No estudo de viabilidade de qualquer novo empreendimento imobiliário, seja ele uma incorporação ou um loteamento, um dos principais fatores a ser analisado é o potencial VGV.

É com base nele que o empreendedor conseguirá calcular, em comparação com o custo total projetado de todas as fases do negócio, qual será a lucratividade esperada ao final, bem como o payback, ou seja, o tempo estimado de recuperação do investimento feito.

Hoje falaremos um pouco mais sobre esse importante indicador, abordando seu conceito, como ele é calculado, sua importância na fase de prospecção do empreendimento, sua relação com o BDI e os fatores que podem impactá-lo positiva ou negativamente.

O que é VGV?

A sigla VGV significa Valor Geral de Vendas. Trata-se de um indicador de faturamento e de viabilidade de um empreendimento.

O VGV é, na prática, a receita bruta de um empreendimento imobiliário, representada pelo preço médio das unidades a serem vendidas, multiplicado pela quantidade total delas, ou pela soma do preço de venda de todas as unidades autônomas vendidas. Porém, antes mesmo do início de qualquer projeto, estima-se o VGV, a fim de se verificar a (in)viabilidade econômica do negócio.

Apesar de às vezes ser tratado como ‘a conta simples’ ou a ‘conta de padaria’ da incorporação, o VGV é de suma importância para um projeto imobiliário.

Através da projeção de rendimentos determinada pelo VGV é possível estabelecer onde serão alocados os rendimentos, o que é fundamental para definição do orçamento e viabilidade de uma obra.

Além disso, o Sindicato de Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (SECOVI) utiliza o VGV para avaliar o desempenho do setor Imobiliário.

Como é calculado o VGV?

Uma advertência importante: o Valor Geral de Venda utilizado em contratações e análises de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários é uma estimativa.

O VGV real será obtido somente com a efetiva venda das unidades individuais. Apesar de, idealmente, ser condizente com o VGV projetado, não será necessariamente equivalente a este último.

Como dito, o VGV é calculado pelo número unidades multiplicado pelo valor médio de venda de cada unidade.

Se uma incorporadora, por exemplo, pretende lançar um empreendimento com 60 unidades, e cada uma delas for precificada em R$300.000,00 (média), o VGV deste empreendimento será de R$ 18.000.000,00.

Por se tratar de uma estimativa do potencial de arrecadação do empreendimento, existem outros fatores econômicos externos que podem afetar a receita total, como margem de negociação, alteração nos preços dos imóveis e outros elementos que trataremos com mais profundidade adiante.

O cálculo é relevante para indicar a viabilidade porque, comparando-se o VGV com o custo estimado da obra, será possível aferir, com alguma precisão, se aquele potencial empreendimento é atraente do ponto de vista econômico. Mas atenção, este custo não se resume apenas aos materiais, mão de obra e equipamentos em si, mas inclui também as despesas administrativas – ou de “escritório” –, despesas com projetos e estudos preliminares, comercialização, tributos e encargos setoriais, emolumentos de cartório, dentre outros.

Importância do VGV – projeção da viabilidade financeira e da rentabilidade

O VGV é um importante instrumento na elaboração e planejamento da obra.  A análise do VGV ajuda a projetar a viabilidade financeira e a rentabilidade do empreendimento.

O estudo de viabilidade econômica permite visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial de retorno (payback) do investimento naquele empreendimento.

Isso porque ao conhecer o Valor Geral de Vendas do projeto é possível definir onde e em que proporção poderão ser alocadas as receitas com a maior eficiência possível.

Na fase de obra, por exemplo, o VGV pode determinar a qualidade e a quantidade dos materiais empregados na construção, ou ainda, auxiliar na otimização da empregabilidade dos recursos.

Nos empreendimentos imobiliários o VGV tem um papel primordial no desenvolvimento inicial de um projeto.

VGV nos empreendimentos imobiliários

O cálculo do VGV nos projetos imobiliários possibilita a estimativa dos resultados de um empreendimento ainda nas fases iniciais de concepção e lançamento.

Em um empreendimento imobiliário podemos dividir a distribuição de custos, basicamente, em três etapas: 1) negociação e aquisição do terreno; 2) despesas da incorporação imobiliária; e 3) despesas com pós-venda.

Para que, ao final, o projeto seja lucrativo, o VGV deve cobrir os diversos custos do empreendimento. A título de exemplo, podemos trazer uma alocação fictícia do VGV em uma incorporação:

Item	%VGV	Valores
Terreno	13%	R$ 1.300.000,00
Obra	43%	R$ 4.300.000,00
Manutenção	1%	R$ 100.000,00
Taxa de Administração	5%	R$ 500.000,00
Marketing	2%	R$ 200.000,00
Comissões	3%	R$ 300.000,00
Juros de Financiamento	8%	R$ 800.000,00
Administração Central	1%	R$ 100.000,00
Impostos	4%	R$ 400.000,00
Lucro	20%	R$ 2.000.000,00
VGV TOTAL:		R$ 10.000.000,00

Perceba que, se a previsão contida na tabela acima se confirmar ao final do empreendimento, o incorporador terá obtido um interessante lucro de vinte por cento.

Algumas das despesas e o próprio VGV variarão, é certo, mas com um bom estudo prévio de viabilidade, as chances de que o resultado seja favorável e próximo do projetado são grandes.

Relação entre o cálculo de BDI e o VGV

O VGV tem relação com outros indicadores de mercado e um deles é o BDI (Budget Difference Income), termo que, no Brasil, foi adaptado como “Benefícios e Despesas Indiretas”.

O BDI é um elemento orçamentário que ajuda a compor o preço de venda adequado das unidades de um empreendimento, levando em conta os custos indiretos.

O cálculo do BDI interfere diretamente no VGV.

Isso porque a avaliação dos custos indiretos pode demandar o aumento ou diminuição do preço médio de venda das unidades, alterando, logo, o VGV.

O BDI representa um elemento adicional às despesas ordinárias e incorpora uma série de despesas indiretas que podem ser atribuídas e alocadas a um empreendimento. São elas:

• Recursos administrativos, que incluem recursos humanos, serviços de telecomunicações, locações diversas, dentre outros;

• Custos financeiros, que são uma estimativa do rendimento do capital empregado no investimento, caso estivesse aplicado no mercado financeiro;

• Seguros e Garantias;

• Margem de segurança, que compreendem imprevistos que podem não estar acobertados pelos seguros;

• Tributos – Municipais, Estaduais e Federais;

• Lucratividade prevista para o projeto – que pode variar em face do VGV.

O cálculo prévio do BDI pode ser utilizado para estimar o valor de oferta das unidades porque, embora ele faça frente aos custos indiretos do projeto, não pode ser desconsiderado na apuração da viabilidade econômica do projeto.

Fatores que podem aumentar/diminuir o VGV

O BDI, como visto, acaba tendo uma influência indireta no preço estimado de venda das unidades e, portanto, pode impactar o VGV estimado inicialmente para o projeto.

Se, por exemplo, a obra se der pelo regime de administração, com a contratação de uma construtora terceirizada, esta fatalmente calculará e cobrará o BDI sobre o custo total do projeto, independentemente do tempo de duração ou da complexidade da obra.

Porém, os fatores que, de fato, podem diminuir ou aumentar o VGV nada mais são do que aqueles fatores que afetam os preços das unidades imobiliárias em si.

Para se verificar, portanto, na prática, o que implicará em alterações no VGV, deve-se analisar o que pode valorizar ou desvalorizar as unidades imobiliárias autônomas, como acabamento, benfeitorias, estruturas, desenvolvimento urbano da região, dentre outros.

Pode-se mencionar a inclusão de itens de comodidade como por exemplo piscina, playground infantil, academia, salão de festas, quadras esportivas.

São fatores que podem aumentar o VGV se, com tais incrementos, puder se cobrar mais para a venda de cada unidade.

Este tipo de acréscimo são os mais convenientes visto que não representam, necessariamente, acréscimos no tempo de entrega da obra.

É válido ressaltar que mudanças que valorizem os imóveis e permitam com que o empreendedor cobre mais caro para a venda das unidades individuais, podem também aumentar o custo do empreendimento.

Portanto, o aumento do VGV não necessariamente implica em maior lucratividade.

VGV como referência de valores nos contratos imobiliários

Uma importante implicação jurídica do VGV é que ele pode ser utilizado como valor de referência e base para remuneração em contratos imobiliários, principalmente em contratos de compra e venda de imóveis com preço variável e de permuta financeira celebrados entre incorporadoras/loteadoras e proprietários de terrenos, de maneira geral, para a execução de empreendimentos.

Isto é, quando do oferecimento de um terreno à execução de um empreendimento, por exemplo, um proprietário pode ser remunerado, ao final, com percentual do VGV obtido com a venda das unidades, ao invés de ser remunerado com a propriedade de determinadas unidades, propriamente dita. Essa operação é a chamada permuta financeira.

Além disso, com a estipulação inicial de um VGV, ao se apurar a viabilidade econômica de um projeto, tem-se um valor de referência do negócio.

Afinal, negociações imobiliárias voltadas ao desenvolvimento de incorporações e empreendimentos em geral certamente não têm o simples valor do terreno nu, mas compreendem, também, as unidades futuras que serão construídas e o montante arrecadado com a venda dessas unidades.

O VGV pode ser, portanto, utilizado como valor base para a previsão de multas contratuais, no caso de infrações cometidas pelas partes negociantes, durante a condução do projeto, bem como pode ser base para o preço da transferência do contrato a terceiros.

Por exemplo, se uma incorporadora inicia um projeto, mas não consegue concluí-lo e decide alienar o empreendimento a outra incorporadora, ou mesmo no caso de uma empresa terceira se interessar por comprar o projeto antes da sua conclusão, o VGV será uma importante referência para a precificação dessa transferência.

No caso, a utilização do VGV como forma de remuneração de proprietários de terrenos, ao invés da permuta física, ou da receita de unidades específicas, apresenta vantagens e desvantagens em relação a estas últimas opções.

Igualmente, a adoção dessa modalidade pode ser mais ou menos adequada para se atingir a pretensão das partes negociantes no caso concreto.

Por exemplo, se a intenção daqueles proprietários que negociam com a loteadora/incorporadora que conduzirá o projeto for a percepção de lucros, de modo que o papel deles seja mais parecido com o de um investidor, a adoção de percentual do VGV como remuneração pode ser interessante, embora envolva um risco maior, por tornar o preço incerto e variável.

Nesse caso, há de se ressaltar que a opção pode ser até mesmo interessante para empresa que guiará o projeto, porque tais proprietários participarão mais diretamente dos riscos do negócio.

Afinal, sua remuneração estará condicionada à receita bruta efetiva trazida por todo o empreendimento e não a unidades específicas.

Se, eventualmente, o empreendimento se valorizar ou se desvalorizar com o tempo, e as unidades forem vendidas mais ou menos caras do que o inicialmente esperado, esses proprietários terão sua remuneração afetada, proporcionalmente ao valor médio da venda dos imóveis individuais.

Em uma hipótese diferente, em que os proprietários que negociam com a empresa queiram obter a propriedade de certas unidades autônomas do empreendimento, não faria sentido, todavia, que eles participassem das vendas, recebendo percentual do VGV.

Seria mais interessante, nesse caso, que a incorporadora/loteadora determinasse, em conjunto com os proprietários, quais seriam as unidades destes, com a contrapartida da assunção, desde logo, das dívidas originadas por tais unidades, pelos proprietários.

As vantagens à empresa proprietária do empreendimento, nesse último caso, seriam algumas, a exemplo da obrigação, aos proprietários das unidades escolhidas, de pagar IPTU, taxas condominiais e outras despesas relacionadas à propriedade, tão logo sejam encerradas as obras.

A análise jurídica e os cuidados na elaboração das minutas contratuais são, pois, importantes para que não haja surpresas negativas e as regras da negociação reflitam os interesses das partes envolvidas e, de fato, permitam um melhor aproveitamento econômico.

Conclusão

O VGV é uma ferramenta que, no mercado imobiliário, permite o cálculo estimado de custos de um empreendimento e consequentemente permite projetar margens de lucro e limites de perdas.

Além disso, é um valor importante que pode ser utilizado como referência financeira em contratos imobiliários, para fins diversos, desde a precificação de um negócio, até a remuneração de partes envolvidas.

O cálculo do valor geral de venda demanda uma análise detalhada de todas as etapas do empreendimento, desde a prospecção até a entrega.

Por se tratar de uma estimativa, existem variáveis que incidem no VGV como o BDI que também devem ser analisadas para evitar imprevistos e diminuição de ganhos futuros.

Projetar adequadamente o VGV de um empreendimento sem dúvidas garante às incorporadoras um melhor desempenho de mercado.

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*Imagens de Anna Nekrashevich e This is engineering, no Pexels.