Cuidados na compra de imóvel rural: o que é preciso saber

Você sabe quais são os cuidados na compra de imóvel rural necessários à realização de um negócio seguro?

A procura por imóveis rurais no mercado imobiliário tem crescido consideravelmente nos últimos anos, não só para exploração do solo, mas também para a execução de empreendimentos rurais.

Em alguns casos, a compra do imóvel rural não representa apenas um desejo, mas uma necessidade, como é o caso de pequenos produtores que, recentemente, foram beneficiados com o aumento do limite de financiamento, com crédito máximo por família de R$ 280 mil reais, conforme a Lei nº 14.757/2023.

E, em breve, a compra de imóveis rurais pode ser ainda mais facilitada pelo programa de crédito fundiário, em razão do novo aumento desse limite de financiamento, que passará a ser de R$ 400 mil reais, caso o Projeto de Lei nº 4685/23 seja convertido em lei.

No entanto, assim como no caso dos imóveis urbanos, a aquisição de um imóvel rural envolve riscos que precisam ser conhecidos pelo interessado, a fim de que ele possa tomar as medidas necessárias para se precaver de problemas futuros.

Por isso, no artigo de hoje, trataremos sobre os principais cuidados na compra de imóveis rurais.

O que é considerado um imóvel rural?

O que define se um imóvel é rural ou urbano é a sua destinação.

De acordo com a definição legal do Estatuto da Terra (artigo 4º, inciso I da Lei nº 4.504/1964), um imóvel rural será aquele que, independentemente de sua localização, seja constituído por uma área contínua, destinada à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, pela iniciativa pública ou privada.

Vale ressaltar que a definição legal trazida no Estatuto da Terra também destaca a edificação característica de um imóvel rural como um prédio rústico.

Ou seja, ao contrário do que podemos deduzir inicialmente, um imóvel não se caracteriza como rural simplesmente por se localizar na zona rural de um município. Conforme previsão do artigo 5º do Decreto nº 55.891/65, que regulamenta o Estatuto da Terra, é possível haver imóveis rurais dentro dos perímetros urbanos das cidades, se essa for a sua destinação.

Além dos elementos característicos desses imóveis, também é preciso tratar da função social da propriedade, que deve existir para todo e qualquer imóvel (artigo 5º, inciso XXIII da CR/1988).

Para os imóveis rurais, a própria Constituição de 1988, em seu artigo 186, especifica que ele atenderá à sua função social quando o seu proprietário ou possuidor:

• Aproveitar o imóvel de forma racional e adequada, respeitando a vocação natural da terra, para manter o potencial produtivo da propriedade;
• Utilizar de forma adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente, mantendo o equilíbrio ecológico da propriedade, da saúde e qualidade de vida das comunidades vizinhas;
• Observar as normas que regulam as relações de trabalho, observando as disposições legais para os contratos de arrendamento e parceria rurais;
• Explorar o imóvel de forma que favoreça o seu bem-estar e dos trabalhadores, observando as normas de segurança do trabalho e não provocando conflitos e tensões sociais no imóvel.

Para entender melhor a definição e características de um imóvel rural, indicamos a leitura do nosso artigo “O imóvel rural – conceito, características e principais obrigações legais”.

Legislação pertinente ao imóvel rural

As normas relativas aos imóveis rurais se dividem em diversas leis esparsas, sendo o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) a principal legislação, em âmbito federal, acompanhada por seus decretos reguladores nos 55.891/1965, 59.566/1966 e 59.428/1966.

Além dessas, também podemos citar:

• Lei nº 5.709/1971, que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro;
• Lei nº 5.868/1972, que cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR);
• Decreto nº 72.106/1973, que regulamenta o SNCR e trata do ITR;
• Lei nº 9.393/1996, que trata sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR),
• Lei nº 10.267/2001, que prevê a obrigatoriedade do georreferenciamento de imóvel rural,
• Lei nº 12.651/2012, conhecida como “Código Florestal”, que criou o Cadastro Ambiental Rural e
• Lei nº 13.465/2017, reconhecida como Lei da Regularização Fundiária.

Na compra de um imóvel rural, é necessário que todas as regras estabelecidas nas referidas legislações sejam estudadas com cautela, como demonstraremos nos tópicos a seguir.

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel rural?

O contrato de compra e venda de imóvel rural deve conter praticamente as mesmas características da compra e venda de um imóvel urbano, de modo que não poderá faltar:

1. A devida identificação das partes;
2. Correta descrição do bem imóvel;
3. Condições comerciais;
4. A declaração do proprietário de que o imóvel se encontra livre e desimpedido de ônus, o que deverá ser comprovado mediante as respectivas certidões;
5. As condições de imissão do comprador na posse do bem livre e desocupado (“entrega das chaves”);
6. A possibilidade ou não de cessão de direitos das partes;
7. A condição de irrevogabilidade e irretratabilidade (ou seja, proibição de desistência do contrato); e
8. As consequências para a hipótese de rescisão do contrato, se vier a ocorrer.

Mas, além dessas condições básicas, a compra e venda de imóveis rurais tem algumas particularidades que merecem maior atenção no momento da formalização do ato, as quais explicaremos nos tópicos seguintes.

O que não pode faltar em um contrato de compra e venda de imóvel rural?

Quem pode comprar imóvel rural?

A princípio, imagina-se que qualquer pessoa ou empresa possa comprar terrenos urbanos ou rurais em todo o território nacional. Contudo, a realidade não é exatamente assim.

No Brasil a aquisição de imóveis rurais tem regras diferentes para estrangeiros residentes no país e para pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionarem em território nacional, conforme disposto na Lei nº 5.709/1971 e o Decreto nº 74.965/1974.

A referida lei estabelece que:

• A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 módulos para qualquer exploração, em área contínua ou não;
• Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 módulos, a aquisição será livre, independentemente de qualquer autorização ou licença, devendo observar as demais regras;
• A aquisição de área compreendida entre 3 e 50 módulos para qualquer exploração deverá observar as normas estabelecidas pelo Poder Executivo;
• Para o parcelamento de solo rural efetuado por empresas particulares de colonização, a aquisição e ocupação de, no mínimo, 30% da área total serão feitas obrigatoriamente por brasileiros;
• A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do consentimento da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional; e
• A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 25% da superfície dos Municípios onde se situem e as pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% desse limite fixado, respeitadas as exceções legais.

As mesmas regras para estrangeiros se aplicam, também, às pessoas jurídicas brasileiras das quais participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital e residam ou tenham sede no Exterior.

Por isso, tais regras ainda são muito questionadas, sendo objeto da Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342, em andamento no Supremo Tribunal Federal, ajuizada sob o fundamento de que estas restrições violam o princípio da livre iniciativa econômica recepcionado pela Constituição de 1988, após a Lei nº 5.709/1971 e seu Decreto regulador.

Em contrapartida, a Ação Cível Originária (ACO) 2463, também pendente de julgamento do STF, foi ajuizada com o objetivo de anular parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo que dispensa os Cartórios competentes de aplicarem as regras da Lei nº 5.709/1971 e seu decreto regulador.

O julgamento pelo STF pode significar grandes mudanças e até a extinção de algumas dessas regras, o que potencializará a aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras com capital estrangeiro, aquecendo o mercado imobiliário.

No entanto, até lá, a Lei nº 5.709/1971 permanece vigente e os efeitos do parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo se encontram suspensos.

Vale lembrar que a compra não é proibida, apenas precisa ser mais criteriosa e, por vezes, aprovada pelo poder executivo municipal.

Por isso, para a compra e venda de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras ou nacionais com capital estrangeiro, as regras da referida norma devem ser cuidadosamente observadas antes da formalização do negócio, principalmente, os limites para o município onde o terreno está localizado, a fim de evitar complicações no momento do registro da compra e venda.

A correta identificação do imóvel

A Fração Mínima de Parcelamento

Em alguns artigos anteriores do nosso blog, além de explicarmos o conceito de imóvel rural, também abordamos algumas características que podem influenciar na comercialização desses bens.

Isto porque não só o uso do imóvel rural é limitado, como também o seu parcelamento, que deve ocorrer de forma que garanta a exploração das atividades agropecuárias e extrativas nestes terrenos.

Para entender as restrições aplicadas aos imóveis rurais é essencial compreender o que é a FMP (Fração Mínima Parcelamento).

De acordo com a delimitação da Lei nº 5.868/72, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural (artigo 8º):

O INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) define a Fração Mínima de Parcelamento de Solo como a menor área que uma propriedade rural pode ser desmembrada, a ser estabelecida para cada município pelo próprio INCRA.

Essa limitação de parcelamento existe, justamente, para que seja garantida a possibilidade de exercício da exploração rural a que se destinam esses imóveis.

As FMP’s variam entre 2 e 5 hectares, sempre considerando a vocação de uso da região em que o terreno está localizado.

Vale lembrar que a Lei nº 5.868/72 também estabelece algumas exceções para o registro de imóveis rurais com área inferior à FMP de seu município. São elas:

• Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública;
• Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de Ordem Pública na zona rural, tais como aqueles destinados: (i) à instalação de estabelecimentos comerciais (postos de abastecimento de combustível, lojas, restaurantes, hotéis, depósitos etc.); (ii) a fins industriais (barragens, represas, oleodutos, estações de tratamento de água, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares, instalação de indústrias em geral etc.); e (iii) à instalação de serviços comunitários na zona rural (portos marítimos, fluviais, aeroportos, estações ferroviárias, colégios, asilos, centros culturais, postos de saúde, hospitais, igrejas, templos, conventos, áreas de recreação pública, etc.).

Sobre esse tema, em novembro de 2022, houve relevante mudança na FMP de diversos municípios brasileiros, pois o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), coordenado pelo INCRA, reclassificou imóveis rurais em todo o país, atualizando 4,2 milhões de cadastros:

Alteração de Fração Mínima de Parcelamento a partir de 07/11/2022.

Tal mudança beneficiou diversos produtores rurais, vez que aumentou as chances de acesso ao crédito produtivo e de regularização de seus imóveis.

Assim, para que você possa efetivamente registrar a transferência de um imóvel rural, é imprescindível verificar se a área do terreno está de acordo com a FMP do município onde ele está localizado.

Para se aprofundar na discussão sobre o parcelamento do solo rural, leia o nosso artigo “Parcelamento do solo rural: regras, possibilidades e riscos”.

A obrigatoriedade do georreferenciamento

Até aqui entendemos que o imóvel rural consiste num prédio rústico, destinado às atividades agropecuárias e extrativas, de área contínua que atenda à FMP do município onde está localizado.

Mas como verificar exatamente essa área e onde ela está localizada? O georreferenciamento pelo Sistema Geodésico Brasileiro foi a resposta dada pelo INCRA.

O georreferenciamento está diretamente ligado à regularização do imóvel rural, sendo necessário para obter o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e, também, para o registro em Cartório de qualquer alteração da área do terreno ou transferência de titularidade, conforme disposição trazida na Lei nº 10.267/2001, que também alterou a Lei de Registros Públicos.

O georreferenciamento já é obrigatório para qualquer imóvel rural nos casos de desmembramento, remembramento ou parcelamento. Já para a transferência da propriedade, será obrigatório conforme o cronograma de prazos estabelecido no Decreto nº 4.449/2002, variando de acordo com a extensão da área do terreno, conforme as seguintes regras:

• Para imóvel com área igual ou superior a 100 hectares, tornou-se obrigatório em 2018;
• Para imóvel com área igual ou superior a 25 hectares, tornou-se obrigatório em novembro de 2023;
• Para imóvel com área inferior a 25 hectares, será obrigatório a partir de novembro de 2025.

Assim, em breve, nenhum imóvel poderá ser transferido sem que o georreferenciamento esteja devidamente averbado em sua matrícula.

Mas vale lembrar que, caso a compra e venda pretendida tenha por consequência o desmembramento de uma outra propriedade, o georreferenciamento já é obrigatório, independentemente da área do imóvel.

Portanto, um dos principais cuidados na compra e venda de um imóvel rural é verificar, na matrícula, a existência do georreferenciamento cadastrado no SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) e devidamente aprovado pelo INCRA, de acordo com os critérios da Lei nº 10.267/2001.

Caso ainda não tenha sido realizado o georreferenciamento, é importante saber que a contratação de profissional para fazer o levantamento topográfico, cadastrar e acompanhar todo o procedimento pode aumentar consideravelmente os custos com a transferência da propriedade.

Documentos necessários para compra de imóvel rural

Matrícula imobiliária

A matrícula do imóvel é o documento onde todos os atos relacionados a ele são registrados.

Portanto, ela é o principal e o primeiro documento a ser consultado para conferir:

• A identificação da área, endereço e georreferenciamento;
• A identificação do proprietário atual e anteriores;
• As construções e acessões que existem no terreno;
• Os ônus que recaem sobre o imóvel, como penhora, hipoteca, cédulas de crédito etc.; e
• A existência de processos judiciais que possam inviabilizar ou tornar arriscada a transferência do imóvel ou seu parcelamento.

Considerando que algumas matrículas, principalmente de grandes propriedades rurais, são documentos extensos e complexos, a Certidão de Situação Jurídica do Imóvel pode facilitar essa interpretação, pois ela traz um resumo da situação registral atual do imóvel.

Caso o imóvel ainda não tenha uma matrícula, como ainda é comum para imóveis rurais, a verificação do registro pode se tornar uma investigação mais complexa. Isto porque, sem uma matrícula, as pesquisas sobre o imóvel deverão ocorrer pelo endereço e descrição do bem.

Além disso, a matrícula também será exigida pelo Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência, motivo pelo qual, nesta hipótese, será necessário realizar a abertura da matrícula, o que demandará mais tempo e recursos.

Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR)

Assim como os imóveis urbanos possuem índices cadastrais, os imóveis rurais não só deverão estar devidamente inscritos no município, como também no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), que é a base de dados sobre propriedades rurais regulada pelo INCRA.

O CNIR de um imóvel é obtido mediante a apresentação do georreferenciamento no perante o SIGEF.

Posteriormente à aprovação da planta e memorial descritivo apresentados, será emitido o Certificado de Imóvel Rural (CCIR), documento exigido para toda e qualquer alteração de área ou titularidade no registro do imóvel.

Logo, um imóvel sem o georreferenciamento aprovado pelo INCRA não possui o CCIR, o que, como já mencionamos, será exigido para o registro da compra e venda do imóvel rural.

Como saber se um imóvel rural tem dívidas?

Além da consulta à matrícula do imóvel ou seu registro para verificar se existem débitos associados ao imóvel, é imprescindível que seja apresentada pelo vendedor a Certidão de Quitação do ITR.

O ITR é o imposto que está para a propriedade de imóvel rural, assim como o IPTU está para a propriedade de imóvel urbano.

A existência de dívidas relacionadas ao ITR do imóvel ou averbadas na matrícula significam um grande risco a celebração do negócio e podem impedir a regularização da propriedade do imóvel rural.

Se houver dívida de ITR e o imóvel for transferido sem quitação, a dívida poderá ser cobrada do novo proprietário. Por isso, é fortemente recomendado exigir a comprovação da quitação do ITR dos últimos 5 anos.

Verificação da Área de Preservação Permanente (APP) e a Reserva Legal em imóveis rurais

A Área de Preservação Permanente (APP) e Reserva Legal estão definidas no artigo 3º do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012):

Por sua vez, o artigo 12 também do Código Florestal estabelece que a reserva legal é uma área com cobertura de vegetação nativa que deverá ser mantida, de forma obrigatória para todos os imóveis rurais, variando de acordo com a vegetação e localização do imóvel:

• Na área da Amazônia Legal, a área de reserva legal deve ser:
  • 80% para áreas de florestas;
  • 35% para áreas do cerrado;
  • 20% para áreas de campos em geral.

• Para os imóveis rurais das demais regiões, a área reserva legal deve ser de 20%.

Em contrapartida, a APP será uma área protegida e regulada contra a atividade humana, independentemente se coberta por vegetação nativa ou não, que não é obrigatória para todos os imóveis.

A APP existe ou é criada por força de lei ou de ato do Chefe do Poder Executivo, em qualquer imóvel, urbano ou rural.

Apesar de as Áreas de Preservação Permanente não serem exclusivas de propriedades rurais, como a reserva legal, elas são mais comuns nesses imóveis. Por isso, o interessado em adquirir um imóvel rural deve se certificar se existe APP naquele imóvel e quais as limitações e obrigações decorrentes dessa restrição.

Da mesma forma, o respeito ao percentual de área da reserva legal obrigatória para os imóveis rurais também deverá ser levado em consideração no momento da negociação.

Contrato de compra e venda de imóvel rural tem valor legal?

Para a compra e venda de imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos, o ato deverá ser realizado obrigatoriamente por meio de escritura pública.

Nestes casos, o contrato particular, também chamado de “contrato de gaveta”, não será suficiente para a transferência da propriedade do imóvel, mas poderá servir para instruir um pedido de adjudicação compulsória, se preencher os requisitos para tanto.

Assim, por exemplo, se o adquirente tiver quitado o preço integralmente, mas o vendedor se recusar ou dificultar a outorga da escritura pública, o contrato particular poderá servir para embasar o pedido de adjudicação compulsória, que pode ser feito, inclusive, extrajudicialmente.

Quanto custa para fazer a escritura de um imóvel rural?

O valor cobrado pelos Cartórios de Notas por escritura pública é calculado de acordo com o valor de cada ato a ser escriturado e, normalmente, para a compra e venda de imóvel, variam entre 2% a 3% do valor do bem.

Quem paga o registro de contrato de compra e venda?

O Código Civil, em seu artigo 490, estabelece que a obrigação de pagamento de valores com a escritura e registro deverão ser arcados pelo comprador, mas que as partes poderão definir cláusula em sentido contrário no contrato.

Na prática, é comum constar no contrato que a obrigação será do adquirente que, além dos emolumentos para escritura e registro, também deverá arcar com os tributos inerentes à transferência da propriedade (ITBI).

Importância da assessoria jurídica na compra de imóvel rural

A compra e venda de um imóvel rural pode significar um investimento valioso para o comprador, considerando as suas possibilidades de exploração e arrendamento. Porém, essa negociação merece grande cautela.

Não só existem muitas normas específicas para os imóveis rurais, como também a verificação da situação atual do imóvel pode não ser tão simples.

É o que acontece quando, por exemplo, não existe matrícula para o terreno ou quando se trata de uma grande propriedade que já sofreu diversos parcelamentos e acessões, mas sem registro e sem georreferenciamento.

Dessa forma, para garantir a segurança jurídica do negócio, é de extrema importância a contratação de um profissional especializado, que deverá realizar:

• A análise prévia das condições do imóvel e proprietário para verificar a existência de riscos para o negócio, chamada de due diligence; e
• A elaboração de um contrato bem redigido, garantindo a proteção do adquirente contra eventuais riscos não previstos na due diligence.

Conclusão

Na compra e venda de qualquer imóvel, devem ser tomados alguns cuidados gerais, independente se o terreno é rural ou urbano.

Contudo, os cuidados na compra de imóvel rural devem ser maiores, pois existem diversas regras específicas a serem observadas, como as restrições para a aquisição do imóvel por pessoa estrangeira ou o percentual do imóvel que deverá ser destinado à Reserva Legal ou Área de Preservação Permanente (APP), por exemplo.

A compra e venda de um imóvel rural exige mais cautela e cuidados, pois o solo rural está submetido a muitas regras específicas, que podem variar de acordo com a localização, vegetação e extensão do terreno que será negociado.

Assim, para evitar ser surpreendido no momento do registro da transferência da propriedade de um imóvel rural, indicamos a contratação de uma assessoria jurídica imobiliária com experiência nesse mercado, para verificar desde a capacidade das partes para celebrar o negócio pretendido, até o potencial de uso e exploração do imóvel.

O estudo prévio do negócio será essencial para garantir a sua segurança jurídica, assim como a formalização de condições no contrato que possam resguardar ambas as partes de eventuais irregularidades ou pendências relacionadas ao imóvel rural.

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