Você certamente já ouviu o termo “alvará judicial”, certo?

Alvará judicial, como o nome leva a crer, é um documento expedido judicialmente para autorizar a prática de determinado ato.

Um desses atos pode ser a compra e venda de imóvel em inventário, nesse caso teremos então um alvará para venda de imóvel em inventário.

É muito comum, em inventários, que os herdeiros precisem vender um dos bens que integram o espólio para que consigam arcar com os custos do procedimento, que incluem impostos, honorários advocatícios, custas judiciais ou emolumentos de cartório etc.

Em alguns casos, mesmo que sejam muitos bens ou bens de alto valor a inventariar, os herdeiros não têm recursos suficientes para bancar o processo, em razão do elevado custo dos impostos e outras taxas.

Em outros, o único bem deixado pela pessoa falecida é um imóvel, e os herdeiros, da mesma forma, podem não ter condições financeiras, naquele momento, de arcar com as despesas do inventário.

Também pode acontecer de os herdeiros terem recebido uma excelente proposta de venda e precisarem agilizar o negócio para não perderem a oportunidade.

Independentemente da situação, a forma mais segura para se firmar a compra e venda de um imóvel em inventário é com autorização judicial, materializada no alvará.

No artigo de hoje, falaremos especificamente sobre o requerimento de alvará para venda de imóvel em inventário.

O que é alvará judicial

Alvará judicial é um documento expedido judicialmente, que contém uma autorização para a prática de determinado ato.

O alvará pode ter diversas finalidades, como, por exemplo, autorizar o levantamento de valores em dinheiro, a alienação de um bem pertencente a menor de idade ou a venda de um imóvel em inventário.

Como o nome permite concluir, trata-se de um documento expedido pelo juízo, portanto, precisa ser requerido em procedimento judicial.

O alvará pode ter um formato específico, como exemplificado a seguir:

Também é comum que a própria decisão que autoriza a prática do ato tenha força de alvará. Nesses casos, deverá estar expresso na decisão que ela “servirá como alvará”, como no exemplo a seguir:

Independentemente do formato, o alvará será válido da mesma forma, bastando que os demais requisitos para a prática daquele ato também tenham sido atendidos.

No caso da venda de imóvel em inventário, o objeto do alvará será a autorização para lavrar a escritura pública de compra e venda, ato que, em regra, só pode ser praticado pelo proprietário do imóvel.

Com o alvará, outra pessoa (no caso, o inventariante) estará autorizada a assinar a escritura.

Por que pedir autorização judicial para a venda de imóvel em inventário

Em primeiro lugar, o Código de Processo Civil, no artigo 619, prevê que o inventariante poderá alienar bens do espólio com autorização do juiz.

E essa regra tem uma explicação lógica: somente o proprietário de um imóvel pode vendê-lo. 

Assim, estando o imóvel registrado em nome da pessoa que faleceu, seria necessário, primeiro, registrar a transferência da propriedade para os herdeiros, para que eles tenham legitimidade para vender o bem e assinar a escritura.

Contudo, o registro do bem em nome dos herdeiros depende da conclusão do inventário, procedimento que pode ser demorado e, em alguns casos, mais trabalhoso, especialmente se houver litígio.

Por isso, quando existe pressa para alienar o imóvel, seja por necessidade, para custear as despesas do inventário, seja para não perder uma boa oportunidade de negócio, o melhor caminho é requerer um alvará judicial para a venda do imóvel inventariado.

Com o alvará, o inventariante poderá realizar todos os atos necessários à concretização da compra e venda, até o registro da escritura na matrícula do imóvel, ato que efetiva, de uma vez por todas, a transferência da propriedade.

Como pedir um alvará judicial

Agora que você já sabe o que é um alvará judicial e entendeu por que ele é necessário para a venda de imóvel em inventário, vamos te ensinar o passo a passo do requerimento.

Como já falamos, o alvará deve ser requerido judicialmente, ou seja, por meio de processo judicial. Por isso, o pedido deve ser feito por advogado(a).

O requerimento pode ser formulado na petição inicial ou no curso do processo e deve conter o máximo de informações possível:

• nome do comprador (se houver),
• preço mínimo para a venda,
• se há débitos vinculados ao bem, se há consenso entre os herdeiros; e
• o motivo para a antecipação da venda do imóvel (que é o principal ponto).

Caso tenha sido assinado contrato particular de compromisso de compra e venda, o documento também deverá ser apresentado.

Se todos os herdeiros estiverem de acordo, a expedição do alvará tende a ser mais rápida.

Contudo, o consenso não é um requisito.

Havendo divergência, será necessário comprovar que a autorização do negócio é indispensável e que não prejudicará os demais herdeiros.

É importante deixar claro que a concordância de todos os herdeiros não dispensa o alvará judicial, ou seja, ele não deixa de ser necessário.

Ainda que fossem todos juntos ao cartório, por exemplo, antes da conclusão do inventário, os herdeiros não conseguiriam assinar a escritura pública sem o alvará.

Por fim, é comum que o alvará tenha um prazo para cumprimento, motivo pelo qual recomenda-se que o requerimento seja apresentado somente quando já houver um comprador interessado.

Alvará expedido: o que fazer?

Autorizada a venda, a decisão ou o alvará judicial deverão ser apresentados pelo inventariante ao Tabelionato de Notas para lavratura da escritura pública de compra e venda.

Geralmente, o(a) juiz(a) determina que valor obtido com a venda seja depositado judicialmente, em conta vinculada ao processo, pois ele passará a integrar o espólio no lugar do imóvel, ou seja, será partilhado posteriormente entre os herdeiros, juntamente com os demais bens.

A pessoa responsável pela prática dos atos de compra e venda é o inventariante, que deverá, também, prestar contas da eventual utilização do dinheiro (ou parte dele).

Lavrada a escritura, ela deverá ser levada a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel estiver registrado, quando, então, será concluída a transferência da propriedade.

Outras possibilidades para a venda de bens do espólio

Embora a compra e venda com autorização judicial seja o caminho mais seguro para a alienação de um bem em inventário, não se pode ignorar a existência de outras possibilidades para o negócio.

Nada impede, por exemplo, que as partes celebrem um compromisso de compra e venda, fixando as regras para o pagamento e entrega da posse desde logo, mas deixando a lavratura da escritura e registro da compra e venda para depois da conclusão do inventário.

Nesse caso, a transferência da propriedade será efetivada somente após a averbação da partilha na matrícula do imóvel, quando os herdeiros se tornarão proprietários registrais do bem e poderão assinar a escritura na condição de vendedores.

Contudo, é importante que o comprador conte com uma boa assessoria jurídica na análise de riscos da operação – por meio de uma due diligence imobiliária – e, se for o caso, na elaboração desse contrato, para torná-lo o mais seguro possível.

Venda de bens do espólio sem autorização judicial: o caso do Rio de Janeiro

Como deixamos claro até aqui, a venda de um imóvel em inventário, para que seja efetivada (ou seja, registrada em cartório), depende de autorização judicial.

Entretanto, tem-se discutido a possibilidade de, atendendo-se a determinados requisitos, permitir a alienação de bens do espólio sem autorização judicial.

Essa já é uma possibilidade no Estado do Rio de Janeiro, trazida pelo Provimento nº 77 da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, mas, por se tratar de norma estadual, não é aplicável em outras regiões do país.

Ainda assim, o Provimento representa mais um avanço na desjudicialização e desburocratização de procedimentos sem caráter contencioso, pois cria a possibilidade de vender um bem do espólio sem autorização judicial, mas com segurança.

Se o entendimento for adotado pelos outros estados, passaremos a contar com mais uma possibilidade válida e segura para a alienação de bens em inventário.

Conclusão

A venda de imóvel em inventário é uma operação frequentemente necessária, pois é comum que os herdeiros precisem obter recursos para arcar com as despesas do procedimento.

Outras situações também podem tornar necessária a antecipação da venda de um bem do espólio, como uma boa oportunidade de negócio, por exemplo.

Nesses casos, para que se garanta o cumprimento da lei e a segurança de todos os envolvidos, é necessário requerer um alvará judicial, documento que materializa a autorização judicial para a prática de um ato – no caso, a venda do imóvel.

Com o alvará para venda de imóvel em inventário, o inventariante poderá providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda, registrá-la no cartório de imóveis e receber o pagamento, que deverá ser utilizado para custear as despesas do inventário ou depositado judicialmente para, posteriormente, ser partilhado entre os herdeiros.

Existem outras possibilidades para a venda de bens do espólio e, para uma escolha do melhor formato, é essencial que as partes contem com uma boa assessoria jurídica, que poderá ajudar, também, na elaboração do contrato e na realização das demais diligências necessárias para a conclusão do negócio.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.