Um dos maiores vetores para o crescimento sustentável do mercado imobiliário é, sem dúvida, o crédito imobiliário.

Afinal, a concessão de empréstimo tanto às incorporadoras quanto aos compradores é o que permite a produção em larga escala de empreendimentos Brasil afora.

Criado antes mesmo da famosa Lei de Incorporações Imobiliárias pela Lei 4.380/64, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é, ainda hoje, o “motor” do financiamento imobiliário, ditando as regras para que instituições financeiras, empreendedores e compradores possam, em conjunto, reduzir o déficit habitacional brasileiro.       

Dentro do SFH, um dos modelos que mais chama a atenção, especialmente para empreendimentos voltados ao público de menor renda, é o chamado crédito associativo.

Hoje explicaremos em detalhes como funciona essa modalidade de crédito, explorando as vantagens e desvantagens, para que você possa tomar uma decisão orientada e esclarecida no momento de executar o seu empreendimento.  

Ao final, para sintetizar e fixar o conhecimento, disponibilizaremos, gratuitamente, um fluxograma das etapas necessárias à obtenção do crédito, desde a captação do terreno até a liberação do primeiro repasse.

 

Crédito associativo: o que é e como funciona

 

Antes de discutirmos essa modalidade específica de financiamento, é importante entender que as instituições financeiras podem conceder, em regra, dois tipos de financiamento imobiliário: ao Incorporador/Construtor e ao Comprador.

O crédito associativo é, na verdade, uma modalidade mista, porque a instituição financeira, ao mesmo tempo em que concede crédito ao comprador, realiza em favor do Incorporador/Construtor, de acordo com as medições mensais de evolução das obras do empreendimento, os repasses proporcionais àqueles contratos de financiamento já assinados pelos compradores.

Esses repasses ocorrerão em parcelas mensais, conforme o andamento das obras apontado no Relatório de Acompanhamento de Empreendimento – RAE, emitido pela instituição financeira e definido no Cronograma Físico-Financeiro e de Desembolso, sendo que o desembolso será condicionado à confirmação de que foram aplicados na obra os recursos relativos à contrapartida do Incorporador/Construtor.

Além disso, caso o terreno não tenha sido utilizado como garantia parcial do custo de obra junto à instituição financeira, o primeiro repasse de cada contrato assinado conterá, integralmente, o valor da fração ideal do terreno.

 

Exemplo prático

 

Vejamos um exemplo para facilitar a compreensão:

A incorporadora “LPJ” decidiu incorporar um prédio com 100 apartamentos, com um preço médio de venda de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) e, portanto, um VGV esperado de R$ 12.000.000,00 (doze milhões de reais).

O terreno foi precificado, no dossiê aprovado pela instituição financeira, em R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) e não foi dado em garantia.

O custo da obra, por sua vez, foi previsto em R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais).

Ao aprovar o enquadramento do empreendimento dentro da modalidade “crédito associativo”, a instituição financeira definiu que, para início dos repasses, seria necessário a venda de pelo menos 50% das unidades do empreendimento, ou seja, de 50 unidades, já que o valor de venda dessas unidades é suficiente para cobrir integralmente o custo de construção.

A incorporadora, então, começa a vender as unidades na planta (depois do registro da incorporação, naturalmente) e decide começar as obras, com recursos próprios, quando fecha o contrato de venda da 30ª unidade.

Ao vender a 50ª unidade, envia os contratos para o banco, que, então “ativa” o contrato de crédito associativo e começa a vistoriar, mensalmente, a evolução da obra.

Na primeira vistoria, o banco apura que, segundo o cronograma original, a obra já se encontra 20% concluída.

O que a incorporadora, então, receberá em pagamento?

Por se tratar da primeira medição, de cara ela receberá o pagamento integral pela venda das frações ideais aos 50 compradores com contratos de financiamento já assinados.

Esse valor da fração ideal, no exemplo proposto, será de 12,5% do preço de venda de cada contrato, já que o terreno foi precificado em R$ 1.500.000,00 em um empreendimento com VGV de R$ 12.000.000,00.

Logo, considerando a média de R$ 120.000,00 por unidade vendida, e a venda de 50 unidades no momento da primeira medição, a incorporadora receberá, de uma só vez, R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais).

Além disso, como ela concluiu 20% das obras, receberá, na primeira medição, igual percentual sobre o saldo do preço de cada um dos contratos de financiamento.

Atenção: como a instituição financeira nunca financia 100% do preço do imóvel, os repasses referentes à medição de obras considerarão o valor da operação, ou seja, o valor que foi, efetivamente, financiado pelo comprador.

Logo, se em todos os 50 contratos assinados a instituição financeira concedeu 80% de financiamento (ou seja, R$ 96.000,00), e já repassou, de início, R$ 15.000,00 por cada contrato a título de pagamento da fração ideal, os percentuais de medição incidirão sobre o saldo de R$ 81.000,00 (R$ 96.000,00 – R$ 15.000,00).

Assim, se a primeira medição constatou a execução de 20% da obra, para cada um dos 50 contratos de financiamento já assinados a incorporadora receberá R$ 16.200,00 de pagamento.

Na medição seguinte, se ela concluiu mais 10% da obra, receberá mais R$ 8.100,00 por cada contrato assinado, e assim sucessivamente.

É importante registrar, também, que cada novo contrato de financiamento enviado ao banco (originado de nova venda para além das 50 iniciais) observará as mesmas regras: na primeira medição será paga a fração ideal mais o percentual total de obra executado até o momento de “entrada” do contrato. No mês seguinte, será repassado apenas a evolução da obra nos 30 dias seguintes e assim por diante.

Obrigações de cada parte envolvida

 

Vistas as regras gerais, note que o regime de crédito associativo se aplica apenas a imóveis na planta (ou com construção já iniciada, mas não concluída).

Além disso, o crédito associativo é oferecido em larga escala apenas pelos bancos públicos, estando disponível hoje junto à Caixa Econômica Federal e ao Banco do Brasil.

Em termos simples, então, o crédito associativo se baseia na ideia de “associação” entre o Incorporador/Construtor, a instituição financeira e o comprador, sendo que cada uma dessas partes possui papel específico no desenvolvimento da relação comercial.

O Incorporador/Construtor é responsável, no crédito associativo, por:

• elaborar e aprovar o projeto arquitetônico do empreendimento;

• obter junto à instituição financeira (normalmente a Caixa Econômica Federal, principal player do segmento de baixa renda) a aprovação do empreendimento, o que dependerá não só de uma análise técnica e jurídica, mas também financeira, verificando-se se a incorporadora possui, junto ao banco, crédito disponível;

• registrar a incorporação;

• oferecer as unidades autônomas para venda, assinando com os compradores interessados os contratos particulares de compra e venda;

• uma vez alcançado o número mínimo de vendas, enviar à instituição financeira os contratos particulares assinados para que, então, os compradores sejam convocados a assinar o contrato de financiamento; e

• executar e regularizar, ao final, as obras do empreendimento.

 

A instituição financeira, por sua vez, terá como atribuições:

 

• analisar e aprovar, a seu critério, linha de crédito para o empreendimento;

• assinar os contratos de financiamento com os compradores, com anuência da incorporadora;

• realizar, a partir do alcance das condições pré-determinadas, as vistorias mensais da obra, até sua conclusão integral;

• repassar ao Incorporador/Construtor, de acordo com a evolução da obra, os pagamentos devidos em relação aos contratos de financiamento já assinados; e

• uma vez concluída e regularizada a obra, “desligar” o empreendimento e seguir na relação contratual de financiamento com o comprador, agora sem a presença do Incorporador/Construtor.

 

Ficará, por fim, a cargo do comprador:

 

• realizar os pagamentos devidos diretamente à incorporadora, segundo previsão do contrato particular de compra e venda (normalmente sinal e “entrada”, que é a parte do preço que o banco não financiará, dividida em parcelas mensais vencíveis durante a obra);

• a partir da assinatura do contrato de financiamento, realizar o pagamento dos encargos (taxa de administração, seguros e juros remuneratórios), diretamente ao banco, até a conclusão das obras – essa é a popularmente chamada “taxa de evolução de obra”, que vai aumentando mensalmente porque a base de cálculo dos juros (valor pago ao Incorporador/Construtor pelo banco em repasses mensais) vai, igualmente, subindo; e

• concluídas e regularizadas as obras, pagar à instituição financeira, ao longo do período de amortização contratado, a integralidade do crédito obtido.

 

Um dos pontos mais importantes de se compreender sobre o crédito associativo é que os repasses do banco à incorporadora são feitos por medição, ou seja, à medida que a obra progride, em pagamento do que já foi executado.

Em outras palavras, o Incorporador/Construtor não toma nem um centavo de empréstimo junto ao banco (embora os contratos de abertura de crédito se refiram aos repasses como empréstimos), mas apenas recebe, em definitivo, o pagamento (i) pela fração ideal cedida a cada comprador (afinal, com o registro do contrato de financiamento, a propriedade é transferida ao comprador e, no mesmo ato, cedida fiduciariamente ao banco) e (ii) pela quantidade de obra já executada.

Logo, se, por exemplo, o Incorporador/Construtor abandonar a obra no meio do caminho, ressalvadas, obviamente, as pesadas multas contratuais que deverá pagar, ele não terá que devolver ao banco nada do que recebeu em pagamento, pois a fração ideal continuará em nome do comprador/banco e a parte já construída da obra será aproveitada por quem a instituição financeira vier a contratar, depois de acionar o seguro, para finalizá-la.

Outro aspecto bem importante do crédito associativo é que ele é destinado, principalmente, à viabilização de empreendimentos enquadrados dentro de programas de Habitação de Interesse Social, que têm como objetivo “proporcionar à população de baixa renda o acesso à moradia adequada e regular, bem como aos serviços públicos, reduzindo a desigualdade social e promovendo a ocupação urbana planejada”.

Isso significa que os imóveis terão foco em: baixo custo, padronização, obras mais rápidas e unidades habitacionais mais compactas.

 

Outros tipos de financiamento ao incorporador/construtor

 

Apesar da grande utilização do modelo de crédito associativo no mercado imobiliário nacional, existem outras formas de financiamento ao Incorporador/Construtor que podem ser interessantes a depender da estratégia comercial.

Por isso, é importante que você as conheça e entenda suas diferenças antes de tomar a decisão sobre qual delas será a mais viável para o seu empreendimento.

 

Apoio à produção

 

É um empréstimo comum feito pelo Incorporador/Construtor com o banco. Diferentemente do crédito associativo, nesse caso os bancos privados também costumam oferecê-lo.

Na Caixa Econômica Federal, esse financiamento possui duas modalidades:

a) Produto destinado a empresas privadas que queiram comercializar empreendimentos imobiliários sem tomar financiamento em seu nome. Por meio dele, os recursos do financiamento feito para as pessoas físicas são liberados diretamente ao Incorporador/Construtor, conforme cronograma de execução da obra. A operação pode ser contratada em qualquer fase dos trabalhos.

b) Linha de crédito imobiliário contratada diretamente com o Incorporador/Construtor, para viabilizar o negócio.

A maior diferença reside no fato de que nessa modalidade é o Incorporador/Construtor que requer o financiamento perante o banco e dá o próprio terreno como garantia.

Assim como no crédito associativo, os recursos são liberados por medição, ou seja, conforme a progressão da obra. Do mesmo modo, o pagamento para o Incorporador/Construtor é feito à medida que os financiamentos forem sendo contratados, durante a obra e no período de até 180 dias após a emissão do Habite-se.

Aqui, perceba, está ocorrendo efetivamente um empréstimo, pois, embora o Incorporador/Construtor também só receba o crédito contratado na proporção da conclusão de partes da obra, não há contratos de compra venda a terceiros suportando e amortizando os repasses, ou seja, o banco não tem como cobrar juros dos compradores.

Os encargos, nesse caso, serão cobrados do próprio Incorporador/Construtor, sendo comum existir um prazo de carência, depois da conclusão das obras, para o início da amortização da dívida.

Não é anormal, ademais, que antes mesmo do prazo de carência o Incorporador/Construtor já tenha angariado, com a venda das unidades autônomas, recursos suficientes para quitar de uma só vez o financiamento contratado.

Seja como for, no “apoio à produção” o saldo devedor será da empresa, e não dos compradores. Justamente por essa razão, a garantia será o próprio terreno do Incorporador/Construtor e, sucessivamente, as frações ideais que forem geradas com o registro da incorporação.

 

Plano Empresa da Construção Civil (PEC) ou Plano Empresário

 

Nesse caso, quem toma o empréstimo também é o Incorporador/Construtor, que pode financiar todo ou parte do custo do empreendimento. Diferentemente do crédito associativo, a incorporadora é a devedora e não o comprador do imóvel. Portanto, o comprador pagará a ela e não ao banco.

O valor total financiado também é liberado pela instituição financeira de acordo com as medições, proporcionalmente ao serviço já realizado.

Segundo a Caixa Econômica Federal, as principais vantagens desse tipo de financiamento são: a forma de contratação simplificada; a agilidade na contratação, devido à possibilidade de divisão do empreendimento em módulos; a economia, uma vez que durante a fase de obra, a empresa paga juros e atualização monetária apenas sobre o valor do financiamento liberado e a flexibilidade, já que a partir de 80% da obra executada, as unidades do empreendimento podem ser financiadas aos compradores.

Contudo, as evidentes desvantagens são a imobilização do capital da incorporadora perante o banco e a assunção de responsabilidade da incorporadora por todo o valor do empreendimento, uma vez que é ela a devedora, e não o consumidor.

 

Financiamento ao final

 

Essa modalidade geralmente é utilizada nos empreendimentos voltados ao público de renda mais alta.

O Incorporador/Construtor executa toda a obra com recursos próprios (podendo, naturalmente, receber parcelas dos compradores ao longo da construção) e, somente com o empreendimento concluído e regularizado, ou seja, com “habite-se” e CND/INSS averbados em cartório, é que os compradores contratam, com os bancos de sua escolha, os financiamentos bancários.

Nesse caso, quando o financiamento é fechado, o banco paga de uma só vez ao Incorporador/Construtor todo o valor contratado pelo comprador, ou seja, a parcela indicada como de “financiamento” no contrato particular é quitada de uma só vez.

A vantagem desse tipo de financiamento é a possibilidade de construção de imóveis de maior valor agregado e sem a intervenção da instituição financeira diretamente na obra.

Já a maior desvantagem é a imobilização, pelo prazo total da obra, de recursos próprios do Incorporador/Construtor. O retorno, é verdade, será provavelmente maior ao final (em comparação ao “crédito associativo”), mas o risco será igualmente superior.

 

As 5 principais vantagens do Crédito Associativo

 

O crédito associativo possui muitas vantagens para o Incorporador/Construtor e é justamente por isso que ele é tão difundido no mercado imobiliário brasileiro. Conheça algumas delas a seguir:

Maior controle do fluxo de caixa

Como as etapas da obra são pagas assim que concluídas pela instituição financeira, a necessidade de capital de giro para realizar o empreendimento é menor. Veja que como o banco libera os valores progressivamente, à medida que a obra avança, sendo mais fácil para a incorporadora manter o controle dos recursos recebidos e utilizados. Isso significa maior segurança comercial e menos riscos contábeis.

 

Redução de riscos financeiros ao construir

 

Além disso, há outros fatores que possibilitam uma redução de riscos financeiros ao Incorporador/Construtor. Um deles é que a aquisição do crédito perante o banco é mais segura, uma vez que só é aprovada quando a lista de compradores atinge o tamanho desejado.

Assim, sabendo que o crédito é aprovado à medida que os compradores firmam contratos com o banco, não há possibilidade de a incorporadora construir algo que não tenha compradores. Pelo contrário, são os clientes que precisam esperar até que a lista esteja completa para começar a construção.

Não sendo alcançado o número mínimo de vendas dentro do prazo de carência da incorporação, sempre será possível desistir do empreendimento sem maiores prejuízos, apenas com a restituição simples dos valores recebidos diretamente dos compradores.

 

Maior flexibilidade para novos investimentos

 

Considerando que a maior parte do custo do empreendimento será pago pela instituição financeira, o capital de giro da incorporadora não fica imobilizado, podendo ela diversificar seu portfólio e tocar mais de uma obra ao mesmo tempo.

 

Preço atrativo ao consumidor e incentivos governamentais

 

É perceptível que o crédito associativo é um modelo pensado e direcionado para a consolidação de políticas públicas de acesso à moradia.

Por essa razão, o preço de venda e os juros cobrados tendem a ser abaixo do praticado no mercado. Mas isso não significa que o Incorporador/Construtor terá prejuízos.

Como os recursos são públicos (oriundos do FGTS e do SBPE), são fornecidos alguns benefícios aos compradores para facilitar que a população de baixa renda adquira o bem.

Cita-se, como exemplo, a possibilidade de utilização do saldo do FGTS para a compra, subsídios consideráveis (ou seja, desconto incondicional arcado com dinheiro público), oportunidade de financiamento das custas cartorárias junto com o valor do imóvel, dentre outros.

Todos esses incentivos e o baixo valor de venda contribuem para que o imóvel seja mais atrativo aos olhos do consumidor, o que significa que a incorporadora provavelmente não demorará a encontrar possíveis compradores.

Caso você se interesse, falaremos um pouco mais sobre os incentivos governamentais mais à frente.

 

Possibilidade de divisão do empreendimento em módulos

 

Outra vantagem desse tipo de financiamento é a possibilidade de divisão do empreendimento em módulos ou fases.

Essa prática é muito adotada pelas incorporadoras para facilitar o cumprimento da meta estipulada pelo banco para início dos repasses.

Essa meta é chamada de matriz de conjugação e falaremos mais sobre ela em tópico próprio.

Basicamente, o banco estabelece, para realizar o primeiro repasse, que o Incorporador/Construtor apresente um número mínimo de contratos assinados com os compradores.

Contudo, caso o empreendimento possua muitas unidades, essa meta acaba sendo complicada e demorada para ser atingida de plano.

Por isso, o que acaba sendo feito é a divisão do empreendimento em módulos, que serão considerados pelo banco, ficticiamente, como autônomos para fins de cálculo da matriz de conjugação.

Isso significará uma fragmentação dos valores e uma maior facilidade de atingir a porcentagem mínima de contratos assinados com o consumidor.

 

As 4 principais desvantagens do Crédito Associativo

 

Como nem tudo são flores, o crédito associativo também gera algumas desvantagens às incorporadoras.

 

Risco pelo atraso e custo

 

Como o dinheiro é liberado em etapas, proporcionalmente à evolução da obra, caso ela se atrase, o dinheiro da próxima etapa não será liberado, o que pode ocasionar novos atrasos nas fases seguintes, o descumprimento do prazo final e o aumento do custo do empreendimento.

Também contribui para o aumento do custo administrativo as despesas que precisam ser pagas à instituição financeira pelos serviços prestados, como por exemplo, as vistorias mensais, cobradas por evento.  

Assim, o potencial prejuízo da incorporadora em eventual cenário de atraso de obra pode ser maior do que nas outras hipóteses de financiamento.

 

Risco de processos judiciais em caso de cobrança

 

Outra questão muito relevante que decorre dos eventuais atrasos das obras é que, conforme as disposições do contrato assinado pelo comprador com a instituição financeira, durante a construção da unidade imobiliária, não é abatida nem uma mínima parte do saldo devedor. Ou seja, ao longo de toda a obra, o comprador paga apenas os juros desse período, deixando para começar a amortizar efetivamente a dívida apenas após a averbação do “Habite-se”.

Assim, é fácil perceber que se a obra demora mais do que o previsto para ser concluída e o consumidor acaba pagando uma quantia maior de juros. Por essa razão, muitos acionam o Incorporador/Construtor judicialmente para reaver o dinheiro pago ao banco devido ao atraso na construção.

Além disso, muitos entram também com ações de indenização por danos morais, para compensar o transtorno de pagar mais devido ao atraso.

Todos esses fatores aumentam o risco do Incorporador/Construtor pelo atraso da obra e, caso não haja o planejamento financeiro necessário, podem ocasionar gastos que diminuirão o rendimento daquele empreendimento.

 

Responsabilidade subsidiária (fiança) do Incorporador/Construtor pela taxa de evolução de obra

 

Outra questão muito relevante a ser considerada antes de optar pelo crédito associativo são os efeitos da inadimplência do comprador no pagamento da taxa de evolução de obra.

Como regra geral, as instituições financeiras inserem no contrato assinado pelo Incorporador/Construtor a regra de que, caso haja atraso na entrega das unidades autônomas por prazo acima de 6 meses, a responsabilidade pelo pagamento integral dos encargos contratuais mensais incidentes sobre o saldo devedor de todos os contratos de financiamento assinados com os compradores, até a data da efetiva entrega do imóvel, será do Incorporador/Construtor.

Além disso, também há cláusula que determina que o Incorporador/Construtor assume a posição de fiador do comprador em relação a todos os encargos devidos pelo último, ao banco, durante a fase de obras.

Isso quer dizer que, se o comprador não pagar os juros e taxas (em conjunto, a já falada “taxa de evolução de obra”) em determinado mês, o valor total inadimplido será descontado do repasse a ser feito ao Incorporador/Construtor, ou seja, este último será punido por fato alheio ao seu controle e, depois, terá que correr atrás de cobrar o prejuízo do comprador (quase sempre pela via judicial).

Como o valor inadimplido é descontado pelo banco da medição do Incorporador/Construtor, na prática, perante a instituição financeira não haverá inadimplência, ou seja, é como se o comprador nunca houvesse deixado de pagar a parcela.

Para o Incorporador/Construtor, por razões óbvias, essa disposição é altamente prejudicial porque, mesmo não sendo ele o responsável legal pelo pagamento dos encargos ao banco no modelo “crédito associativo”, ele se vê obrigado a assumir a responsabilidade de pagar em nome do comprador, ficando 100% no risco e sem nenhuma garantia, para tentar ser posteriormente reembolsado.

 

Obrigatoriedade de seguros

 

Outro fator que deve ser considerado por sua empresa antes de optar pelo crédito associativo é a cláusula do contrato firmado com o banco que prevê a obrigatoriedade de assinatura de alguns seguros.

Obviamente, essas cláusulas visam tão somente a certificar que a instituição financeira não terá prejuízos caso o Incorporador/Construtor não consiga terminar a obra e de que o banco não arcará com os ônus de qualquer eventualidade ocorrida durante a sua conclusão.

O valor cobrado por esses seguros não é desprezível e, por isso, é algo que sua empresa deve considerar antes de optar por essa modalidade de financiamento e, mais do que isso, algo a ser levado em conta, inclusive, na hora da fixação do preço de venda das unidades imobiliárias no mercado.

Falaremos mais sobre os seguros ainda neste artigo.

 

Incentivos governamentais

 

Como vimos, o crédito associativo é um programa social. Seu principal objetivo é viabilizar políticas públicas de acesso à moradia para a população com menor poder aquisitivo.

Para que isso seja alcançado, são concedidos alguns incentivos governamentais.

Esses benefícios alcançam tanto o Incorporador/Construtor quanto os consumidores. Destacamos que é importante que você também conheça, em linhas gerais, aqueles destinados aos consumidores, uma vez que são uma excelente forma de atrair e viabilizar suas vendas (gatilhos comerciais).

Veja, a seguir, alguns desses incentivos:

 

Regime Especial de Tributação – RET

 

Como, necessariamente, o empreendimento deverá estar sujeito ao patrimônio de afetação para se enquadrar no crédito associativo, uma decorrência automática será a aplicação, às receitas de venda, do regime especial de tributação (RET).

Destinado às incorporadoras, ele é um incentivo fiscal regulamentado pelo governo federal, válido em todo o território nacional e que pode ser adotado em qualquer empreendimento, desde que sob o regime de patrimônio de afetação.

O RET resulta na unificação dos impostos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS a uma alíquota única de 4% (quatro por cento),com redução, portanto, da carga tributária.

 

Programas do FGTS

 

Existem vários programas de financiamento com utilização de recursos do FGTS para aquisição de imóveis.

Eles se destinam, preponderantemente, às famílias com renda bruta mensal de até R$ 7.000,00, no âmbito dos programas de habitação popular, e de até R$ 9.000,00, para as demais operações habitacionais. Esses imóveis devem ser residenciais e podem ser situados na área urbana ou rural.

Para usar o saldo do FGTS para esse fim, basta que o comprador tenha, no mínimo, 3 anos de recolhimento, não possua imóvel na mesma cidade e não tenha financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação.

 

Programa Casa Verde e Amarela

 

O Programa Casa Verde e Amarela é uma reformulação do antigo Minha Casa Minha Vida, mas preserva a mesma finalidade: proporcionar taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado a fim de viabilizar a aquisição de imóvel por famílias com baixo poder aquisitivo de forma financiada.

De acordo com as diretrizes do programa, é possível que seja concedido um subsídio ao comprador, pelo qual uma parte do imóvel é quitado pelo governo federal.

O valor concedido variará conforme a cidade e a renda bruta familiar. Além disso, é possível que o imóvel seja financiado em até 360 meses.

Todos esses incentivos exemplificam grandes vantagens oferecidas pelo crédito associativo, uma vez que demonstram o estímulo ao Incorporador/Construtor e a maior facilidade de venda das unidades imobiliárias no mercado.

Leia aqui o nosso artigo dedicado ao novo programa.

 

Etapas do crédito associativo

 

À primeira vista, desenvolver o empreendimento sob a modalidade de crédito associativo pode parecer algo complexo, principalmente se a sua empresa nunca tiver realizado algo dessa natureza.

Para que o caminho se torne mais fácil, elencamos abaixo as principais etapas desse procedimento:

Captação

Nessa etapa inicial, o Incorporador/Construtor verificará a oportunidade comercial para a realização do empreendimento imobiliário e realizará o estudo de viabilidade. Normalmente, são analisados: o potencial construtivo, os tipos de projetos viáveis e orçamentos paramétricos, que apontarão o custo total.

 

GERIC – Gerenciamento de Risco de Crédito

 

Após a tomada de decisão interna do Incorporador/Construtor, passa-se ao cadastro para obtenção do GERIC, que é a primeira etapa para a concessão de qualquer crédito pela Caixa Econômica Federal.

O GERIC consiste em um processo de análise de crédito pela instituição financeira, no qual ela verifica os riscos associados, primeiramente, ao próprio Incorporador/Construtor.

Essa análise será, em suma:

 

• Técnica/fiscal: verificação dos três últimos balanços financeiros da empresa;

• Capacidade de gestão: por meio de auditoria técnica do banco sobre a capacidade administrativa e financeira da empresa; e

• Capacidade técnica: avaliação, por engenheiro contratado, das obras anteriores realizadas pelo Incorporador/Construtor.

 

Uma vez concluído o processo e aprovado o GERIC, o Incorporador/Construtor passará a ter um limite para financiamento pelo banco.

Por isso, quando se diz, popularmente, que determinada empresa está “gericada”, isso significa que ela já passou pelo processo de análise e está elegível para financiar seus empreendimentos em bancos públicos dentro do limite de crédito aprovado.

É importante você saber que à medida que a sua empresa for realizando novos empreendimentos, o limite do crédito concedido pelo GERIC aumenta, uma vez que é como se o banco se certificasse da viabilidade financeira dos empreendimentos realizados por ela.

 

Aquisição do terreno

 

Tendo uma linha de crédito pré-aprovada, o Incorporador/Construtor parte, então, para a aquisição do terreno onde será realizado o empreendimento imobiliário, seja por compra e venda, seja por permuta, seja por doação.

Se ele já for o proprietário, pula-se esta etapa.

 

Elaboração do projeto arquitetônico

 

Passa-se, então, à elaboração dos projetos arquitetônico e executivos, atividade realizada por engenheiros e arquitetos contratados pelo Incorporador/Construtor.

 

Aprovações

 

Feito o projeto arquitetônico, ele deverá ser submetido à aprovação da prefeitura local. Eventuais adaptações poderão ser requeridas por esses órgãos governamentais.

 

Pré-análise da instituição financeira

 

Após a elaboração do projeto e a aprovação pelos órgãos públicos, a documentação é encaminhada à instituição financeira para análise de enquadramento dentro do crédito associativo.

 

Registro de incorporação

 

Paralelamente à aprovação, o Incorporador/Construtor poderá realizar o registro do memorial de incorporação.

Esse registro, lançado na matrícula do terreno, é o marco que permite o início da comercialização das unidades autônomas, ou seja, enquanto o registro não é liberado, as unidades não podem ser, legalmente, prometidas à venda pelo Incorporador/Construtor.

 

Lançamento do empreendimento

 

Após a realização das etapas 6 e 7, o Incorporador/Construtor partirá, então, para o lançamento do empreendimento, com início da venda das unidades no mercado. Nessa etapa, são celebrados com os compradores os contratos particulares de promessa de compra e venda.

 

Assinatura do contrato de abertura de crédito

 

A partir desse ponto, a incorporadora assina com a instituição financeira o contrato de abertura de crédito. Nesse momento, é informada qual será a matriz de conjugação daquele projeto, que geralmente é o número de contratos assinados necessários para que o banco autorize o início da obra.

Também é na assinatura do contrato que a incorporadora firma os seguros obrigatórios, delimita o prazo de conclusão da obra e assume a responsabilidade pelo pagamento das taxas de evolução de obra inadimplidas pelos compradores durante a fase de obra.

Falaremos mais a respeito da matriz de conjugação e dos seguros obrigatórios nos tópicos seguintes.

 

Assinatura dos contratos com os compradores

 

Quando a incorporadora atinge o número de compradores necessário definido pela matriz de conjugação, a instituição financeira entrará em contato com cada um deles para que possam assinar com ela o contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária.

 

Vistoria e medição

 

Uma vez assinados e registrados os contratos, inicia-se a fase de medição da obra. Após a aprovação, é possível o pagamento da primeira parcela do financiamento.

 

Liberação da primeira parcela do financiamento

 

É importante que você saiba que para que haja a liberação não só da primeira parcela, mas de todas as demais, a Caixa ainda exige as seguintes condições:

 

a) Comprovação pelas fichas de matrícula do Registro de Imóveis, da cessão fiduciária dos direitos creditórios e da instituição do Patrimônio de Afetação, para todos empreendimentos com incorporação imobiliária;

b) apresentação da Apólice definitiva do Seguro Garantia Construtor (SGC), se Apoio à Produção;

c) apresentação da Apólice definitiva do Seguro de Riscos de Engenharia – SRE/RCC;

d) comprovação de pagamentos de valores eventualmente devidos à CAIXA;

e) emissão de Relatório de Acompanhamento do Empreendimento – RAE pela Engenharia da CAIXA, atestando o percentual físico de obra executado e informando a existência, em local visível e privilegiado, da placa padronizada indicativa do financiamento, conforme modelo vigente;

f) atendimento de eventuais pendências apontadas no RAE;

g) apresentação do Alvará de Construção e do Certificado de Matrícula – CM da obra, expedido pelo INSS;

h) apresentação de documentos que comprovem a satisfação dos encargos trabalhistas, previdenciários, sociais e de regularidade fiscal, relativos ao DEVEDOR, à Construtora e ao Empreendimento, quando exigidos pela CAIXA;

i) apresentação dos comprovantes de recolhimento do INSS, pelo DEVEDOR e pela Construtora, relativos ao empreendimento, registrados na matrícula CEI da obra;

j) comprovação da manutenção, à disposição do engenheiro CAIXA e da Seguradora, de projetos, especificações e memoriais aprovados pelos órgãos públicos competentes, ART/RRT de fiscalização e execução das obras/serviços emitida pelo CREA/CAU da região, assim como licença para realização das obras ou serviços, emitida pelo órgão competente;

k) comprovação de regularidade do FGTS pelo DEVEDOR e pela Construtora;

l) comprovação da manutenção da garantia do financiamento em valor equivalente a 130% do valor total do saldo devedor;

m) comprovação pela área de engenharia da CAIXA, da regularidade de execução dos serviços de infraestrutura externa, quando for o caso;

n) executar o fechamento ou isolamento da obra com tapumes no modelo de sinalização da CAIXA, conforme modelo vigente, quando o valor do financiamento ao tomador for superior a R$ 10 milhões.

 

A última parcela, por sua vez, só será liberada após a expedição do “Habite-se”.

 

Matriz de conjugação

 

Um ponto que costuma gerar dúvidas é a matriz de conjugação, cujo alcance é necessário para o início da liberação dos repasses de obra na modalidade crédito associativo. Por isso, é importante que você entenda o que é.

A matriz de conjugação é um valor mínimo estipulado pela instituição financeira a ser alcançado pela incorporadora para que seja “ativado” o crédito associativo, ou seja, para que os repasses a título de pagamento de fração ideal e obra concluída possam começar a ser feitos.

Grosso modo, ela corresponderá ao custo projetado de construção do empreendimento, ou seja, se o custo estimado de obra for de, por exemplo, R$ 5.000.000,00, o Incorporador/Construtor terá de apresentar garantias suficientes para cobrir tal custo, por algum dos meios a seguir analisados:

 

Terreno em garantia

 

A incorporadora fornece como garantia o terreno no qual será construído o empreendimento.

Se o valor do terreno, aprovado pela instituição financeira, corresponder, por exemplo, a 40% do custo da obra e o Incorporador/Construtor optar por dá-lo em garantia, ele só precisará angariar, via assinatura de contratos particulares de compra e venda, os outros 60% restantes.

Em contrapartida, com o terreno sendo usado para compor a matriz de conjugação, não há pagamento, na primeira medição, do valor atinente à fração ideal dos contratos já assinados, prorrogando-se tal pagamento para o momento em que os demais meios (dinheiro bloqueado em conta ou contratos assinados) sejam suficientes para cobrir o custo restante da construção.

Essa opção, portanto, só é adotada em último caso pelas construtoras/incorporadoras.

 

 Dinheiro em conta

 

Também é possível que seja mantido dinheiro em conta como garantia de se alcançar a matriz de conjugação.

O valor, todavia, fica bloqueado em conta, não podendo ser levantado pelo Incorporador/Construtor até que outra(s) garantia(s) alcancem um montante suficiente para cobrir o custo restante de obra.

Assim como a utilização do terreno como garantia, percebe-se que essa opção não é atrativa ao Incorporador/Construtor, também só sendo adotada em último caso.

 

Contratos particulares assinados

 

Essa é, de longe, a mais usual forma de se alcançar a matriz de conjugação.

Ao aprovar a linha de crédito para o empreendimento, o banco informa que, na falta de outras garantias, o Incorporador/Construtor terá de vender um número mínimo de unidades até que o preço total de venda dessas unidades cubra integralmente o custo da obra.

Naturalmente, se a obra já avançou, por exemplo, 20% com recursos próprios do Incorporador/Construtor, o custo a ser coberto na matriz de conjugação será apenas o restante (80%).

Observe que não basta alcançar o número mínimo de contratos particulares de compra e venda: todos os compradores precisam, necessariamente, assinar seus respectivos contratos de financiamento com o banco, levar tais contratos a registro na matrícula da fração ideal/unidade autônoma e, em seguida, apresentar à instituição financeira a matrícula atualizada com o contrato já registrado e a alienação fiduciária, constituída.

Nesse momento, o banco já terá garantia real de que, ainda que o Incorporador/Construtor não conclua as obras, há recursos suficientes sob gestão da instituição financeira para contratar terceiros para terminar a construção.

Por isso, já se torna viável começar a pagar, ao Incorporador/Construtor, as parcelas de fração ideal e obra concluída (medição mensal).

 

Seguros obrigatórios

 

Como obrigação acessória indispensável ao enquadramento do empreendimento no crédito associativo, o Incorporador/Construtor precisará apresentar, como condição de “ativação” do contrato de abertura de crédito, as apólices definitivas de alguns seguros obrigatórios.

O primeiro deles é o Seguro Garantia Executante Construtor – SGC, também conhecido como performance bond.

Esse contrato garante ao beneficiário (no caso, o próprio banco), até o valor da garantia fixado na apólice, a conclusão da obra mediante a contratação de construtor substituto.

Isso significa que, caso a incorporadora deixe de concluir o empreendimento (ou mesmo paralise as obras por prazo superior ao definido em contrato), esse seguro, quando acionado, garantirá a contratação e o pagamento de outra empresa para isso.

O segundo é o Seguro de Riscos de Engenharia – SER, que cobre eventualidades ocorridas na obra, das quais possam resultar danos ou destruição da própria construção. Essas eventualidades podem ser acidentes, danos em consequência de erros de projeto, tumultos, greves, lockouts, dentre outros.

O último deles, o Seguro de Responsabilidade Civil – RCC, se destina a indenizar terceiros por eventuais danos corporais ou patrimoniais causados durante a execução da obra, como, por exemplo, deslocamento de material que venha a atingir e danificar uma construção vizinha.

Todos esses seguros, reforce-se, são de assinatura obrigatória pelo Incorporador/Construtor que pretende optar pelo crédito associativo.

Isso acontece porque a instituição financeira visa a se certificar de que não terá prejuízos caso o Incorporador/Construtor não consiga terminar a obra, além de se eximir da responsabilidade de pagamento pelos ônus de qualquer eventualidade ocorrida durante a sua execução.

Desse modo, como já dissemos, o valor cobrado por esses seguros é algo que sua empresa deve considerar antes de optar por essa modalidade de financiamento e, mais do que isso, algo a ser considerado, inclusive, na hora da fixação do preço de venda das unidades imobiliárias no mercado.

 

 

Conclusão

 

O crédito associativo dominou o mercado de baixa e média renda e é uma modalidade de financiamento que veio para ficar.

Como ele foi instituído com o objetivo de consolidação de políticas públicas de acesso à moradia, são concedidos uma série de benefícios governamentais para que isso seja alcançado.

Alguns desses benefícios alcançam diretamente as incorporadoras e facilitam a captação de recursos para a realização de seus empreendimentos. Outros deles, apesar de visarem o consumidor final, também são vantajosos ao Incorporador/Construtor, uma vez que trazem maiores facilidades à população com menor poder aquisitivo, o que, por sua vez, potencializa e acelera as vendas.

Além disso, as incorporadoras tendem a auferir grandes vantagens com sua utilização, como a possibilidade de concessão de contratos particulares como forma de garantia, a desnecessidade de imobilização do capital, dentre outros.

Entretanto, o que percebemos na prática diária é que muitas delas, antes de iniciarem o procedimento, negligenciam o seu funcionamento, suas vantagens e desvantagens e, principalmente, os riscos assumidos nesse tipo de negócio.

Assim, esperamos que este conteúdo tenha esclarecido os principais pontos do crédito associativo. Logo abaixo, você poderá informar o seu e-mail para receber um fluxograma com as etapas da contratação.

Caso você ainda continue em dúvida sobre a conveniência de optar por essa modalidade de financiamento, não deixe de entrar em contato conosco!

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.