Condomínio e incorporação no registro de imóveis

Os condomínios edilícios ou em edificações, associados à incorporação imobiliária, são um dos principais produtos do mercado imobiliário atual. Um grande exemplo desse cenário é a cidade de São Paulo que, em 2024, atingirá o recorde histórico ao entregar mais de 800 condomínios, conforme a pesquisa do G1, publicada em 23/02/2024.

O que motiva esse marco, principalmente, são os juros mais baixos do que nos anos anteriores, mas os benefícios da incorporação imobiliária também são de extrema relevância para o protagonismo dos condomínios no mercado.

Isto porque a incorporação traz diversas consequências positivas para um empreendimento imobiliário, tanto para o comprador, quanto para o incorporador, como a possibilidade de venda de unidades antes ou durante a fase de construção, a incidência do Regime de Tributação Especial (RET), a instituição do patrimônio de afetação, dentre outros.

Contudo, a criação de um condomínio e a realização de uma incorporação imobiliária deve seguir o procedimento previsto em lei, que é complexo e demanda um trabalho minucioso e especializado por parte do profissional responsável por levar o ato a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Se você é um empreendedor, incorporador ou tem interesse em adquirir um imóvel na planta, fique conosco até o final deste artigo para saber tudo sobre esse tema.

Conceitos introdutórios

Para a total compreensão do nosso tema, precisamos, primeiro, relembrar alguns conceitos.

O que é condomínio?

Como já tratamos anteriormente em nosso blog, a palavra “condomínio”, em sua essência, significa que duas ou mais pessoas exercerão o direito de propriedade sobre um mesmo bem, que pode ser indivisível ou divisível.

Hoje, daremos destaque ao condomínio sobre bens indivisíveis, especificamente, os condomínios edilícios, regulados pela Lei nº 4.591/64 (Título I) e pelo Código Civil (Capítulo VII).

Quando se trata de condomínio sobre bens indivisíveis, haverá uma pluralidade de proprietários dispondo sobre um único direito real (propriedade), que se manifestará, não por uma divisão física do bem, mas, sim, por uma divisão jurídica (ficta), chamada de fração ideal.

Além da figura essencial da fração ideal nos condomínios edilícios, vale lembrar que, apesar de serem comumente associados a edifícios de salas/apartamentos, na verdade, o significado de edilício diz respeito à edificação.

O Código Civil e a Lei nº 4.591/64, principais normas sobre a matéria, trazem definições semelhantes que destacam, justamente, esses elementos:

De tais definições legais, extrai-se que o condomínio edilício será aquele que resulta de uma ou mais edificações, podendo ser, por exemplo, de apartamentos, casas, lojas ou salas.

Contudo, embora inicialmente os condomínios edilícios fossem definidos pela existência de edificações ou conjuntos de edificações, atualmente, as unidades autônomas também poderão ser lotes, novidade introduzida oficialmente pela Lei nº 13.465/2017, ao acrescentar a modalidade de condomínio de lotes no Código Civil.

Logo, podemos afirmar que:

O que é incorporação imobiliária?

O tema da incorporação imobiliária também já foi minuciosamente explicado em artigo anterior, mas, para facilitar a compreensão do tema, vamos relembrar o seu conceito:

A incorporação imobiliária, assim como os condomínio edilícios, também é regulada pela Lei nº 4.591/64, e está definida no artigo 28:

Em outras palavras, a incorporação, no mundo jurídico, significa construir e vender uma unidade imobiliária que ainda será construída ou está em construção.

Quem realiza a incorporação é o incorporador, definido no artigo 29 da mesma lei, como a pessoa física ou jurídica que se compromete a vender ou efetivamente venda frações ideais de terreno, vinculadas a unidades autônomas, ou que meramente aceite propostas para a comercialização de unidades autônomas futuras.

O mesmo dispositivo legal também estabelece que o incorporador deverá coordenar e registrar a incorporação, responsabilizando-se pela entrega das obras concluídas, a certo prazo, preço e determinadas condições.

A Lei de Condomínio e Incorporação não só define o papel do incorporador, como também delimita quem poderá desempenhá-lo (artigo 31 e alínea a do artigo 32):

Embora o construtor também possa assumir o papel de incorporador, vale destacar que tais figuras não se confundem:

A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 30, também equipara proprietários e titulares de direitos aquisitivos à condição de incorporador, quando estes contratam a construção de edifício que se destine a formar um condomínio, sempre que as alienações das unidades futuras se iniciarem antes da conclusão das obras.

Para saber mais sobre a incorporação imobiliária, suas fases e estruturação do empreendimento imobiliário, indicamos a leitura completa do nosso artigo “Incorporação Imobiliária – do lote à entrega das chaves”.

A instituição de condomínio

O registro da instituição de condomínio é o “nascimento” do condomínio no mundo jurídico.

Se dá por meio de um instrumento público ou particular, instruído por diversos documentos exigidos por lei, que será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel onde o empreendimento foi ou será executado.

A Lei de Condomínio e Incorporação, em seu artigo 7º, e o Código Civil, artigo 1.332, tratam justamente da instituição dos condomínios edilícios (formados por unidades autônomas), determinando que:

Serão instituídos por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando:

• A individualização de cada unidade;

• Sua identificação e discriminação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, dispensando-se a descrição interna da unidade; 

• A fração ideal sobre o terreno e partes comuns, que será atribuída a cada unidade; e 

• O fim a que as unidades se destinam

Tais especificações deverão estar expressas na instituição, pois é a partir dela que serão registradas as novas unidades.

Portanto, a Instituição de Condomínio é definida como:

Quando a instituição de condomínio é obrigatória?

Quando uma edificação formada por unidades autônomas é construída, o imóvel como um todo poderá existir de fato e juridicamente, com uma única matrícula individualizada no Registro de Imóveis.

No entanto, para que as unidades autônomas sejam independentes entre si e, principalmente, passíveis de serem comercializadas ou transferidas individualmente, será necessário que, primeiro, se faça a instituição do condomínio.

Logo, a instituição será necessária quando houver a obrigação legal de as unidades autônomas integrantes do condomínio estarem devidamente individualizadas e registradas perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por consequência, a Instituição de Condomínio será essencial para aqueles que:

• Precisam ou desejam regularizar a propriedade de um imóvel inserido em um condomínio; e
• Pretendam investir na construção e/ou comercialização de unidades autônomas futuras.

Quais são as modalidades de instituição do condomínio?

Como mencionamos acima, a lei prevê que a instituição de condomínio poderá ser feita por ato entre vivos ou por testamento:

• Por testamento: sendo objeto do testamento um imóvel que pode ser dividido em unidades autônomas, o testador poderá instituir o condomínio no próprio testamento, no qual deverá constar todas as informações exigidas pela legislação. No mesmo ato, o testador poderá dispor sobre as unidades, designando-as aos herdeiros e demais envolvidos;

• Por ato entre vivos:

2.1. Unilateral: quando um único proprietário deseja alienar as unidades autônomas individualmente e, para isso, institui o condomínio;

2.2. Acordo de vontades: quando um grupo de titulares de direitos reais sobre um determinado imóvel tem a intenção de nele edificar, por exemplo, um prédio de apartamentos, e, para que cada uma dessas pessoas seja titular de uma ou mais unidades autônomas futuras, institui-se o condomínio;

2.3. Determinação judicial: quando existe um processo que discuta o imóvel ou que tenha sido ajuizado para dirimir discordâncias entre seus titulares de direitos reais, o condomínio poderá ser instituído por sentença judicial; e

2.4. Incorporação: ao registrar a incorporação, a instituição do condomínio é obrigatória. Abordaremos melhor essa hipótese nos tópicos seguintes.

Em todos os casos, o instrumento de Instituição de Condomínio deverá ser levado a registro na matrícula do terreno onde já exista ou será construído o condomínio, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Qual a diferença entre instituição e convenção?

Já sabemos que os condomínios edilícios são formados por unidades autônomas que, por sua vez, são constituídas de propriedade exclusiva (uso privativo) e partes que são propriedade comum de todos os condôminos (uso comum).

Considerando que essas unidades são independentes entre si, mas vinculadas pelas partes comuns, como o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade etc., é necessário prever regras de utilização dessas partes comuns, bem como as próprias regras de convivência entre os proprietários das unidades (condôminos).

Para isso, criou-se a convenção de condomínio, que é o instrumento que representa “a lei interna do condomínio”.

Vale destacar que, embora seja lei entre os condôminos, nenhuma disposição da convenção de condomínio poderá contrariar leis federais, estaduais ou municipais.

A instituição de condomínio, por outro lado, como já antecipamos, é o instrumento que, depois de registrado, formaliza a criação do condomínio.

Tanto a instituição quanto a convenção de condomínio deverão conter a discriminação, individualização, determinação das frações ideais e finalidade das unidades autônomas, e ambos são obrigatórios.

Contudo, eles têm finalidades distintas:

Qual a relação entre condomínio e incorporação imobiliária?

Conforme definimos anteriormente, a condição de existência do condomínio edilício é o registro de sua instituição e elaboração da convenção, criando, assim, as unidades autônomas.

Já a incorporação imobiliária é a construção de um empreendimento que possua unidades autônomas (apartamentos, casas ou lotes) em regime condominial, ou de casas isoladas, com a finalidade da venda de tais unidades na planta ou em construção.

Assim, os condomínios edilícios podem ser instituídos independentemente da existência de uma incorporação concomitante, ou seja, a edificação pode estar concluída ou ainda em construção.

Já a incorporação imobiliária somente poderá existir na construção de condomínios edilícios (com uma exceção: a incorporação de casas isoladas).

Em razão dessa relação direta entre condomínios edilícios e incorporação imobiliária é que a Lei 4.591/64 buscou regulamentar ambas as matérias em conjunto.

A instituição de condomínio pode ser feita junto com a incorporação imobiliária?

A incorporação, assim como a instituição de condomínio, é um ato que deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente para que se produza todos os seus efeitos.

Contudo, para que a incorporação imobiliária seja registrada, é necessário apresentar o instrumento no qual o terreno esteja dividido em frações ideais autônomas (unidades autônomas) que contenha a sua discriminação, descrição, caracterização e destinação (artigo 32, alínea i da Lei nº 4.591/64).

Ou seja, para que a incorporação imobiliária seja registrada, é necessário que as unidades autônomas também sejam criadas, o que, por sua vez, somente será possível através da instituição do condomínio.

Para facilitar tal processo, a Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 14.382/22, permite que a incorporação e a instituição do condomínio sejam registradas simultaneamente, em um ato registral único:

É permitido vender unidades sem registro de incorporação?

A incorporação não é obrigatória para a construção de condomínios, no entanto, é imprescindível para que se possa vender unidades antes da obtenção e averbação do “habite-se”.

Fora do regime da incorporação imobiliária, o habite-se ou certidão de baixa e conclusão de obras é o documento que permitirá a venda da unidade autônoma inserida em um condomínio, vez que atesta sua existência e a regularidade da obra concluída.

Em outras palavras, sem a incorporação imobiliária, as unidades só poderão ser comercializadas (regularmente) após a conclusão da construção.

Já com a incorporação imobiliária registrada, entre outros benefícios que trataremos a seguir, é possível que as unidades sejam comercializadas ainda na planta (antes mesmo do início das obras).

Tal exigência está prevista no artigo 32 da Lei nº 4.591/64:

A incorporação, portanto, possibilita:

• Para os compradores, preços mais atrativos na fase de pré-lançamento do empreendimento; e
• Para os empreendedores, a capitalização do negócio com as vendas, ainda em sua fase inicial, antecipando parte dos lucros do empreendimento.

Sobre esse tema, vale ressaltar que a Lei nº 14.382/22 trouxe uma importante alteração na redação do artigo 32 da Lei de Condomínio e Incorporação, pois, em sua redação original, a lei proibia qualquer tipo de negociação que envolvesse as unidades autônomas antes do registro da incorporação e instituição do condomínio.

Isto porque, antes do registro da incorporação, tais unidades não existem no mundo jurídico, isto é, a edificação pretendida pelo empreendedor não foi incorporada à matrícula do imóvel.

No entanto, com a nova redação, a lei flexibilizou tal proibição, permitindo que as unidades sejam negociadas antes do registro da incorporação, por exemplo, por uma opção de compra ou termo de reserva de unidade, desde que não implique na transferência da propriedade imobiliária.

Para saber mais sobre as novidades no registro de imóveis e nas regras para a incorporação imobiliária, indicamos a leitura do nosso artigo sobre a Lei nº 14.382 de 2022.

Quais as vantagens da incorporação imobiliária na construção de condomínios?

Além da possibilidade de venda das unidades na planta (antes ou durante a construção), a incorporação imobiliária traz outras vantagens, por exemplo:

• Possibilidade de adesão ao Regime de Tributação Especial (RET), com o registro do patrimônio de afetação; e
• Prazo de carência.

O Regime de Tributação Especial (RET)

O patrimônio de afetação é um instituto exclusivo das incorporações imobiliárias e uma faculdade do incorporador, podendo ou não ser registrado em conjunto com o memorial de incorporação.

O objetivo desse instituto é separar o patrimônio do empreendimento daquele que pertence ao incorporador, garantindo, assim, o capital necessário para a conclusão da obra e quitação de eventuais de eventuais dívidas do empreendimento.

Como regulado pela Lei nº 4.591/64, um dos papeis da comissão de representantes dos adquirentes de unidades do condomínio em construção é a fiscalização do patrimônio de afetação, a fim de garantir que não haja uma confusão patrimonial entre os bens do incorporador e do empreendimento.

Com o registro do patrimônio de afetação, o empreendimento estará submetido ao Regime Especial de Tributação (RET), que é uma das principais vantagens para o empreendedor, haja vista que é um instrumento de incentivo fiscal, resultando na “unificação dos impostos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS a uma alíquota única de 4% (quatro por cento)”.

O Prazo de carência

O artigo 33 da Lei de Condomínio e Incorporação prevê que o registro da incorporação imobiliária será válido por 180 dias e, caso a obra não tenha se iniciado até o fim desse período, o registro poderá ser renovado por igual período, a fim de possibilitar, novamente, que as unidades sejam alienadas ou oneradas.

Contudo, a referida lei também prevê, em seu artigo 34, o prazo de carência de 180 dias contados do registro da incorporação, durante o qual o empreendedor poderá desistir de seguir com o empreendimento. Assim como o patrimônio de afetação, trata-se de uma faculdade do incorporador, e, diferente da validade do registro da incorporação, o prazo de carência é improrrogável.

Assim, caso o empreendimento não tenha o retorno financeiro pretendido ou encontre outros obstáculos, durante o referido prazo, o incorporador poderá cancelar a incorporação, o que deverá ser obrigatoriamente comunicado, por escrito, a todos os adquirentes ou candidatos à aquisição de unidades.

Ocorrendo a desistência, ela será averbada na matrícula do imóvel e, por consequência, na matrícula das unidades autônomas, quando já devidamente individualizadas, cancelando-se as novas matrículas.

Condomínio e incorporação no registro de imóveis

Como vimos até aqui, o registro imobiliário da incorporação é o que atesta a regularidade da construção, permite a venda das suas unidades individuais e, especialmente para os adquirentes, assegura que a obra será realizada exatamente como os documentos apresentados para o respectivo registro.

Ocorre que se trata de um ato registral complexo, que demanda uma série de minutas, documentos e certidões, tanto para comprovar a regularidade e histórico do imóvel, quanto para demonstrar a inexistência de dívidas ou ações em nome do proprietário que possam prejudicar o empreendimento e os terceiros adquirentes.

Vamos tratar no tópico seguinte das exigências para o registro da incorporação e instituição do condomínio.

Qual a documentação necessária para a incorporação e instituição de condomínio no registro de imóveis?

O principal documento da incorporação é o memorial, instrumento que, entre outras informações, conterá:

• A qualificação do proprietário e incorporador (quando não forem a mesma pessoa);
• A descrição do terreno que será incorporado;
• A forma e comprovação da aquisição do terreno;
• A informação sobre existência ou não de ônus sobre o imóvel e sua origem;
• O histórico dos últimos 20 (vinte) anos da propriedade do imóvel; e
• Todos os detalhes do projeto arquitetônico, unidades individuais e coletivas, incluindo a estimativa de preço do empreendimento e unidades.

A Lei nº 4.591/64 também estabelece que o memorial de incorporação será instruído por:

Sobre a documentação exigida, vale lembrar que os Cartórios de Registro de Imóveis observarão a Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos e o Código Civil, bem como serão regidos pelo Provimento da Corregedoria Geral de Justiça Estadual que trate sobre o funcionamento dos serviços cartorários.

Importância da assessoria jurídica no processo de instituição de condomínio e incorporação no registro de imóveis

A incorporação faz parte do portfólio de muitas empresas do ramo imobiliário e, por isso, também é um dos principais serviços ofertados por escritórios de advocacia especializados em Direito Imobiliário.

É importante contar com uma assessoria jurídica especializada em todas as fases da incorporação, que envolvem desde o estudo de viabilidade econômica, jurídica e ambiental do empreendimento, até que a finalização dos serviços de manutenção, pós-venda e prazo de garantia da obra.

Nesse sentido, vale destacar alguns dos serviços de assessoria jurídica imobiliária necessários antes e após o registro da incorporação:

• Due Diligence imobiliária: investigação prévia à aquisição do terreno para verificar riscos ao negócio ou possíveis obstáculos ao registro da incorporação, ou, ainda, que possam significar prejuízos para empreendedor e futuros adquirentes;
• Regularização fundiária: caso seja necessário qualquer alteração ou regularização no registro do terreno a ser incorporado, como retificação de área, regularização de sua propriedade ou do loteamento em que está inserido, hipótese em que o advogado poderá iniciar e acompanhar a demanda extrajudicial ou judicial;
• Parecer jurídico: pode ser contratada a avaliação jurídica do projeto do empreendimento, a fim de se verificar a sua melhor forma de estruturação;
• Estruturação do negócio: entre outros serviços, envolve a abertura de abertura de sociedades de propósito específico (SPE) e sociedades em conta de participação (SCP);
• Confecção e/ou revisão do contrato de aquisição do terreno: poderá ser de compra e venda, compra com dação em pagamento, cessão ou permuta;
• Elaboração e/ou revisão de instrumentos particulares: deverão ser elaborados o termo padrão de reserva e o contrato de compra e venda definitivo a ser utilizado para a negociação e posterior venda das unidades autônomas futuras, bem como os demais contratos necessários para a obra, como de empreitada, corretagem e prestação de serviços;
• Confecção das minutas do Memorial de Incorporação, Instituição de Condomínio e Convenção de Condomínio: deverá ser elaborado de acordo com as necessidades específicas do empreendimento idealizado, atendendo às exigências legais da Lei nº 4.591/64. Lei de Registros Públicos e Código Civil;
• Acompanhamento do procedimento de registro da incorporação e instituição de condomínio: deverá ser realizado de acordo com todos os requisitos legais estabelecidos pela Lei nº 4.591/64 e demais legislações relacionadas;
• Acompanhamento da evolução das obras: atendimento a quaisquer demandas apresentadas por fornecedor e/ou comprador, como, por exemplo, recursos administrativos em casos de embargos de obra e casos similares;
• Convocação e acompanhamento da assembleia geral de instituição de condomínio: o advogado representará a incorporadora/loteadora na entrega oficial das áreas comuns aos compradores, bem como para a formação da comissão de representantes, conforme as exigência da Lei nº 4.591/64 e Código Civil;
• Acompanhamento das demandas do empreendimento após a entrega das unidades: o advogado acompanhará eventuais demandas extrajudiciais e judiciais relacionadas ao empreendimento, dever de manutenção, vícios construtivos, cobranças, execuções e eventuais ações indenizatórias.

Como se percebe, a incorporação imobiliária deve ser uma operação cuidadosamente planejada e estruturada juridicamente, razão pela qual será imprescindível contar com um profissional devidamente qualificado para assessorar o incorporador.

Conclusão

Como visto, as incorporações imobiliárias envolvem um procedimento de registro complexo, com diversas exigências legais e práticas.

A possibilidade de venda das unidades ainda na planta e a incidência do Regime de Tributação Especial, quando há o registro do patrimônio de afetação, exclusivo das incorporações, são exemplos de razões pelas quais a incorporação pode ser uma atividade bastante lucrativa para o empreendedor, que não precisa tirar recursos do próprio bolso para “levantar um prédio”.

Assim, com a devida cautela necessária e o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário, bem como de uma boa assessoria contábil e financeira, o empreendimento poderá ser executado conforme as exigências legais, reduzindo os riscos de imprevistos com proprietários, adquirentes e pendências registrais, e trará grande lucro ao empreendedor.

Esperamos que este artigo tenha sido de grande ajuda para quem está interessado em saber mais sobre os condomínios edilícios, incorporação imobiliária e seu registro imobiliário!

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