NBR 17.170: A Norma de Garantias de Edificações explicada!

Há pouco mais de 2 (dois) meses do momento em que este conteúdo é escrito, entrou em vigor a NBR 17.170, conhecida por Norma de Garantias de Edificações.

Atualizando por completo a tabela contida no anexo D da Norma de Desempenho, a NBR 17.170 – Norma de Garantias se destaca pela ênfase dada às rotinas de manutenção, conservação e correto uso do imóvel, colocando tais rotinas como condicionantes à continuidade, no tempo, do direito de garantia.

A NBR 17.170 – Norma de Garantias tampouco economizou na definição de prazos: apenas em sua tabela 2, que trata das garantias específicas dos sistemas, elementos e componentes, não abrangidas pelo prazo legal de garantia, foram listados consideráveis 182 (cento e oitenta e dois) itens.

Para entender a NBR 17.170 – Norma de Garantias, é preciso conhecer o contexto em que ela foi editada, a Norma de Desempenho e, principalmente, os claros objetivos que ela almeja.

Além de trazer relevantes explicações técnicas sobre inúmeros conceitos associados às patologias construtivas, a NBR 17.170 – Norma de Garantias trouxe, de forma mais detalhada e simplificada, novos prazos de garantia.

Estudá-la e compreendê-la é, sem nenhuma dúvida, uma obrigação de todos aqueles que atuam com incorporações imobiliárias, notadamente as próprias incorporadoras, as construtoras e os seus respectivos fornecedores e advogados.

Buscaremos, aqui, simplificar a tarefa.

Histórico e fundamentação legal da normalização

Muito embora exista notícia histórica do início do fenômeno da normalização no Brasil já em 1926, com a criação do Gabinete de Ensaio de Materiais da Escola Politécnica de São Paulo, e sem desconsiderar o fato de ter a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT sido fundada em 28 de setembro de 1940, foi somente com a promulgação da Lei Federal 5.966/1973 que se instituiu, em território nacional, o Sistema Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial, com a criação do CONMETRO – Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial e do INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia.

É dentro desse sistema que se insere a ABNT, que veio a ser designada pelo CONMETRO, na Resolução nº 7, de 24 de agosto de 1992, como o “Foro Nacional de Normalização”, ou seja, a entidade responsável por coordenar, orientar e supervisionar o processo de elaboração das Normas Brasileiras, bem como elaborar e editar as referidas Normas.

A normalização, nos dizeres da própria ABNT, é:

Atividade que estabelece, em relação a problemas existentes ou potenciais, prescrições destinadas à utilização comum e repetitiva com vistas à obtenção do grau ótimo de ordem em um dado contexto. Consiste, em particular, na elaboração, difusão e implementação das Normas.

A normalização é, assim, o processo de formulação e aplicação de regras para a solução ou prevenção de problemas, com a cooperação de todos os interessados, e, em particular, para a promoção da economia global. No estabelecimento dessas regras recorre-se à tecnologia como o instrumento para estabelecer, de forma objetiva e neutra, as condições que possibilitem que o produto, projeto, processo, sistema, pessoa, bem ou serviço atendam às finalidades a que se destinam, sem se esquecer dos aspectos de segurança.

(…)

A norma é, por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é usada por representar o consenso sobre o estado da arte de determinado assunto, obtido entre especialistas das partes interessadas.

Grosso modo, portanto, a normalização é a atividade de produção, divulgação e consolidação de normas técnicas, destinadas a conferir subsídios a determinados setores econômicos para a padronização na produção e execução de produtos e serviços, respectivamente, representando o estado da arte da tecnologia no momento da edição de cada norma.

Mesmo que não seja, efetivamente, uma lei, uma vez reunido o setor técnico – que, vale mencionar, será composto de profissionais de diferentes especialidades e interesses –, editada e promulgada uma norma técnica, ela passará a ser de observância obrigatória para aquele determinado setor, seja por força de alguma lei (em sentido estrito) que a valide, seja em função de princípios gerais de Direito.

Na atividade da construção civil, temos variados exemplos desse cenário, como a previsão expressa do artigo 53 da Lei 4.591/1964, que padroniza os popularmente conhecidos “quadros da NBR”, indispensáveis a qualquer registro de incorporação imobiliária, e a disposição do Código de Defesa do Consumidor que em seu artigo 39, inc, VIII, conceitua como prática abusiva

colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

Aliás, por força singular dessa mesma disposição do Código de Defesa do Consumidor, é fácil concluir que, no âmbito de uma relação de consumo – classificação na qual se insere a quase totalidade das relações jurídicas travadas no mercado imobiliário –, a observância das normas técnicas, quando existentes, é imperativa.

Por isso mesmo, a NBR 17.170 – Norma de Garantias, objeto central deste estudo, já nasceu referendada e legitimada, podendo e devendo servir de fundamento para a padronização, em todo o Brasil, dos prazos de garantia aplicáveis às construções.

A NBR 17.170 – Norma de Garantias e seus principais aspectos

Já no primeiro parágrafo de sua introdução, a NBR 17.170 – Norma de Garantias vincula as garantias oferecidas pelos produtores à correta utilização e (…) realização de todas as atividades de uso, operação, conservação e manutenção apresentadas no manual de uso, operação e manutenção, com a implantação do programa de manutenção, conforme previsto na ABNT NBR 5674.

Uma vez mais, é destacada em norma técnica a grande importância da manutenção e do correto uso na prevenção de patologias em imóvel.

A citada NBR 5.674, registre-se, foi editada em 1999 e, mesmo depois de mais de duas décadas de vigência, continua sendo negligenciada por proprietários de unidades autônomas e, principalmente, por administrações condominiais.

Com apenas 6 (seis) páginas, se suas prescrições fossem corretamente observadas, grande parte das patologias discutidas nos tribunais certamente não existiriam; mais, se seu conteúdo fosse conhecido e aplicado pelo Poder Judiciário, fatalmente muitas condenações seriam revertidas, porque é bastante raro se encontrar, nesses litígios, um único registro formal de realização de manutenção preventiva pelos autores.

Segue a NBR 17.170 – Norma de Garantias com a cautela de consignar que as garantias aplicáveis aos vícios que envolvam solidez ou segurança da edificação são aquelas definidas na legislação vigente – atualmente no artigo 618 do Código Civil.

Logo, os prazos sugeridos na Norma são complementares ao prazo de garantia legalmente definido, hoje, em 5 (cinco) anos para os vícios de solidez e segurança; quaisquer outras patologias construtivas (ou seja, relacionadas às etapas de projeto ou execução da obra)que não afetem um desses dois aspectos da edificação passam a ser reguladas pelos prazos de garantia contratual previstos no manual de uso, operação e manutenção entregue pela incorporadora ou construtora do empreendimento.

Ainda em sua parte introdutória, a NBR 17.170 – Norma de Garantias reconhece que, dada a alta complexidade da atividade de construção civil, o estabelecimento de condições e prazos de garantia é tarefa árdua, especialmente para aplicação em todo o território nacional, mas necessária, em complementação às definições já trazidas pela Norma de Desempenho.

A preocupação é clara:

Por outro lado, a partir da publicação da ABNT NBR 15575, houve a definição de requisitos relativos à vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU), (a vida útil que efetivamente a edificação alcança), das edificações residenciais e seus sistemas construtivos. E com esta definição surgiu a necessidade de se estabelecer, com precisão, a diferença entre estes conceitos e requisitos e as condições e prazos de garantias, o que de fato não se pode confundir, sob pena de se atribuir responsabilidades indevidas.

De fato, mostra-se imprescindível educar a sociedade, como um todo, a respeito da óbvia distinção entre prazo de garantia e vida útil (projetada ou efetiva) de uma edificação.

É impensável se exigir, de um determinado setor econômico – no caso, a construção civil – que o empreendedor permaneça obrigado e vinculado a um produto por décadas; se assim o fosse, simplesmente não existiria a atividade no Brasil.

A lógica da garantia, seja ela legal ou contratual, é simples: com base em dados empíricos e probabilísticos, calculados para cada sistema, componente ou elemento da edificação, eventual patologia construtiva irá, na quase totalidade das vezes, se manifestar dentro de um prazo determinado/esperado.

A expiração desse prazo, por óbvio, não significa que o sistema, componente ou elemento se tornou inútil, mas apenas que, em respeito à segurança jurídica, o construtor não mais será responsável por alguma patologia que venha a se manifestar posteriormente já que, probabilisticamente, ela não estará relacionada às etapas de projeto ou execução daquela obra.

Com a palavra, a NBR 17.170 – Norma de Garantias:

3.17 – prazo de garantia

tempo em que um fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos originadas no processo de sua concepção e produção, desde que seja realizada a manutenção devida, os produtos sejam corretamente utilizados e observadas as demais condições previstas no manual de uso, operação e manutenção deste produto. Esses prazos correspondem ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais falhas em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrente de desempenho inferior àquele previsto.

NOTA: Pode ser um tempo definido em lei (prazo de garantia legal) ou oferecido pelo fornecedor (prazo de garantia contratual).

Estrutura da Norma

Iniciando pelo Prefácio, seguido de uma breve Introdução, a NBR 17.170 – Norma de Garantias é estruturada em 9 (nove) seções, a saber: (1) Escopo; (2) Referências Normativas; (3) Termos e Definições; (4) Conceitos e Princípios; (5) Início da garantia e garantias em situações de reparos ou substituições; (6) Estabelecimento das condições de garantia; (7) Apresentação das condições e prazos de garantia aos proprietários; (8) Diretrizes para atendimento durante a vigência do prazo de garantia; e (9) Prazos de garantia.

Já no Prefácio, que, para além das ressalvas legais de praxe, presentes em toda norma técnica, há uma informação relevante a respeito da sua vigência da NBR 17.170 – Norma de Garantias.

A NBR 17.170 – Norma de Garantias, seguindo as regras brasileiras de aplicação temporal do Direito, não se aplica a edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação como Norma Brasileira, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após esta data.

Escopo

O Escopo, ainda que de forma sintética, delimita a amplitude de aplicação da NBR 17.170 – Norma de Garantias que, ao contrário da NBR 15.575/2013 – exclusiva para edificações habitacionais –, alcança edificações de toda natureza de uso, tendo elas sido objeto de incorporação imobiliária ou não; também se anota que as garantias legais não são afetadas pela Norma, limitando-se a definição de prazos de garantia àquelas patologias que não envolvam risco de solidez ou segurança da construção.

Referências Normativas

Nas Referências Normativas, são invocadas outras 6 (seis) normas técnicas como requisitos para a Norma de Garantias, todas nominalmente citadas ao longo do texto. São elas:

• NBR 5.674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
• NBR 13.752, Perícias de engenharia na construção civil;
• NBR 14.037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
• NBR 15.575 (todas as partes), Edificações habitacionais – Desempenho;
• NBR 16.280, Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos; e
• NBR 16.747, Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos.

Pelo título de cada norma elencada como requisito à NBR 17.170 – Norma de Garantias, não é difícil deduzir a correlação; todas, à sua maneira, regulam algum aspecto ou momento do ciclo de vida de uma edificação, afetando e influenciando, direta ou indiretamente, os prazos de garantia.

Termos e definições, conceitos e princípios

Na terceira seção, Termos e Definições, que começa com a remissão aos “termos e definições” de todas as outras 6 (seis) normais citadas como requisitos, são reproduzidos ou originalmente trazidos conceitos indispensáveis ao entendimento da Norma.

Já na quarta seção, Conceitos e Princípios, as definições são correlacionadas para lançar as premissas e diretrizes da NBR 17.170 – Norma de Garantias.

Pela pertinência dessas duas seções, vamos nos deter um pouco nos conceitos e definições trazidas.

Principais termos, definições, conceitos e princípios da Norma de Garantias

Sistemas, elementos e componentes

Como qualquer edificação é composta de partes e funções distintas, a NBR 17.170 – Norma de Garantias, reproduzindo as definições da Norma de Desempenho, cuidou de definir sistemas, elementos e componentes, dando exemplos práticos de cada um.

Essa diferenciação entre partes da edificação é relevante tendo em vista que, ao sugerir os prazos de garantia mínimos, as tabelas da NBR 17170 – Norma de Garantias são acuradas e específicas, aprofundando ao nível de componentes em determinados casos.

Veja-se as definições, tais quais apresentadas na Norma:

3.20 – sistema

maior parte funcional da edificação. Conjunto de elementos e componentes destinados a atender uma

macrofunção que a define

EXEMPLOS: Fundação, estrutura, pisos, vedações verticais, instalações hidrossanitárias e cobertura.

3.8 – elemento

parte de um sistema com funções específicas. Geralmente é composto por um conjunto de componentes

EXEMPLO: Parede de vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado e estrutura de cobertura.

3.2 – componente

unidade integrante de determinado sistema da edificação, com forma definida e destinada a atender

funções específicas

EXEMPLO: Bloco de alvenaria, telha e folha de porta.

Ao se examinar as três definições, é evidente que a falha de um componente será bem menos grave que a falha de um sistema; não se pode, no mesmo sentido, exigir que o prazo de garantia de um componente, muito vezes um material consumível, com diminuta vida útil, seja igual ao prazo de garantia do sistema ou mesmo do elemento que ele integra.

Pense-se, por exemplo, na camada de acabamento de tinta (componente), parte integrante da parede de vedação interna (elemento) que, por sua vez, integra o sistema de vedações verticais de determinado imóvel.

Se o plano de uso e manutenção, lastreado nas recomendações técnicas, fixa o prazo de garantia da tinta em 1 (um) ano, é porque esse componente, de acordo com as orientações técnicas do próprio fabricante, tem uma baixa vida útil, demandando reposição/substituição depois de encerrado o prazo.

Ainda que o prazo de garantia do sistema (vedações internas) seja de 5 (cinco) anos, não é razoável se exigir do construtor que ele se responsabilize, pelo mesmo tempo, por um componente do sistema que, por suas próprias características, não é produzido para durar tanto.

Logo, entender as diferenças entre sistemas, elementos e componentes é essencial para uma correta leitura e interpretação da NBR 17.170 – Norma de Garantias.  

Garantia, garantia legal, prazo de garantia e termo de garantia

A NBR 17.170 – Norma de Garantias, ao fixar prazos específicos para sistemas, elementos e componentes da edificação, com base nas estatísticas e probabilidades técnicas, se presta exatamente a ser o marco temporal necessário para liberar os agentes da construção de suas responsabilidades pela edificação.

É claro que o processo apenas se iniciou, haja vista que a norma técnica não tem força de lei e nem pode impor prazos de garantias, mas não se pode ignorar que ela já traz um completo referencial técnico, consensual e segundo o estado da arte, para nortear o legislador na elaboração de lei específica sobre o assunto.

Aliás, já se encontra em tramitação na Câmara dos Deputados, desde 2009, o Projeto de Lei nº 4.749, que conta com um substitutivo bem recente (de maio de 2023), a reforçar o caminho da regulação dos prazos de garantia.

Voltando à norma, veja-se as definições por ela trazidas:

3.11 – garantia

condições definidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção por meio de documento específico de garantia ou no manual de uso, operação e manutenção, para reparos e recomposição de partes da edificação que apresentem falhas

3.12 – garantia legal

direito do proprietário da edificação de reclamar reparos ou recomposição do produto adquirido, conforme legislação vigente

3.17 – prazo de garantia

tempo em que um fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos originadas no processo de sua concepção e produção, desde que seja realizada a manutenção devida, os produtos sejam corretamente utilizados e observadas as demais condições previstas no manual de uso, operação e manutenção deste produto. Esses prazos correspondem ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais falhas em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrente de desempenho inferior àquele previsto

NOTA: Pode ser um tempo definido em lei (prazo de garantia legal) ou oferecido pelo fornecedor (prazo de garantia contratual).

3.26 – termo de garantia

documento específico desenvolvido pelo produtor da edificação ou de suas partes que indica as condições e os prazos de garantia oferecidos ao proprietário pelo produtor

NOTA: O termo de garantia inicial é o documento específico entregue pelo produtor ao proprietário quando do início do contrato ou da obra. O termo de garantia definitivo é o documento específico entregue pelo produtor ao proprietário quando da conclusão e entrega da obra, juntamente com o manual de uso, operação e manutenção.

A garantia é o direito em si, que pode se originar em disposição contratual ou legal, e cuja continuidade está condicionada à correta utilização e manutenção do imóvel.

O prazo de garantia é o período temporal durante o qual o direito de garantia pode ser exercido pelo proprietário independentemente de qualquer comprovação de culpa do construtor.

Já o termo de garantia é o documento contendo as condições e prazos de garantia, elaborado pelo construtor e entregue ao primeiro adquirente do imóvel.

É interessante observar que, ao definir prazo de garantia, a norma limita expressamente a responsabilidade do produtor por corrigir falhas de concepção e execução do imóvel a tal prazo, dando a entender, a contrario sensu, que uma vez expirado tal prazo, a responsabilidade se extinguiria a tiracolo.

Sabe-se, todavia, que há um enorme obstáculo à consolidação de tal entendimento, notadamente diante do atual posicionamento da jurisprudência nacional, que mistura conceitos jurídicos distintos, como prescrição e decadência, para proteger exageradamente o consumidor, alongando o período de responsabilização do construtor e gerando notória insegurança jurídica.

Tampouco se pode esquecer que prazo de garantia não se confunde com prazo de reclamação nem com vida útil (projetada ou efetiva) do imóvel.

Enquanto o prazo de garantia, como visto, é o período durante o qual presume-se a culpa do construtor por eventual patologia de concepção/execução manifestada naquele sistema/elemento/componente garantido, o prazo de reclamação pode ser, de acordo com a pretensão do proprietário e da classificação da relação jurídica (como sujeita ao Código Civil ou ao Código de Defesa do Consumidor), de decadência ou prescrição.

Isso significa que, mesmo que ainda esteja vigente o prazo de garantia, se o proprietário/usuário deixar de exercê-lo no prazo de reclamação ao qual estará sujeito, a depender de sua pretensão, ele não poderá, posteriormente, voltar a demandar o fornecedor por aquele problema.

O exame da vida útil será feito no próximo tópico.

Vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU)

Importadas da Norma de Desempenho, as definições de vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU) se diferenciam na medida em que, ao passo que a primeira é teórica, estimativa, a segunda traduz a real vida útil de determinado sistema/elemento/componente.

Desde a entrada em vigor da Norma de Desempenho, é obrigação do projetista de qualquer sistema da edificação definir, em seu projeto, a VUP do referido sistema.

A definição da NBR 17170 – Norma de Garantias é clara:

3.28 – vida útil de projeto VUP

período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na ABNT NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a VUP não pode ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal ou contratual)

NOTA: A VUP é uma estimativa teórica de tempo que compõe o tempo de vida útil. O tempo de VU pode ou não ser atingido em função da eficiência e registro das manutenções, de alterações no entorno da obra e da edificação, fatores climáticos etc.

Note-se que, além de expressamente desvincular a VUP da VU, a Norma também a distingue das definições de durabilidade, prazo de garantia legal e prazo de garantia contratual.

Em outras palavras, o alcance efetivo da VUP depende da perfeita convergência de uma série de variáveis, algumas inclusive fora de qualquer controle de qualquer agente envolvido na relação jurídica, como fatores climáticos e alterações no entorno da obra.

Mesmo assim, é dever do projetista, ao estipular a VUP, observar os prazos mínimos previstos na Norma de Desempenho, o que não significa que tal VUP será, na prática, realizada.

Isso porque a vida útil (VU), que é aquela efetivamente observada, variará não só segundo as diligências de conservação, uso e manutenção, mas também de acordo com todas as outras variáveis que afetam a VUP.

A VU, como explica a própria NBR 17.170 – Norma de Garantias, será uma composição entre a VUP e as variáveis retromencionadas:

3.27 – vida útil – VU

período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos na ABNT NBR 15575-1, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)

NOTA: O correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana etc.). Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo. O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de vida útil de Projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da sua vizinhança.

As negligências no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como vida útil de projeto.

É exatamente em função da conjugação de tantos fatores que não parece razoável defender que o período de exposição à responsabilidade do construtor deva acompanhar a VUP de cada sistema/elemento/componente da edificação.

Afinal, ainda que o proprietário comprove que executou, a tempo e modo previstos, todas as manutenções preventivas e corretivas, além de ter utilizado corretamente a edificação, ainda há elementos externos e não controláveis, por qualquer das partes envolvidas, que podem vir a afetar a VUP.

Em sua quarta seção (notadamente no item 4.2), a NBR 17.170 – Norma de Garantias é bastante didática a respeito dessa questão:

A edificação e suas partes são projetadas e construídas conforme premissas de uso adotadas no desenvolvimento do seu projeto, como, por exemplo, as cargas utilizadas no projeto estrutural e as condições de exposição existentes à época do projeto, como, fatores climáticos, agentes poluentes no ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras que possam estar presentes no local da sua implantação.

Mudanças nas condições climáticas, agentes poluentes, ruídos, entre outras condições de exposição às quais a edificação estiver sujeita, podem afetar o desempenho, a velocidade de desgaste e deterioração ou a probabilidade de ocorrência de falhas. Se estas alterações ocorrerem, e forem comprovadamente causadoras de falhas, deterioração ou desgaste, esta condição não é considerada como falha dos sistemas e processos construtivos.

(…)

As edificações e suas partes, quando concluídas, apresentam envelhecimento natural, o qual é parcialmente revertido quando da execução periódica e correta dos programas ou planos de manutenção.

Importante observar que há sempre uma parcela do desempenho que não se recupera ao longo dos anos de uso dos sistemas construtivos e equipamentos. Esta parcela não está coberta pelas garantias, assim como não estão cobertas pelas garantias as perdas de desempenho decorrentes do uso e operação indevidos ou da ausência ou deficiência da manutenção.

As edificações, na fase de uso, operação e manutenção, considerando-se os aspectos anteriormente expostos nesta subseção, não estão sob controle do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção após a entrega.

Na sequência, no item 4.3, a diferenciação fica ainda mais evidente:

O prazo de garantia não está diretamente relacionado à vida útil de projeto e à vida útil efetiva.

O prazo de garantia quanto à solidez e segurança da edificação e de suas partes, incluindo os sistemas construtivos, seus elementos, componentes e equipamentos é especificado em legislação vigente e aplicável. Para os demais casos, cabe ao incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção determinar os prazos a serem oferecidos a seus clientes, assumindo, consequentemente, a responsabilidade pela correção de eventuais falhas decorrentes do projeto da edificação ou do processo de construção que possam ocorrer no produto ou em suas partes durante este período.

Para estabelecer os prazos de garantia, são considerados fatores que afetam a probabilidade de ocorrência de falhas atribuíveis ao processo de produção como um todo, desde o projeto até a assistência técnica pós-entrega. Também é considerada no estabelecimento dos prazos de garantia a influência que as condições de exposição, uso e manutenção podem ter sobre a probabilidade da ocorrência de falhas.

Os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com a vida útil, a durabilidade e o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações.

Não é considerada para a definição dos prazos de garantias oferecidas a ocorrência de falhas decorrentes do uso, operação e manutenção, porque não estão relacionadas à fase de projeto e construção das edificações e de suas partes. As falhas decorrentes do uso e operação em desacordo com as orientações recebidas pelo proprietário, ou pela ausência ou deficiência de manutenção realizada pelo proprietário, não são suportadas pelas garantias oferecidas pelo incorporador, construtor e prestador de serviços de construção.

Estes fatores não estão associados somente ao desempenho potencial e intrínseco de cada sistema construtivo e de seus elementos, componentes ou equipamentos, mas a um conjunto de fatores que podem contribuir para a probabilidade de ocorrência de falhas.

As premissas adotadas para a definição dos prazos de garantia dos bens duráveis não podem ser confundidas com os aspectos de durabilidade deste bem. Se um componente qualquer da edificação tiver, por exemplo, um prazo de garantia de 12 meses, não significa que após estes 12 meses o desempenho do componente é insatisfatório.

Esta condição significa que, pelas características do produto, da sua função na edificação, do seu processo de produção ou instalação, dos efeitos do uso e operação e das condições de exposição a que está sujeito, há uma probabilidade de ocorrência de falhas que não podem ser exclusivamente atribuíveis à responsabilidade do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção.

Com base nestas condições, deve-se estabelecer um limite para o prazo de garantia de cada sistema construtivo, componentes ou equipamentos.

Em defesa da segurança jurídica, as definições trazidas pela NBR 17170 – Norma de Garantias devem prevalecer, de forma a limitar a responsabilidade dos construtores e incorporadores aos prazos de garantia, legais ou contratuais.

Segurança estrutural e segurança da edificação

Como nenhuma lei em vigor define o que seja “solidez” ou “segurança” da construção, tem competido, até então, ao indesejado ativismo judicial cunhar tais significados.

Na inglória missão de definir segurança, a NBR 17170 – Norma de Garantias assim o fez:

3.22 – segurança estrutural

composta pela segurança no estado-limite último e pela segurança no estado-limite de serviço ou de utilização

3.22.1 – segurança no estado-limite último – ELU

segurança contra a perda de estabilidade ou pela ruína de um elemento estrutural ou de toda a estrutura da edificação

3.22.2 – Segurança no estado-limite de serviço – ELS

segurança caracterizada pelo atendimento dos requisitos ligados à utilização da estrutura

NOTA: A segurança no estado-limite de serviço também é denominada como segurança no estado-limite de utilização

3.23 Segurança da edificação

segurança estabelecida pelas condições de segurança estrutural e de segurança contra incêndio, cujos requisitos e critérios são estabelecidos em Normas específicas de procedimentos de projeto, especificação de sistemas construtivos, componentes e equipamentos e em condições de uso e manutenção

Em linhas gerais, a segurança, para a Norma, se relaciona com a estabilidade estrutural e contra incêndio da edificação. No primeiro caso, a patologia afetará a segurança quando a edificação já apresentar (ainda que parcialmente) ou ameaçar ruína, não sendo mais passível de utilização sem risco aos ocupantes. No segundo, a patologia de segurança afetará o desempenho das medidas contra incêndio, relacionando-se, por exemplo, com o sistema de vedação contra a propagação de fogo.

Essa definição de segurança vai de encontro àquela cunhada pela jurisprudência nacional, que, grosso modo, relaciona citado quesito à saúde dos ocupantes.

A solidez continua, como visto, sem definição em norma técnica ou legal. 

Marco inicial dos prazos e garantias em situações de reparos ou substituições

Avançando para a quinta seção da Norma de Garantias, deveras sucinta, observa-se que, na tentativa de afastar uma constante discussão nas ações que tratam sobre vícios construtivos, estabeleceu-se como marco inicial dos prazos de garantia (legal e contratuais) a data de emissão do auto de conclusão da obra, o popular “habite-se”.

Para unidades autônomas vendidas depois da obtenção do aludido auto de conclusão, deixou-se ao arbítrio do construtor o estabelecimento e eventual ajuste de determinados prazos de garantia contratuais.

Deve-se ter em mente que, uma vez concluída a edificação, mesmo que a unidade autônoma fique fechada (sem uso), ela estará inexoravelmente sujeita à ação do tempo; além disso, muitos de seus sistemas são coletivos e compartilhados com as demais unidades.

É de todo prudente, portanto, estabelecer, no termo de garantia de unidades vendidas depois do auto de conclusão da edificação, prazos personalizados de garantia.

O outro ponto tratado na quinta seção da Norma de Garantias são os efeitos que as situações de reparos ou substituições produzem no direito de garantia.

Buscando encerrar a constante celeuma sobre uma ilógica renovação do prazo, a Norma estabelece, claramente, que eventuais reparos feitos pelo construtor em sistemas/elementos/componentes não renovam a garantia, prevalecendo, entre o que for maior, (i) o prazo remanescente da garantia original do referido sistema/elemento/componente ou (ii) o prazo de 90 (noventa) dias.

Estabelecimento das condições de garantia, apresentação aos adquirentes e diretrizes para atendimento das reclamações apresentadas na vigência da garantia

As próximas 3 (três) seções da NBR 17170 – Norma de Garantias, por sua proximidade de temas, podem ser examinadas em conjunto.

A sexta seção destaca, inicialmente, a natureza recomendatória dos prazos tecnicamente previstos na Norma, conferindo ao incorporador/construtor liberdade para estabelecer prazos distintos nos respectivos termos de garantia de seus empreendimentos, segundo os critérios listados nas alíneas do item 6.2.

Nesse cenário, questiona-se se o incorporador/construtor poderia, validamente, estabelecer prazos inferiores aos recomendados pela NBR 17170 – Norma de Garantias.

Quando se leva em consideração que a recomendação técnica é lastreada em evidências empíricas e científicas, refletindo o estado da arte, parece altamente arriscado e imprudente estabelecer prazos inferiores, pois será difícil demonstrar, em caso de questionamento, a distinção justificatória.

A melhor interpretação (pelo menos a mais segura), ao certo, é no sentido de que a flexibilidade conferida pela NBR 17170 – Norma de Garantias possibilita, exclusivamente, a fixação de prazos superiores aos recomendados, caso aquele incorporador/construtor queira, por exemplo, obter alguma vantagem competitiva sob o aspecto comercial.

Seguindo na sexta seção, há indicação, no item 6.3, das condições da garantia, ou seja, todos aqueles fatores que viabilizam, afetam ou limitam o exercício do direito.

Já no item 6.4, a NBR 17170 – Norma de Garantias traz alguns exemplos (deixando consignado que o rol não é taxativo) de situações que podem acarretar a perda da garantia, valendo destaque a primeira delas, que é a não realização ou falta de comprovação da realização das atividades de limpeza, conservação e manutenção previstas no manual de uso, operação e manutenção elaborado pelo incorporador/construtor.

A substituição de materiais ou a realização de reformas que alterem as características originais do projeto de construção também são hipóteses que conduzem, de pleno direito, à perda da garantia.

Todos os demais exemplos são lógicos e podem servir de base para que o incorporador/construtor defina novas condições, de acordo com a realidade do seu negócio.

A sétima seção apenas orienta o incorporador/construtor sobre as melhores formas de apresentar as condições de garantia aos adquirentes, não reivindicando qualquer destaque.

Na oitava seção, que traz as diretrizes para atendimento às reclamações formuladas na vigência dos prazos de garantia, salienta-se a orientação para que sejam implementados, pelo incorporador/construtor, mecanismos de registro e tratamento das demandas, não só para aperfeiçoar o atendimento das condições de garantia, mas outrossim para originar provas documentais desse atendimento.

A importância da manutenção

Optou-se por dedicar uma seção específica à importância da manutenção porque, assim como na Norma de Desempenho, a NBR 17170 – Norma de Garantias dá bastante proeminência a tal atividade, eis que, sem ela, não há como se falar em responsabilização do incorporador/construtor por qualquer patologia surgida em momento posterior ao marco de uma manutenção não realizada.

Se a Norma de Desempenho, que tem 6 (seis) partes, menciona a palavra “manutenção” 190 vezes, a NBR 17170 – Norma de Garantias, consideravelmente mais enxuta, se vale da mesma expressão exatas 98 (noventa e oito) vezes.

Em várias de suas seções, a NBR 17170 – Norma de Garantias chega a ser repetitiva ao condicionar o exercício do direito de garantia à prévia execução e comprovação documental de realização das manutenções previstas no manual de uso, operação e manutenção entregue pelo incorporador/construtor ao primeiro adquirente.

Isso não é, entretanto, nenhuma novidade no universo das normas técnicas, haja vista que a NBR 5674 já exige, desde 1999, que o proprietário/usuário não só realize, mas documente a realização das manutenções preventivas e corretivas, seguindo, inclusive, um plano pré-determinado.

A premissa inicial é simplória: uma vez concluída a construção e entregues as chaves, o incorporador/construtor perde totalmente o controle sobre aquele imóvel, não tendo incumbência e nem responsabilidade de realizar nenhuma medida de manutenção.

Essa incumbência, como já exaustivamente visto, é exclusiva do proprietário/usuário.

Por mais que o imóvel seja um bem durável, com alongada vida útil, ele, ao contrário da crença popular, não é eterno.

Seus sistemas, elementos e componentes são projetados e construídos para durar determinado tempo (a VUP), mas se não houver constante manutenção e conservação desses sistemas/elementos/componentes, a vida útil efetiva será drasticamente inferior.

É passada a hora, portanto, de se redistribuir as responsabilidades dos agentes por patologias construtivas, atribuindo-se ao proprietário/usuário, na exata proporção de sua culpabilidade, objetivamente auferida, a sua parcela de responsabilidade pelos vícios manifestados.

As tabelas de prazos recomendados de garantia

A nona e derradeira seção da NBR 17170 – Norma de Garantias é, dentre todas, a mais “operacional”, trazendo, para além de um valioso fluxograma, 3 (três) tabelas de prazos de garantias aplicáveis a situações distintas.

Para facilitar a classificação da patologia em uma das tabelas, o fluxograma assim se apresenta:

Em seguida, traz como dito, três tabelas com prazos distintos.

A primeira delas, talvez a mais significativa para defesa das incorporadoras e construtoras em ações com discussão de vícios construtivos, elenca os sistemas, elementos e componentes relacionados à solidez e à segurança da edificação.

Apenas 4 (quatro) sistemas foram elevados a essa condição, a saber: (i) contenções (do terreno); (ii) fundações; (iii) estrutura; e (iv) estrutura de pisos e de sistemas de cobertura.

São, por sua própria natureza, patologias gravíssimas, que podem de fato causar ruína à edificação. A elas é conferido o prazo de garantia legal, que hoje, como visto, é de 5 (cinco) anos.

Mesmo nesses casos mais graves, a NBR 17170 – Norma de Garantias faz a advertência de que as falhas só serão cobertas pela garantia caso não sejam decorrentes de uso em desacordo com o projeto e instruções fornecidas pelo construtor e/ou falta de realização de atividades de conservação e manutenção.

Igualmente, excepciona a aplicação da garantia, na ocorrência de deformações e fissuras, àquelas que ultrapassem os limites aceitáveis de deformação e fissuração estabelecidos nas Normas Técnicas específicas ou, na sua ausência, por análise técnica que defina origem, causa e riscos das fissuras e deformações.

Se a NBR 17170 – Norma de Garantias for seguida, portanto, pouquíssimas patologias estarão sujeitas ao prazo de garantia legal, e isso faz todo sentido, já que ele se refere àqueles vícios que afetam solidez ou segurança da edificação, ainda que tais conceitos são estejam definidos em lei.

A tabela 2, por sua vez, é a principal inovação da NBR 17170 – Norma de Garantias, delineando, como dito na introdução, expressivos 182 (cento e oitenta e dois) prazos de garantia para sistemas/elementos/componentes bastante variados da edificação.

Nem toda obra contará com todos eles, e o incorporador/construtor poderá modificar os prazos de acordo com as características de seu empreendimento, mas a contribuição da Norma, nesse ponto, é indiscutível.

Para simplificar, os prazos de garantia foram separados em 1 (um), 3 (três) ou 5 (cinco) anos, eliminando-se prazos de 2 (dois) anos então contidos no anexo “D” da Norma de Desempenho.

Escapa ao escopo deste artigo analisar cada um dos prazos de garantia, mas aconselha-se que os agentes do mercado imobiliário, especialmente os incorporadores/construtores, se familiarizem com eles.

Não menos notável é a tabela 3, que traz 16 (dezesseis) exemplos de falhas aparentes que, idealmente, devem ser acusadas pelo adquirente/proprietário no ato da vistoria do imóvel para fins de recebimento das chaves.

Como tanto o Código de Defesa do Consumidor (art. 26, inc. II e § 1º) quanto o Código Civil (art. 445) fixam os prazos de reclamação a partir da entrega do produto (no caso, o imóvel), a previsão da NBR 17170 Norma de Garantias é inócua, embora possa exercer, no mínimo, a função educativa.

Depois de apresentar a terceira tabela, a NBR 17170 – Norma de Garantias ainda traz um único anexo, chamado “Anexo A – Informativo”, com um breve modelo de termo de garantia que pode ser entregue aos adquirentes de determinado empreendimento.

Embora seja útil, o modelo é bastante simples, e pode ser consideravelmente com a atuação de uma boa equipe jurídica.

Ao final deste conteúdo, você poderá acessar esse modelo de termo de garantia trazido pela NBR 17170 – Norma de Garantias.

Conclusão

A moderna NBR 17170 – Norma de Garantias nasce como uma nova tentativa de se padronizar, no mercado imobiliário nacional, os prazos de garantia, pacificando os conflitos e alocando adequadamente os riscos envolvidos nas transações de imóveis.

Num pronunciado e, por que não, consolidado contexto de vilanização do empreendedor imobiliário, sob a perspectiva do Poder Judiciário, a nova regulação pode contribuir sobremaneira com o reequilíbrio de forças, dosando a aplicação ilimitada do Código de Defesa do Consumidor e permitindo que os magistrados, com maior conhecimento de causa, decidam de maneira mais ponderada os litígios envolvendo vícios construtivos.

A NBR 17170 – Norma de Garantias é, sem dúvida, favorável a qualquer agente de boa-fé, qualquer que seja o polo que ele ocupe na relação, porque sintetiza maior segurança jurídica e previsibilidade aos negócios jurídicos imobiliários, que, por sua própria natureza, produzem seus efeitos por longo período.

Espera-se, no mínimo, que a nova regulação dê substrato técnico para a correta formulação dos termos de garantia e incentive a solução administrativa de possíveis conflitos relacionados a patologias.

Esperamos que este conteúdo lhe tendo sido, de alguma forma, útil. Para receber semanalmente e em primeira mão nossas próximas publicações, não deixe de se cadastrar em nossa newsletter logo abaixo.

Você também pode deixar um comentário e nos avaliar no Google. Ficaremos muito felizes com o seu feedback.

*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.