Se você é construtor(a), certamente já enfrentou, em algumas de suas obras, dificuldade para atender à chamada Norma de Desempenho, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) no já distante ano de 2013.

Afinal, projetar e desenvolver um edifício vai muito além de atender às regras do Plano Diretor e do Código de Obras da cidade do empreendimento, passando principalmente pelo conhecimento e respeito às normas técnicas, que determinam como a construção deve ser realizada, estabelecendo parâmetros mínimos de desempenho para cada sistema integrante do edifício.

Nesse artigo, abordaremos esse assunto que é eminentemente técnico, mas bastante relevante para os construtores e incorporadores (adquirentes, também) que almejam edificar unidades habitacionais: a NBR 15575:2013, também conhecida como Norma de Desempenho.

Apesar de conhecida no meio da construção civil, não há muito material explicativo acerca da norma, e, por isso, tentaremos trazer de forma objetiva e didática os seus principais aspectos jurídicos, sobretudo quanto à sua estrutura, tutela da relação tempo de vida útil/manutenção e as responsabilidades das partes envolvidas.

 

O que é a Norma de Desempenho

 

A Norma de Desempenho é um documento de natureza técnica concebido e elaborado por comissão interdisciplinar da ABNT, trazendo um conjunto de diretrizes informativas, orientativas e normativas para a construção de qualquer edificação habitacional (ou seja, residencial) e todos os seus sistemas (estrutura, pisos, vedações etc.).

Coube à Comissão de Estudo de Desempenho de Edificação, no âmbito do Comitê Brasileiro da Construção Civil da Associação Brasileira de Normas Técnicas, formada por engenheiros, universidades, advogados, enfim, por uma relevante parcela da sociedade técnica que lida com a construção civil. Por isso é uma norma técnica.

Ela também é de desempenho, pois seu papel é tutelar os principais sistemas construtivos de uma edificação, com base no resultado que se deseja atingir, e não na forma como obtê-lo (norma prescritiva).

Além disso, a Norma estabelece padrões mínimos de qualidade que devem ser observados pelos incorporadores/construtores na hora da construção para que, depois de pronta, se sirva ao fim (resultado) pretendido ao longo de sua utilização.

No entanto, se engana quem pensa que a NBR15575:2013 traz obrigações apenas para os agentes construtivos (projetistas, construtores e incorporadores).

Embora seja uma importante ferramenta utilizada por profissionais sérios, a Norma de desempenho também prevê responsabilidades e deveres aos usuários da edificação, isto é, os moradores e proprietários, especialmente no que concerne à necessidade de manutenção/conservação dos sistemas construtivos ao longo da sua utilização.

Também são objetos da Norma, ainda que de maneira sugestiva, a estipulação de prazos de garantia, métodos de avaliação e os níveis de desempenho (qualidade da construção).

Esses e outros assuntos serão tratados em tópicos próprios, mais adiante.

 

Estruturação da NBR 155575:2013

 

A Norma de Desempenho é dividida em 6 (seis) partes, cada uma a tratar um dos sistemas construtivos compreendidos em seu intuito regulatório. São eles:

 

• Parte 1: Requisitos gerais (NBR 155575-1:2013);

• Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais (NBR 155575:2013-2);

• Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos (NBR 155575:2013-3);

• Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas (NBR 155575:2013-4);

• Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas (NBR 155575:2013-5); e

• Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários (NBR 155575:2013-6).

 

Veja que, com exceção da Parte 1, todos os outros fragmentos da Norma tratam de um sistema construtivo específico, que faz parte do todo integrado de uma edificação.

Por opção da comissão que elaborou a Norma, ela não trata diretamente dos sistemas elétricos, sobretudo porque tais sistemas, em particular, fazem parte de um conjunto normativo mais amplo, que necessita de pontos de vista que vão além do ato de construir, sendo tratados no âmbito da NBR 5410:2004.

Na “Parte 1 – Requisitos Gerais”, a Norma estabelece os requisitos e critérios de desempenho que devem ser observados quando da construção das edificações habitacionais (como um todo), bem como aqueles requisitos e critérios que devem ser tratados de maneira isolada para um ou mais sistemas.

Isso é o que diz o item 1.1 da Parte 1 da Norma de Desempenho:

 

1.1 Esta parte da ABNT NBR 15575 estabelece os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos.

 

Explicando melhor, confira o item 1.6 da Parte 1:

 

1.6 Esta parte da NBR 15575:2013 estabelece critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de segurança ao fogo, que devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria natureza conflitante dos critérios de medições, por exemplo, desempenho acústico (janela fechada) versus desempenho de ventilação (janela aberta).

 

Sendo assim, por decorrência lógica de interpretação, a “Parte 1 – Requisitos gerais” deve ser utilizada de forma associada às demais partes (que são específicas).

 

Abordagem, Requisitos, Critérios e Métodos de Avaliação da Norma de Desempenho

 

Segundo o autor Carlos Pinto Del Mar (em seu livro Direito na Construção Civil, publicado pela Editora Pini em 2015), que fez parte da Comissão de Estudo de Desempenho de Edificação, a NBR 15575:2013 aborda o “desempenho” em sua ótica clássica, isto é, com base na necessidade dos usuários da construção (moradores/proprietários).

Em outras palavras, o patamar de desempenho estabelecido pela NBR 15575:2013 leva em consideração as expectativas e exigências humanas no que concerne ao comportamento do edifício após a sua entrega, e ao longo do tempo de utilização.

Portanto, a NBR 15575:2013 mensura as necessidades dos usuários através de requisitos e critérios, que podem ser avaliados objetivamente pelos “métodos de avaliação”. Os requisitos traduzem o desempenho na sua forma qualitativa, enquanto o critério remete as necessidades dos usuários em termos quantitativos.

Em outras palavras, os requisitos são as características qualitativas que cada um dos sistemas deve alcançar, de acordo com a necessidade dos usuários da edificação, enquanto os critérios, na acepção da norma, designam os parâmetros de cada um desses requisitos.

Carlos Pinto Del Mar, no mesmo livro, exemplifica os conceitos da seguinte forma:

 

A iluminação natural é um requisito, isso é, a expressão de um atributo que a edificação deve ter, para atender os requisitos dos usuários – e assim consta no item 13.2 da Parte 1, da Norma de Desempenho; o critério para aferição desse requisito vem explicitado no subitem 13.2.1, que indica os níveis mínimos de iluminação natural que a edificação deve atender. (p. 437).

 

Em relação aos usuários, a Norma de Desempenho, em seu item 4, trouxe três requisitos que devem ser atendidos pela edificação, quais sejam: (i) segurança; (ii) habitabilidade; e (iii) sustentabilidade.

Cada um deles se subdivide em vários outros, com a seguinte ramificação:

 

Requisito	Tipo	Itens da Norma
Segurança	Segurança estrutural	9.3
	Segurança contra fogo	8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6 e 8.7
	Segurança no uso e na operação	9.2
Habitabilidade	Estanqueidade	10.2 e 10.3
	Desempenho térmico	11.3 e 11.4
	Desempenho acústico	12.2, 12.3 e 12.4
	Desempenho lumínico	13.2 e 13.3
	Saúde, higiene e qualidade do ar	15.2, 15.3 e 15.4
	Funcionalidade e acessibilidade	16.1, 16.2, 16.3 e 16.4
	Conforto tátil e antropodinâmico	17.2 e 17.3
Sustentabilidade	Durabilidade	14.2
	Manutenibilidade	14.3
	Impacto ambiental	18.4.1

 

Como se percebe de forma mais clara da tabela acima, os requisitos são, em última análise, características qualitativas do imóvel, voltadas ao atendimento das necessidades do usuário, que os materiais, componentes e sistemas devem atender.

Já os critérios são grandezas quantitativas que mensuram os níveis e padrões que devem ser atingidos em cada um dos requisitos.

Logo, por exemplo, no requisito “altura mínima do pé-direito”, o critério é de 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros) e, para vestíbulos, halls, corredores, instalações sanitárias e despensas, cai para 2,30m.

Requisito e critério, pois, são duas faces da mesma moeda e estarão sempre associados na Norma de Desempenho.

Por fim, os métodos de avaliação são os meios de aferição do cumprimento, ou não, dos critérios estabelecidos para cada requisito, compreendendo as análises, verificações e simulações aplicados de acordo com o objetivo e o momento de sua realização.

 

Responsabilidade dos projetistas, construtores e incorporadores

 

Para além dos parâmetros de desempenho (requisitos e critérios), a Norma de Desempenho, em seu item 5, estabelece, dentre outras, algumas responsabilidades para os intervenientes da construção (todos que, de uma forma ou de outra, com ela se relacionam), inclusive para os fornecedores de materiais e insumos.

A inovação da Norma veio ao tratar da obrigação do projetista em fixar a vida útil do projeto (VUP) de cada sistema construtivo da edificação (estruturas, pisos, vedações etc.), sem prejuízo de especificar os materiais e processos que atendam ao desempenho mínimo.

É óbvio que o projetista não tem como garantir a VUP indicada, e, por isso, ele e os demais agentes construtivos são responsáveis apenas pelos valores teóricos, até porque, para se alcançar a vida útil fixada, vários fatores externos que fogem do poder de ingerência dessas figuras precisam convergir.

Exemplos desses fatores que afetam a vida útil da edificação são a forma de uso, a realização, ou não, de manutenções conforme orientações e, até mesmo, as alterações das condições climáticas da região da construção.

Por outro lado, é certo que, ao fixar uma VUP, o projetista deverá ficar atento às diretrizes técnicas do projeto, para que o potencial da vida útil do sistema seja atingido, sob pena de responsabilização.

Ademais, de acordo com a normatização, aquele que estipular a VUP também deve indicar as ações a serem observadas para a garantia do prazo.

Porém, aqui, não se trata daquelas ações de manutenção para conservar o uso da edificação, mas sim daquelas decorrentes do próprio projeto.

O exemplo usado pela NBR 15575:2013 é o de um projeto da fachada em argamassa pintada, em que o VUP foi fixado em 20 (vinte) anos, desde que seja refeita a pintura a cada 5 (cinco) anos (ação de manutenção).

Para os construtores e incorporadores, a amplitude de responsabilidades é maior, dentre as quais podemos citar aquelas previstas no item 5.4, que dispõe sobre o dever de identificar os riscos previsíveis à época do projeto, informando-os aos projetistas para a correta elaboração dos estudos técnicos (por exemplo, a existência de aterro sanitário, contaminação do lençol freático, entre outros).

Também compete aos construtores e incorporadores a confecção do manual de uso e manutenção da edificação, conforme NBR 14037:2011, que deve ser entregue aos proprietários das unidades autônomas e, em outra versão, também ao primeiro síndico, no que se refere aos sistemas das áreas comuns.

É importante deixar claro que este manual pode ter vários nomes, desde que atenda à sua finalidade, como “Manual de Proprietários”, Manual de Manutenções”; enfim, são vastas as nomenclaturas utilizadas no mercado, mas que possuem o mesmo objetivo: fornecer informações de como e quando devem ser realizadas as manutenções e o uso adequado da edificação.

Veja a importância destes estudos prévios e do manual para a proteção em demandas sobre eventuais vícios construtivos aqui.

Por fim, a Norma também prevê o cuidado com o entorno da edificação (deslizamentos, enchentes, vibrações etc.), como forma de salvaguardar a potencialidade do VUP e das edificações vizinhas, conforme item 6.2, o que, inevitavelmente traz responsabilidades e obrigações aos agentes construtivos.

 

Responsabilidade dos usuários quanto às manutenções da edificação

 

Se de um lado temos bem definidos os deveres dos agentes construtivos, do outro, para os usuários, a Norma de Desempenho não deixou de prever responsabilidades, que remetem, particularmente, ao dever de cuidado com a edificação enquanto em uso.

Assim como um veículo precisa passar por sucessivas revisões para garantia da sua vida útil e de seu bom funcionamento, os sistemas de um imóvel também demandam manutenções preventivas que, se não realizadas a tempo e modo previstos pelos usuários, poderão ter sua vida útil severamente reduzida.

Infelizmente, talvez por razões culturais, as pessoas tendem a acreditar que um imóvel, por ser um bem com longa vida útil, não precisa passar por manutenção.

É bastante comum, na prática da advocacia imobiliária em favor das incorporadoras, enfrentarmos ações de reparação movidas por proprietários e condomínio no último ano do prazo legal de garantia do imóvel (que é de 5 anos, segundo o artigo 618 do Código Civil), sem que não haja um único registro de realização de manutenção preventiva desde a entrega do edifício, ainda que o Manual, entregue a todos os usuários, indique várias diligências que devem ser realizados com 1, 2, 3 anos de existência da edificação.

O desafio das incorporadoras, nesse contexto, passa pela educação dos seus clientes e, principalmente, do Poder Judiciário, no sentido de que a falta de manutenção conduza à perda da garantia.

Afinal, realizado o empreendimento nos moldes dos requisitos e critérios definidos pela Norma de Desempenho, e sendo entregue a cada um dos proprietários o manual de manutenções e conservação, bem como ao condomínio, no que concerne as áreas comuns, é obrigação dos usuários seguir as orientações e manter a manutenção em dia, através de pessoal especializado (item 5.5).

Para que se alcance a vida útil projetada dos sistemas construtivos, ou até mesmo para potencializá-la, é preciso que, de tempos em tempos, os sistemas da edificação passem por revisões, substituições e reparações. É claro que, nesse aspecto, ainda repousa a responsabilidade dos empreendedores em repassar os manuais com informações fidedignas e que se prestem.

 

Prazos de vida útil e de garantia dos sistemas construtivos

 

Outro relevante ponto da Norma de Desempenho foi a estipulação de prazos de vida útil e de garantia.

Tais prazos, no entanto, são meramente informativos, sem caráter normativo (obrigatório), mas sem dúvidas possuem um certo peso, ainda mais diante de um cenário legislativo omisso neste quesito.

Os prazos de vida útil de projeto foram disponibilizados no Anexo C, tabela 5. São eles:

 

 

Relativamente às garantias, a Norma de Desempenho previu, no Anexo D:

 

 

Reforça-se que por mais que os prazos acima evidenciados não sejam obrigatórios, a sua fixação pela Norma de Desempenho é de extrema relevância no mercado e no meio jurídico, especialmente porque os prazos são pormenorizados, com detalhes e especificações que apenas, e tão somente, o meio técnico pode apurar.

Novamente segundo Carlos Pinto Del Mar, o detalhamento dessa matéria não poderia ser mais bem avaliado senão por uma comissão puramente técnica, tal como ocorreu, comissão esta que, inclusive, possuirá ao longo dos anos tempo suficiente para evoluir os conceitos e as técnicas construtivas.

 

 

Inaplicabilidade da Norma de Desempenho

 

Como em toda regra e normatização há exceções, não poderia ser diferente com a NBR 15575:2013, que previu em seu item 1.2, as situações e circunstâncias não abarcadas por sua regulação:

 

• Obras já concluídas;

• Obras em andamento na data de entrada em vigor da Norma;

• Projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor da Norma;

• Obras de reforma;

• Retrofit de edifícios; e

• Edificações provisórias.

 

As obras concluídas e as em andamento não podem ser alteradas pela normatização da NBR 15575:2013, sobretudo porque as edificações foram construídas sob a regência de outras regulações, então em vigor.

Aqui, trata-se do famoso ato jurídico perfeito, realizado no passado e que não pode ser mudado.

Ademais, quando da publicação da Norma de Desempenho, já havia, evidentemente, várias obras em andamento, cujas características técnicas, custos e projetos também foram calculados e aprovados segundo o regime anterior.

Por isso, até em respeito à segurança jurídica, os projetos elaborados e protocolados para aprovação municipal até a data de entrada em vigor da Norma (19/07/2013) puderam seguir sem atender às regrais mais rígidas da Norma de Desempenho.

A partir da sua publicação, no entanto, qualquer novo projeto arquitetônico, ainda que já finalizado, mas não protocolado, precisou se adequar às novas normas.

E no caso da reaprovação de projetos, aplica-se a Norma de Desempenho ou não?

Não há como traçar uma regra geral para essa situação, pelo que acreditamos que a resolução se dará da análise individualizada de cada caso concreto.

Todavia, não seria razoável aplicar a nova regulação a projetos que não modifiquem substancialmente o projeto anterior, o que feriria um direito adquirido.

Com relação às obras de reforma e retrofit, é preciso, primeiro, esclarecer a diferença entre essas duas palavras.

A reforma está ligada às edificações antigas, logo, aquelas construídas antes da entrada em vigor da Norma de Desempenho. Aqui, trata-se mais de uma restauração, o resgate da qualidade de algo.

O problema é que algumas legislações locais preveem, por exemplo, que a construção de um novo bloco num terreno já edificado é uma reforma, trazendo uma confusão conceitual que acaba gerando certa insegurança.

Diante dessas circunstâncias, certo é que a NBR 15575:2013 terá que desatar alguns “nós” para uma aplicação linear e sem dúvidas.

O retrofit, por sua vez, é um aperfeiçoamento da edificação, que atinge proporções mais substanciais que a reforma.

Trata-se de uma mudança do próprio conceito de utilização da edificação, quase sempre com o agregamento de novas tecnologias que não estavam disponíveis no momento da construção original do edifício.

Por exemplo, o retrofit pode compreender a modificação dos sistemas elétricos e hidráulicos dos equipamentos instalados nas áreas comuns dos edifícios (elevadores, iluminação etc.).

Finalmente, as edificações provisórias dizem respeito a refeitórios, galpões, alojamentos e congêneres, assim como os edifícios comerciais e industriais.

Esta última exceção é bem lógica, haja vista que a Norma de Desempenho é aplicável apenas a edificações habitacionais, ou seja, residenciais.

 

Fiscalização do cumprimento da Norma de Desempenho

 

Não há, a rigor, nenhum órgão competente específico para fiscalizar a observância, nas edificações, da Norma de Desempenho.

Por mais que os projetos arquitetônicos precisem ser aprovados pelo Município, raramente este disporá de pessoal técnico qualificado para esse tipo de avaliação, sobretudo por se tratar de cálculos, materiais e técnicas complexas.

Quando muito, faz-se um cotejo entre a Norma de Desempenho e os parâmetros previstos no projeto arquitetônico, teóricos e pré-obra, portanto.

O primeiro momento, em tese, de avaliação de atendimento efetivo dos critérios da Norma de Desempenho seria o da vistoria para fins de emissão do “habite-se” do empreendimento, mas, novamente, essa diligência esbarra não só na deficiência estrutural dos municípios, mas também na complexidade dos métodos de avaliação, que muitas vezes demandam análise laboratorial.

Em regra, a municipalidade se limita a avaliar parâmetros construtivos superficiais, tais como a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento, as áreas construídas, dimensões de pé-direito, afastamentos, dentre outros.

Para saber mais sobre tais parâmetros, veja o nosso artigo sobre Plano Diretor e, caso esteja em Belo Horizonte, o nosso artigo específico sobre o novo Plano Diretor de BH.

A ausência de fiscalização, todavia, não significa que o construtor deva ou possa ignorar as normas técnicas. Pelo contrário, a observância rigorosa delas é, mais do que necessária, conveniente ao empreendedor, porque, em caso de discussão futura a respeito de eventuais manifestações patológicas, se ele conseguir provar que seguiu à risca a Norma de Desempenho, terá maior facilidade de imputar ao usuário a responsabilidade pelo problema, seja por falta de manutenção, seja por mau uso.

 

Conclusão

 

A Norma de Desempenho é, inegavelmente, um instrumento de grande relevância para o desenvolvimento de qualquer empreendimento imobiliário residencial.

Ela não só é de observância obrigatória na elaboração dos projetos, mas também na execução das obras, trazendo segurança futura à construtora e aos usuários da edificação.

Conquanto o amplo conhecimento da Norma de Desempenho seja essencial para se começar qualquer projeto habitacional, pela escassez de material específico e completo, a contratação de profissionais especializados torna-se indispensável.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.