abaixo para receber o nosso modelo de planilha de Due Diligence Imobiliária por e-mail. Com ela, você poderá identificar os documentos necessários para a execução do serviço e preencher, em cada campo, as informações mais importantes de cada documento.

*Imagens de Sora Shimazaki, Lukas e Andrea Piacquadio no Pexels.