Índice
Introdução
A avaliação de imóveis sempre foi uma atividade essencial para operações imobiliárias, financiamentos bancários, seguros e gestão patrimonial.
Tradicionalmente, esse processo dependia fortemente da experiência de peritos avaliadores, que analisavam fatores como localização, metragem, padrão construtivo e comparativos de mercado.
Sabemos que a tecnologia, a cada dia mais, se integra à realidade do direito. Por essa razão, nos últimos anos, a inteligência artificial (IA) tem se consolidado como ferramenta transformadora nesse campo, trazendo agilidade, redução de custos e maior precisão estatística.
Modelos de predição de preços, análise de imagens e cruzamento massivo de dados tornam possível avaliar milhares de imóveis em segundos, o que seria inviável com métodos tradicionais.
No artigo de hoje, discutiremos o uso de inteligência artificial na avaliação de imóveis e como a adoção dessas novas tecnologias podem beneficiar os seus usuários e as transações do setor imobiliário.
Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis é um processo técnico, utilizado para determinar o valor de mercado ou outros tipos de valor de um imóvel, como o valor locativo, para garantia, de liquidação forçada etc.), com base em critérios objetivos, métodos científicos e normas específicas, como a NBR 14.653 da ABNT.
Ela leva em consideração fatores como a localização do imóvel, suas características físicas (tamanho, padrão construtivo, estado de conservação), seu uso e potencial construtivo, a oferta e demanda no mercado, além de realizar comparativos com imóveis similares.
A avaliação de imóveis é fundamental para que as operações sejam realizadas a um valor justo para todos os envolvidos, trazendo transparência para a operação e evitando distorções.
São diversas as operações em que a avaliação é essencial, dentre as quais podemos citar:
- Compra e venda de imóveis – para verificar se o preço está compatível com o valor de mercado.
- Financiamentos imobiliários – os bancos exigem laudos de avaliação para definir o valor de garantia do imóvel.
- Locações – para estabelecer o valor justo do aluguel.
- Inventários, partilhas e divórcios – quando é necessário atribuir valor ao imóvel para divisão entre herdeiros ou cônjuges.
- Expropriação e desapropriação – para calcular indenizações devidas ao proprietário.
- Operações societárias – como integralização de capital social com imóveis.
- Processos judiciais – em execuções, penhoras ou disputas contratuais.
- Seguros patrimoniais – para definir o valor de reposição ou cobertura.
- Fusão e incorporação de empresas imobiliárias – para mensurar patrimônio.
Ou seja, a avaliação de imóveis é um instrumento de segurança jurídica e econômica, tanto em transações privadas quanto em litígios ou atos administrativos.
Por se tratar de um procedimento técnico, sua realização necessita de profissionais especializados. Geralmente, corretores de imóveis ou engenheiros/arquitetos com especialização em avaliação de imóveis é quem podem elaborar os pareceres e laudos.
Contudo, com o avanço da tecnologia e sua aplicação no setor imobiliário, a inteligência artificial tem sido cada vez mais utilizada não apenas em projetos de obra, mas também na avaliação de imóveis para os mais variados fins, por profissionais da área.
Vejamos, a seguir, algumas das ferramentas utilizadas na avaliação de imóveis que utilizam a inteligência artificial.
Uso da inteligência artificial na avaliação de imóveis
Conforme dito, a avaliação de imóveis também tem passado por uma mudança significativa com a incorporação de novas tecnologias.
Dentre elas, destaca-se a inteligência artificial, que vem sendo utilizada para automatizar cálculos, cruzar grandes volumes de dados e oferecer estimativas de valor mais ágeis e precisas.
Essa inovação amplia as possibilidades de aplicação da avaliação imobiliária, trazendo ganhos de eficiência, padronização e suporte às decisões estratégicas de investidores, instituições financeiras e do próprio mercado.
A seguir, alguns exemplos do uso da IA na avaliação de imóveis.
Análise de dados
Com o uso de inteligência artificial, é possível processar milhares de transações imobiliárias, como compra e venda, valores de locação, tempo de permanência no mercado para identificar padrões e tendências.
Modelos Automatizados de Avaliação (AVMs)
Outro exemplo do uso da IA na avaliação de imóveis são os Modelos Automatizados de Avaliação (Automated Valuation Models).
Trata-se de sistemas que utilizam modelagem matemática e grandes bases de dados para calcular o valor de um imóvel automaticamente, considerando localização, metragem, padrão construtivo, idade do imóvel e até fatores externos, como infraestrutura urbana.
Abordagens técnicas modernas
No contexto do uso da IA na avaliação de imóveis, técnicas modernas vêm sendo utilizadas, para o processamento de grandes volumes de dados, análise de imagens, integração de informações geográficas e projeção de cenários de valorização. Vejamos algumas dessas técnicas.
Visão computacional e imagens
O uso de algoritmos permite a análise de fotos para reconhecer o estado de conservação, materiais e até mesmo falhas estruturais.
Modelos Multimodais
A integração de dados estruturados, como preço e metragem, com dados visuais dos imóveis, garantem a melhoria e precisão nas avaliações dos imóveis, além de facilitar a interpretação das informações.
LLMs (Large Language Models)
O Modelos de Linguagem Grandes ou LLMs são sistemas sofisticados de IA, feitos para o processamento de um grande número de dados. No contexto das avaliações de imóveis, eles são capazes de gerar estimativas de preço com explicações de fácil compreensão, oferecendo acessibilidade e interatividade, ainda que apresentem limitações como confiança excessiva e raciocínio espacial limitado.
Análise preditiva
É possível utilizar ferramentas de IA para projetar cenários de valorização e desvalorização em função de padrões de mercado, políticas públicas, crescimento urbano e demais movimentações econômicas.
Exemplos de plataformas
Vejamos algumas plataformas, internacionais e nacionais, em que a IA já tem sido utilizada para a avaliação de imóveis.
Internacionais
O Zillow é uma das maiores plataformas digitais do mercado imobiliário nos Estados Unidos e que utiliza uma ferramenta chamada “Zestimate”, que, com o uso de IA, gera uma estimativa automatizada de preços de imóveis.
Essa tecnologia combina um grande volume de dados, públicos e privados, com algoritmos de machine learning e inteligência artificial. Seu objetivo é de fornecer uma estimativa instantânea de valor de mercado de imóveis residenciais, similar a uma avaliação automática.
Ainda, há a CoreLogic, empresa situada nos EUA e que atua na análise de dados voltadas para o setor imobiliário, de créditos e seguros. Porém, diferentemente do Zillow, que é voltado ao “consumidor final”, a CoreLogic oferece soluções para bancos, seguradoras, investidores, incorporadoras e órgãos reguladores.
No âmbito das avaliações imobiliárias, a empresa tem se destacado por oferecer Modelos de Avaliação Automatizada (AVMs – Automated Valuation Models) altamente sofisticados, fornecendo valores precisos e escaláveis, essenciais para operações de grande volume.
Por fim, citamos também o exemplo da HouseCanary, proptech norte-americana, também especializada em dados e análises imobiliárias a partir do uso de IA e machine learning. Assim como a CoreLogic, ela também objetiva prever preços de imóveis para bancos, investidores, seguradoras, incorporadoras e corretores.
Brasil
No Brasil, a Loft, uma das principais proptechs brasileiras, tem adotado um modelo que usa IA para avaliar rapidamente imóveis, comprar com agilidade e revender com eficiência, o que traz dinamismo ao mercado. No âmbito das avaliações, a empresa utiliza um AVM (Automated Valuation Model) para calcular o valor justo do imóvel em tempo quase real, baseado em milhares de comparativos de mercado e variáveis locais.
Há, ainda, a calculadora de preços da QuintoAndar, que auxilia proprietários e inquilinos a ter uma estimativa rápida e prática do valor de aluguel ou valor de venda do imóvel. Utilizando modelos de machine learning e estatística, a calculadora gera uma estimativa de preço de aluguel ou venda para aquele imóvel específico
A Kenlo também é uma proptech brasileira, mas seu objeto é diferente: ela fornece ferramentas inteligentes, a partir do uso de IA, para apoiar corretores e imobiliárias. Assim, com o uso de sua plataforma, os corretores conseguem, rapidamente, por exemplo, comparar preços e imóveis semelhantes em determinada região.
Vantagens e Benefícios
O uso de inteligência artificial traz uma série de benefícios, dentre os quais, podemos citar:
Precisão e velocidade
A IA permite processar grandes volumes de dados de forma rápida e consistente, cruzando informações como registros de vendas, anúncios ativos, índices econômicos, dados demográficos e características do imóvel. Isso garante estimativas mais confiáveis do que aquelas baseadas apenas em análises humanas ou amostras restritas.
Redução de viés humano
Enquanto avaliadores humanos podem ser influenciados por percepções subjetivas (impressões do bairro ou expectativas do vendedor), a IA aplica critérios objetivos e padronizados.
Insights de mercado
A análise preditiva, possibilitada pela IA, permite identificar tendências e flutuações do mercado imobiliário. Isso vai além do valor atual de um imóvel, trazendo previsões sobre valorização futura, liquidez da região e riscos associados.
Eficiência operacional
Com a automatização de tarefas repetitivas — como coleta de dados, organização de comparativos e geração de relatórios — a IA libera corretores, avaliadores e gestores para se dedicarem a atividades de maior valor agregado, como negociação, relacionamento com clientes e planejamento estratégico.
Desafios e Considerações Éticas
Apesar dos benefícios, sabemos que o emprego de IA nos traz uma série de desafios, que muitas das vezes perpassam por questões éticas, em decorrência do tratamento adequado de dados.
Isso porque, a avaliação automatizada de imóveis depende do acesso a grandes bases de dados, muitas vezes contendo informações pessoais de proprietários, inquilinos e transações financeiras. Isso levanta preocupações sobre como esses dados são coletados, armazenados e compartilhados.
Além disso, se os algoritmos forem treinados com dados enviesados (por exemplo, histórico de transações marcadas por desigualdades sociais ou regionais), podem reproduzir ou até ampliar discriminações.
Por fim, vale ressaltar que, muito embora a IA seja eficiente em fornecer estimativas rápidas e consistentes, ela não substitui a vistoria presencial ou a análise crítica de um profissional credenciado.
Questões como estado de conservação, vícios construtivos ou características subjetivas de valorização não são plenamente captadas por algoritmos.
Por essas razões, o especialista em avaliação de imóveis deverá acompanhar esse processo de avaliação com o uso de IA, para evitar distorções.
Perspectivas Futuras
Sabemos que a tecnologia veio para ficar nos mais variados campos de nossas vidas. Esse cenário não seria diferente para o mercado imobiliário.
Nesse contexto, o futuro da avaliação de imóveis deve integrar outras tecnologias, como o modelo BIM, para que as plataformas avaliadoras acessem dados estruturais detalhados dos imóveis, melhorando a qualidade das avaliações.
Ainda, é possível conceber a interação da IA na avaliação de imóveis com o blockchain, para garantir maior segurança e rastreabilidade dos dados.
Outra tendência para o futuro das avaliações de imóveis com IA é a multimodalidade. Ela se refere à capacidade da IA de combinar diferentes tipos de dados: imagens, vídeos, plantas baixas, dados estruturados e métricas financeiras, o que trará uma estimativa mais detalhada e contextualizada.
Por fim, o uso de modelos de linguagem avançados promete transformar a interação entre usuário e avaliação de imóveis, como, por exemplo, na interpretação de perguntas complexas, permitindo que corretores, investidores e consumidores recebam explicações claras sobre como o valor de um imóvel foi calculado.
Conclusão
Até aqui, vimos que o uso de tecnologia no setor imobiliário é um caminho sem volta: cada dia mais, novas tecnologias são integradas para tornar o mercado mais dinâmico, eficiente e preciso – e isso também é observado na avaliação de imóveis.
A avaliação é peça fundamental para qualquer operação que envolva bens imóveis, de modo a torná-las mais justas e rentáveis.
Assim, poder contar com o auxílio da inteligência artificial para otimizar esses serviços é extremamente benéfico, desde que utilizado com cautela e com o acompanhamento de profissionais especializados, que não se tornarão dispensáveis nessas operações.
A IA deve ser utilizada como uma ferramenta, devidamente executada com supervisão humana, jamais como um substituto.
Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer os principais pontos sobre o uso de inteligência artificial na avaliação de imóveis.
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