Você sabe o que é e como funciona o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)? Já foi surpreendido com a notícia de que teria de pagar um considerável valor ao Município durante uma negociação imobiliária? Pensou se haveria a possibilidade de não pagar o tributo?
De fato, deparar-se com dúvidas em relação ao ITBI é algo esperado em algum momento da vida de boa parte dos cidadãos economicamente ativos.
Apesar das novas tendências do mercado imobiliário, impulsionadas pela ascensão dos aplicativos de locação, o ato de comprar e vender um imóvel faz parte da história de muitas famílias brasileiras, que idealizam o famoso “sonho da casa própria”.
Assim, entender um pouco mais sobre esse imposto te ajudará a evitar surpresas desagradáveis na hora de colocar no papel os custos de uma operação imobiliária, desde a compra de um apartamento, até uma incorporação imobiliária.
Neste artigo explicaremos os aspectos mais relevantes do imposto incidente sobre as operações de transferência de bens imóveis, sejam elas de compra e venda, permuta ou integralização de capital em uma pessoa jurídica.
Você entenderá como o imposto é calculado, as hipóteses nas quais é possível não pagá-lo, quem é o responsável pelo pagamento, a forma de cobrança do ITBI nas aquisições de imóveis na planta, dentre outros importantes temas relacionados a tal tributo.
Índice
Conceito de ITBI
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o tributo municipal que incide em operações onerosas de transferência de imóveis.
Grosso modo, a finalidade da cobrança do ITBI é a obtenção de recursos financeiros para os Municípios, o que justifica o fato de a apuração e o pagamento do tributo, salvo nas hipóteses de não incidência, imunidade ou isenção, serem condição prévia ao registro, no respectivo Cartório, da transferência de imóveis.
O pressuposto é que existe, nas operações onerosas de transferência, a geração de uma riqueza tributável, já que alguém se mostrou disposto a desembolsar um determinado valor para adquirir um imóvel. A isso se liga o chamado princípio da capacidade contributiva, que legitima, a partir de uma perspectiva econômica e de justiça fiscal, a cobrança de tributos.
Base legal
O ITBI está previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, na Seção que trata dos Impostos dos Municípios.
O §1º (com alterações promovidas pela Emenda Constitucional 29/2000) e o §2º do referido artigo tratam de temas importantes acerca do tributo, como a progressividade em razão do valor do imóvel, a possibilidade de adoção de alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do bem e a imunidade na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e na transmissão ocorrida em virtude de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
O Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) também regula o ITBI (artigo 35 e seguintes).
É curioso notar que, originalmente, tal imposto era de competência estadual, o que dá a ele, na redação do Código Tributário, contornos distintos daqueles que vieram a ser consagrados no texto constitucional de 1988.
De todo modo, cabe a cada Município estabelecer, em sua própria legislação e respeitados os parâmetros trazidos pela Constituição Federal e pelo Código Tributário Nacional, as características locais do imposto.
Como é calculado?
Cada lei municipal elege uma alíquota (há uma polêmica em relação à existência ou não de uma alíquota máxima no Brasil) e determina a aplicação dela sobre o valor que o Município estabelece para a cobrança do imposto no momento da transmissão ou cessão dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
Esse valor estabelecido pelo Município é a chamada base de cálculo.
É interessante observar que a base de cálculo nem sempre será o valor que as partes envolvidas deram à negociação. Isso porque a administração tributária municipal, por meio de informações constantes do cadastro imobiliário ou utilizando, se ela for maior, a quantia declarada pelas partes na operação (o montante informado no contrato particular de compra e venda ou de permuta que serviu como base para a lavratura da pertinente escritura pública, por exemplo), pode estabelecer um outro valor, muitas vezes bem acima do real valor de mercado do bem.
Na avaliação, as principais informações comumente consideradas em relação ao imóvel são o zoneamento urbano, as características da região, as características do terreno, as características da construção e os valores aferidos no mercado imobiliário.
Também é frequente encontrarmos, nas legislações municipais sobre o ITBI, previsões específicas no sentido de que, para alguns tipos de transmissão, a base de cálculo a ser considerada não corresponde ao valor total do imóvel, e sim a 1/3 ou 2/3 de tal valor.
Há como não pagar?
Existem situações nas quais uma transferência de imóvel não gera custos a título de ITBI? A resposta é sim!
É o que ocorre nas hipóteses de transmissão imobiliária causa mortis ou por doação (nas quais o tributo cobrado é o imposto estadual ITCD), na hipótese da imunidade estabelecida no inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição Federal e nas hipóteses de isenção (total ou parcial).
De forma bem simplificada, a imunidade tributária é uma proibição, imposta pela Constituição Federal, à cobrança de um determinado tributo em certas situações.
Para o ITBI, a imunidade é destinada a incentivar a livre iniciativa e a estimular o empreendedorismo a partir da capitalização de sociedades empresárias.
Por força do mencionado dispositivo constitucional (inciso I do § 2º do artigo 156), o Município não pode cobrar o imposto nas operações de transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem nas situações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
A exceção ocorre quando a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente envolvida na operação for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.
Em agosto de 2020, o Supremo Tribunal Federal julgou, em decisão não unânime (o placar da votação foi 7 x 4), o Recurso Extraordinário 796.376/SC, leading case do Tema 796 da repercussão geral.
O processo envolvia a integralização de bens imóveis no capital social de pessoa jurídica, havendo uma substancial diferença entre o capital social e o valor dos imóveis integralizados, que era bem superior.
Mas afinal, o que o STF decidiu? Na oportunidade, foi fixada a tese de que “a imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
Em termos práticos, a decisão do Supremo Tribunal Federal pode implicar que “sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o valor do capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI”, conforme trecho do voto do Ministro Alexandre de Morais.
O que isso muda? Até então, independentemente do valor do capital social, não ocorria a cobrança do ITBI nos casos em que o sócio detentor de um imóvel integralizava capital em uma pessoa jurídica por meio da transferência de tal bem, exceto se essa pessoa jurídica tivesse como atividade preponderante a compra e venda, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
O assunto ainda rende alguma polêmica, pois várias têm sido as intepretações acerca desse importante precedente.
Já a isenção é a determinação de não cobrança de um tributo por força de previsão contida em legislação infraconstitucional, quando o próprio ente que seria o destinatário da arrecadação estabelece algumas situações em que esta não deverá ocorrer.
A isenção do ITBI é bastante utilizada no contexto de programas sociais vinculados à habitação, como é o caso do Programa Minha Casa, Minha Vida, e há inúmeros exemplos de legislações municipais que dispensam o pagamento do tributo na aquisição do primeiro imóvel próprio, em aquisições até um determinado valor ou em aquisições feitas por famílias com uma determinada renda mensal.
Quem paga?
Conforme determina o artigo 42 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto pode ser qualquer uma das partes envolvidas na operação de transferência de um imóvel, cabendo a cada legislação municipal definir o critério que será adotado. O mais comum é que o tributo seja pago pelo adquirente.
ITBI de imóvel “na planta”
E como funciona o pagamento do ITBI nas aquisições de imóveis que ainda não estão prontos (“na planta”)?
Em tais casos, o comprador, a rigor, está adquirindo a chamada “fração ideal” do terreno, o que gera confusão sobre como deve ser feita a avaliação para efeito de pagamento do imposto.
Avalia-se apenas a fração ideal ou avalia-se o imóvel como se pronto estivesse?
Se o valor despendido pelo adquirente, além de pagar a fração ideal, acaba servindo para financiar o restante do empreendimento, de modo que o produto final recebido seja aquele que foi anunciado pelo incorporador/construtor, qual é o critério mais justo em relação à apuração e cobrança do ITBI?
Esse tema gera um grande volume de discussões administrativas e judiciais, uma vez que, a partir das legislações municipais, há diferentes respostas a essas questões.
O Supremo Tribunal Federal, inclusive, editou duas Súmulas a respeito, a de número 110 (“o imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”) e a de número 470 (“o imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda).
Diante das controvérsias, é possível, com uma boa assessoria jurídica, garantir uma cobrança justa do ITBI nas aquisições de imóveis na planta.
ITBI na incorporação imobiliária
A exigência de ITBI nas aquisições de imóveis destinadas a empreendimentos de incorporação imobiliária também gera desafios às incorporadoras, pois as fiscalizações municipais, amparadas em dispositivos legais muitas vezes questionáveis, costumam desrespeitar as limitações ao poder de tributar existentes em nosso ordenamento jurídico.
E como se defender diante de eventuais abusos das Prefeituras? O segredo está na qualidade dos contratos imobiliários utilizados, de modo que eles possam fornecer os elementos e argumentos que irão amparar uma discussão da na esfera administrativa ou na esfera judicial.
Planejamentos possíveis
Diante da complexidade da legislação tributária e das definições delineadas a partir dos precedentes judiciais acerca do ITBI, há uma série de planejamentos possíveis para a obtenção de economia tributária lícita com segurança jurídica, o que vale tanto para os adquirentes de imóveis quanto para as incorporadoras.
Tais planejamentos serão viáveis ou não a partir de características específicas das partes envolvidas, dos objetivos de curto, médio e longo prazo na aquisição de um imóvel e das normas de cada Município. Vale a pena estudar as possibilidades!
É possível discutir o valor?
Sim. Além das já citadas discussões atinentes à imunidade do ITBI e à cobrança no caso de imóveis “na planta”, uma parcela considerável dos processos que envolvem tal tributo é relativa a pedidos simples de revisão do lançamento. É, portanto, possível discutir o valor, sendo que cada legislação municipal estabelece procedimentos formais próprios para a apresentação e processamento de pedidos dessa natureza.
Conclusão
Entender um pouco mais sobre o ITBI e saber em que circunstâncias deve ser buscada ajuda profissional pode garantir a realização de bons negócios e evitar surpresas desagradáveis na hora de colocar no papel os custos de uma operação imobiliária.
*Imagens de Skitterphoto, no Pexels
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