No planejamento de um empreendimento imobiliário, principalmente quando feito sob regime de incorporação, é muito comum que a atenção do empreendedor gire basicamente em torno da obra, deixando de lado um fator de grande impacto para a sua imagem no mercado: a elaboração da convenção de condomínio.

Por ser um documento tão presente no dia a dia, obrigatório em qualquer incorporação, as incorporadoras tendem a ter a falsa impressão de que a convenção de condomínio é algo secundário, que não faz nenhuma diferença em seu processo comercial.

Isso faz com que os gestores negligenciem sua importância e optem por modelos padronizados, simplórios e superficiais fornecidos por cartórios de registro de imóveis ou encontrados em sites da internet.

Mas se você é o administrador de uma incorporadora, já parou para pensar com a visão do seu cliente, o comprador de um imóvel na planta, que ao assinar o contrato de promessa de compra e venda deve receber, necessariamente, uma cópia da convenção de condomínio?

Imagine-se na perspectiva de uma família que está adquirindo seu primeiro imóvel ou está realizando o sonho de se mudar para um apartamento maior em um prédio com vários equipamentos de lazer.

Se, por preço e condições similares, você tivesse que escolher entre (i) um empreendimento com uma convenção de condomínio “padrão”, que simplesmente reproduz artigos de lei, e (ii) um prédio com convenção de condomínio completa, a regular de forma clara e individualizada a utilização de cada espaço comum, bem como trazendo regras, por exemplo, sobre horários permitidos de mudança, realização de obras, trânsito de animais, dentre outros, qual você escolheria?

Lembre-se que na maior parte das vezes o comprador estará escolhendo um imóvel para morar e para ser seu refúgio de descanso e paz.

Mesmo quando a compra é para investimento, é mais fácil revender ou alugar um apartamento situado em um prédio com regras claras e objetivas ou em um condomínio em que há permanente e recorrente discussão entre os condôminos, dificultando inclusive a gestão?

Parece óbvio que, em igualdade de oferta, a escolha do comprador, esteja ele pensando em morar ou investir, será inevitavelmente pelo empreendimento com uma convenção de condomínio bem elaborada.

Por isso, hoje abordaremos a importância desse documento e traremos um passo a passo para sua correta elaboração.

Ao final do texto disponibilizaremos gratuitamente um roteiro modelo para download, que trará a parte inicial de uma convenção de condomínio, o sumário com todas as suas principais seções e alguns trechos completos, sendo importante ressalvar, no entanto, que a melhor opção será, sempre, a contratação de uma consultoria personalizada, que garantirá que a convenção atenda às especificidades de seu empreendimento.

Tipos de condomínio no direito brasileiro

Condomínio significa, basicamente, propriedade conjunta e simultânea.

Em um condomínio, pelo menos duas pessoas distintas (sejam elas físicas ou jurídicas) deterão, ao mesmo tempo, domínio (propriedade) sobre um mesmo bem ou sobre partes dele.

O Código Civil Brasileiro prevê, atualmente, cinco espécies de condomínio, a saber:

Condomínio voluntário

Ocorre quando duas ou mais pessoas são coproprietárias da totalidade de um bem, detendo frações ideais dele.

Pode ser formado por ato entre vivos (por exemplo, quando duas ou mais pessoas compram, em conjunto, o mesmo bem) ou por sucessão, quando os herdeiros decidem manter o bem em nome de todos.

O condomínio voluntário pode ser extinto a qualquer momento, seja por meio da transferência de todas as frações ideais a um único titular, seja por meio da venda conjunta a um único terceiro. Leia mais sobre a extinção de condomínio aqui.

Nenhum condômino, todavia, poderá vender sua fração ideal a terceiro antes de garantir aos demais condôminos o direito de preferência, conforme previsto no artigo 504 do Código Civil.

Não é comum a existência de convenção no condomínio voluntário, mas também não há vedação legal.

Condomínio necessário

Chama-se “necessário” porque é obrigatório, não dependendo da vontade das partes. É a propriedade comum de paredes, cercas, muros e valas existentes na divisa de dois imóveis.

Se sou proprietário de um lote e construo um muro na divisa com meu vizinho, ainda que eu pague pela totalidade da obra, o vizinho será, necessariamente, condômino e proprietário de metade da estrutura.

Esse tipo de condomínio não é passível de extinção e tem sua existência vinculada à da própria estrutura. Não admite, por razões óbvias, uma convenção.

Condomínio Edilício

É o mais importante e usual tipo de condomínio no Brasil e para o qual a convenção é obrigatória e indispensável.

O condomínio edilício, embora remeta à ideia de edifício, não se restringe, necessariamente, a um prédio ou conjunto de prédios, formando-se também no condomínio de lotes, que foi inserido no Código Civil como uma seção do Capítulo “Condomínio Edilício”.

Sinteticamente, haverá condomínio edilício sempre que, dentro de uma área maior, existirem partes de propriedade exclusiva/privativa e partes de propriedade e uso comuns.

Nos condomínios edilícios, as partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, lojas, lotes, vagas de garagem, dentre outros, contarão com matrícula própria e poderão ser livremente alienadas pelos seus proprietários.

A cada uma dessas áreas exclusivas corresponderá uma fração ideal sobre as áreas comuns, fração essa que não poderá ser alienada de forma independente e estará, sempre, vinculada à unidade autônoma.

Ao contrário do condomínio voluntário, o condomínio edilício não é, a princípio, passível de extinção, só se encerrando em caso de destruição total da edificação.

Condomínio de Lotes

É uma figura relativamente nova, inserida no Código Civil apenas em 2017 (pela Lei 13.465/2017, à qual dedicamos um artigo exclusivo), para regular uma prática criada muitos anos antes pelo mercado imobiliário: os chamados “condomínios fechados”.

Sendo uma espécie de condomínio edilício, o condomínio de lotes depende, para sua instituição, da convenção de condomínio.

Condomínio em Multipropriedade

Ainda mais recente que o condomínio de lotes, o condomínio em multipropriedade foi criado pela Lei 13.777 de 2018 e significou a tradução, para o Direito Brasileiro, do formato conhecido por timeshare ou clube de férias.

Trata-se de uma ficção jurídica que dissocia a propriedade do bem em si, transformando-a em unidades de tempo.

Na multipropriedade, o “condômino” não terá uma fração ideal nem da unidade autônoma nem das áreas comuns do prédio, mas terá um direito de uso exclusivo da totalidade do imóvel por um período determinado de tempo, que não poderá ser inferior a 7 (sete) dias por ano.

Nesse regime condominial, a convenção assume especial importância, pois caberá a ela definir várias regras “atípicas”, para além daquelas comumente encontradas em condomínios edilícios, como, por exemplo, (i) número máximo de ocupantes, (ii) conservação, manutenção e limpeza não só do imóvel, mas de seus equipamentos e (iii) multa diária e até horária ao “multiproprietário” em caso de não desocupação do imóvel no horário previsto.

A multipropriedade só pode ser extinta com a consolidação de todas as frações de tempo em nome de um único titular e é, até então, indivisível, não sendo passível de divisão forçada como o condomínio voluntário.

Caso queira se aprofundar no tema da multipropriedade, veja o nosso artigo específico.

Agora que conhecemos os tipos de condomínio, vejamos mais a fundo o seu principal instrumento: a convenção de condomínio.

O que é e para que serve a convenção de condomínio?

De forma simplificada, a convenção de condomínio é um documento no qual são reunidas as principais regras de convivência e administração do condomínio.

Ela é a lei interna do condomínio, que determinará como ele será gerenciado, organizando a vida no local, as disposições de uso das áreas comuns, o trabalho do síndico, o relacionamento entre os condôminos e usuários, além das possíveis penalidades. 

Apesar de ter força de lei perante os condôminos, suas disposições não podem contrariar as leis federais, estaduais ou municipais, estando, hierarquicamente, abaixo do Código Civil.

Por isso, é muito comum – e vale registrar que ser “comum” não significa que isso não seja um grande erro – que as incorporadoras optem por modelos padronizados de convenção que simplesmente reproduzem, à literalidade, as disposições do Código Civil e/ou da Lei de Incorporação, que traz um capítulo (II) dedicado à convenção.  

No entanto, as disposições legais, embora obviamente precisem ser seguidas, são genéricas e trazem apenas diretrizes, sem adentrar (afinal, isso seria impossível) nas peculiaridades de cada condomínio.

O maior objetivo da convenção de condomínio, nesse contexto, deve ser assegurar uma convivência pacífica e benéfica a todos, garantindo direitos e ao mesmo tempo reforçando deveres dos condôminos e demais frequentadores de modo transparente, justo e organizado.

Exatamente por isso é importante que esse documento seja elaborado correta e precisamente, buscando antecipar ao máximo as possíveis situações de conflito e já trazendo as soluções cabíveis para cada uma delas.

Apesar da força normativa da convenção, as regras só serão válidas se constarem dela expressamente, não bastando que estejam subentendidas ou presumidas.

A importância da convenção de condomínio

Uma convenção genérica ou que não tenha as previsões necessárias à gestão do condomínio pode trazer inúmeros problemas à convivência, o que implicará diretamente uma mácula à imagem da incorporadora responsável pela implementação do empreendimento imobiliário.

Você pode estar pensando que a afirmação do parágrafo anterior é exagerada. Afinal, a convenção pode ser facilmente alterada pelos condôminos a qualquer tempo, certo? Errado.

O artigo 1.351 do Código Civil estipula, expressamente, que a alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

A convenção, então, pode ser alterada? Sim. Mas é muito difícil conseguir reunir o quórum mínimo de 2/3, quórum este que não pode ser flexibilizado ou reduzido pelos condôminos, ainda que por unanimidade.

Se nem na primeira assembleia geral do condomínio, aquela conhecida como de “instalação”, é normal a presença desse quórum, o que se dirá das assembleias subsequentes do prédio.

Isso significa que, na prática, o conteúdo da convenção de condomínio entregue pela incorporadora será, em grande parte, definitivo, sendo raros os casos de obtenção de quórum, depois da entrega do prédio, para alteração, especialmente porque muitos dos temas tratados na convenção são sensíveis e os interesses dos condôminos são variados e frequentemente conflitantes.

Pense-se, por exemplo, em um prédio de 50 apartamentos que conta com piscina.

Provavelmente, das 50 famílias que ocuparão o edifício, menos da metade efetivamente usará as áreas comuns.

Enquanto aqueles com filhos pequenos provavelmente abusarão do direito de usar a piscina, um casal de idosos pode passar anos sem sequer visitar o pilotis.

E eis surge a pergunta: a piscina terá aquecimento?

Se a convenção originária do empreendimento nada mencionar sobre isso, a decisão caberá à assembleia geral e o caos certamente será instalado, gerando discussões e até inimizades no prédio.

Afinal, manter uma piscina aquecida representa um alto custo fixo, seja com energia elétrica, seja com consumo de gás, o que reflete no valor da taxa de condomínio.

Por razões óbvias, quem não utiliza a piscina sempre votará contra o aquecimento.

Se (e enquanto) esse público for maior do que aquele que utiliza a piscina, o aquecimento jamais será aprovado e o equipamento ficará subtilizado e virtualmente inutilizado no inverno.

E aquela família, que gastou todas as suas economias na compra do apartamento na planta, planejando usufruir de todos os benefícios do prédio, ficará extremamente frustrada, projetando a “culpa” pela situação na incorporadora, que não redigiu, de forma compreensiva, a convenção de condomínio.

Depois dessa reflexão, você ainda acha que a convenção de condomínio é um mero acessório do seu negócio e que não afeta em nada o aspecto comercial da incorporação e a imagem da incorporadora perante seus clientes?

A convenção de condomínio é obrigatória?

Para os tipos de condomínio que a admitem (edilício, de lotes e multipropriedade), sim.

Nas incorporações, para o registro do memorial, é obrigatório apresentar a minuta da convenção de condomínio, conforme previsão da alínea “j” do artigo 32 da Lei 4.591/64.

Já os artigos 1.332 e 1.333 do Código Civil estabelecem que o condomínio edilício somente se institui com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que demanda, necessariamente, a convenção de condomínio.

Veja, a seguir, como isso é feito.

Quando e quem deve elaborar a convenção de condomínio?

Como a grande maioria dos condomínios é edilício, geralmente a convenção de condomínio será elaborada pelas próprias construtoras ou incorporadoras, seja para viabilizar o registro da incorporação, seja depois do término da construção (quando não houver venda de unidades na planta).

Como o artigo 1.333 do Código Civil estabelece que ela deve ser aprovada por ⅔ dos condôminos, é essencial, tanto nas incorporações quanto na venda de imóveis prontos, que a minuta da convenção de condomínio seja assinada e ratificada por todos os compradores.

Na primeira assembleia geral do condomínio, quando as áreas comuns estiverem sendo entregues, também é uma boa prática fazer constar da ata a ratificação da convenção de condomínio minutada pela incorporadora, ainda que não exista o quórum de 2/3, evitando-se, dessa forma, futuros questionamentos por parte de moradores.

Veja que essa ratificação não é obrigatória, uma vez que todos os compradores já terão assinado e anuído com a minuta da convenção ao assinar seus respectivos contratos de promessa de compra e venda. Mas também não há prejuízo em se permitir, na assembleia de “instalação” do condomínio, que os reais destinatários da norma opinem e contribuam com eventual aprimoramento do texto.

Para condomínios voluntários, a convenção não é obrigatória, mas, caso os condôminos decidam elaborá-la, isso pode ser feito a qualquer tempo.

Registro da convenção de condomínio

Segundo o artigo 1.334 do Código Civil,  a convenção de condomínio pode ser elaborada por escritura pública ou por instrumento particular.

Todavia, independentemente do formato escolhido, o documento deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que seja oponível a terceiros.

Mas cuidado: a ausência de registro não torna a convenção inválida, sendo ela obrigatória para todos os condôminos a partir da sua aprovação.

Considerando, todavia, que o condomínio estabelecerá, ao longo de sua existência, várias relações com terceiros, o registro da convenção é altamente recomendável porque, sem ele, o condomínio não poderá invocar regras da convenção em caso de uma disputa.

Por exemplo, se o síndico contrair uma dívida em nome do condomínio sem observar as regras da convenção, embora ele possa ser responsabilizado pelos condôminos em direito de regresso, o condomínio não poderá se defender, junto ao terceiro, com o fundamento de ilegitimidade do síndico para aquela contratação.

Isso, claro, se a convenção não estiver registrada.

Daí porque, insista-se, não se deve deixar de registrar a convenção no Cartório de Registro de Imóveis.

Diferença entre convenção de condomínio e regimento interno

Como o Código Civil de 1916, revogado pelo atual, nada previa sobre convenção de condomínio ou regimento interno, coube ao artigo 9º da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) trazer a primeira previsão:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Não se conceituou nessa Lei, todavia, o que seria um regimento interno e qual seria a sua função.

O Código Civil atual, embora tenha previsto a obrigatoriedade do regimento interno, tampouco o definiu, mas, ao contrário da Lei de Incorporações, deslocou-o para dentro da própria convenção:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

(…)

V – o regimento interno.

A partir da entrada em vigor do Código Civil em janeiro de 2003, portanto, o regimento interno deve estar incluído na própria convenção, e não mais em documento apartado.

Ainda assim é bastante comum, certamente em virtude do uso de modelos padronizados e desatualizados, a elaboração de convenções de condomínio sem o regimento interno.

Mas, afinal, qual é a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

Via de regra, enquanto a convenção é voltada para as questões administrativas – como regras para convocação e condução de assembleias, descrição das áreas do condomínio (também de frações ideais e vagas vinculadas a cada unidade autônoma), funções do síndico e demais cargos administrativos, critérios de divisão das despesas (se por unidade ou por fração ideal, por exemplo), penalidades e processo punitivo –, o Regimento Interno trará as regras internas de convivência entre os condôminos e, principalmente, as normas de uso das áreas comuns.

É no Regimento que se definirá, dentre outros, (i) os horários permitidos para mudanças e obras internas nas unidades; (ii) se o elevador pode ou não ser usado para transporte de carga; (iii) se será permitida a permanência de animais domésticos nas áreas comuns e como se dará o trânsito deles até a rua; (iv) normas de uso de piscina, sauna, academia, salão de festas, espaço kids e qualquer outra área comum; e (v) regras para uso de vagas rotativas, quando for o caso.

As definições do regimento interno são aplicáveis não apenas aos moradores, mas a quaisquer usuários do prédio, inclusive os funcionários.

Outra diferença importante entre a convenção de condomínio e o regimento interno é que, enquanto a primeira, como visto anteriormente, só pode ser alterada com a aprovação de 2/3 dos condôminos, o regimento interno poderá ser modificado por quórum inferior, que deverá ser definido na própria convenção.

Diante da dificuldade de se reunir um número significativo de pessoas nas assembleias gerais de condomínio, é prudente estabelecer, para alteração do regimento interno, um quórum vinculado ao número de condôminos presentes à assembleia – normalmente a maioria simples.

O estabelecimento de um quórum reduzido para alteração do regimento interno não legitima, todavia, mudanças arbitrárias e inesperadas das regras: a convocação para a assembleia geral deverá, obrigatoriamente, listar os assuntos que serão tratados na ordem do dia, não tendo validade jurídica qualquer alteração do regimento que não tenha sido, antecipadamente, informada aos condôminos.

Por outro lado, se a convocação para a assembleia previr, na ordem do dia, a alteração do regimento interno, e o quórum para aprovação for alcançado, ainda que o condômino não compareça ou, comparecendo, vote contra, ele deverá seguir a decisão da maioria.

Como se percebe, é ainda mais difícil se valer de modelos padronizados para a elaboração do regimento interno, pois ele variará sensivelmente de acordo com as características de cada empreendimento e, inclusive, com o perfil do público-alvo.

Por isso, reforçamos mais uma vez a extrema importância de se valer de uma boa consultoria jurídica para a elaboração da convenção de condomínio que, quando corretamente produzida, irá conter em seu corpo o regimento interno personalizado e adequado ao empreendimento.

Conteúdo da convenção de condomínio

A convenção de condomínio, de acordo com os artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil e com o artigo 9º da Lei de Incorporações, deve conter:

• a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns;

• a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

• a finalidade a que as unidades se destinam (comercial, residencial, industrial ou misto);

• a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (a regra é a divisão por fração ideal, mas a convenção pode estabelecer a divisão por unidade, ou seja, com divisão igualitária entre todos os condôminos), bem como para a formação do fundo de reserva;

• a forma de administração do condomínio e se a função de síndico será remunerada ou não;

• a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

• as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

• o regimento interno.

Traduzindo, o documento deverá conter a discriminação e a especificação das áreas privadas e as de uso comum, além das orientações para seu uso.

Deverá especificar os encargos condominiais e de quem será a responsabilidade por cada um, o regimento interno, como serão convocadas e realizadas as assembleias e o quórum para cada tipo de decisão.

Ademais, a convenção deverá dispor sobre as responsabilidades do síndico e conselho fiscal e consultivo, bem como a forma de administração do condomínio, além de sanções, formas de cobrança, multa e ações relacionadas à inadimplência.

Problemas comuns das convenções de condomínio: o risco da padronização

Como já dissemos, um dos maiores problemas verificados na prática com relação à convenção de condomínio ocorre em função da sua elaboração genérica ou padronizada.

A maioria das construtoras ou incorporadoras acaba concentrando todos os seus esforços em outras etapas da viabilização do empreendimento imobiliário e negligenciando a importância desse documento.

Por isso, muitas delas recorrem a modelos padronizados que, futuramente, poderão lhes trazer inúmeros transtornos.

Mas por que uma convenção padrão não é aconselhável?

Essa prática acaba sendo prejudicial aos destinatários da convenção (e vale lembrar que a incorporadora, enquanto tiver unidades em estoque, será também uma condômina) principalmente porque cada empreendimento tem suas particularidades, que devem ser consideradas na hora da elaboração do documento.

Previsões genéricas, ao contrário do que possa parecer, só geram dúvidas e discussões entre os condôminos quando ocorrer alguma divergência, além de dificultarem ou até inviabilizarem o uso adequado de áreas e equipamentos comuns.

Assim, não basta que as regras sejam presumidas ou deduzidas para que os problemas do condomínio sejam resolvidos.

Deve haver previsões expressas, com descrições do máximo de situações possíveis e as medidas cabíveis.

Presumir que normas genéricas abrangerão todas as eventualidades da convivência pode ser um grande entrave para seu empreendimento e para a imagem de seu negócio.

Como, em qualquer negócio, “o freguês tem sempre razão”, o descuido no momento da elaboração da convenção pode gerar enorme descontentamento e frustração dos condôminos, sentimentos que serão, fatalmente, direcionados à incorporadora.

Assim, redigir uma convenção personalizada, que se adeque às necessidades e especificidades do empreendimento, é uma excelente forma para alcançar e manter uma boa imagem perante os consumidores.

Além das convenções padronizadas, ainda existem inúmeras que se limitam a apenas reproduzir o texto do Código Civil, novamente subestimando a importância do documento e acreditando que a previsão legal será suficiente para a solução de qualquer problema do condomínio.

Entretanto, essa conclusão também é equivocada e pode trazer graves dificuldades à imagem de seu empreendimento imobiliário.

E por quê? Convidamos você a pensar conosco: se apenas o Código Civil bastasse para prever todos os problemas, será que ele próprio determinaria expressamente a obrigatoriedade de uma convenção de condomínio específica para cada empreendimento? É evidente que não.

O exemplo dado no começo desse artigo sobre o aquecimento da piscina é apenas uma situação que pode gerar desconforto e brigas entre condôminos, sendo ilimitada a possiblidade de outras ocorrências.

Por isso se torna clara a necessidade de elaboração de um documento único para cada condomínio, que se atente às suas peculiaridades e situações específicas.

Além da personalização do documento, é necessário se atentar à conformidade com a legislação de proteção de dados. Para saber mais, veja nosso artigo sobre o tema: LGPD em condomínios: um guia para síndicos, administradores e condôminos.

Cobrança de multa e juros de mora – o posicionamento do STJ

Outro tópico de extrema importância para a manutenção de qualquer condomínio é a forma com que se lidará com os condôminos inadimplentes.

Estabelecer penalidades muito brandas pode significar um estímulo à inadimplência.

Ao mesmo tempo, penalidades exacerbadas podem aquecer os desentendimentos e levar a demandas judiciais desnecessárias.

Até o Código Civil de 2002, o entendimento vigente nos tribunais superiores era de que não haveria limitação para o percentual de multa moratória.

Já os juros de mora deveriam ser limitados pela Lei da Usura, que prevê o percentual de 1% ao mês.

Contudo, a partir de janeiro de 2003, mês de entrada em vigor do Código Civil, passou a valer a regra do artigo 1.336, §1º:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Isso significa dizer que a nova legislação fixou limite apenas para o percentual de multa, que deve ser de até 2% ao mês.

Os juros, por sua vez, podem ser previstos em patamar superior, sem limitação legal expressa.

Por isso, é imprescindível que a convenção de condomínio estabeleça, expressamente, a taxa de juros a ser aplicada aos condôminos inadimplentes.

Embora não se ignore que alguns tribunais estaduais continuam aplicando, equivocadamente, o entendimento anterior, mesmo depois de quase 20 anos de vigência do Código Civil atual, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou sua posição no sentido da possibilidade de cobrança de juros de mora acima de 1% (um por cento) ao mês, como se vê, exemplificativamente, nas seguintes decisões recentes:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS. FIXAÇÃO ACIMA DE 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE. CONFLITO ENTRE AS REGRAS ADOTADAS EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA EM FACE DO QUE DISPÕE A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRECLUSÃO. FIXAÇÃO EFETIVA DO PERCENTUAL NA CONVENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ

1. Conforme estabelece a jurisprudência do STJ, “Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais” (Terceira Turma, REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 22.9.2010).

2. Decidido pelo acórdão estadual que o percentual dos juros de mora foi estabelecido na convenção de condomínio e que em ação de cobrança proposta pela entidade condominial não é possível discutir a nulidade dessa estipulação, ocorre a preclusão da matéria em prejuízo da agravante, que não interpôs recurso especial.

3. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula 7 do STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp 1734133/MG, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JULGADOR MONOCRÁTICO PARA RECONSIDERAR DECISÃO PROFERIDA PELA PRESIDÊNCIA DO STJ. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. VERIFICAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. REDUÇÃO DOS JUROS MORATÓRIOS PREVISTOS PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL MEDIANTE A APLICAÇÃO DA LEI DE USURA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O relator do agravo interno pode reconsiderar a decisão monocrática agravada proferida pela Presidência do STJ em razão da redistribuição do processo observando as regras de competência interna e de ser-lhe permitido decidir o recurso quando amparado em jurisprudência dominante (Súmula 568/STJ). Ainda que assim não fosse, eventual mácula constante na decisão monocrática fica superada, mediante a apreciação da matéria pelo órgão colegiado no âmbito do agravo interno.

2. O prequestionamento é configurado pela análise da matéria relativa à redução dos juros moratórios estabelecidos pela convenção condominial pelo Tribunal de origem. 3. O reexame fático-probatório é dispensável quando constante do acórdão recorrido todos os elementos necessários para a decisão.

4. Após art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à convenção de condomínio a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento das obrigações condominiais, sendo impossível a redução de tais juros com base na lei de usura, regulatória dos contratos de mútuo e inaplicável à convenção que possui a natureza de estatuto normativo ou institucional, e não de contrato. Precedentes.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1041312/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/06/2018, DJe 14/06/2018)

A cobrança de juros acima do percentual de 1% (um por cento) ao mês é, no caso de um condomínio, bastante adequada e pode ser um grande trunfo para que os condôminos se sintam estimulados a permaneceram adimplentes com suas obrigações, o que é de extrema importância para a coletividade.

Observe que, ao contrário de uma dívida “comum”, as despesas de condomínio devem ser adiantadas pelos condôminos, pois, sem a arrecadação anterior, o ente não conseguiria pagar as despesas do mês.

Logo, sempre que um condômino deixa de pagar a sua contribuição mensal, todos os demais condôminos são diretamente afetados e terão que suportar a parte do inadimplente.

Não é justo, nesse contexto, que a punição pela mora seja de apenas 1% ao mês, pois isso incentiva, sobremaneira, a inadimplência.

Por isso, se o seu condomínio vem sofrendo com esse problema, não deixe de mobilizar os demais condôminos para aprovar uma alteração da convenção de condomínio, com a majoração dos juros de mora aplicáveis à contribuição mensal.

Ainda sobre a cobrança da taxa de condomínio, é válido registrar que, desde a entrada em vigor do atual Código de Processo Civil, a dívida pode ser cobrada diretamente via execução, sem precisar passar, antes, por um demorado processo de conhecimento.

Se quiser saber mais sobre isso, envie uma mensagem pelo nosso formulário de contato.

É possível alterar ou atualizar a convenção de condomínio?

Sim. O Código Civil possibilita que a convenção seja alterada. Entretanto, essa não é uma tarefa fácil.

Como dissemos anteriormente, é essencial que a convenção seja condizente com a realidade vivida pelo condomínio. Isso se aplica tanto no momento de sua primeira elaboração quanto em suas futuras alterações.

Contudo, o grande problema de não ser elaborada uma boa convenção para o condomínio logo de início é que futuramente sua alteração pode se tornar extremamente complicada e custosa.

Isso porque o artigo 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da convenção dependerá da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Ou seja, o quórum fixado pela lei é bem alto, o que causa um grande entrave em qualquer mudança no texto do documento.

O que verificamos na prática é a realização de dezenas de assembleias confusas e repetitivas, nas quais existe extrema dificuldade em se atingir o quórum mínimo e, quando se atinge, as próprias discussões entre os condôminos impossibilitam o consenso.

Essa situação gera ainda mais desgaste na convivência, o que, ao contrário do que possa parecer, impacta diretamente na imagem da incorporadora que realizou o empreendimento.

Portanto, a fim de que se evite problemas futuros aos condôminos, judicializações desnecessárias e uma possível mácula à imagem da incorporadora, mostra-se ainda mais clara a necessidade de que a primeira convenção de condomínio seja elaborada de forma correta, consciente, dentro dos parâmetros legais e, de preferência, com o auxílio de advogados especialistas e isentos, com vivência em litígios imobiliários nos tribunais.

Conclusão

Mostramos aqui que, ao contrário do que o senso comum parece indicar, a convenção de condomínio é um documento extremamente importante na formação de qualquer espécie de condomínio, ganhando especial destaque no processo de incorporação imobiliária.

Por isso, não pode e não deve ser negligenciado.

Infelizmente, o que se verifica na prática é que a maioria expressiva das convenções possuem erros grosseiros, muito provavelmente por serem originadas de modelos de cartórios ou de sites aleatórios e superficiais da internet.

Cada empreendimento imobiliário tem “vida” própria e deve ser regulado de acordo com sua característica, público, visão e conceito, que são individuais. A convenção deve, necessariamente, refletir essa identidade.

Para auxiliá-lo na importante tarefa de redigir a convenção personalizada, disponibilizamos gratuitamente uma estrutura do documento, que ressaltamos ser apenas uma base para guiá-lo.

Por não acreditarmos na eficácia de modelos padronizados, trazemos no exemplo a parte inicial que, esta sim, é padrão para qualquer convenção, um sumário dos demais tópicos que podem e devem ser abordados e alguns trechos completos.

Para obter o guia de elaboração da convenção de condomínio, preencha, por favor, o seguinte formulário:

Se você está, no momento, precisando elaborar ou revisar uma convenção de condomínio para um novo empreendimento, entre em contato conosco para solicitar um apoio personalizado. 

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*Imagens de Getty Images, no Canva Pro.