Você, proprietário de construtora ou incorporadora, apesar de ser especialista no que faz, já se deparou com contratempos em seus projetos por causa de discussões contratuais?

Os entraves judiciais dificultam o seu negócio e fazem você perder tempo e dinheiro?

É quase certo que a resposta a essas duas perguntas é ‘sim’.

E qual seria uma boa forma de se proteger e prevenir esses problemas? A elaboração de bons contratos imobiliários!

Infelizmente, diversos transtornos que atrapalham o crescimento dos negócios de pequenas e médias construtoras e incorporadoras podem ser atribuídos a uma assessoria jurídica limitada e superficial, focada somente nos processos judiciais em curso e que dedica pouca atenção à elaboração dos contratos que regerão as relações mantidas pela empresa.

O texto a seguir foi elaborado para que você possa entender melhor tudo o que há de mais relevante em relação aos contratos imobiliários e utilizar esse conhecimento para o sucesso de seus empreendimentos. Confira!

O que é um contrato imobiliário?

Ao contrário do que muita gente pensa, um contrato não é um “bicho de sete cabeças”. Ele existe como forma de traduzir juridicamente a vontade das partes em uma determinada negociação, resguardando direitos, definindo obrigações (deveres) e inibindo algum desentendimento futuro ao deixar claras as “regras do jogo”.

Contratos imobiliários, como o próprio nome indica, são aqueles celebrados para regular alguma operação que envolva bens imóveis.

Naturalmente, um contrato imobiliário bem feito é a maneira de você minimizar as chances de ver bons negócios transformados em litígios, que equivalem a desgaste, perda de tempo e prejuízos financeiros.

O cuidado na elaboração de contratos imobiliários passa por prever o máximo de cenários possíveis, descritos em cláusulas claras, objetivas e específicas, que deixarão os envolvidos efetivamente seguros, conforme o que a legislação prevê e o que vem sendo decidido pelos Tribunais.

Por isso, é muito perigoso confiar em minutas genéricas ou em modelos não verificados que se encontram espalhados pela internet, pois esses documentos certamente não estarão totalmente adequados às peculiaridades de cada negociação imobiliária.

E, no caso de negócios envolvendo imóveis, que são bens de valor considerável, zelar pela qualidade do texto contratual se torna ainda mais importante.

Elementos essenciais

Agora que você já entendeu o que são contratos imobiliários, vamos à lista de elementos que precisam constar nesses instrumentos:

Identificação das partes

Todo contrato deve conter os dados pessoais dos contratantes. Isso significa que devem estar identificados, no caso de pessoas físicas: o nome completo, a nacionalidade, a profissão, o estado civil, o número do documento de identidade e CPF e o endereço residencial de todos os envolvidos. E no caso de pessoas jurídicas: o nome completo, o CNPJ, o endereço da sede e a forma de representação são os dados que não podem faltar.

Sabe por que a precisão ao incluir essas informações é importante?

O primeiro e mais óbvio motivo é que é necessário saber com quem se está contratando para, por exemplo, se assegurar de que aquela pessoa possui bom histórico de adimplência e de que não existem ações judiciais que possam ameaçar a relação jurídica que se pretende constituir. Afinal, ninguém deseja vincular um bem de valor considerável (como um imóvel) a uma pessoa que não vai adimplir as obrigações de pagamento.

O segundo motivo principal é que, se houver algum problema ao longo da relação contratual, essas informações também serão fundamentais para que a parte inadimplente possa ser encontrada e, em último caso, adequadamente demandada.

Descrição do bem imóvel

Outro elemento essencial é a correta descrição do imóvel. Independentemente do tipo de contrato imobiliário, descrever detalhadamente o bem objeto da relação contratual é essencial para que não haja empecilhos ao bom desenvolvimento do negócio.

Mas como deve ser feita essa descrição? É simples: basta reproduzir o que consta na matrícula do imóvel, que é obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem está registrado.

Condições comerciais

Evidentemente, também é preciso bastante atenção na elaboração das cláusulas sobre valores e formas de pagamento.

Caso haja alguma incompletude ou insuficiência de informações, com previsões genéricas, dúbias e passíveis de gerar brechas de interpretação, as consequências podem ser bem desagradáveis.

Assim, é fundamental que as condições de pagamento estejam detalhadamente previstas, não só com o valor a ser pago, mas também com o meio que será utilizado (dinheiro, transferência/depósito, cheque), se haverá uma parte dada como entrada, se um percentual será financiado (pela modalidade de crédito associativo, por exemplo), as datas e formas de atualização das parcelas etc.

A previsão quanto à existência ou não de garantias em relação aos pagamentos é igualmente importante no contexto de contratos imobiliários. A propósito, temos também um artigo sobre a alienação fiduciária em operações imobiliárias. Não deixe de conferir!

Certidões negativas

É de praxe que em todos os contratos imobiliários conste uma cláusula que obrigue as partes a apresentarem certidões que comprovem sua idoneidade e que atestem que o imóvel está livre de ônus.

E para que isso serve? Bem, imagine que um imóvel está sendo adquirido e que, após realizado o pagamento e a transferência da propriedade, se descubra que o bem foi penhorado em uma ação trabalhista movida em face do antigo proprietário, por exemplo.

Parece estranho, mas acontece com bastante frequência quando as partes agem de modo negligente em relação às certidões negativas, que são, justamente, os documentos que atestam a idoneidade do vendedor e a inexistência de situações que possam ameaçar a propriedade do imóvel.

Exigir e conferir tais certidões pode evitar enormes aborrecimentos, pois assegura que o imóvel não “carrega” dívidas de IPTU, de condomínio, de financiamentos anteriores em relação ao bem, ou que o imóvel não tenha sido dado em garantia do cumprimento de outra obrigação ou em algum processo judicial.

Com elas em mãos, não deixe de contratar o fundamental serviço de due diligence, explicado em detalhes aqui.

Entrega das chaves/outorga da posse

Seja qual for o tipo de contrato imobiliário, se de compra e venda, permuta ou locação, uma adequada previsão quanto às condições para a entrega do bem é de suma importância para a segurança jurídica da operação.

O momento de entrega de chaves ou de outorga da posse pode parecer apenas simbólico, mas ele é, juridicamente, de enorme relevância.

Isso porque o Direito Civil diferencia a posse da propriedade. No cenário tratado neste estudo, enquanto proprietário é o titular do bem, ou seja, o dono do imóvel (artigo 1.228 do Código Civil), o possuidor é quem de fato exerce algum dos poderes inerentes à propriedade do bem (artigo 1.196 do Código Civil).

O que isso quer dizer? Que a entrega das chaves/outorga da posse é o divisor de águas em relação à assunção de uma série de obrigações por parte do comprador/permutante/locatário, que, de tal momento em diante, passa a poder usufruir do bem conforme ajustado no contrato imobiliário.

Para ilustrar, você pode estipular que a posse só será transferida quando ocorrer o pagamento de pelo menos um percentual do valor do imóvel ou somente quando houver a quitação total do preço, ou prever a entrega antecipada do bem em caso de adiantamento dos pagamentos devidos.

Enfim, a ausência de assertividade quanto aos detalhes da entrega de chaves/outorga da posse pode gerar inúmeras dificuldades.

Aliás, falamos mais a respeito em outro de nossos artigos, que vale a pena conferir.

Possíveis penalidades

É primordial, em qualquer tipo de contrato, que as partes prevejam as penalidades que serão aplicadas a quem descumprir o que foi acordado.

As cláusulas que preveem penalidades devem ser objetivas, transparentes e adequadas aos parâmetros legais e jurisprudenciais.

Contratos imobiliários com cláusulas falhas sobre penalidades são um prato cheio para litígios.

Saber com clareza quais são as implicações do descumprimento do contrato é imprescindível tanto para quem compra quanto para quem vende um imóvel.

Portanto, o seu contrato deverá prever multas e juros por atrasos nos pagamentos (acompanhados dos critérios de correção monetária), possibilidade de vencimento antecipado da dívida e outras penalidades – a depender da característica do contrato.

Assinatura e testemunhas

Os documentos físicos ainda são maioria no mercado imobiliário. Para garantir a segurança do negócio, o ideal é que todas as páginas do contrato sejam rubricadas e que haja o reconhecimento de firma nas assinaturas das partes, além da assinatura de duas testemunhas.

Isso garante que, futuramente, um dos contratantes não possa afirmar que sua manifestação de vontade não corresponde àquilo que está no papel. E assegura, por causa das assinaturas das testemunhas, que o contrato não foi firmado sob algum tipo de ameaça ou coação.

Além disso, caso seja necessário exigir judicialmente o cumprimento do que ficou combinado, a assinatura de duas testemunhas garante um caminho processual mais eficiente.

Todos os elementos listados anteriormente não podem faltar em contratos imobiliários. Contudo, a depender do tipo de contrato que você queira e precise firmar, há outros igualmente importantes, como o destaque de cláusulas restritivas de direitos, por exemplo.

É uma boa análise caso a caso que trará a definição adequada do que deve ser acrescentado para além desses elementos essenciais.

Desfazimento de contratos imobiliários

Cláusulas que definam de modo claro as hipóteses em que um contrato é desfeito e como isso deve ocorrer também são, obviamente, elementos essenciais dos contratos imobiliários. Como há muito a ser dito a respeito, separamos este tópico apenas para tratar do tema.

Embora o que se espera é que os contratos imobiliários sempre se concluam normalmente, com a entrega do imóvel e o respectivo pagamento, sabemos que, na prática, muitas vezes nem tudo sai como combinado.

Logo, é preciso entender o que acontece quando o fim de um contrato não é tão amigável quanto seu início.

Em linhas gerais, colocando de lado eventuais divergências doutrinárias, podemos apontar 3 (três) maneiras de um contrato ser desfeito.

A resolução ocorre quando uma das partes deixa de cumprir obrigações de modo culposo ou mesmo fortuito.

A rescisão, tecnicamente, ocorre em caso de haver alguma nulidade no contrato – apesar da expressão ser comumente empregada para se referir, de modo genérico, a qualquer tipo de desfazimento de contratos.

E a resilição, que é o desfazimento do contrato por simples vontade das partes. Se essa vontade for apenas de uma única parte (unilateral), a resilição pode ser chamada de denúncia; se for de ambas as partes (bilateral), também é chamada de distrato.

Falando em distrato, talvez você já saiba que no final do ano de 2018 foi publicada a chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que versa sobre inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento.

De forma resumida, o objeto principal dessa lei é a venda de imóveis “na planta”, abrangendo os contratos de compra e venda e a cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.

É provável que essa lei tenha impactado bastante o seu negócio, não é mesmo? Afinal, a Lei do Distrato modificou profundamente a lei que regula as incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964).

E é imprescindível que todas as alterações, altamente significativas para a gestão de negócios nesse segmento, sejam consideradas na elaboração de contratos imobiliários.

Caso não sejam observados os itens obrigatórios previstos na legislação hoje vigente, com o saneamento de eventuais vícios em até 30 (trinta) dias, os contratos poderão ser rescindidos por justa causa pelo adquirente (artigo 35-A, §1º, da Lei 4.591/1964).

Contrato preliminar

Uma figura muitas vezes menosprezada pelo mercado imobiliário é a do contrato preliminar, definido pela doutrina como “uma avença através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado”.

Dizendo de outro modo, o contrato preliminar é o documento por meio do qual as partes definem os contornos principais de uma relação jurídica que, mais tarde, será consolidada em um contrato definitivo.

Por que isso é relevante? Porque, muitas vezes, existe algum impedimento temporário para a assinatura imediata do contrato definitivo, de modo que o contrato preliminar acaba sendo utilizado para “segurar” determinados negócios imobiliários.  

Porém, há situações em que incorporadoras e construtoras, sem se atentarem às possíveis consequências, correm riscos consideráveis ao firmar documentos que podem ser classificados como contratos preliminares e que, por algum motivo, não serão levados adiante posteriormente.

Isso mesmo: muitas vezes, assina-se um contrato preliminar sem se saber que aquele documento é um contrato preliminar!

Citamos, como exemplo, contratos que visam à captação de terrenos para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

O mercado costuma chamar esses documentos de “opções” (opção de compra e venda, opção de permuta etc.), que ocorrem quando o incorporador ou o construtor firmam um documento para “reservar” o imóvel até que estejam aprovados o projeto para o empreendimento ou o plano de financiamento para a construção, por exemplo.

Fazê-lo sem critério, no entanto, pode levar a pedidos de indenização se o negócio não vier a se concretizar com a celebração de um contrato definitivo, a depender da redação dessas “opções”. Ou seja, caso tais documentos sejam enquadrados como contratos preliminares, o incorporador e/ou o construtor podem vir a ser compelidos a cumprir as obrigações assumidas ou a pagar indenização por perdas e danos ao proprietário do terreno.

As regras a respeito estão nos artigos 462 a 466 do Código Civil.

Por isso, muito cuidado na hora de executar a estratégia de tentar “segurar” um negócio. A carência de um bom contrato imobiliário nesse tipo de situação pode ser enormemente prejudicial.

Principais tipos de contratos imobiliários

Como dissemos anteriormente, existem vários tipos de contratos imobiliários, cada um utilizado para uma finalidade específica. Confira, a seguir, um resumo sobre os principais deles:

Contrato de compra e venda

É o mais conhecido dos contratos imobiliários, sendo aquele que prevê que um dos contratantes deverá transferir a propriedade de um imóvel ao outro contratante mediante o pagamento de um preço (artigo 481 do Código Civil).

Um detalhe muito importante desse tipo de contrato é que, diferentemente de uma locação, não basta celebrar um contrato particular, como uma promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel, para que a compra e venda esteja juridicamente concretizada: a propriedade só será transmitida quando, depois de lavrada uma escritura de compra e venda em Cartório de Notas, esta for registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. É o famoso “quem não registra não é dono”.

O Código Civil estabelece que, a não ser que haja cláusula em contrário, as despesas de escritura pública e registro serão de responsabilidade do comprador e as demais despesas para a entrega do bem ficarão a cargo do vendedor (artigo 490 do Código Civil).

Portanto, caso seja de seu interesse que esses custos sejam divididos de forma diferente, certifique-se de que essa disposição esteja bem clara no seu contrato.

Tratamos com mais detalhes do contrato de compra e venda de imóvel em outro artigo. Confira!

Contrato de locação

O contrato de locação também é um dos contratos imobiliários mais vistos na prática. Por meio dele, o locador transfere a posse de um imóvel ao locatário por um certo período, mediante pagamento de valores previamente fixados.

É importante que nesse contrato estejam previstas cláusulas quanto ao valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste, forma e local de pagamento, além da discriminação dos encargos a serem pagos por cada parte (condomínio, taxas condominiais extras, água, luz, IPTU, seguros etc.).

Também é fundamental inserir a modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio, seguro fiança) e a destinação do imóvel (residencial ou comercial).

Outros pontos que não podem faltar são previsões claras quanto ao prazo de vigência do contrato e quanto à situação do locador em caso de venda do imóvel.

Lembrando que existe uma lei específica que regula a locação de imóveis urbanos, a Lei 8.245/1991 – que trata, dentre outros, do direito de preferência do locatário no caso de venda do bem enquanto válido o contrato de locação.

Por fim, vale mencionar a importância de o contrato de locação incluir um bom Termo de Vistoria, o que dá às partes segurança jurídica para que, ao final da locação, seja possível comparar as diferenças no estado de conservação do bem (é comum prever-se a obrigação do locatário de devolver o imóvel pintado, por exemplo).

Contrato de corretagem imobiliária

O contrato de corretagem imobiliária prevê a obrigação de uma das partes de obter para a outra um ou mais negócios imobiliários. Essa prática está prevista no Código Civil (artigos 722 a 729) e na Lei 6.530/1978.

Trata-se de uma prestação de serviços por meio da qual o corretor tenta viabilizar negócios imobiliários ao aproximar pessoas com interesses complementares (um lado quer vender ou alugar, o outro quer comprar ou encontrar um imóvel para ocupar pagando um aluguel).

Contrato built to suit

O contrato built to suit é celebrado quando o contratante necessita de um imóvel e o contratado se oferece para reformá-lo ou construí-lo nos exatos moldes previstos pelo contratante, “sob encomenda”, com posterior cessão dos direitos de uso mediante pagamento de contraprestação pelo uso e construção/reforma do bem.

Contrato de permuta

Um contrato imobiliário muito utilizado por incorporadoras e construtoras é o contrato de permuta.

Esse tipo de acordo costuma ser realizado entre quem possui um terreno e quem pretende desenvolver um empreendimento imobiliário naquele terreno.

Em troca da disponibilização do imóvel, o proprietário fica com o direito de receber unidades (apartamentos, lojas, vagas) construídas no local (permuta física) ou um percentual das vendas das unidades que serão construídas no local (permuta financeira).

Um detalhe relevante: embora o mercado imobiliário tenha consagrado a figura da permuta financeira, o Fisco e os Cartórios não reconhecem formalmente esse tipo de operação, tratando-a como uma mera compra e venda com pagamento futuro.

De todo modo, a permuta financeira permite a realização de negócios imobiliários mais arrojados, em que, por exemplo, o proprietário do terreno entra como sócio em uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) constituída exclusivamente para desenvolver um determinado empreendimento. Em troca do imóvel, o proprietário fica com o direito de receber uma porcentagem do lucro das futuras vendas.

Outro modelo muito utilizado no mercado imobiliário em conjunto com operações de permuta envolve a adoção da SCP (Sociedade em Conta de Participação). Falamos sobre SPE e SCP em um artigo específico do blog.

A permuta costuma ser vantajosa para todas as partes. Para incorporadoras e construtoras, é interessante porque possibilita que elas não tenham um pesado desembolso imediato para obter o imóvel no qual será desenvolvido o empreendimento imobiliário. Além disso, passam a existir mais partes para compartilhar os riscos do negócio (este é um ponto bastante sensível dos contratos imobiliários).

O proprietário do terreno, por sua vez, também se favorece, visto que pode receber em troca do imóvel outros imóveis ou valor em dinheiro bem superiores àquele que ele obteria em uma operação simples de compra e venda do terreno.

Você pode ler mais a respeito da permuta física e da permuta financeira no artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel ou no artigo sobre incorporações imobiliárias.

Conclusão

Ao longo deste artigo, você passou a conhecer melhor os principais tipos de contratos imobiliários e abordamos os vários cuidados a serem adotados na elaboração deles.

A seguir, fazemos uma síntese que será bastante útil para você que pretende celebrar um contrato imobiliário:

• Procure conhecer bem o outro contratante e colete o maior número possível de informações a respeito dele.

• Exija e confira todas as certidões negativas que comprovem a idoneidade do contratante e que atestem que o imóvel está livre de ônus.

• Certifique-se de que todos os contratantes e o imóvel estejam descritos de forma minuciosa e correta no instrumento contratual.

• Garanta, por meio de uma assessoria jurídica qualificada, que as cláusulas de seu contrato estejam de acordo com a legislação vigente e com os entendimentos mais recentes dos Tribunais.

• Descreva de modo detalhado a forma de pagamento, os índices de correção monetária e as penalidades moratórias.

• Seja claro nas cláusulas que estabelecem as condições para a transmissão da posse do imóvel.

• Assegure-se de que o outro contratante esteja ciente de todos os termos do contrato, especialmente das cláusulas que possam restringir algum direito, daquelas que tratam da aplicação de penalidades e daquelas que regulam as hipóteses de desfazimento do negócio.

• Colete as assinaturas de todas as partes e de duas testemunhas, rubricando todas as páginas e reconhecendo firmas nas assinaturas – tais formalidades ainda possuem um peso grande em relação a contratos imobiliários.

• Caso seja de seu interesse a elaboração de um contrato preliminar, certifique-se de haver cláusula de arrependimento redigida de uma maneira que não deixará dúvidas a nenhum dos contratantes.

Finalmente, devemos destacar que existem princípios jurídicos que orientam a celebração e a execução de contratos imobiliários, com destaque para os princípios da boa-fé e da autonomia privada, com os balizamentos impostos pela legislação de proteção ao consumidor.

Contratos imobiliários que não se amoldem aos princípios contemplados em nosso ordenamento jurídico certamente poderão ser invalidados.

Imagine um negócio imobiliário que esteja em andamento, com pesados investimentos já feitos e com uma série de expectativas criadas, que venha a ser invalidado por não respeitar, na fixação de alguma obrigação, o princípio da boa-fé? Seria desastroso.

Os contratos imobiliários, por estarem muito presentes na vida cotidiana das pessoas economicamente ativas, podem ser entendidos como banais e fáceis de serem redigidos. Mas, como você viu, há muita diferença em termos de previsibilidade de riscos e resguardo de direitos quando um contrato dessa natureza é elaborado com os devidos cuidados.

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*Imagens de Armin Rimoldi, Ketut Subiyanto e Rodnae no Pexels.