A propriedade imobiliária como a tradicionalmente conhecemos está intimamente relacionada ao solo, ao bem corpóreo, a algo que pode ser visto. Até mesmo a fração de uma propriedade em condomínio está, em regra, ligada à uma fração do próprio bem: as unidades autônomas e as áreas comuns.

Todo aquele que é proprietário de um imóvel, segundo o artigo 1.228 do Código Civil, pode usar, gozar e dispor da coisa, bem como reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, de forma livre e constante,certo?

Certo, até, pelo menos, a importação, pelo Direito Brasileiro, do conceito de timeshare, que em terra tupiniquim ficou conhecido por multipropriedade.

Com origem na década da 1960, remontando à Europa e aos Estados Unidos, o conceito de multipropriedade pode, à primeira vista, ser difícil de entender para os mais puristas.

Afinal, mais do que um condomínio, e ao contrário deste, a multipropriedade divide, entre seus titulares, não a propriedade em si de um imóvel, mas um direito de uso exclusivo por um determinado número de dias seguidos, renovável periodicamente.

Embora tenha sido classificada, pela lei que a instituiu, como um “regime de condomínio”, o que se divide entre os titulares de uma multipropriedade não é uma fração ideal de solo como em um condomínio edilício, nem um percentual de participação na propriedade imobiliária, mas o tempo de uso de determinado bem.

Apesar de se tratar de prática que já vinha sendo, em níveis mais modestos, adotada no país, mas já largamente pratica a nível internacional, especialmente nos destinos turísticos mais populares, o condomínio em multipropriedade passou a ser efetivamente regulamentado apenas com a promulgação da Lei 13.777 em 21 de dezembro de 2018.

Tal norma alterou o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, trazendo segurança jurídica para a instituição de da multipropriedade e potencializando investimentos nesse setor.

A regulamentação da multipropriedade corrobora com o crescimento da economia, o que está em consonância com a já comentada Lei da Liberdade Econômica e princípios constitucionais pertinentes, como o direito à propriedade privada e à livre iniciativa, além do livre exercício das atividades econômicas.

Veremos neste artigo o conceito, as características e as vantagens deste regime de propriedade, que permite a aquisição de imóveis de alto padrão por um custo extremamente reduzido, além de garantir a função social da propriedade, elemento indissociável e balizador do próprio direito.

Histórico

Figuras similares e que originaram a multipropriedade foram concebidas primeiramente na Europa e posteriormente nos Estados Unidos.

Após a Segunda Guerra Mundial (1941-1945), a economia de todo o continente europeu estava defasada com os reflexos da guerra. A maioria da população não possuía o mínimo para sobreviver, quiçá para adquirir novas propriedades de forma integral.

Nesse contexto, diversos empreendimentos hoteleiros sofriam com a falta de hóspedes e investimentos, o que obrigou aos proprietários desses imóveis a venderem o mesmo bem a mais de uma pessoa, como nos hotéis da Riviera Francesa, onde se tem uma das primeiras notícias mundiais do regime de multipropriedade.

Em caso de venda para quatro pessoas, cada uma delas utilizava o imóvel durante três meses no ano. Tal prática introduziu a divisão de um imóvel em frações de tempo, o chamado “Timeshare”.

Seguindo a mesma ideia de divisão de um imóvel no tempo, ampliou-se o número de frações, aumentando o número de proprietários de um mesmo imóvel para até 52 (cinquenta e dois), de modo que cada um deles poderia usufruir do imóvel por até uma semana no ano, que possui, como se sabe, 52 semanas.

No Brasil, esse regime de propriedade fracionada por tempo teve suas primeiras ocorrências na década de 1980.

Contudo, até pouquíssimo tempo atrás, inexistia regulamentação dessa espécie de propriedade, o que acabou com a edição da Lei 13.777/2018, que finalmente tratou formalmente da multipropriedade no Brasil.

Direito real x Direito obrigacional

Para compreendermos a relevância da edição da Lei 13.777/2018, é importante diferenciarmos os conceitos de direito real e direito obrigacional.

O direito obrigacional decorre de relação intra partes e só produz efeitos quanto a estas pessoas diretamente envolvidas.

Essa relação pode advir tanto de lei quanto por força de um negócio jurídico, quase sempre consagrado por meio de um contrato escrito.

Haverá sempre a figura de um credor, titular de um direito de exigir do devedor uma prestação.

Essa prestação, seja de serviço, de entregar coisa, ou de se abster de determinado ato, é o chamado objeto da obrigação.

Por produzir efeitos apenas quanto às partes contraentes, o direito obrigacional não é oponível contra terceiros.

Por outro lado, o direito real é a relação direta do sujeito (titular) com a coisa, previsto no artigo 1.225 do Código Civil, sendo uma subespécie do direito de propriedade. O objeto é a coisa suscetível de apreensão (aquisição, posse, uso).

A característica principal do direito real, que o difere do obrigacional, é a possibilidade de oposição erga omnes (contra todos).

Desse modo, o titular de um direito real poderá reivindicá-lo a qualquer momento e contra qualquer indivíduo, independentemente de possuir qualquer relação jurídica anterior ou presente com tal indivíduo.

A título exemplificativo, vamos imaginar as seguintes situações:

Maria adquire o veículo de João pelo preço de R$ 25.000,00.

João não entrega o veículo à Maria no prazo avençado.

Desse modo, Maria, por força do contrato de compra e venda existente entre ela e João, poderá exigir o seu cumprimento na via judicial.

Nesse exemplo, Maria é credora, João é devedor e o objeto é a entrega do automóvel.

Porém, Maria só poderá exigir de João o cumprimento da obrigação.

Não poderá, por exemplo, exigir de Antônio, um terceiro de boa-fé que venha a comprar e receber o mesmo carro, sem ter ciência da prévia negociação de João com Maria.

Trata-se, portanto, de relação obrigacional existente entre Maria e João.

Agora, vejamos outro exemplo:

José é titular do direito de usufruto de determinado imóvel, devidamente registrado na matrícula do bem.

O usufruto é uma das espécies de direitos reais previstos em lei, que dá ao seu detentor o direito de usar e gozar dos frutos que potencialmente aquele determinado bem pode gerar.

Independentemente de quem estiver ocupando o bem, a que título for, se não tiver ocorrido prévia negociação com José, este poderá exigir a desocupação, para exercer seu direito como usufrutuário.

Veja que a relação de José é diretamente exercida com a coisa, sendo prescindível a figura de uma segunda parte para que o direito exista. Além disso, poderá ser exigido em face de qualquer terceiro.

A Lei 13.777/2018, ao regulamentar a multipropriedade, embora não a elevando, separadamente, ao status de direito real, parece a ter considerado como qualquer outra propriedade, inclusive passível de registro individualizado em matrícula autônoma.

Ela tem, portanto, natureza jurídica de direito real, oponível contra todos, o que certamente traz uma maior segurança jurídica para seus titulares.

Assim, uma relação que, a priori, só traria efeitos para as partes (relação obrigacional de um imóvel pelo tempo de uso), se torna uma relação direta do multiproprietário com a coisa, exigível contra terceiros.

O que é a multipropriedade?

Conforme mencionado, a multipropriedade passou a ser regulamentada com a edição da Lei 13.777/2018 (produzindo efeitos a partir de janeiro de 2019), que incluiu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil.

A justificativa para a promulgação da lei foi a dinamização do direito de propriedade, que deve acompanhar as mudanças sociais em sua forma originária de composição.

Isso porque a multipropriedade é um regime de condomínio diferente do condomínio tradicional, já que o multiproprietário, ao mesmo tempo em que é titular da totalidade do imóvel (e não de uma fração ideal sobre ele), possui um direito limitadíssimo de uso.

De fato, o exercício do principal atributo da propriedade, qual seja, a posse, se dará de forma alternada e exclusiva no período adquirido.

Assim, enquanto nos condomínios tradicionais, divide-se uma unidade ou uma fração ideal do imóvel, a fração que delimita o direito de propriedade nesse regime é em relação ao tempo e não ao espaço físico do bem.

Podemos imaginar, para fins exemplificativos, uma casa que possui 4 (quatro) multiproprietários.

Vejamos, nesse caso, como o exercício da propriedade se dará de forma exclusiva e alternada pelos multiproprietários:

Na semana 1, o proprietário A poderá usufruir do imóvel de forma exclusiva. Na semana 2, o benefício será do proprietário B e assim sucessivamente.

Todos no exemplo gozam de uma fração idêntica do imóvel, correspondente a uma semana.

Como um ano tem 52 (cinquenta e duas) semanas, e a lei não admite um período de uso inferior a 7 (sete) dias, uma mesma propriedade poderá ter até 52 multiproprietários, o que reduz consideravelmente o valor a ser pago por cada um deles, seja para sua aquisição ou manutenção.

Assim, enquanto nos condomínios convencionais o proprietário detém uma fração ideal que corresponde a um espaço físico, o multiproprietário detém uma fração de tempo para usufruto do bem.

Esse regime especial de condomínio é bastante utilizado em imóveis destinados a lazer/turismo, como casas de praia e resorts, já que as pessoas podem gozar de períodos de férias em momentos distintos do ano sem a necessidade de adquirir um imóvel com esse fim exclusivo.

Além disso, um imóvel que somente é ocupado um mês no ano não está em consonância com a função social a qual o bem se destina, de modo que a multipropriedade contribui também para um melhor aproveitamento de bens, notadamente aqueles localizados em destinos de temporada.

Por tal razão, a divisão da propriedade nessa espécie de condomínio poderá ser uma opção mais econômica e vantajosa para quem deseja ter um segundo bem imóvel para uso em épocas sazonais e específicas.

Espécies de multipropriedade

A multipropriedade pode se dar de algumas formas distintas. Vejamos quais são elas:

Multipropriedade Acionária

Esse modelo se configura a partir da aquisição, por uma sociedade anônima, de um imóvel. Em se tratando de sociedades anônimas, o seu capital será dividido em ações. No caso, cada uma dessas “ações” corresponderá a uma fração de tempo a ser usufruída pelo seu titular. Tal regime é adotado, por exemplo, na Itália.

Multipropriedade Imobiliária ou Real

Esse é o regime de multipropriedade adotado no Brasil, em que há um condomínio de fato. Cada multiproprietário terá direito a uma fração de tempo para uso exclusivo do bem no período que lhe corresponder. Trata-se do direito de propriedade puro, mas com limitação clara da posse,em função do tempo.

Multipropriedade Hoteleira

Essa modalidade não se trata especificamente de espécie de multipropriedade, mas sim, da união do sistema de multipropriedade com a prestação de serviços do ramo hoteleiro. Em síntese, o indivíduo adquire o direito de uso por um período determinado, como uma hospedagem e não como o direito real de propriedade da fração de tempo. Tal indivíduo não terá, portanto, uma matrícula imobiliária em seu nome.

Multipropriedade obrigacional

Essa espécie diz respeito ao direito obrigacional oriundo dos contratos de aproveitamento por tempo, como nos casos dos contratos de arrendamento.

Características

Dentre as principais características do regime de condomínio em multipropriedade, podemos mencionar:

Ausência de direito de preferência

Quando um multiproprietário desejar alienar a sua fração, não precisará conceder direito de preferência a outro multiproprietário, podendo a fração ser transferida livremente.

Rateio de despesas

Por haver uma multiplicidade de proprietários do mesmo bem, as despesas serão rateadas na proporção da fração de tempo de cada detentor. Se, portanto, um multiproprietário for titular de mais de uma quota, responderá por uma fatia maior das despesas.

Indivisibilidade

No condomínio em multipropriedade cada fração de tempo é indivisível. Também será indivisível o imóvel objeto do condomínio, não sendo suscetível, por exemplo, de ação de extinção de condomínio. Assim, caso algum multiproprietário não mais deseje estar em condomínio com os outros, deverá, necessariamente, alienar sua fração.

Administração

Em se tratando de um condomínio com uma pluralidade de proprietários, é necessário que haja um responsável pela gestão das questões comuns, aferição dos pagamentos, contratação dos serviços de manutenção e demais atividades inerentes a um gestor de condomínio. Tal administrador será definido no ato de constituição do condomínio ou eleito em assembleia geral.

Despesas condominiais

Assim como nos condomínios edilícios ou horizontais, as despesas condominiais para manutenção do imóvel são devidas por intermédio da taxa condominial a serem rateadas pelos condôminos, no caso, pelos multiproprietários ou seus respectivos locatários.

Prazos

A fração mínima de tempo para se ter a multipropriedade de um imóvel é de 7 (sete) dias. Contudo, esse prazo de 7 dias pode ser determinado de formas distintas.

Fixo

O prazo será fixo quando o período de exercício da multipropriedade estiver predeterminado na convenção de condomínio e não puder ser alterado. Por exemplo: as duas primeiras semanas do mês de julho e as duas últimas do mês de dezembro.

Flutuante

O prazo será flutuante quando não houver especificação prévia para o seu uso. Por exemplo, o proprietário A detém uma fração correspondente a um mês de usufruto do imóvel. Contudo, esse mês poderá ser qualquer um dos doze meses dentro o período de um ano.

Misto ou híbrido

Como o próprio nome sugere, o prazo para exercício da multipropriedade se dará de forma mista, entre um prazo fixo e outro flutuante. Exemplo: o proprietário A poderá utilizar o imóvel em toda primeira semana de janeiro e mais uma semana a ser definida no ano.

Instituição

Assim como num condomínio voluntário, cuja instituição decorre do exercício de vontade dos proprietários, para a fundação de um condomínio em multipropriedade é necessária a redação de seu ato constitutivo, em que constarão as frações de tempo de cada um dos multiproprietários e os prazos para o seu exercício, além dos direitos e deveres das partes.

A convenção deverá ser levada a registro no respectivo Cartório de Imóveis para que seja oponível contra terceiros.

Por se tratar de elemento fundamental na fundação da multipropriedade, é importante que o empreendedor tenha o devido auxílio jurídico para tanto.

É interessante notar que a multipropriedade também pode ser criada por testamento, que também precisará ser registrado no cartório de registro de imóveis competente para surtir qualquer efeito jurídico.

Registro

Diversamente do que pode ocorrer em um condomínio voluntário, em que várias pessoas são proprietárias de um imóvel, que por sua vez possui uma única matrícula, no regime de condomínio em multipropriedade haverá matrículas individuais que corresponderão a cada fração de tempo.

Assim, o imóvel possuirá uma matrícula mãe (original) e diversas matrículas individuais a ela vinculadas. Cada fração levará um número único de matrícula, em que constarão as principais informações sobre o bem, como os dados acerca de seu proprietário, aquisição, garantias e ônus, respeitada a continuidade registral. Você pode ler sobre a importância da continuidade registral e a concentração dos atos na matrícula do imóvel clicando aqui.

Aplicabilidade

O condomínio em multipropriedade é mais comum em imóveis destinados a estadias curtas (popularmente conhecidos como imóveis de “temporada”) e localizados em pontos turísticos.

Contudo, essa finalidade não restringe a criação de um regime de multipropriedade, podendo ser destinado à moradia, ainda que para tal fim se trate de hipótese remota.

Ressalte-se que tanto em imóveis na planta quanto nos já edificados é possível a instituição de multipropriedade, dependendo, apenas, da redação do seu ato constitutivo: a convenção de condomínio em multipropriedade.

Inclusive, a multipropriedade também poderá se dar em condomínio edilício. Porém, é importante que no seu ato de instituição fique definido quais são as unidades submetidas ao regime ou se todo o condomínio estará a ele submetido.

Por ser um documento de tamanha importância para a criação desse regime, é fundamental que sua redação seja feita por profissional devidamente qualificado e habilitado no tema.

Vantagens

O regime de condomínio em multipropriedade tem crescido cada vez mais no Brasil devido às suas inúmeras vantagens. Vejamos a seguir algumas delas:

Economia

A principal vantagem da multipropriedade é a “popularização” do bem imóvel de alto valor.

Isso porque o adquirente dividirá um único preço de mercado de determinado imóvel com várias outras pessoas, efetuando o pagamento que corresponderá à sua fração de tempo.

Sendo assim, não é necessário que um único proprietário arque com o valor integral do bem e sim somente o que corresponder à sua cota.

Por exemplo, uma fração de tempo de um imóvel na Região dos Lagos (Rio de Janeiro) poderá custar entre R$ 60.000,00 – R$ 100.000,00, enquanto um imóvel para aquisição por um único proprietário pode atingir valores próximo a R$ 3.000.000,00.

Uso vitalício

Outra vantagem do regime de multipropriedade é que o benefício contraído com a aquisição do bem é vitalício e não temporário.

Assim como ocorre quando se adquire um bem imóvel de forma exclusiva, o mesmo ocorrerá com a sua fração de tempo na multipropriedade.

Você só deixará de ser o proprietário da sua fração em caso de alienação ou da perda por outros meios (falta de pagamento, ações judiciais etc.).

Desse modo, quando você adquire um bem em condomínio de multipropriedade, este passa a integrar o seu patrimônio assim como qualquer outro bem móvel ou imóvel.

Bens de alto padrão

Pela aquisição em regime de multipropriedade é possível que o comprador adquira um bem de alto padrão, ou seja, um imóvel que possua, de forma conjugada, diversas características buscadas pelas classes mais altas da população.

Imóveis com excelentes localizações, com vastas opções de lazer, grandes números de vagas de garagem e com acabamentos internos de alto padrão, talvez inacessíveis “por inteiro” ao potencial comprador, passam a ser viáveis. Você pode saber mais sobre esse assunto clicando aqui.

Divisão de custos e despesas

A economia desse regime de condomínio não se restringe à redução dos custos para sua aquisição do bem, mas se reflete, igualmente, nos custos para sua manutenção, vez que todas as despesas serão rateadas entre os multiproprietários na proporção de suas frações.

Assim, do mesmo modo que a utilização do bem é dividida, ainda que você usufrua do imóvel de forma exclusiva no seu respectivo período, as despesas para sua manutenção, reforma e demais custos inerentes também serão divididas entre os multiproprietários.

Logo, se você gosta de viajar sempre para o mesmo destino nas férias, mas só possui, por exemplo, 30 dias disponíveis ao ano para viajar, faz bastante sentido (financeiro, principalmente) adquirir uma fração de multipropriedade, se livrando dos altos custos de manutenção de um bem fechado ou subutilizado pelos outros 11 meses do ano.

Rentabilidade

Ao multiproprietário é facultado o exercício de todos os poderes inerentes à propriedade, quais sejam: usar, gozar, reivindicar e dispor.

Desse modo, o multiproprietário tanto pode utilizar-se pessoalmente do bem, como, por exemplo, locá-lo a terceiros, assim como em qualquer outro imóvel de titularidade individual.

Ou seja, o multiproprietário poderá alugar o imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, gerando assim, frutos.

Em se tratando de imóveis de alto padrão e destinados ao período de férias, a rentabilidade de tais locações pode ser extremamente proveitosa e benéfica ao proprietário, já que, pela localização e qualidade do imóvel, o valor da estadia pode ser consideravelmente elevado.

Valorização

Ainda que o momento econômico vivido no país não seja dos mais favoráveis, considerando os reflexos da recente pandemia do COVID-19, o que gerou um superendividamento das famílias, a busca por lazer e visita a pontos turísticos ainda é um objetivo comum de grande parte dos brasileiros.

Assim, em que pese o momento crítico da economia, desde a regulamentação da multipropriedade esse mercado cresceu consideravelmente, tendo aumentado o número de lançamentos nesse regime a uma taxa de 24% ao ano. Em 2021, 128 (cento e vinte e oito) empreendimentos nesse mesmo perfil estavam registrados no país.

Segundo dados da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT), o Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos de multipropriedade já ultrapassa 28 bilhões de reais, o que corresponde a 4 (quatro) anos de vendas da MRV, uma das maiores incorporadoras do país.

Por se tratar de um mercado em considerável expansão, o investimento feito hoje tende a ser bem valorizado futuramente.

Conciliação com outros contratos

A multipropriedade traz, ainda, o benefício de poder coexistir com outros contratos.

Nesse contexto, podemos mencionar os contratos de serviços de intercâmbio, em que um multiproprietário poderá ceder o espaço do imóvel correspondente à sua fração, enquanto utiliza o espaço do imóvel de outro multiproprietário, em localidade distinta.

Assim, é possível que o proprietário conheça diversos pontos turísticos diferentes, podendo sempre escolher novos destinos para suas férias ou viagens.

Outro sistema que pode ser conjugado com a multipropriedade é o sistema de pool, em que o multiproprietário coloca sua unidade periódica à disposição de um operador hoteleiro. Nesse caso, esse operador irá intermediar a utilização, por terceiros, da fração do multiproprietário, cobrando um percentual pelo negócio e repassando o valor da estadia ao titular.

Frisa-se, ainda, que o multiproprietário, além de poder vender, também pode ceder ou locar sua fração. Assim, um contrato de locação ou de cessão de direitos pode coexistir com a multipropriedade.

Transferência da multipropriedade

Em se tratando de um direito real, a multipropriedade poderá ser igualmente ser alienada, dada em garantia ou permutada, vez que se trata de bem integrante do patrimônio de seu adquirente, podendo ser objeto de herança, assim como qualquer outro direito.

A multipropriedade poderá ser transferida tanto por ato inter vivos quanto por causa mortis, devendo ser considerada, também, no planejamento sucessório.

Lembre-se, oportunamente, que a venda da fração do multiproprietário prescinde da ciência dos demais multiproprietários, bem como inexiste direito de preferência entre estes para compra e venda.

Renúncia

No direito das sucessões estão presentes as figuras das renúncias abdicativa e translativa. A renúncia abdicativa ocorre quando o herdeiro simplesmente desiste de seu quinhão da herança e este é transferido novamente ao monte-mor.

Já a renúncia translativa, que mais se assemelha a uma cessão de direitos, é feita quando o herdeiro renuncia à herança em benefício de pessoa determinada.

No caso da multipropriedade, a renúncia translativa só poderá ser concedida em benefício do próprio condomínio, de forma a coibir que uma fração específica fique sem titular ou que seja arrecadada pelo Município.

Direitos e deveres dos multiproprietários

Os direitos do multiproprietário estão previstos de forma exemplificativa no artigo 1.358-I do Código Civil, dentre os quais vale destacar:

• O uso e gozo do imóvel pelo período correspondente à sua fração de tempo;
• Cessão da fração em locação ou comodato;
• Transferência da fração a título oneroso, por ato entre vivos ou causa morte;
• Participação e votação em assembleia geral.

Por sua vez, os deveres do multiproprietário estão previstos no artigo 1.358-J, que são:

• Pagar a contribuição condominial, independentemente de renúncia de uso;
• Responder pelos danos causados ao imóvel e aos demais elementos integrantes do bem;
• Comunicar ao administrador sobre os defeitos do imóvel, quando tiver ciência durante a sua utilização;
• Não modificar a estrutura ou mobiliário do imóvel, vez que os móveis também serão compartilhados nesse regime condominial;
• Manter o estado de conservação e limpeza do bem;
• Usar o bem de acordo com sua destinação;
• Usar o bem de forma exclusiva durante o período correspondente à sua fração e, por conseguinte, desocupar o bem na data e hora previamente fixados;
• Permitir a realização de reparos de urgência.

Em caso de inobservância desses deveres, multas poderão ser aplicadas.

Obrigações tributárias

As obrigações tributárias, assim como a regra geral do Código Tributário Nacional (artigo 124), serão solidárias entre os multiproprietários. Assim, o Fisco competente poderá exigir de apenas um dos multiproprietários todos os tributos devidos, cabendo a este o direito de regresso contra os demais.

Frisa-se que no projeto original de lei, a obrigação tributária estava limitada à proporção da unidade periódica de cada um dos multiproprietários.

Contudo, por se tratar de disposição contrária à legislação geral tributária, que traz a solidariedade da obrigação, a disposição, contida nos parágrafos 3°, 4° e 5° do artigo 1.358-J foi vetada pelo então Presidente da República, Michel Temer.

Conclusão

O condomínio em multipropriedade é uma excelente opção para quem deseja adquirir um segundo imóvel para utilização em períodos específicos, como, por exemplo, no período de férias.

A economia na aquisição de uma fração de tempo, bem como na manutenção do imóvel, quando comparada com a propriedade integral, é um grande atrativo para que o mercado de multipropriedade cresça cada vez mais.

Contudo, assim como na aquisição de qualquer outro bem, cuidados deverão ser observados, de forma a resguardar tanto o empreendedor quanto o adquirente.

Esperamos que o presente artigo tenha sido útil para esclarecer alguns dos aspectos sobre essa nova modalidade de condomínio.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.