Na semana anterior, falamos detalhadamente sobre contratos imobiliários, trazendo os tipos existentes, como devem ser feitos e qual é a importância de cláusulas bem redigidas para o sucesso de seu empreendimento imobiliário.

Este texto irá te auxiliar a entender os principais elementos do contrato de compra e venda de imóvel, aquele que é, certamente, o mais conhecido dos contratos imobiliários.

O mais conhecido porque, como dissemos em nosso artigo sobre o ITBI, comprar e vender um imóvel, apesar das novas tendências do mercado imobiliário, impulsionadas pela ascensão dos aplicativos de locação, é algo muito frequente na história de milhões de famílias brasileiras.

De fato, o “sonho da casa própria” se faz presente no imaginário de pessoas das mais diversas origens e classes sociais.

E, uma vez escolhido o “imóvel dos sonhos”, ou o que foi possível escolher conforme as necessidades, possibilidades e preferências pessoais, assinar um contrato de compra e venda completo e bem elaborado é um passo decisivo para concretizar essa valiosa aspiração de vida.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Como se pode imaginar, o contrato de compra e venda de imóvel é aquele que prevê que um dos contratantes deverá transferir a propriedade de um imóvel ao outro contratante mediante o pagamento de um preço (artigo 481 do Código Civil).

Grosso modo, o contrato de compra e venda é o primeiro (mas não o único passo) na aquisição do direito de ser, formalmente, o “dono” de um imóvel.

O que não pode faltar?

Listamos, no artigo que publicamos sobre contratos imobiliários, os elementos essenciais que esses documentos devem possuir.

Naturalmente, o contrato de compra e venda de imóvel deverá conter tais elementos. Vamos a eles:

Identificação das partes

Todo contrato de compra e venda de imóvel deve conter os dados pessoais do vendedor e do comprador. Isso significa que precisam estar identificados, no caso de pessoas físicas: o nome completo, a nacionalidade, a profissão, o estado civil (e o regime de casamento, se for o caso), o número do documento de identidade e CPF e o endereço residencial de todos os envolvidos. No caso de pessoas jurídicas, não podem faltar: o nome completo, o CNPJ, o endereço da sede e a forma de representação.

E por que a precisão ao incluir essas informações é importante?

O primeiro e mais óbvio motivo é que é necessário saber com quem se está contratando para, por exemplo, se assegurar de que aquela pessoa possui bom histórico de adimplência e de que não existem ações judiciais que possam ameaçar a relação jurídica que as partes pretendem constituir.

Afinal, ninguém deseja vender um imóvel a alguém que pode ter dificuldades em adimplir as obrigações de pagamento e ninguém deseja comprar um imóvel de alguém que pode ter dívidas anteriores que ameacem, de algum modo, a propriedade do bem.  

O segundo motivo é que, se houver algum problema ao longo da relação formalizada em um contrato de compra e venda de imóvel, essas informações serão fundamentais para que a parte inadimplente possa ser encontrada e, em último caso, adequadamente demandada.

É relevante mencionar, também, a existência do instituto jurídico da evicção, regulado no artigo 447 e seguintes do Código Civil, que determina a perda da posse, da propriedade ou do uso de determinado bem em razão de uma sentença judicial proferida em favor de um terceiro.

Vale fazer referência, ainda, ao artigo 1.647 do Código Civil, que, em seu inciso I, prevê que, exceto no regime de separação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, vender ou dar em garantia um bem imóvel. Ora, só há como saber se essa regra está ou não sendo devidamente observada se a pessoa estiver devidamente qualificada, no que se refere ao estado civil, no corpo do contrato de compra e venda.

Descrição do bem imóvel

Outro elemento essencial é a correta descrição do imóvel que está sendo comprado/vendido.

No caso do contrato de compra e venda, evidentemente, descrever detalhadamente o bem é essencial para que não haja problemas futuros.

E como deve ser feita essa descrição? Basta reproduzir o que consta na matrícula do imóvel, que é obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem está registrado.

Isso garante que dúvidas quanto à metragem, vagas de garagem e outros detalhes sejam superadas logo nos primeiros momentos da negociação.

Condições comerciais

Também é preciso bastante atenção na elaboração das cláusulas sobre valores e formas de pagamento.

Caso haja alguma informação incompleta ou, principalmente, se existir margem para dupla interpretação em cláusulas desse tipo, as consequências podem ser desastrosas.

Logo, é fundamental que as condições de pagamento estejam claramente previstas, não só com o valor a ser pago, mas também com o meio que será utilizado (dinheiro, transferência/depósito, cheque, dação em pagamento de algum outro bem), se haverá uma parte dada como entrada, se um percentual será financiado (pela modalidade do crédito associativo, por exemplo), as datas e formas de atualização das parcelas etc.

A previsão quanto à existência ou não de garantias em relação aos pagamentos é igualmente importante no contexto de um contrato de compra e venda.

Certidões negativas

Todo contrato de compra e venda de imóvel deve conter uma cláusula que obrigue as partes a apresentarem certidões que comprovem sua idoneidade e que atestem que o bem está livre de ônus.

Por que razão? Imagine que você esteja comprando um apartamento e que, após pagar uma parte considerável do preço, você descubra que o imóvel foi penhorado em uma ação movida contra o vendedor, por exemplo.

Isso pode acontecer (e acontece com frequência) quando as partes agem de modo negligente em relação às certidões negativas, que são, justamente, os documentos que atestam a idoneidade dos envolvidos e a inexistência de situações que possam ameaçar a propriedade do imóvel.

Exigir e conferir tais certidões é a maneira de evitar pesados aborrecimentos, pois permite assegurar que o imóvel adquirido não “carrega” dívidas de IPTU, de condomínio, de financiamentos anteriores ou que o bem não foi dado ou pleiteado em garantia do cumprimento de alguma outra obrigação.

Entrega das chaves/outorga da posse

Uma adequada previsão quanto às condições para a entrega do bem é de suma importância para a segurança jurídica de uma operação de compra e venda de imóvel.

Embora o momento de entrega de chaves ou de outorga da posse possa parecer apenas simbólico, ele é, juridicamente, de enorme relevância, possuindo sérias implicações.  

Como você também pode ver em nosso artigo sobre contratos imobiliários, o Direito Civil brasileiro diferencia a posse da propriedade.

Enquanto proprietário é o titular do bem, ou seja, o dono do imóvel (artigo 1.228 do Código Civil), o possuidor é quem de fato exerce algum dos poderes inerentes à propriedade (artigo 1.196 do Código Civil).

Nesse cenário, a entrega das chaves/outorga da posse é o divisor de águas em relação à transferência, do vendedor para o comprador, de uma série de direitos e obrigações em relação ao imóvel.

O vendedor pode estipular, por exemplo, que a posse só será transferida quando ocorrer o pagamento de pelo menos um percentual do valor do imóvel ou somente quando houver a quitação total do preço, ou prever a entrega antecipada do bem em caso de adiantamento dos pagamentos devidos.

As obrigações quanto ao pagamento de despesas vinculadas ao imóvel (tributos, taxas de condomínio e outras) também se transferem do vendedor para o comprador conforme o que tiver sido definido contratualmente quanto à entrega das chaves/outorga da posse.

Em contratos de compra e venda de imóvel, a ausência de assertividade quanto aos detalhes da entrega de chaves/outorga da posse pode gerar inúmeras dificuldades, especialmente quando o vendedor é uma incorporadora ou construtora.

Isso porque é muito comum as pessoas confundirem a obrigação de conclusão das obras, no caso de aquisição de imóvel ainda em construção, com a obrigação de entrega das chaves.

Em uma compra e venda de imóvel “na planta”, as datas de conclusão das obras e de efetiva entrega das chaves nem sempre coincidirão.

Como ilustramos, a depender da redação do contrato de compra e venda, o vendedor pode encerrar as obras em um determinado momento e só passar a ter a obrigação de entregar as chaves muito tempo depois, caso tal obrigação esteja condicionada à quitação integral do preço, algo que é muito comum no mercado imobiliário.

Há incontáveis processos judiciais que têm como pano de fundo um contrato de compra e venda de imóvel nos quais a principal discussão, normalmente relacionada a indenizações por danos materiais e morais, é relativa a essa confusão entre prazo de conclusão das obras e obrigação de entrega das chaves.

A propósito, falamos mais a respeito da entrega das chaves em outro de nossos artigos.

Penalidades

É primordial que um contrato de compra e venda de imóvel seja claro na previsão das penalidades que serão aplicadas a quem descumprir o que foi acordado.

As cláusulas que regulam penalidades devem ser objetivas, transparentes e adequadas aos parâmetros legais e jurisprudenciais, sobretudo porque um contrato de compra e venda de imóvel com cláusulas falhas nesse sentido são um prato cheio para litígios.

Saber com firmeza quais são as implicações do descumprimento do contrato é imprescindível tanto para quem compra quanto para quem vende um imóvel.

Um bom contrato de compra e venda de imóvel deve prever multas e juros por atrasos nos pagamentos (acompanhados dos critérios de correção monetária), a possibilidade de vencimento antecipado da dívida e outras penalidades mais específicas (podemos exemplificar com multas por atraso na entrega de documentação essencial à lavratura da escritura pública).

Cessão de direitos

A decisão de comprar um imóvel, por ser tão significativa econômica e emocionalmente, costuma ocorrer depois de muita reflexão e da certeza de que será possível pagar um determinado preço. 

Porém, há situações em que o comprador, no meio do caminho, percebe que não conseguirá honrar as obrigações assumidas.

Por isso, é interessante que o contrato de compra e venda de imóvel preveja e regule a possibilidade de cessão dos direitos de aquisição, pois, quando ocorre esse tipo de situação, a chegada de um terceiro que assuma as obrigações do comprador original acaba sendo um alívio tanto para este quanto para o vendedor.

Pelo fato de ser recomendável uma análise prévia quanto ao perfil específico do comprador, será essencial estabelecer a exigência de anuência prévia do vendedor para que a cessão de direitos possa ocorrer. Sem isso, o vendedor pode ficar em situação de total insegurança quanto à continuidade e sucesso do negócio.

Nesse ponto, considerando que o custo administrativo incorrido pelo vendedor na análise de crédito/perfil do cessionário e, principalmente, a assunção de um novo risco não previsto no momento da celebração do contrato, é razoável se estipular a cobrança do que alguns chamam de “taxa de cessão”, mas que, na verdade, nada mais é do que uma compensação em favor do vendedor.

É essencial, todavia, que a cláusula que preveja tal pagamento esteja muito bem redigida, sob pena de ser facilmente anulada judicialmente.

Regras para o desfazimento do contrato

Cláusulas que definam de modo claro as hipóteses em que um contrato de compra e venda pode ser desfeito e como isso deve ocorrer também são, obviamente, elementos essenciais.

Embora o que se espera é que um contrato de compra e venda sempre se conclua normalmente, com a entrega do imóvel ao comprador em contrapartida ao pagamento do preço definido pelo vendedor, sabemos que, na prática, muitas vezes nem tudo sai como o combinado.

Existem diferenças nas classificações doutrinárias sobre as formas de um contrato de compra e venda ser desfeito, as quais abordamos em nosso artigo sobre contratos imobiliários. Em outra publicação, falamos também sobre a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Confira!

Assinatura e testemunhas

Como os documentos físicos ainda dominam o mercado imobiliário, o que certamente mudará no futuro, o ideal, para garantir a segurança jurídica de uma compra e venda de imóvel, é que todas as páginas do contrato sejam rubricadas e que haja o reconhecimento de firma nas assinaturas das partes, além da assinatura de duas testemunhas.

Isso garante que um dos contratantes se veja impedido de alegar que sua manifestação de vontade não corresponde àquilo que está no papel e assegura, no caso das assinaturas de testemunhas, tanto que o contrato não foi firmado sob algum tipo de ameaça ou coação quanto que será viável adotar um caminho processual mais eficiente se for necessário exigir judicialmente o cumprimento do que ficou combinado.

Contrato particular X escritura pública

Um detalhe muito importante do contrato de compra e venda de imóvel, que já abordamos no artigo sobre contratos imobiliários, é que, diferentemente do que ocorre em relação a um contrato de locação, por exemplo, não basta celebrar um instrumento particular, como o compromisso de compra e venda de imóvel, para que o negócio esteja juridicamente concretizado: na compra e venda, a propriedade do imóvel só será transmitida quando, depois de lavrada uma escritura pública em Cartório de Notas, esta for registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

Você certamente já ouviu a expressão “quem não registra não é dono”, certo?

É isso! Como indicamos no início deste texto, em uma compra e venda de imóvel o contrato é apenas o primeiro, mas não o único passo na aquisição do direito de propriedade desse tipo de bem.

A exceção se aplica apenas a imóveis de valor inferior a 30 (trinta) salários mínimos (artigo 108 do Código Civil), a contratos de compra e venda de lotes (§ 6º do artigo 26 da Lei 6.766/79) e a contratos de compra e venda com alienação fiduciária em garantia (artigo 23 da Lei 9.514/97), situações em que é admitido o registro direto do próprio instrumento particular no Cartório de Registro de Imóveis competente, dispensando-se, portanto, a escritura pública.

Conforme a nossa legislação, a não ser que haja cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro serão de responsabilidade do comprador do imóvel (especialmente o pagamento do ITBI, tema de artigo em nosso blog) e as demais despesas para a entrega do bem ficarão a cargo do vendedor (artigo 490 do Código Civil).

Portanto, se as partes pretendem dividir esses custos de forma diferente, é preciso que se certifiquem de que essa disposição esteja bem clara no contrato de compra e venda de imóvel.

Para saber mais sobre a escritura pública e os documentos necessários à sua lavratura, acesse o nosso artigo específico sobre o tema!

Contrato de compra e venda de imóvel na incorporação (“na planta”)

Falamos sobre a incorporação imobiliária em um artigo específico e voltamos ao tema, no contexto do contrato de compra e venda, já que uma incorporação, muitas vezes, tem início quando o incorporador compra o terreno em que irá desenvolver um empreendimento imobiliário.

Tecnicamente, incorporar nada mais é do que prometer à venda um imóvel que ainda não existe, o popularmente conhecido “vender na planta”.

Nos termos da Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias), ainda que não seja obrigatório registrar uma incorporação para construir conjuntos de casas ou edifícios, é proibido, sem tal registro, vender unidades autônomas do empreendimento antes da conclusão da obra.

Assim, seja no início, seja no final de uma incorporação imobiliária, a figura do contrato de compra e venda de imóvel se fará presente, sendo essencial que o documento esteja redigido de modo adequado para que as partes tenham segurança jurídica ao longo do caminho.

Contrato de compra e venda de imóvel em inventário

Outra hipótese muito frequente de compra e venda é a de imóvel inventariado, ou seja, de imóvel pertencente a uma pessoa falecida e que, juntamente com os demais bens, direitos e obrigações, será repartido entre os herdeiros.

A peculiaridade desta situação consiste no fato de que, até que seja emitido o formal de partilha no processo de inventário, o imóvel ainda não pertence a nenhum herdeiro específico, mas a todos eles, em condomínio.

Assim, para que esse tipo de contrato seja realizado de forma segura, existem alguns cuidados extras a serem tomados, como explicamos em outro de nossos artigos, especificamente sobre Contrato de compra e venda de imóvel em inventário.

Compra e venda com pagamento futuro

Falamos sobre a figura da permuta financeira em nossos artigos sobre incorporação imobiliária e sobre contratos imobiliários e temos um artigo completo que trata especificamente sobre a permuta de imóveis. E por que voltamos ao tema aqui, neste tópico sobre compra e venda com pagamento futuro?

Bom, a resposta é a seguinte: para o Fisco e para os Cartórios, não existe, formalmente, permuta que não envolva a troca de um bem imóvel por outro(s). Em outras palavras, a permuta financeira, tão consagrada pelo mercado imobiliário, é tratada por essas entidades como uma simples compra e venda com pagamento futuro.

Desse modo, quando o dono de um terreno troca o seu direito de propriedade pelo direito de participar dos resultados das vendas das unidades imobiliárias que serão construídas naquele terreno, ele estaria, na visão do Fisco e dos Cartórios, fazendo uma compra e venda com pagamento futuro.

Conhecer essa interpretação e esses conceitos é essencial para que não haja equívocos na elaboração dos documentos necessários a uma determinada operação e o consequente desencontro das expectativas das partes. 

Boas práticas

Na linha do que fizemos em nosso artigo sobre contratos imobiliários, apresentamos, a seguir uma síntese das boas práticas na elaboração e condução de um contrato de compra e venda de imóvel:

• O comprador deve procurar conhecer bem o vendedor e vice-versa, com a coleta do maior número possível de informações, com destaque para o estado civil e, quando for o caso, do regime de casamento.

• Devem ser exigidas e conferidas todas as certidões que possam atestar a idoneidade das partes e a disponibilidade jurídica do imóvel, que precisa estar livre de ônus.

• O imóvel deve estar descrito de forma minuciosa e correta no contrato.

• As cláusulas do contrato precisam estar adequadas à legislação vigente e aos entendimentos mais recentes dos Tribunais, o que pode ser obtido por meio de uma boa assessoria jurídica.

• A forma de pagamento, os índices de correção monetária e as penalidades moratórias devem estar previstos de forma objetiva, sem margem para diferentes interpretações.

• As cláusulas que estabelecem as condições para a transmissão da posse do imóvel devem ser claras e específicas em relação aos direitos e obrigações de cada parte antes e após a entrega das chaves.

• O comprador deve estar ciente de todos os termos do contrato, especialmente (i) das cláusulas que possam restringir algum direito, (ii) daquelas que tratam da aplicação de penalidades e (iii) daquelas que regulam as hipóteses de desfazimento do negócio.

• Prever e regular a possibilidade de cessão de direitos pode garantir, em caso de dificuldades financeiras ou mudanças de planos do comprador, uma “luz no fim do túnel” para todos os envolvidos.

• As assinaturas do comprador, do vendedor e das duas testemunhas devem passar pelo reconhecimento de firma, sendo recomendável, também, que sejam rubricadas as páginas do contrato – essas formalidades ainda possuem um peso na realidade do mercado, o que se percebe, sobretudo, quando surge algum impasse ou litígio.

• Não se esqueça do famoso “quem não registra não é dono”! O conteúdo do contrato de compra e venda de imóvel deverá, na maioria das vezes, ser transportado para uma escritura pública de compra e venda, lavrada por um Cartório de Notas, sendo tal escritura o documento que servirá para a efetiva transferência da propriedade do bem do vendedor para o comprador.

Por fim, devem ser levados em conta os princípios jurídicos que orientam a celebração e a execução de contratos imobiliários, com destaque para os princípios da boa-fé e da autonomia privada, com os balizamentos impostos pela legislação de proteção ao consumidor.

Sem esse cuidado no respeito aos princípios, um contrato de compra e venda pode ser invalidado judicialmente.

Conclusão

O contrato de compra e venda de imóvel, por ser tão comum, muitas vezes é banalizado ou negligenciado, até porque, como se viu, esse documento, por si só, não é suficiente para a transmissão da propriedade do bem.

Você já deve ter ouvido alguém dizer que irá usar um modelo de contrato de compra e venda de imóvel obtido na internet. E também já deve ter visto alguém deixar a incumbência de elaboração do contrato exclusivamente para o corretor de imóveis ou a imobiliária. Talvez você mesmo já tenha feito isso. Cuidado!

Alguns corretores e imobiliárias possuem assessorias jurídicas bem aparelhadas para elaborar bons contratos de compra e venda de imóvel. Porém, quando não é o caso e acaba sendo utilizado um documento insuficiente ou desatualizado em relação à legislação vigente ou em relação a algum entendimento jurisprudencial, o resultado poderá ser sentido no bolso de quem compra ou de quem vende um imóvel.

Esperamos que este conteúdo tenha te ajudado a entender um pouco mais sobre o contrato de compra e venda de imóvel. Ainda tem alguma dúvida? Comente este artigo e inscreva-se em nossa newsletter para receber, em primeira mão, novos conteúdos que podem ser úteis a você.

*Imagens de Andrew Wilus, Mentatdgt e Cottonbro no Pexels.