Retrospectiva: confira os temas que movimentaram o mercado imobiliário em 2024

Introdução 

O mercado imobiliário está em constante transformação e em 2024 não foi diferente!

Vamos a uma retrospectiva?

Abordaremos neste artigo:

• A expectativa de aumento da carga tributária como efeito da reforma tributária;
• Os benefícios decorrentes da dispensa da CND Tributária (Projeto de Lei nº 2.123/2020 e decisão do Conselho Nacional de Justiça que culminou com a publicação do Provimento Conjunto nº 139/2024);
• Os entendimentos da Receita Federal sobre a abrangência do RET (incorporações, loteamentos e Programa Minha Casa Minha Vida);
• As alterações à Resolução nº 35 do CNJ, possibilitando a venda de imóvel em inventário e partilhas extrajudiciais envolvendo incapazes e menores;
• A resiliência e crescimento do mercado imobiliário ante a oscilação da Selic.

Desburocratização, desjudicialização e importância estratégica para a economia nacional são tópicos que vêm acompanhando as narrativas sobre o mercado imobiliário nos últimos anos e que estiveram ainda mais em evidência no ano de 2024.

Em meio a mudanças e turbulências, o mercado imobiliário se manteve aquecido no ano que passou, seja para a fatia da população abrangida pelo Programa Minha Casa Minha Vida, seja para aqueles que lidam com imóveis de alto padrão.

Refletir sobre o passado é fundamental para lidar com o presente e para planejar o futuro. Então, venha conosco nesta retrospectiva!

Reforma tributária – mudanças em relação à base de cálculo do IPTU e o receio do mercado imobiliário quanto ao aumento da carga tributária  

O início do ano de 2024 foi marcado pelas repercussões de uma importante alteração normativa que entrou em vigor no final de 2023: a Emenda Constitucional 132, que preparou o terreno para a primeira fase da Reforma Tributária.

Ao incluir o inciso III ao parágrafo primeiro do artigo 156 da Constituição da Federal, a Emenda Constitucional 132 passou a permitir que a atualização da base de cálculo do IPTU seja feita por meio de Decreto do Poder Executivo:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

(…)

§ 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá:

(…)

III – ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

A despeito de essa atualização ter de observar critérios preestabelecidos em lei municipal, a nova regra fez com que o mercado imobiliário iniciasse o ano de 2024 receoso quanto ao aumento da carga tributária, algo que deve se acentuar ao longo de 2025 em virtude da recém-publicada Lei Complementar nº 214, que instituiu novos tributos no ordenamento jurídico brasileiro (o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS; a Contribuição Social sobre Bens e Serviços – CBS; e o Imposto Seletivo – IS).

A propósito, não perca a série sobre a reforma tributária que, em breve, começará a ser publicada em nosso blog!

Dispensa da Certidão Negativa de Débitos – desburocratização que contribuiu para o aquecimento do mercado imobiliário em 2024 

Se, de um lado, a potencial oneração do setor do ponto de vista da tributação foi recebida com pessimismo, de outro lado as sinalizações rumo à desburocratização foram acolhidas positivamente.

Projeto de Lei nº 2.213/2020

A Comissão de Previdência, Assistência Social, Infância, Adolescência e Família da Câmara dos Deputados aprovou, ainda em dezembro de 2023, projeto que dispensa a apresentação da certidão de inexistência de débitos na venda ou oneração (como hipoteca) de imóveis quando o valor negociado for menor que 20% do valor do bem imóvel.

A exigência para que as empresas apresentem a Certidão Negativa de Débito (CND) nesse tipo de operação está prevista em um dispositivo da Lei Orgânica da Seguridade Social (alínea ‘b’ do inciso I, do art. 47 da Lei 8.212/91).

Em março de 2024, o PL nº 2.213/2020 passou pela Comissão de Finanças e Tributação (CFT) sem que tenham sido apresentadas emendas.

Publicação do Provimento Conjunto nº 139/2024

Em 21 de junho de 2024, entrou em vigor, em Minas Gerais, o Provimento Conjunto nº 139, que dispensa a necessidade de apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) para a prática de vários atos pelos Cartórios de Registro de Imóveis mineiros.

O Provimento Conjunto nº 139 altera o Código de Normas das Serventias Notariais e de Registro de Minas Gerais (Provimento Conjunto nº 93), que ainda condicionava o registro de transmissões de imóveis, por pessoas jurídicas, à apresentação da CND tributária.

A redação anterior do Código de Normas Mineiro também era pautada no art. 47, I, “b”, da Lei 8.212/91.

A alteração decorre de decisão proferida pelo Conselho Nacional de Justiça – CNJ no Pedido de Providências nº 0001230-82.2015.2.00.0000, consolidando o entendimento de que:

Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º, inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI 394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários (…) para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis.

(…) tendo sido extirpado do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazer tal exigência com base em normas de menor abrangência, como a prevista no art. 47, I, “b”, da Lei 8.212/91.

Também fundamentada na ADIN 394-1, essa decisão e seus reflexos em Provimentos estaduais vão no sentido de desburocratizar transações imobiliárias e, por conseguinte, contribuir para o crescimento do mercado imobiliário.

Locação e o Direito de Preferência do locatário

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a prevalência do Direito de Preferência do locatário face à ausência de averbação do contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que o adquirente tenha prévia ciência da existência da locação.

Regulamentado pelo artigo 27 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o Direito de Preferência garante ao locatário a preferência na compra do imóvel locado.

Nesse sentido, antes de vender um imóvel locado – seja residencial ou comercial, o proprietário deve notificar o locatário, dando a ele a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições de oferta feita no mercado.

No caso julgado pelo Tribunal paulista, o locatário buscou amparo judicial objetivando a anulação do negócio jurídico e, por conseguinte, da escritura pública de compra e venda, com base na previsão do artigo 33 da Lei do Inquilinato:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Diante do julgamento improcedente em primeira instância, em razão da ausência de averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o locatário recorreu e, em segunda instância, o recurso foi julgado procedente.

O relator, Desembargador Dario Gayoso, ao julgar procedente a Apelação Cível 1010667-90.2021.8.26.0099, argumentou que:

A finalidade exclusiva desta exigência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é dar ciência inequívoca a terceiros interessados na compra de que o imóvel está alugado;

O requisito formal do texto legal deve ser interpretado de acordo com a sua finalidade exclusiva que é conferir publicidade da locação ao terceiro pretenso adquirente;

A averbação do contrato de locação é irrelevante se os compradores do imóvel tiveram conhecimento da locação por outros meios.

O Superior Tribunal de Justiça possui precedente em sentido semelhante, julgado em 2019.

A consolidação desse entendimento reforça a necessidade de assessoria jurídica especializada na compra e venda de imóveis, bem como a imprescindibilidade da due diligence imobiliária para mapeamento de riscos, conforme tem sido trabalhado ao longo dos anos.

Solução de Consulta COSIT nº 128 – Ganho de Capital na Permuta de Imóveis  

Com a Solução de Consulta COSIT nº 128, publicada em maio de 2024 pela Receita Federal, alterou-se o entendimento sobre o ganho de capital na alienação de imóveis mediante permuta por unidades futuras.

Eis a posição firmada:

“Para fins de exclusão na determinação do ganho de capital das pessoas físicas, não se equipara a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias a alienação de imóvel residencial, efetivada mediante a operação quitada de compra e venda, acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.”

Essa mudança impactou o mercado imobiliário em 2024, uma vez que muitas incorporadoras, por demanda dos terrenistas que buscavam não ser surpreendidos com a apuração de ganho de capital, se viram forçadas a repensar a estrutura das suas incorporações imobiliárias.

O tradicional modelo, composto pelas escrituras de compra e venda quitada + confissão de dívida + dação em pagamento de unidades imobiliárias, contribuía para redução de custos na incorporação por ser, em vários casos, menos oneroso e burocrático se comparado aos efeitos decorrentes da permuta com retenção de fração ideal (atribuição de unidades) e da permuta integral.

Nos casos da permuta com retenção de fração ideal do terreno pelo terrenista, bem como da permuta da integralidade do terreno, ter as unidades futuras em nome de terceiros dificulta a obtenção de financiamento bancário pelas incorporadoras, além de poder embaraçar o exercício da faculdade de desistência da incorporação dentro do prazo de carência.

Patrimônio de Afetação e o Regime Especial de Tributação (RET) 

O RET, instituído pela Lei nº 10.931/2004, é um regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias que permite o pagamento unificado de tributos a uma alíquota mais vantajosa desde que observados alguns requisitos:

• Submissão da incorporação imobiliária ao regime de afetação, mediante averbação do “Patrimônio de Afetação” na matrícula do imóvel; e
• Envio do “Termo de Opção” ao RET, pela incorporadora, à Receita Federal.

Em outro artigo do blog, abordamos os principais elementos sobre Patrimônio de Afetação, RET e a segurança propiciada por esses institutos às incorporações imobiliárias. Confira no link a seguir: “Patrimônio de Afetação, RET e fiscalização”.

Instruções Normativas 2.179 e 2.243 – RET e o Programa Minha Casa Minha Vida 

Em 2024, o mercado imobiliário foi impactado pelas Instruções Normativas 2.179 e 2.243 e pela Solução de Consulta COSIT nº 205.

Publicadas, respectivamente, em março e dezembro de 2024, a Instrução Normativa nº 2.179 (IN RFB nº 2.179) e a Instrução Normativa nº 2.243 (IN RFB nº 2.243) dispõem sobre as normas do RET aplicáveis às incorporações imobiliárias de unidades residenciais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

A IN RFB nº 2.179, alterada pela IN RFB nº 2.243, deixa claro que o RET, Tributação, além das incorporações imobiliárias submetidas ao Patrimônio de Afetação, também é aplicável:

Art. 1º (…)
(…)
II – às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV de que tratam o art. 4º, § 6º e § 7º, da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e a Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, inclusive quando destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, nos termos do art. 4º, § 8º e § 9º, da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004; e
III – às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV de que tratam a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e a Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, e do Programa Casa Verde e Amarela de que tratam os arts. 2º e 2º-A da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009.

Solução de Consulta COSIT nº 205 e Instrução Normativa nº 2.243 – Condomínio de Lotes e o RET 

A publicação da Instrução Normativa nº 2.243 consolida o entendimento já pacificado em julho do mesmo ano por meio da Solução COSIT 205:

“O incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes pode optar pelo Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação), desde que atendidos os requisitos dos arts. 1º a 4º da Lei nº 10.931, de 2004 (…)”

Essa Solução de Consulta veio para esclarecer todas as dúvidas relacionadas à Solução de Consulta COSIT nº 24/2023, que também abordou a possibilidade da aplicação do RET às incorporações imobiliárias em condomínios de lotes.

Nesse cenário, a IN RFB nº 2.243 promoveu alterações na IN RFB nº 2.173, que passou a ter a seguinte redação:

Art. 4º Para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28 de junho de 2022, a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que:
I – sejam atendidos os demais requisitos previstos nesta Instrução Normativa;
II – a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas;e

III – seja promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Art. 4º-A. O RET-Incorporação é aplicável ao condomínio de lotes de que trata o art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil.   

Alienação Fiduciária por Instrumento Particular  

O mercado imobiliário em 2024 foi balançado pelas alterações legislativas acerca da Alienação Fiduciária.

A Alienação Fiduciária é uma modalidade de garantia dentre as mais importantes – e dentre as mais utilizadas – quando se trata de compra de imóvel a prazo no Brasil.

Tamanha é a relevância do tema para o mercado imobiliário que já tratamos do instituto diversas vezes em nosso blog.

Como exemplo, indicamos o artigo “Alienação Fiduciária: tudo o que você precisa saber sobre essa importante garantia” e o artigo “Lei de Alienação Fiduciária, Lei de Distrato e Código de Defesa do Consumidor: conflito real ou aparente?”.

Já é pacificada a possibilidade de registro da Alienação Fiduciária mediante os chamados “Contratos Particulares com Força de Escritura Pública” firmados com instituições financeiras.

Em 2024, foi retomada a discussão sobre a possibilidade de os contratos particulares de Alienação Fiduciária serem levados a registro junto a Cartórios de Registro de Imóveis.

Dois Provimentos foram publicados pela Corregedoria Nacional de Justiça contemplando tal possibilidade: Provimento 172 e Provimento 175, instituindo e depois alterando, respectivamente, o artigo 440-AO do Código Nacional de Normas das Serventias Extrajudiciais.

A desburocratização promovida por esses Provimentos durou pouco. Isso porque, em novembro de 2024, o Ministro Mauro Campbell Marques, ao assumir a posição de corregedor do CNJ, decidiu, em caráter liminar, pelo suspensão do artigo 440-AO do Código Nacional de Normas (decisão no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000).

Desjudicialização – Resolução 571 do CNJ e as alterações promovidas na Resolução 35 do CNJ 

Como mais um avanço do movimento de desburocratização e também de desjudicialização do universo imobiliário, o CNJ publicou a Resolução 571, alterando a Resolução 35.

Dentre as alterações promovidas, tiveram destaque:

• A possibilidade de venda de imóvel em inventário sem a necessidade de alvará judicial –também tema de artigo no blog; e
• A possibilidade de realização de partilhas mediante escrituras públicas mesmo nos casos envolvendo menores e incapazes.

Essas alterações promovem celeridade na regularização de imóveis, o que, por conseguinte, confere a eles maior liquidez, permitindo que sejam ofertados no mercado antes da conclusão de procedimentos judiciais que, no mais das vezes, não são céleres.

Padronização no procedimento de Incorporação Imobiliária  

Em dezembro de 2024, atendendo a uma demanda do mercado imobiliário, veio a lume a “Nota Técnica de Padronização” para incorporações imobiliárias e certidões de objeto e pé. 

A referida nota técnica “estabelece padrão quanto aos critérios para comprovação de viabilidade econômica e financeira dos empreendimentos imobiliários.” 

Elaborada e publicada por entidades que compõem o Fórum de Desenvolvimento Imobiliário, a Nota Técnica de Padronização consolida o entendimento de que: 

(I) A apresentação da ficha de andamento processual do processo contendo o histórico de movimentações e o valor da causa é suficiente para dispensa da certidão de objeto e pé; e 

(II) Por “repercussão econômica” entende-se o valor da causa descrito no andamento processual, sendo impossível ao registrador a análise técnica ou subjetiva desse quesito. 

O Mercado Imobiliário em 2024 não recuou ante as oscilações da Selic 

O ano de 2024 começou com expectativas altas quanto ao crescimento do mercado imobiliário.  

Em fevereiro, por exemplo, já era esperado que a cidade São Paulo atingisse o recorde histórico na entrega de condomínios, conforme pesquisa do G1 publicada em 23/02/2024. 

No decorrer do ano, a alta de preços e a variação da Selic não passaram desapercebidos, mas, ainda assim, o mercado seguiu dando sinais de aquecimento, conforme dados da pesquisa realizada pela Fipe e Zap. 

A taxa básica de juros da economia – taxa Selic – impacta no custo do crédito e, consequentemente, o aumento dela encarece os financiamentos imobiliários, deixando-os menos acessíveis. 

A despeito da oscilação da Selic, o Estadão, ao reunir análises de especialistas em artigo publicado em 30/12/2024, apurou que, de forma geral, as vendas aumentaram em 2024, com destaque para os números do Programa Minha Casa Minha Vida, qualificados como “históricos”. 

Segundo um levantamento da Brain Inteligência Estratégica, foram mais de 370 mil unidades lançadas em 2024 no âmbito desse Programa, sendo que as vendas e lançamentos dele representaram pouco mais de 50% dos imóveis lançados e vendidos no ano. 

Segundo dados da ABRAINC, o mercado imobiliário de médio e alto padrão também cresceu em 2024. Foi registrado um crescimento de 17,6% no valor total comercializado, acompanhado de um crescimento de 1,2% nos lançamentos. 

Conclusão 

Apesar de nem todas as ocorrências de 2024 terem efeitos positivos para o mercado imobiliário, fica clara a tendência à desburocratização e à desjudicialização que tendem a beneficiar o setor. 

O aumento de lançamentos, vendas e a concessão de financiamentos demonstrou que nem mesmo a alta de juros e o “fantasma” da reforma tributária – dentre outros obstáculos – foram capazes de deter o viés de crescimento desse mercado. 

O ano de 2024 terminou e a lição que fica, para 2025 e para adiante, é que uma assessoria jurídica especializada, com profissionais atualizados em relação às novidades legais e jurisprudenciais, é essencial para a celebração segura e célere de novos negócios imobiliários. 

Que venha 2025! 

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