Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana

Se você tem uma casa própria ou mora em imóvel alugado, com certeza paga, anualmente, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, ou simplesmente IPTU.

Trata-se de um imposto bastante conhecido justamente por ser aplicado sobre a propriedade urbana, o que significa que, em regra, todo mundo que detém um imóvel urbano regular deve pagar o IPTU.

Mas você sabe como o IPTU é calculado? Ou quem pode cobrar o IPTU, e quem tem a obrigação de pagar? Ou, ainda, se existe alguma possibilidade de isenção? E o que acontece com quem deixa de pagar o IPTU?

Para descobrir as respostas a essas e a outras perguntas e entender, de uma vez por todas, todos os aspectos desse imposto, fique conosco até o final desse artigo!

O que é o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU)?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é um tributo cobrado anualmente das pessoas que têm um imóvel urbano, como casas, apartamentos, lotes, prédios, lojas, entre outras.

O valor do imposto varia de acordo com o imóvel, e o pagamento é feito ao município.

A finalidade do IPTU é a captação de recursos financeiros para os municípios. Esse imposto não é vinculado a uma finalidade específica, o que significa que o dinheiro pode ser usado para diversas necessidades da administração municipal, como melhorias na infraestrutura, pavimentação e outras obras na cidade.

Vamos entender, agora, de forma detalhada, cada um dos aspectos do IPTU.

IPTU: fato gerador

Fato gerador é a condição que gera a obrigação de pagar o tributo. Se ela não estiver presente, o tributo não é devido.

O fato gerador do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana está previsto no art. 32 do Código Tributário Nacional:

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Como se vê, o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de um imóvel localizado na zona urbana do Município.

E o que isso significa?

Propriedade é a titularidade de um bem. O proprietário é a pessoa cujo nome está registrado na matrícula do imóvel e, por isso, detém todos os direitos sobre aquele bem, previstos no art. 1.228 do Código Civil: pode usar, gozar, dispor e reaver o imóvel de quem o tiver tomado de forma injusta.

A posse é caracterizada pelo exercício de um dos poderes inerentes à propriedade sobre o imóvel, como o uso ou gozo.

O domínio útil, por sua vez, é a utilização do imóvel como se fosse o dono, mas sem o poder de disposição, já que o imóvel permanece registrado em nome de outra pessoa, proprietária formal.

De acordo com a lei, portanto, havendo a propriedade, posse ou domínio útil sobre um imóvel situado dentro da zona urbana do município, será devido o IPTU.

Qual a Diferença entre imposto predial e territorial?

Embora esteja previsto na legislação como um só, o IPTU pode ser dividido entre imposto sobre a propriedade predial e sobre a propriedade territorial.

O Imposto Predial incide sobre imóveis construídos, como, por exemplo, uma casa residencial, um paramento, um prédio comercial, campos de futebol, pistas de atletismo etc. Para fins de IPTU, prédio refere-se a construções em geral, mesmo que sejam a nível do solo ou subsolo.

Por outro lado, o Imposto Territorial Urbano é cobrado sobre lotes sem edificações, por exemplo, um terreno vago em uma área urbana.

Essa diferença, contudo, não afeta as demais características dos impostos, como a base de cálculo, sujeito passivo etc., que são iguais para o imposto predial e imposto territorial urbano.

Qual é a previsão legal do IPTU?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana está previsto na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, no artigo 156, inciso I, que atribui aos Municípios instituir impostos sobre a “propriedade predial e territorial urbana”.

Embora a previsão constitucional tenha legitimado a cobrança desse tributo, o IPTU já estava previsto em lei desde 1966, no Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), artigos 32 a 34, que estabelecem diretrizes gerais para a instituição e a base de cálculo do imposto.

De quem é a competência para a cobrança do IPTU?

De acordo com o art. 156, inciso I da Constituição, mencionado no tópico anterior, a competência para a cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é dos municípios:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

Portanto, cabe a cada município estabelecer, em legislação própria, mas dentro dos limites estabelecidos pela Constituição, as normas relativas ao IPTU para aquela cidade, como a alíquota, formas de pagamento, prazos etc.

Além disso, também caberá ao município cobrar o pagamento do imposto daqueles que estiverem inadimplentes, inclusive por meio de processo judicial (execução fiscal).

Quem tem que pagar o IPTU?

A pessoa obrigada a pagar um imposto é denominada “contribuinte” ou “sujeito passivo”.

O contribuinte do IPTU também está determinado em lei, no art. 34 do Código Tributário Nacional:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Os conceitos de propriedade, posse e domínio útil já foram explorados em tópico anterior. Logo, nos termos da lei, o contribuinte do IPTU é aquele que detém algum dos poderes inerentes à propriedade, ainda que não seja o proprietário formal.

Porém, a norma não deve ser interpretada isoladamente. A jurisprudência já se firmou, há muito tempo, no sentido de que nem todo possuidor enquadra-se como sujeito passivo do IPTU.

No julgamento do REsp 117771/SP, em 1998, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o locatário, embora tenha o domínio útil do imóvel, não é considerado contribuinte do IPTU.

Vejamos a ementa da decisão:

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. IPTU. LANÇAMENTO. LOCATÁRIO. ILEGITIMIDADE “AD CAUSAM”.

1 – O locatário é parte ilegítima para impugnar o lançamento do IPTU, pois não se enquadra na sujeição passiva como contribuinte e nem como responsável tributário (art. 121 do CTN).

2 – Recurso improvido.

(REsp n. 117.771/SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, relator para acórdão Ministro José Delgado, Primeira Turma, julgado em 3/12/1998, DJ de 24/5/1999, p. 98.)

Na prática, portanto, a responsabilidade pelo pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é do proprietário do imóvel.

Responsabilidade do locatário pelo Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana

Se você mora em imóvel alugado, certamente já está se perguntando: “então, por que sou eu quem está pagando o IPTU?”

É que, embora o sujeito passivo do imposto seja o proprietário, a Lei do Inquilinato permite que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos relativos ao imóvel – incluindo o IPTU – seja atribuída ao locatário.

Assim, se o contrato de locação previr que o locatário deve arcar com o IPTU do imóvel, ele será obrigado a fazê-lo.

Porém, se o locatário deixar de pagar o IPTU, ele não poderá ser cobrado diretamente pelo município, já que, perante o fisco, o sujeito passivo do imposto é o proprietário.

Caberá ao proprietário, então, depois de pagar a dívida, cobrar do locatário o reembolso dos valores pagos a título de IPTU devido durante o período da locação.

Quem é isento de pagar o IPTU?

A isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é regulamentada pela legislação local de cada município no Brasil, e as regras variam de uma localidade para outra.

Há municípios em que aposentados e pensionistas com determinada renda mensal possuem isenção de IPTU, assim como pessoas proprietárias de imóveis cujos valores venais são mais baixos podem gozar de isenção ou de alíquotas reduzidas.

Alguns municípios oferecem, também, isenção ou descontos no IPTU para idosos e pessoas com deficiência, desde que atendam a critérios específicos estabelecidos pela legislação local.

As hipóteses de isenção de IPTU no município de Belo Horizonte estão previstas em normas locais, que podem ser consultadas no site da Prefeitura.

De acordo com as referidas normas, têm isenção de IPTU, por exemplo, os proprietários de imóveis inseridos em área classificada como Zona de Especial Interesse Social (ZEIS) ocupados por população de baixa renda, imóveis declarados de necessidade ou utilidade pública ou de interesse social para fins de desapropriação, imóveis edificados, ocupados como templo de qualquer culto por entidades religiosas que desenvolvam atividades socioassistenciais, entre outros.

O que acontece se a pessoa não pagar o IPTU?

Quem não paga o IPTU pode perder o imóvel?

O atraso no pagamento do IPTU gera a aplicação de multa e juros de mora sobre o valor devido, aumentando o montante total da dívida.

Além disso, o proprietário pode ser incluído na Dívida Ativa Municipal, o que gera, para ele, diversas restrições financeiras, como dificuldades para obter empréstimos e financiamentos, além de ter seu nome “negativado”.

Se as medidas restritivas não funcionarem, o município pode executar judicialmente a dívida, por meio do procedimento de execução fiscal.

O processo é semelhante a uma execução comum, ou seja, o devedor poderá ter bens e valores penhorados para a satisfação da dívida, como veículos, joias, quotas societárias e quantias em dinheiro, por exemplo.

A diferença, na execução fiscal por dívida de IPTU, é que o próprio imóvel que originou o débito também pode ser penhorado, ainda que seja o único bem e a residência do devedor (bem de família).

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado utilizando-se duas unidades: a alíquota e a base de cálculo.

Alíquota é o nome dado ao multiplicador que, aplicado sobre a base de cálculo, resulta no valor do imposto devido, e base de cálculo é, como o próprio nome leva a crer, o valor utilizado como base para aplicação da alíquota.

O cálculo, então, é feito de acordo com a seguinte fórmula:

IPTU = Valor Venal do Imóvel (R$) X Alíquota do IPTU (%)

Quem define a alíquota do IPTU?

No caso do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, a alíquota é prevista na legislação municipal.

Cada município tem autonomia para determinar as alíquotas do IPTU, com base em suas necessidades de arrecadação e nas políticas fiscais locais. As alíquotas podem variar de um município para outro e até mesmo dentro de um mesmo município, dependendo da localização do imóvel e das políticas adotadas.

Em Belo Horizonte, por exemplo, o valor da alíquota vai de 0,6% a 3%, a depender do valor venal do imóvel e da sua situação e destinação.

Assim, imóveis residenciais terão alíquotas menores do que imóveis não residenciais. Lotes ou terrenos não edificados também têm alíquotas diferentes das de imóveis edificados. E, quanto maior o valor venal, maior será a alíquota.

Base de cálculo do IPTU

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, apurado pelo próprio município por meio de uma avaliação específica para fins de tributação.

Essa avaliação, geralmente, leva em conta a localização do imóvel, já que o valor do metro quadrado varia em cada região do município, entre outros critérios definidos pela municipalidade.

Embora seja baseada no mercado, o valor venal dificilmente corresponderá ao valor de mercado do imóvel.

Além de servir como base de cálculo do IPTU, o valor venal também é utilizado para o cálculo de outro imposto de competência municipal, o ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Como é avaliado o valor de imóveis urbanos pela prefeitura?

Como vimos, a definição do valor venal é realizada pela prefeitura de cada município, e os critérios utilizados para esse cálculo podem variar.

A área do lote e a área construída são os principais norteadores para a apuração do valor venal: quanto maior a metragem, maior será o valor venal do imóvel.

Mas não é só isso. Em muitas cidades, a prefeitura estabelece o preço médio do metro quadrado para diferentes regiões (Planta Genérica de Valores do Município).

Esses valores são definidos com base em diversos critérios, como localização, infraestrutura, acesso a serviços públicos, parques, centros comerciais, proximidade a vias públicas, entre outros.

Além disso, o estado de conservação e as melhorias feitas ao longo do tempo podem influenciar no valor venal. Imóveis bem conservados ou reformados podem ter um valor mais elevado.

A idade do imóvel, medida a partir da data de expedição do Habite-se, documento que atesta que a construção foi realizada de acordo com as normas da prefeitura, também pode ser um fator relevante no cálculo do valor venal.

O cálculo do valor venal de um imóvel pode ser expresso, por exemplo, da seguinte maneira:

V = A × VR ×I × P × TR

Em que:

• V representa o valor venal do imóvel;
• A é a área do terreno ou da edificação;
• VR é o valor unitário padrão residencial, estabelecido com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I é a idade do imóvel, contada a partir da concessão do “Habite-se”, reconstrução ou ocupação do imóvel no caso de ausência do “Habite-se”;
• P representa a posição do imóvel no logradouro;
• TR corresponde à tipologia residencial, englobando características construtivas como modificações, acréscimos, reformas, entre outros.

Conclusão

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é o tributo municipal devido por quem detém a propriedade de um bem imóvel urbano.

O valor do imposto é calculado multiplicando-se a alíquota (definida pelo município) pela base de cálculo (o valor venal do imóvel).

A falta do pagamento do IPTU pode gerar, além da aplicação de multa e juros de mora e de diversas restrições financeiras, o ajuizamento de execução fiscal em face do devedor e a perda do imóvel, que poderá ser penhorado mesmo se for o único bem e a residência do proprietário.

É fundamental que os proprietários estejam cientes das obrigações fiscais relacionadas ao IPTU e busquem manter seus pagamentos em dia para evitar problemas legais e financeiros.

Se você gostou deste artigo ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, deixe seu comentário logo abaixo e inscreva-se para receber em primeira mão as nossas próximas publicações.

Temos diversos conteúdos sobre Direito Imobiliário e Direito Tributário!

Você também poderá nos avaliar no Google, seu feedback é muito importante para nós!