Advogado para construtoras e incorporadoras

Introdução 

Imagine construir um prédio sem um engenheiro. É um risco inaceitável, certo?  

De maneira igual, lançar empreendimentos ou realizar incorporações sem uma assessoria jurídica robusta pode comprometer toda a viabilidade do seu negócio.  

Em um mercado altamente regulado, onde cada etapa da construção civil e da incorporação imobiliária está sujeita a exigências legais rigorosas, contar com um advogado especializado é fundamental para assegurar que os negócios sejam estruturados de forma segura e eficiente. 

O papel do advogado vai muito além da elaboração de contratos ou da simples coleta de documentos.  

Ele atua estrategicamente e ativamente na estruturação do negócio e na prevenção de riscos, conduzindo a due diligence imobiliária, estruturando sociedades, revisando contratos e planejando estratégias tributárias, sempre em conformidade com o ordenamento jurídico vigente.  

Essa assessoria permite que construtoras e incorporadoras e demais empresas do setor imobiliário operem com a confiança de que o empreendimento foi ajustado para evitar surpresas jurídicas, multas, embargos e perdas financeiras. 

Se você busca excelência e segurança em seus negócios imobiliários, a contratação de um advogado especialista é o caminho certo a seguir. 

Neste artigo, exploraremos como a atuação de um advogado especializado em negócios imobiliários e incorporações imobiliárias pode transformar desafios legais em oportunidades de crescimento, proporcionando a segurança necessária para que seus projetos se realizem com sucesso e tranquilidade.  

Assessoria jurídica para construtoras e incorporadoras: Prevenção e Gestão de Riscos 

No setor da construção civil, a assessoria jurídica especializada não deve ser vista apenas como um suporte pontual, mas sim como um pilar estratégico e contínuo para a segurança e o crescimento do negócio.  

Incorporadoras e construtoras lidam com um cenário altamente regulado, onde qualquer falha na análise de riscos pode gerar consequências graves, tais como: 

• Embargos de obras; 

• Multas administrativas;  

• Litígios com fornecedores; 

• Ações de consumidores insatisfeitos e, até mesmo, 

• A perda de um imóvel (desapropriação, usucapião e outros). 

A atuação preventiva de um advogado especializado permite à empresa identificar potenciais problemas e corrigi-los antes que se transformem em grandes passivos. 

Essa abordagem inclui:  

• Verificação minuciosa da regularidade fundiária, registral e fiscal dos terrenos; 

• Mapeamento de débitos e processos vinculados aos proprietários anteriores, que possam prejudicar o negócio; 

• Elaboração de contratos personalizados e bem estruturados; 

• Garantia de conformidade com as normas urbanísticas e ambientais. 

Esses temas demonstram como uma assessoria jurídica prestada por um especialista pode transformar desafios em oportunidades, protegendo o empreendimento e contribuindo para sua continuidade e sucesso. 

Afinal, construtoras e incorporadoras que negligenciam esse suporte especializado correm o risco de enfrentar disputas contratuais, ações trabalhistas e autuações fiscais – fatores que podem comprometer significativamente a rentabilidade e a viabilidade do negócio. 

Um contrato mal elaborado, por exemplo, pode abrir brechas para inadimplências ou disputas judiciais prolongadas, gerando insegurança e prejuízos financeiros. 

Da mesma forma, um empreendimento lançado sem a devida regularização pode ser alvo de sanções legais, impactando diretamente na comercialização das unidades. 

Portanto, contar com apoio contínuo de um advogado especialista garante não apenas conformidade legal, mas também otimização dos processos internos, segurança na tomada de decisões e fortalece a competitividade no mercado imobiliário. 

Problemas Jurídicos mais comuns na Construção Civil e Incorporação Imobiliária 

Da aquisição do terreno até a entrega das unidades, cada etapa de um empreendimento está sujeita a regulamentações que, quando desrespeitadas, geram embargos, multas e litígios que comprometem a viabilidade do negócio. 

Nesse contexto, sem o suporte jurídico de um advogado especializado, os riscos aumentam, e a incorporadora ou construtora pode enfrentar dificuldades para relacionadas à segurança do investimento. 

A seguir, abordaremos os principais desafios enfrentados por empresários do setor, destacando como a assessoria jurídica pode prevenir tais problemas e assegurar que cada etapa do empreendimento ocorra dentro da legalidade, evitando prejuízos e fortalecendo a solidez do negócio. 

 Licenciamento e Alvarás 

O licenciamento e a obtenção de alvarás são etapas essenciais para garantir que um empreendimento imobiliário esteja regular perante os órgãos públicos.  

Sem essas autorizações, a obra pode ser embargada, gerando atrasos, custos adicionais e até penalidades financeiras.  

A legislação urbanística de cada município exige que construtoras e incorporadoras cumpram uma série de requisitos antes de iniciar qualquer obra, como estudos ambientais, análise do zoneamento e aprovação de projetos. 

O advogado que atua para construtoras e incorporadoras: 

• auxilia na obtenção dos documentos necessários; 

• garante que todas as exigências legais sejam cumpridas; 

• protege a empresa contra exigências indevidas e excessivamente onerosas realizadas pelos órgãos públicos; e 

• reduz risco de complicações futuras.  

Além disso, esse profissional pode atuar na interlocução com órgãos reguladores, agilizando processos e prevenindo problemas.  

Empresas que negligenciam essa etapa correm o risco de ver seus projetos interrompidos ou até inviabilizados.  

Documentação Imobiliária: Irregularidades que comprometem o seu negócio 

A regularidade documental é um dos pilares para o sucesso de qualquer empreendimento imobiliário.  

Qualquer inconsistência nos registros pode comprometer a incorporação, atrasar financiamentos, impedir o registro das vendas de unidades autônomas e até mesmo gerar litígios com compradores e órgãos reguladores.  

Entre os problemas mais comuns estão: 

• Terreno registrado em nome de terceiros, em razão da pendência de registro de escrituras e partilhas;  

• Matrículas desatualizadas, com a descrição imprecisa da área e confrontações do terreno;  

• Matrículas gravadas com usufruto, penhoras, e arrestos; e 

• Pendências fiscais. 

Sobre esse tema, sugerimos a leitura do nosso artigo sobre A Lei 13.097 e o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. 

A falta de uma análise criteriosa da documentação antes do fechamento do negócio e do lançamento do empreendimento pode levar a graves consequências, como a paralisação da obra ou até a invalidação de contratos de venda.  

Um advogado especializado auxiliará, ainda, na organização, elaboração e registro de documentos essenciais, como: 

• Escritura Pública para formalização da aquisição do terreno; 

• Instituição de Condomínio; 

• Convenção de Condomínio e Regimento Interno; 

• Memorial de incorporação; 

• Contratos de Venda das Unidades Futuras, dentre outros. 

E se engana quem pensa que os modelos extraídos da internet são suficientes!  

A inconsistência entre a realidade do empreendimento e os instrumentos relativos à incorporação imobiliária pode atrasar sua regularização junto aos cartórios, atrasando seu lançamento e, por conseguinte, o início das vendas. 

Além disso, uma convenção de condomínio genérica, que não contemple as particularidades do empreendimento e do seu público-alvo, pode desestimular os potenciais compradores, prejudicar as vendas e dar brecha para conflitos entre os condôminos. 

Responsabilidade Civil e Cumprimento de Normas Técnicas 

A responsabilidade civil no setor imobiliário é um dos principais desafios jurídicos enfrentados por construtoras e incorporadoras.  

Problemas estruturais, descumprimento de normas técnicas e acidentes em obras podem gerar demandas judiciais e impactos financeiros significativos.  

O Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, o Marco Legal das Garantias e a Norma de Garantia NBR n° 17170 estabelecem diretrizes rigorosas que devem ser seguidas para garantir a segurança e a qualidade das edificações. 

A inobservância dessas normas pode resultar em ações indenizatórias por vícios construtivos, como infiltrações, fissuras e falhas estruturais, além de penalidades administrativas.  

Por exemplo, uma incorporadora ou construtora que entrega um empreendimento com problemas de impermeabilização pode ser acionada judicialmente pelos compradores das unidades.  

Se constatado que os problemas decorrem da má execução ou do uso de materiais inadequados, a empresa poderá ser condenada a realizar reparos ou até mesmo indenizar os proprietários. 

O advogado especializado atua na mitigação desses riscos por meio de uma abordagem estratégica, que pode ser tanto consultiva quanto contenciosa: 

• Adequando os contratos de compra e venda; 

• Revisando cláusulas com condições suspensivas, resolutivas e de penalidades; 

• Acompanhando o cumprimento de prazos, obrigações ambientais e urbanísticas; 

• Defendendo a empresa em litígios relacionados a falhas na execução de obras ou disputas contratuais.  

Assim, a atuação especializada de um advogado minimiza a exposição da empresa a passivos judiciais e administrativos. 

Principais atividades do advogado que assessora construtoras e incorporadoras 

Até aqui, percebemos que a construção civil e a incorporação imobiliária envolvem uma série de procedimentos legais e documentais que exigem atenção minuciosa para evitar riscos e garantir o cumprimento da legislação.  

Desde a análise de riscos para aquisição dos terrenos (due diligence imobiliária) até a comercialização das unidades, cada etapa do processo demanda assessoria jurídica qualificada para mitigar passivos e otimizar a estruturação dos negócios. 

Dessa forma, o advogado desempenha um papel essencial, assegurando que a base legal da operação esteja sólida.  

Além disso, sua atuação é indispensável na estruturação jurídica das empresas do setor, na elaboração de contratos estratégicos e no registro do memorial de incorporação.  

Ainda no âmbito das incorporações imobiliárias, o advogado especialista auxilia na abertura de SPE’s ou SCP’s, indicando o melhor formato para a execução do negócio. 

Detalharemos essas atividades fundamentais, demonstrando como uma assessoria jurídica especializada pode contribuir para o sucesso e a segurança das construtoras e incorporadoras. 

Due Diligence Imobiliária e Regularização de Empreendimentos 

Já abordamos em artigo anterior do nosso blog a relevância da due diligence imobiliária para a segurança dos negócios imobiliários.  

No entanto, é fundamental reforçar esse procedimento, afinal, é a primeira etapa de praticamente todo o trabalho desenvolvido por um advogado especializado no assessoramento de construtoras e incorporadoras.  

Esse processo minucioso e estratégico visa identificar riscos e eventuais irregularidades jurídicas, permitindo que a empresa tenha uma visão precisa das condições legais, antes de adquirir um terreno ou iniciar um empreendimento.  

Trata-se de uma medida preventiva essencial para mitigar passivos, assegurando que toda a documentação esteja regular e que não haja entraves que possam comprometer o desenvolvimento do projeto.  

Por exemplo, imagine uma incorporadora que adquiriu um terreno para um novo empreendimento sem uma análise jurídica aprofundada.  

Após a compra, descobre-se que o imóvel está penhorado em razão de uma execução judicial contra o antigo proprietário, o que prejudica a implantação e regularidade jurídica do empreendimento e pode resultar na perda do terreno para a quitação da dívida.  

Isso gera insegurança jurídica, risco de prejuízos financeiros, prejudica as vendas e pode resultar na paralisação do empreendimento. 

A partir de uma due diligence bem conduzida, essa pendência seria identificada antes da aquisição, permitindo que a incorporadora tomasse medidas preventivas para assegurar o sucesso do negócio, como: 

• A negociação da quitação do débito diretamente junto ao credor; 

• A exigência de garantias jurídicas do devedor e, até,  

• A revisão do estudo de viabilidade e renegociação das condições comerciais para aquisição do terreno.  

A empresa evitaria, dessa forma, transtornos futuros e garantiria a segurança do investimento. 

O mapeamento desses riscos e pendências antes da aquisição do terreno pode ser, inclusive, uma “carta na manga” da incorporadora. Munida dessas informações, o estudo de viabilidade do empreendimento é mais preciso. 

Da mesma forma, ciente das despesas e riscos envolvidos na regularização do terreno, a incorporadora conseguirá negociar de forma mais assertiva com o terrenista. 

Portanto, a due diligence não só assegura a conformidade legal do projeto, mas também proporciona maior segurança e previsibilidade para a construtora ou incorporadora.  

Para um aprofundamento sobre o tema, consulte nosso artigo completo: Due Diligence Imobiliária. 

Estruturação jurídica de incorporadoras e construtoras 

O advogado que atua para construtoras e incorporadoras desempenha um papel estratégico na estruturação jurídica dos empreendimentos, garantindo segurança e viabilidade aos negócios.  

Uma das formas mais utilizadas no setor é a constituição de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e Sociedades em Conta de Participação (SCPs), que permitem maior organização e proteção patrimonial para os investidores e empreendedores. 

Vejamos como funciona cada uma delas: 

Trocando em miúdos, o advogado que possui conhecimento sobre esses institutos é peça-chave para definir qual modelo é mais adequado ao seu negócio, pois vai elaborar os contratos e regulamentos que garantam a segurança jurídica da operação. 

Para entender melhor como essas estruturas funcionam e como podem beneficiar seu empreendimento imobiliário, consulte nosso artigo completo sobre SCP e SPE aqui. 

Contratos de compra e venda, permuta e parceria 

A formalização de negócios imobiliários exige contratos bem estruturados para garantir segurança jurídica às partes envolvidas e evitar litígios futuros.  

O advogado especializado na assessoria de construtoras e incorporadoras desempenha um papel essencial na elaboração e revisão desses instrumentos, assegurando que os interesses da empresa sejam protegidos e que o empreendimento ocorra dentro da legalidade. 

Os contratos mais comuns nesse setor são os de compra e venda, permuta e parceria.  

Vejamos brevemente como funciona cada um deles: 

Assim, é imprescindível a figura de um advogado especializado, para assegurar que todos esses contratos sejam bem estruturados, equilibrados e juridicamente seguros, permitindo que construtoras e incorporadoras realizem seus negócios com previsibilidade e proteção legal. 

Elaboração de Memorial de Incorporação e Registro da incorporação imobiliária 

Fazer uma incorporação sem o suporte de um advogado especializado é comparável a pular de paraquedas sem o devido treinamento: os riscos são imensos e podem comprometer seriamente o empreendimento.  

A falta de uma análise jurídica criteriosa pode gerar multas, ações judiciais, embargos e até a perda do investimento.  

Nesse contexto, documentos essenciais, como o memorial de incorporação, exigem a elaboração por um profissional experiente, devido à sua complexidade e formalidade. 

Ele apresenta especificidades que devem ser atendidas rigorosamente, a fim de garantir a conformidade com as exigências do cartório de registro de imóveis.  

Além disso, tal documento confere segurança jurídica tanto à incorporadora quanto aos futuros adquirentes, assegurando que o empreendimento esteja devidamente registrado e que todos os aspectos legais sejam respeitados. 

Em resumo, o memorial de incorporação deve conter: 

1. A identificação e descrição correta do imóvel, conforme seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis e seu cadastro junto ao município; 

1. A indicação de eventuais ônus incidentes sobre o imóvel; 

1. A identificação dos atuais proprietários e da incorporadora, deixando claro, aos terceiros interessados, quem é o responsável pelos riscos e responsabilidades decorrentes da atividade de incorporação imobiliária; 

1. O histórico vintenário do imóvel, indicando o histórico dos últimos vinte anos das transmissões do terreno, demonstrando que nenhuma delas se tratou de ato ilícito, nulo ou anulável; 

1. A caracterização do empreendimento, nos termos do projeto aprovado, indicando, ainda, o número do processo de aprovação junto ao município e os dados do Alvará de Construção vigente, a discriminação dos pavimentos, das unidades e, ainda, a vinculação e localização das vagas de garagem; 

1. As áreas do empreendimento, discriminando as áreas globais privativas e de uso comum do empreendimento, bem como as áreas privativas, acessórias, de uso comum das unidades autônomas, extraídas dos quadros da NBR 12.721; 

1. A indicação dos custos do empreendimento, discriminando o custo total da construção, o custo total da aquisição do terreno, e o custo de construção de cada unidade autônoma, também calculado nos termos da NBR 12.721; 

1. A declaração sobre o Prazo de Carência, dentro do qual é facultado à incorporadora desistir do empreendimento; e 

1. A submissão do empreendimento ao Regime de Afetação, mantendo os recursos para conclusão das obras apartados do patrimônio da incorporadora ou construtora, a salvo de dívidas e demais ônus que possam comprometer a segurança financeira da empresa, resguardando, dessa forma, a segurança financeira do empreendimento. 

Atendidos os requisitos legais, o próximo passo é o registro da incorporação imobiliária, que deve ser realizado antes da comercialização das unidades.  

Conforme o caput do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, sem esse registro, o incorporador não pode alienar os imóveis na planta, ficando sujeito a penalidades e até mesmo à anulação das vendas realizadas.  

Esse procedimento assegura que todas as informações prestadas aos compradores sejam verificáveis e que a incorporação esteja em conformidade com as normas jurídicas. 

O registro da incorporação e a submissão do empreendimento ao regime de afetação, além de proporcionar mais liquidez ao empreendimento – possibilitando a venda de unidades em construção –  também facilita  a obtenção de crédito junto às instituições financeiras.  

Por isso, o advogado que atua para construtoras e incorporadoras precisa ter uma ampla experiência para, além de elaborar bons contratos, assegurar a regularização jurídica do empreendimento através do adequado registro da aquisição do terreno e da incorporação imobiliária junto aos Cartórios de Registro de Imóveis.  

Planejamento tributário para construtoras e incorporadoras 

O planejamento tributário para construtoras e incorporadoras é um instrumento indispensável para a sustentabilidade e competitividade da empresa no setor imobiliário.  

Essa prática consiste na análise minuciosa das obrigações fiscais e na identificação de oportunidades legais para a redução da carga tributária – como, por exemplo, a submissão do empreendimento ao regime do Patrimônio de Afetação para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação “RET”.  

Ao adotar estratégias tributárias eficientes, as empresas podem otimizar seus custos operacionais, aumentar a rentabilidade e evitar passivos fiscais que possam comprometer o fluxo de caixa e a continuidade dos projetos. 

Nesse contexto, o advogado especializado atua como um consultor estratégico, orientando as construtoras e incorporadoras quanto à melhor forma de enquadramento fiscal e aproveitamento dos benefícios previstos na legislação, como incentivos fiscais e regimes especiais de tributação.  

Ele analisa a estrutura societária, revisa os contratos e acompanha as constantes mudanças na legislação tributária, garantindo que a empresa esteja em conformidade com a lei e possa se beneficiar de eventuais oportunidades de redução de impostos. 

Dessa forma, adotar um planejamento tributário robusto é fundamental para posicionar sua empresa de forma segura e competitiva no mercado, garantindo os recursos necessários para reinvestimentos e expansão dos projetos, além de proteger o negócio contra autuações e multas inesperadas.  

Nosso Escritório oferece um serviço de planejamento tributário refinado, com máxima dedicação e excelência, para construtoras e incorporadoras que buscam otimizar sua estrutura fiscal.  

Portanto, se você deseja transformar desafios tributários em vantagens competitivas e assegurar a longevidade dos seus projetos, entre em contato conosco, e descubra como podemos agregar valor à sua empresa! 

Conclusão 

Diante de tudo o que foi exposto aqui, fica evidente que a atuação de um advogado especializado é um fator determinante para o sucesso de construtoras e incorporadoras.  

A ausência de suporte jurídico especializado tem como consequência a exposição a riscos tão grandes que podem resultar na inviabilidade do empreendimento. 

Cada etapa da atuação de um advogado junto ao incorporador  — desde a due diligence na aquisição do terreno, passando pela estruturação jurídica do negócio, planejamento tributário, registro da incorporação, elaboração de contratos, até a entrega das unidades — exige um conhecimento técnico aprofundado para mitigar riscos e garantir conformidade com a legislação.  

Sem esse suporte, o incorporador pode enfrentar prejuízos irreversíveis, colocando em risco seu investimento e a continuidade do projeto. 

Por isso, contar com um advogado especializado não é apenas uma medida de precaução, mas uma estratégia essencial para garantir segurança e eficiência nas operações imobiliárias.  

Nossa equipe está preparada para prestar assessoria completa e personalizada, garantindo que seu empreendimento seja conduzido com excelência e total conformidade legal.  

Se você gostou deste artigo ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, entre em contato e descubra como podemos ajudar a viabilizar seus projetos com segurança e tranquilidade. 

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