Contratos imobiliários são um assunto frequente aqui em nosso blog, como você já deve saber.
Já publicamos um guia completo sobre o tema e diversos outros artigos sobre alguns contratos específicos, entre eles, o de compra e venda de imóveis.
Em regra, como já explicamos, para que a compra e venda de bem imóvel seja concretizada, é necessário lavrar uma escritura pública em Cartório de Notas e, depois, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. É como diz a famosa frase: “quem não registra, não é dono”.
Entretanto, antes do registro, é muito comum – e altamente recomendável – que as partes formalizem o negócio por meio de um contrato particular.
É sobre esse contrato que falaremos hoje. Você provavelmente já ouviu sobre promessa ou compromisso de compra e venda e imóvel, certo? Pois vamos, então, às diferenças entre eles.
Índice
Contrato de compra e venda
Vamos, primeiro, relembrar o conceito de contrato de compra e venda, retirado do artigo 481 do Código Civil:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Em outras palavras, o contrato de compra e venda é o instrumento jurídico por meio do qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, que, por sua vez, se obriga a pagar o preço ao vendedor, em dinheiro.
Se quiser mais detalhes, você pode ler nosso artigo completo dedicado ao contrato de compra e venda de imóvel.
Antes, porém, de registrar a compra e venda, as partes poderão celebrar um contrato preliminar.
Contrato preliminar
O contrato preliminar, como o nome dá a entender, é celebrado entre as partes antes da assinatura do contrato definitivo. Na prática, é muito comum a celebração de contrato preliminar em compra e venda de imóvel para dar mais segurança e clareza às partes em relação às condições do negócio.
Para que seja válido, o instrumento deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma (artigo 462 do Código Civil).
No caso da compra e venda de imóvel, por exemplo, o contrato preliminar deverá prever o objeto (imóvel), o preço, a forma de pagamento e as demais obrigações das partes, mas a sua forma não precisará ser a escritura pública.
Por meio do contrato preliminar, vendedor e comprador não concretizam o negócio, mas apenas assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo.
Mas qual é a finalidade do contrato preliminar? Por que não celebrar o contrato definitivo desde já?
Imagine a seguinte situação: você está vendendo um imóvel, e o preço será pago de forma parcelada, durante um ano. Porém, o comprador quer ter a posse do bem desde logo. Como dar segurança às partes nesse cenário?
Por meio do contrato preliminar, é possível prever essas condições, mas ele não terá, sozinho, o condão de tornar o comprador dono do imóvel. A transferência da propriedade só ocorrerá com o registro da escritura pública, que poderá ser condicionada ao pagamento integral do preço.
Com isso, o vendedor tem a segurança de que só deixará de ser o proprietário do imóvel depois de receber o pagamento integral, e o comprador, por sua vez, tem a segurança de que, quitado o valor devido, se tornará o proprietário do bem.
Entretanto, para que o contrato preliminar tenha esses efeitos, a lei impõe alguns requisitos.
Nos termos do artigo 463 do Código Civil, não poderá haver cláusula de arrependimento no contrato preliminar. É por isso que é comum encontrar nesse tipo de contrato uma previsão como: “este contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as partes por si e por seus sucessores a qualquer título, não se permitindo direito de arrependimento”.
Além disso, a lei também prevê que o instrumento deverá ser registrado na matrícula do imóvel objeto da compra venda (artigo 463, parágrafo único).
Se esses requisitos tiverem sido atendidos, qualquer uma das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo. E se a outra parte se recusar, o interessado poderá, por meio de processo judicial, pedir que o contrato preliminar tenha força de contrato definitivo.
Compromisso de compra e venda de imóvel
O compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar.
Quando o objeto da compra e venda é um imóvel, recomenda-se fortemente que seja celebrado contrato preliminar, que será chamado de compromisso de compra e venda de imóvel.
Os requisitos, como falamos no tópico anterior, são os mesmos do contrato definitivo, dispensando-se apenas a forma pública (escritura), que só é necessária no contrato definitivo.
A figura do compromisso de compra e venda está prevista no Decreto-Lei 58/1937, artigo 22:
Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.
O compromisso de compra e venda, então, cria para as partes uma obrigação irretratável: a de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda.
Um dos requisitos do compromisso, contudo, foi dispensado pela jurisprudência.
Embora a lei e o decreto citado acima exijam que o contrato preliminar esteja registrado na matrícula do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça afastou esse requisito por meio da Súmula 239:
Súmula nº 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Portanto, para que o compromisso de compra e venda dê ao comprador o direito de exigir a sua conversão em definitivo, basta que o instrumento não tenha cláusula de arrependimento.
Falaremos, agora, sobre o que pode ser feito se essa obrigação não for honrada.
O que fazer se o compromisso de compra e venda for descumprido?
O artigo 463 do Código Civil, prevê que, se o compromisso de compra e venda tiver cláusula de irretratabilidade e for registrado na matrícula do imóvel, o seu cumprimento pode ser exigido judicialmente.
O artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937, citado no tópico anterior, tem previsão parecida, mas mais específica: se houver recusa na celebração do contrato definitivo, o comprador tem o direito à chamada adjudicação compulsória, que é a conversão do contrato preliminar em contrato definitivo, ou seja, a outorga “forçada” da escritura pública.
O Código Civil também fala especificamente sobre o direito do comprador, nos artigos 1.417 e 1.418. Nos termos da lei, o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, registrado no cartório de registro de imóveis, dá ao comprador o direito de exigir judicialmente a sua conversão em definitivo – a “adjudicação do imóvel”.
Como vimos no tópico anterior, o registro do contrato particular no cartório de imóveis, embora previsto em lei, não é mais um requisito, bastando, apenas, que não haja cláusula de arrependimento.
Portanto, se o vendedor se recusar a lavrar a escritura pública, mesmo depois de quitado o preço, o comprador poderá requerer que a propriedade do imóvel lhe seja transferida mesmo assim.
Até junho de 2022, esse requerimento deveria ser feito por meio de processo judicial. Contudo, com a publicação da Lei 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos foi modificada, passando a permitir que a adjudicação compulsória seja efetivada extrajudicialmente, ou seja, diretamente no cartório onde o imóvel estiver registrado:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Falaremos mais sobre essa possibilidade em outro artigo, destinado exclusivamente ao tema.
Caso o comprador tenha perdido o interesse no bem, ele poderá desfazer o contrato preliminar e pedir, também judicialmente, indenização pelas perdas e danos sofridos – no caso, a restituição dos valores pagos, pelo menos.
Promessa de compra e venda
Parte da doutrina entende que há uma diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda.
De acordo com esse entendimento, a promessa de compra e venda seria semelhante ao compromisso, mas com a possibilidade de arrependimento. E, por isso, não daria ao comprador o direito de exigir a sua conversão em contrato definitivo (afinal, o requisito legal para tanto é a inexistência de cláusula de arrependimento).
A promessa de compra e venda não tem previsão legal específica, mas, a nosso ver, também é um contrato preliminar, que funciona como um instrumento para formalizar as intenções das partes, sem criar uma obrigação irretratável.
Ela serve para delinear as condições do contrato, mas não gera a obrigação de transmitir a propriedade do imóvel.
Contudo, justamente por não haver previsão legal dessa modalidade de contrato, a legislação mistura os termos “compromisso” e “promessa”, o que pode gerar alguma confusão.
É o que se vê, por exemplo, no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937, que fala em “compromisso de compra e venda”, e no artigo 1.417 do Código Civil, que usa a nomenclatura “promessa de compra e venda” para a mesma situação.
Percebe-se, então, que o que de fato determina a natureza do contrato –compromisso ou promessa – é a existência da cláusula de arrependimento, e não o nome dado ao instrumento.
Conclusão
Como vimos, a celebração de um contrato preliminar é muito comum e fortemente recomendada para as transações de compra e venda de imóvel.
Nesses casos, o contrato preliminar poderá ou não ter cláusula de arrependimento, ou seja, poderá ou não permitir a desistência por uma das partes.
Se não houver cláusula de arrependimento, mas o vendedor se recusar a firmar o contrato definitivo, que se dá pela escritura pública de compra e venda, o comprador poderá exigir a conversão do contrato preliminar em definitivo. É a chamada adjudicação compulsória.
Já se o contrato permitir o arrependimento, não haverá obrigação de firmar o contrato definitivo.
Para parte da doutrina, a diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda é a existência da cláusula de arrependimento: o compromisso é irretratável, e a promessa admite arrependimento.
A lei, por outro lado, não faz diferenciação entre os termos “compromisso” e “promessa”.
Portanto, o que realmente importa para os efeitos práticos do contrato preliminar é se existe ou não a possibilidade de desistência do contrato por uma das partes.
Esperamos que este conteúdo tenha te ajudado a entender um pouco mais sobre a promessa e o compromisso de compra e venda de imóvel!
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Olá tudo bem?
Tenho uma dúvida quanto aos trâmites de compra de um imóvel.
Se temos apenas o aceite da proposta, mas ainda não temos nem a aprovação bancaria (por necessidade de financiar a compra) e nem a assinatura do compromisso de compra e venda.
O comprador pode desistir da compra?
Olá, Cristiano! Se o compromisso de compra e venda ainda não foi assinado, qualquer uma das partes pode desistir. Recomenda-se assinar o compromisso e prever consequências para a possibilidade de não aprovação do financiamento, como, por exemplo, a rescisão do contrato sem ônus ou a retenção do sinal. Se desejar um apoio na elaboração desse documento, conte conosco!
Boa Noite!
Estou endereçado em comprar o terreno ao lado de minha casa, em que a proprietária comprou dos herdeiros de um inventário preste a ser concluído, logo ainda não foi transferido para o comprador. Perguntas: É viável um contrato de promessa de compra e venda do imóvel direto com proprietário anterior caso os herdeiros concorde e o comprador também; ou
faço um contrato de compra venda com o comprador agora mesmo o imóvel ainda não estando em nome do comprador?
Olá, Luiz Claudio! É possível, sim, transferir o imóvel diretamente para o seu nome, sem passar pela primeira compradora. Porém, se você for pagar o preço a ela, também será necessário um segundo documento formalizando esse negócio, que, no caso, será uma cessão de direitos, e não uma compra e venda (pois ela ainda não se tornou proprietária do imóvel). Ressaltamos que, para uma orientação mais completa e segura, é importante entender todos os detalhes do caso. Se desejar marcar uma consulta, estamos à disposição!
Uma pessoa que comprou um imóvel ainda em inventário, entrou no imóvel, se aparecer alguma dívida de um dos herdeiros como ela pode se defender para não sair do imóvel e não perder o valor das melhorias etc
Olá, Margareth! Se a dívida for do herdeiro, e não da pessoa falecida, e se a compra e venda foi realizada antes do final do inventário, o imóvel não será afetado. Porém, se a dívida for da pessoa falecida, é preciso saber se há outros bens no inventário, suficientes para quitá-la.