Coliving: entenda tudo sobre essa nova tendência!

O modelo habitacional conhecido como coliving, em tradução livre “moradia compartilhada”, tem ganhado destaque no mercado imobiliário como uma alternativa inovadora e eficiente para atender às novas demandas urbanas e novos hábitos de convivência. 

Esse fato, naturalmente, não está passando despercebido pelas principais incorporadoras imobiliárias brasileiras, e já começam a surgir empreendimentos mistos, que combinam a residência tradicional com moradias compartilhadas, e também projetos exclusivamente voltados a esta última finalidade. 

Inspirado por práticas já consolidadas nos Estados Unidos, o coliving combina moradia, trabalho e lazer em um único espaço compartilhado, promovendo economia, sustentabilidade e interação social.      

No Brasil, embora ainda recente, o conceito de moradia compartilhada está em ascensão, especialmente entre jovens profissionais, estudantes e nômades digitais que valorizam praticidade, custo-benefício e experiências coletivas.  

Em São Paulo, por exemplo, a aceitação do modelo de coliving cresceu de 30% em 2019 para 55% em 2020, refletindo mudanças no comportamento e nas preferências de moradia. 

No artigo de hoje, exploraremos os aspectos urbanísticos e jurídicos desse novo modelo habitacional, analisando seu potencial como tendência do mercado imobiliário brasileiro. 

O que é coliving ou moradia compartilhada?

Em poucas palavras, o coliving é um modelo habitacional que combina moradia compartilhada com serviços integrados, focando em promover conexões pessoais e profissionais entre os residentes.  

Esses espaços geralmente oferecem unidades privativas, como quartos ou estúdios, e áreas comuns amplamente equipadas, como cozinhas, salas de convivência e coworkings.  

Além de ser uma solução habitacional moderna, o coliving também responde a mudanças nas dinâmicas sociais e econômicas.  

A urbanização crescente, o aumento do custo de vida e o desejo por conexões humanas impulsionam a demanda por esse tipo de moradia compartilhada.  

A proposta vai além do simples “residir” em um imóvel, focando em criar verdadeiras comunidades integradas e colaborativas.  

Para ilustrar, apresentamos um exemplo que retrata, de forma minimalista, a planta arquitetônica de um espaço coliving. Vejamos:

Esse modelo reflete as mudanças no mercado imobiliário, com projetos adaptados para atender uma nova geração que prioriza experiências compartilhadas, sustentabilidade, conveniência e qualidade de vida. 

Quais são as principais características de um coliving ou moradia compartilhada? 

Uma das principais características de um coliving é a oferta de unidades privativas, como quartos ou estúdios, combinadas com amplos espaços compartilhados.  

Áreas comuns, como cozinhas, salas de estar, lavanderias e coworkings são projetadas para incentivar a interação entre os moradores, promovendo um senso de comunidade e colaboração. 

Outro diferencial é a gestão profissionalizada, que vai além da administração condominial tradicional.  

Empreendimentos de coliving oferecem serviços integrados, como limpeza, manutenção, recepção e até organização de eventos, proporcionando uma experiência de moradia prática e completa. 

A flexibilidade contratual também é uma característica marcante desse modelo. Contratos de curta duração e adaptáveis tornam o coliving ideal para jovens profissionais, estudantes e nômades digitais, que buscam praticidade e mobilidade, sem abrir mão da qualidade de vida. 

Além disso, o coliving atende à demanda por soluções econômicas em grandes centros urbanos, onde os custos de habitação são elevados.  

O compartilhamento de recursos e espaços permite reduzir despesas como aluguel e condomínio, tornando essa modalidade acessível para quem deseja morar em regiões centrais com infraestrutura completa e facilidades modernas. 

Como o coliving ou moradia compartilhada pode se tornar uma estratégia interessante de empreendimento imobiliário? 

Como dito, o coliving oferece uma proposta que se alinha às demandas contemporâneas, tornando-se um modelo atrativo para incorporadoras e investidores.  

Com a crescente urbanização e o aumento dos custos de moradia, muitas pessoas buscam alternativas mais acessíveis e flexíveis.  

Nesse cenário, o coliving se destaca ao combinar praticidade e senso de comunidade, características cada vez mais valorizadas no mercado imobiliário. 

Do ponto de vista de negócio, o coliving, de forma similar à multipropriedade, proporciona maior rentabilidade por metro quadrado.  

Ao otimizar espaços e priorizar áreas comuns em vez de grandes unidades privativas, o empreendimento conta com mais unidades à venda, acomodando mais moradores, além de oferecer serviços agregados, o que aumenta as vendas e receitas com taxas de manutenção e outros contratos relacionados. 

Além disso, ao focar na combinação de serviços e espaços compartilhados, garante alta ocupação e fidelização, tornando-se uma opção altamente rentável no mercado imobiliário. 

Um exemplo prático desse sucesso no Brasil é o Uliving, uma rede de coliving voltada principalmente para estudantes universitários e jovens profissionais.  

Com unidades em São Paulo, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, o empreendimento oferece unidades privativas compactas, aliadas a áreas comuns bem equipadas, como salas de estudo, cozinhas compartilhadas e espaços de convivência.  

Não se pode esquecer, por outro lado, da notória vantagem econômica que a moradia compartilhada pode proporcionar a investidores imobiliários.  

Com o custo de aquisição de uma única unidade imobiliária em um empreendimento de coliving, o investidor pode locar o bem para várias pessoas diferentes, de forma simultânea, potencializando sobremaneira seus lucros. 

Entendendo o perfil do público-alvo de um coliving ou moradia compartilhada 

O público-alvo do coliving é composto, em sua maioria, por jovens profissionais, estudantes universitários e nômades digitais. Esses grupos têm em comum a busca por flexibilidade, custos reduzidos e a preferência por um estilo de vida que promova interações sociais e networking.  

No mercado imobiliário, entender as necessidades e expectativas desse perfil é essencial para o sucesso do empreendimento. 

Jovens profissionais, especialmente aqueles em início de carreira, valorizam contratos de curta duração, que oferecem mobilidade sem o compromisso de locações tradicionais.  

Além disso, buscam comodidades como coworkings e espaços de convivência que facilitem tanto o trabalho quanto o lazer, transformando a moradia em um local multifuncional. 

Estudantes universitários também compõem uma parcela significativa desse público. Muitos deles saem de suas cidades natais para estudar em grandes centros urbanos e precisam de uma solução habitacional que combine praticidade, segurança e custo acessível. O coliving atende a essas demandas com serviços integrados e um ambiente comunitário que facilita a adaptação ao novo local. 

Outro público importante é o dos nômades digitais, profissionais que trabalham de forma remota e não estão vinculados a uma localização fixa. Esses indivíduos buscam flexibilidade e infraestrutura, como boa conectividade de internet e espaços compartilhados que promovam interações sociais e trocas culturais, características que o coliving oferece de forma eficiente. 

Portanto, compreender esses perfis ajuda incorporadoras e investidores a planejar empreendimentos que atendam a demandas específicas, desde a localização estratégica até a personalização dos serviços oferecidos, garantindo alta ocupação e um retorno sólido sobre o investimento. 

Coliving e as tendências de compartilhamento de espaço 

O coliving está alinhado às tendências globais de compartilhamento, popularizadas pela economia colaborativa.  

Assim como a plataforma Airbnb, esse modelo reflete a preferência crescente por acesso e uso a curto prazo em vez longos contratos de locação, especialmente entre as novas gerações.  

No mercado imobiliário, isso se traduz em empreendimentos que valorizam o uso eficiente de recursos e a convivência comunitária. 

Ademais, o compartilhamento de espaços, como cozinhas e salas de convivência, vai além da praticidade, promovendo interação social e sustentabilidade. Além de reduzir custos, essa abordagem permite oferecer moradias em localizações urbanas estratégicas, acessíveis a pessoas que, de outra forma, não poderiam arcar com os custos de uma habitação tradicional em grandes centros. 

Além da economia, o coliving responde ao desejo de conexão em uma sociedade cada vez mais digital, mas frequentemente isolada.  

Compartilhar espaços cria oportunidades de colaboração, networking e um senso de comunidade, características que tornam esse modelo não apenas uma solução habitacional, mas uma tendência forte no mercado imobiliário contemporâneo. 

Coliving ou moradia compartilhada em um contexto de sustentabilidade como tendência do mercado imobiliário 

O coliving também se destaca como alternativa habitacional que integra sustentabilidade e inovação, acompanhando as tendências globais do mercado imobiliário.  

Ao priorizar o uso compartilhado de espaços e recursos, esse modelo reduz o impacto ambiental dos empreendimentos, atendendo à demanda por soluções mais conscientes e alinhadas aos objetivos de desenvolvimento sustentável. 

Um dos seus principais aspectos sustentáveis é a otimização dos espaços. Ao projetar áreas comuns para uso coletivo, como cozinhas, lavanderias e coworkings, é possível reduzir a necessidade de grandes unidades privativas, diminuindo o consumo de materiais de construção e energia elétrica.  

Além disso, os empreendimentos desse tipo podem adotar tecnologias ecológicas, como sistemas de energia solar, reaproveitamento de água e iluminação eficiente, agregando valor ao projeto. 

Do ponto de vista do consumidor, a sustentabilidade também é um atrativo. Cada vez mais, moradores buscam viver em imóveis que minimizem o impacto ambiental e ofereçam uma experiência de moradia alinhada a princípios ecológicos.  

Para incorporadoras e investidores da área, isso representa não apenas um diferencial competitivo, mas também uma forma de atender a regulamentações ambientais e atrair incentivos fiscais ou financiamento público para projetos sustentáveis. 

Assim, o coliving não é apenas uma resposta às demandas habitacionais modernas, mas também um exemplo de como o setor imobiliário pode se adaptar às crescentes preocupações ambientais.  

Questões jurídicas que devem ser observadas em um empreendimento de coliving ou moradia compartilhada 

A criação e gestão de empreendimentos de coliving exige que incorporadoras e investidores considerem uma ampla gama de normativas, desde o planejamento e concepção do projeto até sua operação diária.  

E muito embora a legislação brasileira ainda não possua uma norma específica sobre o coliving, a sua instrumentalização jurídica geralmente ocorre por meio de contrato de locação padrão, regido pela Lei de Locações (Lei Federal 8.245/91), com a inclusão de cláusulas que alinhem os direitos e deveres dos moradores às normas do condomínio e aos regulamentos internos do empreendimento. 

Além disso, para que o empreendimento esteja em conformidade com as regras de zoneamento, ocupação do solo e licenciamento ambiental, especialmente devido ao uso compartilhado de espaços, é necessário se adequar às respectivas leis municipais. 

Mas afinal, quais são as principais questões jurídicas a serem observadas em um empreendimento de coliving? Para responder a essa pergunta, abordaremos os principais aspectos legais e contratuais envolvidos nesse modelo habitacional inovador. 

Regulamentação municipal que pode afetar a criação de um coliving 

A regulamentação municipal é fundamental para o planejamento e execução de empreendimentos de coliving, considerando normas de zoneamento, coeficiente de aproveitamento e destinação de uso, que variam de cidade para cidade e podem impactar diretamente na viabilidade e aprovação do projeto. 

Em Belo Horizonte, por exemplo, o Plano Diretor (Lei 11.181/2019) prioriza a multifuncionalidade em áreas centrais, mas impõe restrições em zonas residenciais mais tradicionais. 

Além disso, licenças e alvarás são fundamentais em empreendimentos de coliving porque garantem a conformidade com as normas urbanísticas e de segurança estabelecidas pelos municípios.  

Dependendo das atividades que o empreendimento oferecer, como serviços adicionais ou eventos em áreas comuns, pode ser necessário obter alvarás específicos para essas finalidades.  

Portanto, para garantir a conformidade do projeto, é indispensável uma análise detalhada da legislação local e, claro, o apoio jurídico especializado.  

Se você deseja aprofundar seus conhecimentos sobre o Plano Diretor de BH, confira nosso artigo sobre o tema e esteja preparado para adaptar-se às exigências do mercado imobiliário local. 

Direitos e deveres condominiais em um ambiente de coliving 

No caso de imóveis em condomínio destinados ao coliving, a alta rotatividade, característica desse modelo, pode enquadrá-los como de uso comercial, e não exclusivamente residencial.  

Essa mudança de destinação pode gerar desafios para os condôminos, como superlotação das unidades, uso intensivo das áreas comuns e maior complexidade no controle de acesso, exigindo uma gestão mais eficiente e regrada para preservar a harmonia e o equilíbrio no ambiente condominial.  

Por exemplo, se um morador da unidade destinada ao coliving decidir organizar festas frequentes no salão de festas sem respeitar a capacidade máxima ou o agendamento prévio, por óbvio, os demais condôminos serão prejudicados, haja vista eventuais conflitos e sobrecarga na estrutura do condomínio. 

Daí porque uma boa e bem ajustada convenção de condomínio é absolutamente essencial para a implantação desse tipo de empreendimento.  

É um cuidado que não pode ser negligenciado pelas incorporadoras pois, uma vez entregue o prédio, dificilmente o texto da convenção minutada no processo de incorporação imobiliária será alterado, dado o quórum legal (2/3). 

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou recentemente o entendimento no sentido de que o uso atípico e compartilhado do imóvel deve ser aprovado em assembleia condominial e refletido na convenção do condomínio para evitar conflitos e questionamentos jurídicos. 

O julgado do STJ em questão (Resp. n. 1.819.075/RS) reforça que, embora a legislação brasileira ainda careça de regulamentação específica para modelos como o coliving, a destinação de uso pode ser ajustada, desde que aprovada pela maioria qualificada dos condôminos, garantindo maior segurança jurídica e viabilidade ao empreendimento. 

Por essa razão, é indispensável a assessoria jurídica especializada em incorporações imobiliárias desde a fase de concepção do projeto, para que a análise de riscos seja feita já no planejamento inicial, considerando a destinação mista do imóvel – tanto comercial quanto residencial –, alinhada às normas condominiais e à legislação vigente.  

Contratos de locação referentes a imóveis de coliving 

Os contratos de locação para coliving, embora baseados na Lei do Inquilinato, demandam uma abordagem específica para refletir as peculiaridades desse modelo habitacional compartilhado.  

A natureza inovadora do coliving exige que os instrumentos contratuais sejam detalhados e adaptados para garantir a convivência harmoniosa, a segurança jurídica e a viabilidade operacional do empreendimento. 

Um ponto fundamental é a inclusão de cláusulas que alinhem os direitos e deveres dos moradores às normas do condomínio e aos regulamentos internos do coliving. Essas disposições devem abranger: 

 

• O uso das áreas comuns (cozinhas, coworkings, salas de convivência etc.); 

• A ocupação máxima por unidade, respeitando limites legais e estruturais; 

• A responsabilidade por danos causados tanto em áreas privativas quanto compartilhadas; e 
• Penalidades claras para o descumprimento de obrigações contratuais, como multas por desrespeito às regras de convivência. 

 

Outro aspecto relevante é a possibilidade de sublocação, que pode ser viabilizada mediante inclusão ou ajuste de cláusula específica no contrato original, respeitando o uso residencial do imóvel e conforme o art. 13 da Lei do Inquilinato. 

Além disso, o contrato deve prever mecanismos de rateio proporcional das despesas condominiais, alinhando-as ao uso efetivo dos espaços, e detalhar regras para segurança e controle de acessos, essenciais em imóveis compartilhados. 

Dada a complexidade e a importância de equilibrar as demandas do mercado com a proteção dos interesses das partes, a confecção de contratos de coliving deve contar com o suporte de profissionais especializados, garantindo conformidade legal e segurança jurídica. 

Conclusão 

Com o artigo de hoje, compreendemos o potencial do coliving como uma tendência cada vez mais consolidada no mercado imobiliário.  

Esse modelo habitacional oferece uma resposta às novas demandas urbanas, promovendo praticidade, economia e sustentabilidade, ao mesmo tempo em que valoriza o senso de comunidade. 

No entanto, seu sucesso depende de uma abordagem cuidadosa e estratégica, que vai desde a análise de viabilidade jurídica e cumprimento das regulamentações municipais até a elaboração de contratos adaptados e a gestão eficiente dos espaços compartilhados.  

Incorporadoras, investidores e administradores devem estar atentos aos direitos e deveres condominiais, garantindo harmonia entre os moradores e respeitando as normas internas do condomínio. 

O coliving é mais do que uma simples tendência: é uma oportunidade para transformar a maneira como vivemos e nos relacionamos nas cidades. Com planejamento adequado e assessoria jurídica especializada, este modelo pode se tornar um dos pilares do mercado imobiliário do futuro. 

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