Construção abandonada: a solução é mais simples do que parece para acabar com os esqueletos urbanos

Você já deve ter visto na sua cidade alguma construção que esteja com uma aparência de abandono, que há muitos anos ninguém mexe ou entra no local.

Esse tipo de construção abandonada traz um aspecto negativo à vizinhança, passando a impressão de “descaso” ao local, desvalorizando todos os imóveis da intermediação e atraindo, dentre outros eventos, acúmulo de lixo e animais transmissores de doenças.

Certamente os donos da obra e a construtora por ela responsável percebem um dos maiores prejuízos com esse tipo de situação, haja vista que um prédio abandonado, notadamente quando de natureza residencial, representa pessoas que não conseguiram ter a sua casa própria e uma construtora que não conseguiu realizar aquilo para qual ela foi contratada.

E, falando em construção abandonada, você já parou para pensar o que pode ser feito para reduzir os prejuízos, ou, até mesmo, recuperar esse imóvel, e ficou sem entender como prosseguir?

Neste artigo esclareceremos suas dúvidas e explicaremos que o prosseguimento e conclusão de uma construção abandonada pode ser mais simples do que se imagina.

Especialmente nas obras em que houve o registro da incorporação e a constituição do patrimônio de afetação, há soluções e formas para que a construção seja finalizada, ainda que a incorporadora responsável esteja falida.

Venha então conhecer o que fazer com uma construção abandonada e quais são as opções dos adquirentes para resolver esse caso.

Vamos focar principalmente naquelas construções que foram realizadas no âmbito da Lei 4.591/64, mais conhecida como “Lei de Incorporações” e que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, bem como os procedimentos que estão ali previstos para que possa ser dado o prosseguimento à construção abandonada pelos adquirentes de unidades no empreendimento.

O que é uma construção abandonada?

Para se compreender as soluções propostas neste artigo é importante entender, antes de tudo, o que caracteriza, efetivamente, uma construção abandonada, já que, a depender do prazo em que uma obra está parada, não será possível indicar que há um abandono propriamente dito.

Seja uma construção residencial, comercial ou industrial, prédio ou casa, a obra pode ser realizada:

(i) pelo próprio dono do terreno,

(ii) mediante contratação de terceiros ou

(iii) pela realização de um empreendimento imobiliário.

No primeiro caso, não há, necessariamente, a figura de uma construtora, podendo o dono do terreno formar, diretamente, uma equipe de engenheiro, mestre de obra, pedreiros, serventes e prestadores de serviço terceirizados (comumente empreiteiros) para a realização da obra.

Aqui, se uma obra for abandonada, o único “culpado” será o próprio dono do terreno, daí porque a solução, para terceiros prejudicados, notadamente os vizinhos, é procurar a gestão municipal para aplicação das ferramentas de uso e ocupação compulsórios do solo, previstas no respectivo plano diretor e/ou no Estatuto da Cidade.

No segundo caso, a contratação de terceiros pode se dar, em regra, pelos regimes de empreitada (a preço fixo ou reajustável) ou administração (também conhecido como construção “a preço de custo”).

Como o terreno e a obra não pertencem à construtora contratada, eventual abandono pode ser sanado com a simples contratação de outra empresa para retomar e finalizar a construção, daí porque esse cenário tampouco é o foco deste artigo.

Nos interessa, então, a terceira hipótese, quando há abandono de obra por uma incorporadora que estava, então, a desenvolver um empreendimento imobiliário, afetando a vida de dezenas, quando não centenas de famílias.

Mesmo nessa terceira hipótese, há de se separar os casos em que há o registro da incorporação daqueles em que tal registro inexiste.

Via de regra, se uma obra se inicia sem o registro de incorporação – e isso é perfeitamente possível, já que o que habilita o construtor a iniciar os trabalhos é o alvará de construção –, nenhuma unidade autônoma daquele empreendimento pode ser legalmente alienada (vendida) a terceiros antes da conclusão da construção, instituição do condomínio e averbação do “habite-se” na matrícula do terreno e das unidades autônomas.

É um modelo de negócio mais comumente adotado em pequenas obras, quando o empreendedor normalmente faz toda a construção com recursos próprios e deixa para vender as unidades depois de prontas, esperando que o mercado absorva tais unidades a um preço significativamente maior do que absorveria “na planta”.

Nesse tipo de empreendimento, se houver abandono de obra, a solução será uma daquelas trazidas para o primeiro e segundo cenários: se o terreno e a obra estiverem em nome do construtor, aplica-se a primeira solução; caso contrário, aplica-se a segunda.

Chega-se, finalmente, à configuração que motivou a elaboração deste artigo: a construção abandonada por uma incorporadora, quando, por óbvio, há o prévio registro de incorporação.

Nesse caso, aplicam-se, integralmente, as disposições da Lei de Incorporações e é nela que buscaremos as respostas.

Conceito de construção abandonada na Lei de Incorporações

O que determina, então, uma construção abandonada, segundo a Lei 4.591/1.964?

Construção abandonada é aquela obra que está sem qualquer tipo de intervenção ou ação há mais de 30 (trinta) dias, também caracterizando-se como tal quando a incorporadora retardar-lhe excessivamente o andamento.

É isso que está estabelecido no artigo 43, inciso VI, da Lei 4.591/64, o qual dispõe sobre o prazo em que, sem justa causa, a incorporadora pode suspender as obras, sob pena dela ser destituída da sua função de incorporadora.

A segunda configuração, de retardar excessivamente o andamento, é mais subjetiva, dependendo da interpretação do magistrado que vier a analisar a demanda, mas, para tentar dar alguma objetividade à expressão, podemos defender, depois que a chamada Lei do Distrato chancelou o prazo de tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias, que estará configurado o “excessivo retardamento do andamento” sempre que uma obra ultrapassar seu prazo contratual de execução, somado ao prazo de tolerância, sem uma justificativa técnica ou jurídica plausível.

Logo, uma construção aparentemente abandonada ou cujas obras estejam interrompidas há menos de trinta dias, ainda que ela esteja com um aspecto de estar totalmente “largada”, não poderá ser imediatamente enfrentada, já que há determinação legal indicando que ela estaria dentro do prazo de regularidade.

Para além do argumento objetivo trazido acima a respeito da configuração do “retardamento excessivo” da construção, não seria exagerada a defesa de que, mesmo antes de findo o prazo contratual para conclusão das obras, se houver evidências óbvias de que a incorporadora não cumprirá o contratado, também pode ser possível a sua destituição.

Para isso, é importante observar aspectos que indicam que as obras estão abandonadas ou estão muito próximas disso, como:

• Estruturas inacabadas;
• Nenhuma movimentação nos locais das obras, seja de pessoas ou equipamentos;
• Pessoas ou animais que estejam entrando sem qualquer controle na construção;
• Pichações ou moradias precárias no local;
• Retirada dos sinais de que há uma construção no local, como a placa da incorporadora e/ou construtora responsáveis pelas obras;

É possível também prever se uma obra será abandonada ou não pela verificação da saúde financeira da incorporadora e/ou da construtora responsável, bem como do estado geral dos outros empreendimentos que elas podem estar desenvolvendo.

Atraso nas entregas de unidades, alocação de pouca mão de obra nas construções, notícias de que a incorporadora não tem honrado os seus compromissos bancários, dentre outros, configuram alguns indícios de que poderão ocorrer atrasos e complicações na conclusão das obras, o que pode resultar também no abandono delas.

Principais motivos de abandonos de construções

Apesar do desejo e até mesmo da boa-fé de todas as partes envolvidas na construção de um imóvel, vários tipos de situações podem levar a um abandono, especialmente na hipótese de uma incorporadora que planejou equivocadamente uma incorporação e ficou insolvente no meio das obras.

O mercado imobiliário sempre sofre com oscilações e eventos adversos, tal qual a pandemia da COVID-19 e o grande aumento da inflação, que fazem com que os preços das construções se elevem e prejudiquem o planejamento realizado por uma empresa.

Uma alta inadimplência por parte de adquirentes, e/ou uma alta taxa de distratos ao longo das obras, também podem ser encaradas como eventos sensíveis, aptos a gerar prejuízos irremediáveis às incorporadoras, haja vista que, muitas das vezes, elas estavam contando com os valores das aquisições no fluxo de caixa para fazer com que as obras andassem no ritmo previsto.

Pelo menos em relação às rescisões antecipadas, a já referida Lei do Distrato equilibrou um pouco a balança ao dispor, de forma contrária à grande maioria das decisões judiciais que já se consolidavam no sentido de uma restituição imediata, que a devolução do saldo dos valores pagos pelo comprador “desistente” só precisa se dar 30 (trinta) dias depois da expedição do “habite-se”, quando houver patrimônio de afetação averbado, ou depois de 180 (cento e oitenta) dias contados da assinatura do distrato, quando não houver tal averbação.

Mas, para além dos motivos “externos” que podem resultar numa construção abandonada, também existem aquelas empresas que são movidas pela ganância e assumem compromissos financeiros e obras acima do que conseguiriam administrar, o que pode prejudicar sobremaneira os seus consumidores.

Esse foi o caso da “Encol”, sobre o qual já falamos aqui, que era uma grande incorporadora goiana e uma das maiores do país, mas que teve sua falência decretada no ano de 1999, deixando milhares de famílias totalmente desamparadas e sem o seu sonho: um imóvel próprio.

A empresa já tinha construído e entregue centenas de milhares de unidades e à época da sua falência estava com mais de 700 (setecentos) empreendimentos em construção.

Porém, quando não foi mais possível “pedalar”, desviando recursos de novas obras para as anteriores, ela não teve outra saída senão interromper abruptamente as centenas de empreendimentos que estavam sendo executados e requerer a sua falência.

Esse caso demonstrou a fragilidade da legislação brasileira em torno das incorporações imobiliárias e motivou a criação da figura do patrimônio de afetação.

Opções dos adquirentes: extinção do contrato, assunção da obra ou destituição da incorporadora com venda do terreno e direitos relacionados

Variadas são as razões para abandono de construções por incorporadoras e esse fato traz algumas possibilidades aos adquirentes, que são aqueles que ficam mais prejudicados com essas situações.

Três delas parecem ser as mais interessantes de serem analisadas: (i) dar por extinta a relação entre as partes (adquirente e incorporadora), (ii) assumir a obra, os próprios adquirentes, para concluí-la ou (iii) destituir a incorporadora e deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, dividindo o resultado da venda entre os adquirentes, na proporção de suas contribuições até então.

A primeira opção está prevista no § 1º do artigo 43-A da Lei de Incorporações e depende, necessariamente, da ocorrência de um atraso da obra para além do prazo de tolerância.

Não se deve falar em resolução do contrato quando há a paralisação da obra por 30 dias ou o “excessivo retardamento”, pois, em tais casos, há na verdade uma execução forçada e coletiva do contrato de compra e venda, com a comissão de representantes assumindo a gestão da obra.

A resolução, individualmente considerada, só será viável quando houver descumprimento do prazo contratual fixado para entrega da unidade autônoma, somado à tolerância eventualmente estipulada.

Veja, todavia, que a extinção da relação apresenta alguns entraves que podem prejudicar a sua escolha.

É bem fácil entender que uma incorporadora, para chegar ao ponto de incorrer em atraso na entrega superior ao prazo de tolerância, provavelmente possuirá algum grau maior de endividamento ou mesmo insolvência financeira, que é a incapacidade de fazer frente às suas obrigações com o patrimônio que possui.

Poderá não haver dinheiro caixa para terminar suas obras e cumprir aquilo que foi prometido, qualquer que seja o motivo que tenha levado a incorporadora à situação de inadimplência.

Logo a extinção de um contrato objetivando o recebimento dos valores que foram pagos pode não ser uma opção segura e efetiva.

Ou a incorporadora irá aceitar a extinção e não realizar o pagamento, ou ela irá declarar que não tem meios para indenizar os adquirentes e irá convencê-los de esperar a conclusão das obras já sabendo que não possui formas para isso.

A segunda opção é a assunção da obra pelos adquirentes, prevista no inciso VI do artigo 43 da Lei nº 4.591/64.

Ultrapassado o já comentado prazo de 30 (trinta) dias de paralisação das obras ou configurado o “retardamento excessivo”, o conjunto de compradores terá a opção de assumir a posse direta do empreendimento e, paralelamente à busca de indenização, junto à incorporadora, das perdas e danos já experimentados, tocar a construção abandonada com contratação de terceiros.

Com o prosseguimento das obras, por meio da atuação próxima dos adquirentes, representados pela comissão eleita, será possível que eles recebam suas respectivas unidades, ainda que provavelmente pagando mais por elas.

Veremos em tópico próprio, mais à frente, o passo a passo para destituir a incorporadora e assumir as obras.

A terceira opção está indicada no inciso VII do artigo 43 da Lei nº 4.591/1964 e depende de uma aprovação maciça dos adquirentes, com um quórum de 2/3.

Trata-se da destituição da incorporadora seguida da venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer.

Tal opção faz sentido quando a maior parte dos adquirentes não contar com recursos financeiros para prosseguir na construção, seja porque eles próprios já estavam inadimplentes com seus respectivos contratos de compra e venda, seja porque, pelos valores já investidos à altura da destituição e “perdidos parcialmente” para a incorporadora, há uma incapacidade econômica.

A deliberação pela venda do terreno, basicamente, repassa a terceiros (muito provavelmente uma outra incorporadora que deseja assumir as obras) tanto o solo quanto qualquer obra que já esteja implantada no local, assim com os projetos, alvarás e licenças já expedidas em prol do empreendimento, ou seja, o terceiro adquirente pode optar por continuar a obra sem voltar à “estaca zero”.

Também pode ele, naturalmente, optar pela demolição das acessões presentes no terreno e pelo cancelamento do registro da incorporação, projetando um novo empreendimento totalmente distinto para o local.

Em qualquer caso, como se trata de uma alienação, os adquirentes originários deixam de ter, em relação ao terreno e ao patrimônio de afetação, qualquer direito ou obrigação.

O ponto negativo dessa opção é que as chances de os adquirentes receberem de volta tudo que já investiram no empreendimento é muito baixa, haja vista que o saldo da venda será utilizado, inicialmente, para pagamento das dívidas do patrimônio de afetação, ou seja, todo e qualquer débito em aberto do empreendimento, como pagamentos a fornecedores, obrigações trabalhistas, tributos etc., e para cumprimento, junto ao proprietário terrenista, de eventuais obrigações relacionadas à aquisição originária do terreno.

Somente depois de cumpridas tais obrigações financeiras é que o saldo disponível será rateado entre os adquirentes de unidades autônomas, na exata proporção dos valores que já tenham, à altura, aportado ao empreendimento.

Não sendo o saldo em questão suficiente para restituir, aos adquirentes, tudo que pagaram, de forma reajustada, serão eles credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.    

A relevância da Comissão de Representantes

Antes de examinar as etapas para a destituição da incorporadora e continuação da construção abandonada, é preciso entender o que é a Comissão de Representantes, como ela pode ser formada, sua relevância no caso do abandono das obras e o que ela poderá fazer.

Já tratamos sobre ela no blog, mas vamos revisitar alguns dos seus aspectos mais gerais, tendo em vista que ela possui participação vital na continuidade de uma construção abandonada.

Intimamente relacionada à figura do patrimônio de afetação, mas presente mesmo quando tal patrimônio não se encontra averbado, a Comissão de Representantes está prevista em vários trechos da Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64), sendo um órgão colegiado – composto por pelo menos 3 (três) membros, escolhidos entre os adquirentes de unidades autônomas – destinado, em primeiro lugar, a fiscalizar o bom andamento da construção.

A comissão é formada por meio de assembleia geral dos adquirentes, que deve ser convocada e realizada pela incorporadora no prazo de até 6 (seis) meses contados do registro da incorporação (redação atual do artigo 50 da Lei de Incorporações), independentemente do regime de construção adotado (empreitada ou administração).

Se, ao final do referido prazo, pelo menos 3 (três) unidades autônomas não tiverem sido alienadas, é prudente, ainda sim, que se forme a Comissão de Representantes com aquele(s) que já comprou(aram) a(s) primeira(s) unidade(s).

Uma vez formada a Comissão, a incorporadora não terá nenhuma ingerência ou controle sobre ela, podendo os adquirentes, a qualquer tempo, convocar assembleias gerais e destituir/substituir os seus membros.

A independência e autonomia da comissão são requisitos indispensáveis ao seu bom funcionamento, tendo em vista que a sua principal atribuição, como dito, é de fiscalizar o bom andamento das obras, representando os interesses dos compradores frente à incorporadora e/ou construtora do empreendimento.

Se a obra é corretamente executada pela incorporadora ou construtora, ou seja, seguindo à risca os projetos aprovados e os prazos previamente estabelecidos, a Comissão de Representantes acaba por ser uma figura eminentemente protocolar/formal, embora ainda deva exercer suas funções de fiscalização, por meio do recebimento e análise, a cada 3 (três) meses, dos documentos comprobatórios do estado da obra, sua correspondência com o cronograma previamente estabelecido e do uso dos recursos do patrimônio de afetação.

Mas é na crise que a Comissão de Representantes assume relevância ímpar.

Quando a incorporadora paralisa as obras por mais de 30 (trinta) dias ou retarda excessivamente seu andamento, a Comissão assume amplos poderes para destituir a incorporadora, alienar frações ideais de compradores inadimplentes, inclusive podendo assinar escrituras públicas, contratar terceiros para concluir a construção abandonada, dentre outros.

Nesse sentido, uma Comissão de Representantes atuante e que fiscaliza de perto as obras conseguirá antecipar as necessidades dos adquirentes e, no cenário extremo, adotar as medidas necessárias ao saneamento da construção abandonada.

Patrimônio de Afetação e a sua importância para uma construção abandonada

Se a Comissão de Representantes é importante em qualquer cenário, quando ela é associada à figura do patrimônio de afetação, seu poder de atuação é ainda maior.

De maneira descomplicada, podemos definir o patrimônio de afetação como a “separação de um bem do patrimônio da incorporadora, criando um novo patrimônio apartado destinado exclusivamente ao empreendimento”.

Afetar um lote ou terreno significa, em última análise, proteger esse bem contra qualquer obrigação da incorporadora que não tenha relação direta com o empreendimento que será construído no imóvel.

O objetivo principal do patrimônio de afetação é, portanto, constituir uma garantia, não revogável ou manipulável pela incorporadora, de que as unidades autônomas daquele determinado empreendimento serão, de um jeito ou de outro, concluídas e entregues aos seus respectivos compradores.

No caso do abandono de obras pela incorporadora, esse instituto se demonstra ainda mais relevante em razão da garantia que ele trará aos compradores para prosseguimento da obra, especialmente no caso de decretação da falência ou insolvência civil da primeira.

O Art. 31-F da Lei de Incorporações assevera que esses fatos não atingem o patrimônio de afetação constituído e que a assembleia geral de adquirentes poderá deliberar pela continuação das obras, o que, como vimos, seria a opção mais prudente nesse momento.

Por sua relevância, vejamos o que diz o referido artigo 31-F, que conta com nada menos do que vinte parágrafos:

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.

§ 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.

§ 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.

§ 4º O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra.

§ 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.

§ 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.

§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.

§ 8º Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.

§ 9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.

§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.

§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:

I – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;

II – para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;

III – consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e

IV – compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.

§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. 

§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).

§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:

I – ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e

II – ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.

§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:

I – pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;

II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;

III – reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;

IV – entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;

V – entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e

VI – entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.

§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.

§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. O dispositivo acima transcrito é autoexplicativo e bastante detalhado, trazendo as etapas necessárias tanto para a continuidade da construção abandonada, quando para a liquidação do patrimônio de afetação.

O dispositivo acima transcrito é autoexplicativo e bastante detalhado, trazendo as etapas necessárias tanto para a continuidade da construção abandonada, quando para a liquidação do patrimônio de afetação.

É certo que, por meio da afetação, os compradores estarão assegurados de que o empreendimento e sua construção ficarão mais seguros e não vinculados a problemas exclusivos da incorporadora.

Como realizar o prosseguimento da obra

Passemos, então, à descrição dos procedimentos necessários para a retomada de uma construção abandonada.

Ao se deparar com um inadimplemento da incorporadora na condução da obra, os proprietários possuem a opção de extinguir o contrato e exigir a indenização pelas perdas e danos experimentados.

Contudo, como visto, o prosseguimento das obras parece ser uma alternativa mais segura e viável diante do cenário apresentado.

Isso porque é provável que uma empresa com extremas dificuldades financeiras, à beira da falência, não consiga cumprir com qualquer dos seus compromissos, seja para os compradores e/ou para instituição financeiras.

Portanto, trocar uma fração de um terreno que um adquirente comprou por uma promessa de pagamento, ou até mesmo uma decisão judicial que condena a incorporadora ao pagamento, pode não ser a solução mais eficiente.

Retomar as obras, ainda que se apresente um longo caminho pela frente, pode ser a melhor solução e ela não impede que sejam promovidas as medidas judiciais pertinentes para cobrança das perdas e danos que os adquirentes sofrerem.

Então, se prosseguir é o caminho certo para os adquirentes, vamos ao passo a passo.

Criação da Comissão de Representantes

Primeiramente, certificar se o empreendimento possui uma Comissão de Representantes devidamente eleita/nomeada e que esteja regularmente constituída é de máxima urgência.

A Comissão de Representantes é a responsável pela convocação da assembleia geral dos adquirentes, oportunidade em que será decidida a continuação, ou não, da obra.

Ficará a cargo dela, inclusive, a interposição da medida judicial necessária para notificação da incorporadora para continuação das obras e, na hipótese de não haver essa continuação, será ela quem fará os trâmites necessários para imissão na posse do empreendimento e recebimento dos documentos pertinentes.

Sem uma Comissão de Representantes constituída e que esteja efetivamente trabalhando, a retomada das obras se mostrará mais difícil e causará outros problemas aos adquirentes.

Certificação dos Registros Imobiliários

Também será necessário realizar uma prévia avaliação da matrícula do terreno, na qual foi registrada a incorproação, para averiguar se, para além do abandono da obra, o empreendimento não possui algum outro tipo de impedimento ou gravame que pode prejudicar a continuação das obras.

É importante verificar se a incorporação foi regularmente registrada na matrícula do imóvel, se as aquisições de unidades foram registradas, se o patrimônio de afetação está devidamente averbado, dentre outras situações registrais relevantes e que dizem respeito à incorporação imobiliária.

Para esse procedimento, o recomendável é realizar uma due diligence Imobiliária completa do imóvel, procedimento esse sobre o qual também já falamos nesse blog e que se compõe de análises jurídicas e operacionais de toda documentação envolvendo o imóvel.

O seu objetivo será realizar um trabalho investigativo no imóvel e seus atuais proprietários, e até mesmo os antigos, para determinar o estado atual do imóvel e quais são os riscos mapeados para prosseguimento, neste caso, das obras da construção abandonada.

Destituição da incorporadora

Realizados os passos preparatórios, chega a hora de iniciar os procedimentos mais impactantes e determinantes para que a obra passe ao controle dos adquirentes e seja retomada.

A destituição da incorporadora está prevista no artigo 43, VI da Lei de Incorporações e deverá ser realizada mediante o envio de notificação judicial (artigo 726 e seguintes do Código de Processo Civil) à incorporadora para que ela retome as obras, sob pena de destituição.

O envio dessa notificação constitui o único passo judicial no procedimento de retomada e formalmente estabelece a incorporadora em mora.

Vale registrar que, mesmo se dando na esfera juducial, o procedimento, não admite contestação (defesa) nem impugnação por parte da incorporadora, tendo exatamente o mesmo trâmite que teria se fosse feito extrajudicialmente.

Em linhas bem simples, é como se o Judiciário agisse como os Correios ou o Tabelionato de Títulos e Documentos para entregar um documento escrito à incorporadora.

Todos os demais passos serão realizados de forma extrajudicial e podem ser iniciados pela Comissão de Representantes imediatamente após superado o prazo para retomada da obra.

Imissão na posse do imóvel

Feita a notificação judicial e sem a devida retomada pela incorporadora, cenário provável dependendo do nível de insolvência da empresa, a Comissão de Representantes deverá formalizar a destituição da incorporadora e continuação das obras, por meio da realização de assembleia geral de adquirentes, conforme procedimentos previstos no artigo 43, VI e VII, e do artigo 49 da Lei 4.591/64.

A maioria absoluta dos votos dos adquirentes deverá aprovar essa destituição e continuação das obras, para que a Comissão de Representantes notifique a incorporadora, agora de forma extrajudicial (pelo oficial de registro de imóveis). A partir de então, a incorporadora possuirá o prazo de 15 (quinze) dias para:

• Imitir a Comissão na posse do empreendimento;
• Entregar os documentos correspondentes à incorporação e os comprovantes de quitação das quotas de construção de sua responsabilidade; e
• Realizar o pagamento das quotas que estiverem pendentes, de modo a viabilizar a realização da auditoria necessária e prevista no artigo 31-C da referida Lei.

A imissão da Comissão na posse do empreendimento é um dos pontos mais relevantes e vinculativos do processo, haja vista que tal posse também atrai à Comissão os ônus relativos à segurança e administração do local.

Geralmente essa imissão é realizada sem maiores problemas já que é vantagem à incorporadora insolvente a assunção das obras pelos adquirentes. Contudo, caso haja alguma negativa ou impedimento criado pela empresa, será necessário recorrer a uma medida judicial que possa satisfazer esse direito.

A posse efetiva do empreendimento é ato totalmente necessário. Não há como fazê-lo à distância. Para que seja realizada uma construção é necessário que os responsáveis pela obra, que agora passarão a ser efetivamente os adquirentes, consigam administrar o terreno e as coisas que ali se encontram.

Contratação de construtora

Imitida na posse, a Comissão de Representantes poderá seguir, com maior tranquilidade, na retomada das obras e averiguação de qual será o valor remanescente necessário para a conclusão do empreendimento.

A contratação de uma nova pessoa, física ou jurídica, para a realização das obras é necessária, sugerindo-se uma ampla pesquisa pelos adquirentes para mitigar o risco de ter uma nova paralisação da obra.

Mais do que nunca, uma criteriososa análise jurídica e financeira deve ser feita, com exame dos empreendimentos e obras anteriores da candidata a assumir a construção, assim como de seus balanços e certidões. Para isso, novamente o trabalho de due diligence é essencial.

Leilão extrajudicial de unidades devedoras

Ademais, se houver promissários compradores inadimplentes em relação às parcelas contratadas com a incorporadora originária, eles merecerão um tratamento diferenciado, já que tal inadimplência pode efetivamente prejudicar a retomada das obras.

Neste caso, conforme previsto no artigo 63 da Lei de Incorporações, o adquirente inadimplente deve ser chamado para quitar o seu débito. E, não sendo regularizado o inadimplemento, a Comissão de Representantes fica autorizada a efetuar leilão público para vender a unidade.

Esse procedimento também será realizado por meios extrajudiciais e deverá estar previsto no contrato que foi celebrado com o adquirente, por isso é totalmente relevante a observância dos processos de análise do imóvel e do seu estado, incluindo a verificação dos contratos imobiliários celebrados em razão dele.

Também já falamos aqui no blog e recomendamos que os empreendimentos utilizem um contrato condizente com as práticas corretas, pois um bom contrato de compra e venda de Imóvel beneficia ambas as partes.

E se o empreendimento se encontrar financiado? Também existe solução!

Verifica-se, finalmente, a hipótese de existir, em um cenário de construção abandonada, uma prévia vinculação do terreno, frações ideais e acessões a uma garantia bancária para obtenção de financiamento para a construção do próprio empreendimento.

Nesse caso, a solução pode ser ainda mais simples, porque o banco seguramente terá exigido da incorporadora originária a contratação de alguns seguros, como o de engenharia, de responsabilidade civil e o de “término de obra”.

Vigentes tais seguros, basta que se acione a seguradora para que ela própria tome as providências necessárias à contratação de terceiros para finalizar a obra.

Ademais, ainda que exista uma garantia (normalmente uma hipoteca) onerando o empreendimento, ela não prevalecerá sobre um contrato de compra e venda de imóvel, ou seja, não pode impedir algum tipo de tomada de ação.

A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que a “hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior, à celebração de promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Sendo assim, ainda que exista algum tipo de constrição no imóvel, os adquirentes podem retomar as obras.

Porém, no caso da continuação das obras, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação do imóvel, inclusive aqueles relativos ao contrato de financeiro da obra, conforme previsto no parágrafo onze do artigo 31-F das Lei de Incorporações.

Conclusão

O abandono de empreendimentos traz um aspecto negativo às cidades e demonstra uma completa falta de zelo na realização daquela que é uma das principais demandas do povo brasileiro: a casa própria.

Apesar de remeter a um aspecto triste da realidade de várias pessoas, certamente “há uma luz no fim do túnel” e a retomada de uma construção abandonada é plenamente possível.

A destituição de incorporadoras insolventes e falidas, que abandonam suas obras em razão de uma má gestão, pode ser realizada por meio de procedimentos previstos em lei, trazendo um relevante remédio aos adquirentes.

Contudo, há aspectos sensíveis e procedimentos que devem ser seguidos à risca para que não haja qualquer tipo de problema no processo.

Por isso, contar com uma assessoria especializada será, com certeza, um grande diferencial para que a retomada das obras possa ser realizada de forma segura e eficiente.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.