Assessoria jurídica imobiliária: atuação consultiva e contenciosa

Se você ainda tem dúvidas sobre a importância de uma assessoria jurídica imobiliária, os dados darão a resposta: no primeiro semestre de 2023, o mercado imobiliário apresentou um crescimento maior que 14%, se comparado ao mesmo período de 2022, conforme o indicador da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE).

Isso mostra que o mercado imobiliário segue sendo um protagonista da economia brasileira.

Esse fato, por si só, deveria tornar a assessoria jurídica imobiliária um dos serviços jurídicos mais procurados. No entanto, a escassez de bons profissionais especializados, bem como a falta de conhecimento sobre o cotidiano da advocacia imobiliária dificultam a procura por esse serviço.

A verdade é que uma boa assessoria jurídica é imprescindível em todas as etapas de um negócio imobiliário, desde a idealização de um empreendimento, até a venda de uma unidade. E, se negligenciada, o resultado pode ser catastrófico.

Por isso, o artigo de hoje é dedicado à Advocacia Imobiliária e tem por objetivo trazer luz ao cotidiano de um advogado especialista na área, demonstrando para você, investidor e empreendedor do ramo, a importância da assessoria jurídica imobiliária.

Para saber por que você deve contratar esse serviço para o seu negócio, fique conosco até o final!

O que é a assessoria jurídica imobiliária?

Para entender o que é a assessoria jurídica imobiliária, precisamos definir, primeiro, o Direito Imobiliário.

É muito comum que os profissionais da área digam que o Direito Imobiliário não pode ser definido como uma área só, pois se trata, na verdade, de diversos ramos do Direito aplicados aos negócios imobiliários.

De fato, um advogado, para se especializar nesse ramo, precisa obter competências em diversas áreas, completamente distintas, mas que se complementam no cotidiano do Direito Imobiliário.

Um bom exemplo da multidisciplinaridade do Direito Imobiliário é a incorporação imobiliária, que envolve, geralmente, pelo menos as seguintes etapas e ramos do direito:

A assessoria jurídica imobiliária, portanto, consiste no mais completo atendimento ao empreendedor, investidor ou interessado, abrangendo todas as etapas e aspectos do negócio, seja consultivo, seja contencioso, e todas as áreas do direito envolvidas, como contratual e societária, por exemplo.

O Direito Imobiliário é um ramo do direito privado?

O Direito Imobiliário, como vimos, não é um ramo específico do direito, pois abrange diversas áreas, tanto do direito privado (contratual e societário, por exemplo) quanto do direito público (tributário e ambiental, por exemplo).

No Direito Imobiliário, as normas não estão reunidas em determinada legislação, como o Código Civil ou Tributário, mas em diversas leis e decreto, por exemplo:

• Lei de Condomínios e Incorporação Imobiliária – Lei nº 4.591/1964;
• Lei de Parcelamento de Solo Urbano – Lei nº 6.766/1979;
• Lei de Locações de Imóveis Urbanos – Lei nº 8.245/1991; e
• Sistema de Financiamento Imobiliário – Lei nº 9.514/1997.

Pode-se dizer, porém, que boa parte do Direito Imobiliário vem do Direito Civil, sendo que diversos dispositivos do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), como aqueles referentes ao Direito das Obrigações e ao Direito Contratual, são frequentemente aplicados na assessoria jurídica imobiliária.

Em razão dessa característica plural do Direito Imobiliário, ao procurar um especialista, deve-se priorizar pela experiência, pois somente a vivência da advocacia imobiliária proporcional ao profissional a verdadeira qualificação para assessorar os mais diversos empreendimentos e negócios imobiliários.

O que faz um advogado do Direito Imobiliário?

Existe um oceano de possibilidades no mercado imobiliário.

Cada vez mais surgem empreendimentos imobiliários em formatos inéditos, que enfrentam obstáculos também inéditos, seja pela ausência de legislação específica, seja por sua singularidade.

Logo, o trabalho do advogado imobiliário será, justamente, transferir a ideia do cliente para uma realidade possível de ser implementada.

Lembremos, por exemplo, dos loteamentos de acesso controlado e condomínios de lotes, dois dos principais produtos do mercado imobiliário no Brasil, que se popularizaram na década de 1990 mas só vieram a ser tratados em legislação federal em 2017, por meio da Lei nº 13.465.

Por décadas, esses empreendimentos se multiplicaram no cenário do mercado imobiliário sem que houvesse previsão específica na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (LPSU) e com previsões precárias em algumas legislações municipais editadas ao longo dos anos.

Aa criatividade de empreendedores do ramo imobiliário, somada à engenhosidade de advogados imobiliários foi o que tornou possível a implementação, comercialização e manutenção desses formatos de empreendimento.

A legislação nem sempre é capaz de acompanhar as necessidades do mercado. É nesse ponto que a atuação do advogado é crucial para garantir segurança jurídica a todas as partes envolvidas, seja na elaboração de um contrato específico para a operação, seja na estruturação do negócio a ser implementado.

O cotidiano de um advogado imobiliário que atua para empreendedores deve estar repleto de inovações e soluções personalizadas para cada cliente, a fim de viabilizar novos projetos e transformá-los em produtos do mercado imobiliário.

A assessoria jurídica imobiliária engloba quais áreas ou negócios?

A Assessoria Jurídica Imobiliária faz parte da atuação do advogado imobiliário e consiste na realização de trabalhos estratégicos e preventivos para diminuir os riscos e aumentar o lucro do seu negócio.

Esse serviço é imprescindível para quem deseja investir na aquisição e alienação de imóveis, na planta ou já edificados, por meio da compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento ou integralização de capital, por exemplo.

Para loteadoras, construtoras, incorporadoras e terrenistas, é importante contar com uma assessoria contínua, durante todo o processo de implantação de loteamentos, condomínios e incorporações, a fim de garantir maior segurança jurídica aos empreendimentos.

Isto porque a finalidade da assessoria jurídica imobiliária será orientar tecnicamente o cliente em seu negócio, de forma consultiva, desde a aquisição do terreno, até mesmo após a entrega do empreendimento, e também em eventuais demandas judiciais, por exemplo, em uma eventual ação indenizatória por vício construtivo ou uma execução de contrato de compra e venda de imóvel inadimplido.

A assessoria jurídica imobiliária, portanto, pode ser dividida em consultiva e contenciosa.

A atuação consultiva do advogado de Direito Imobiliário

A consultoria imobiliária é a atuação extrajudicial do advogado imobiliário, e estará presente em todas as etapas do negócio, seja ele de pequena, média ou alta complexidade, envolvendo desde a negociação do terreno até o pós-venda.

Vejamos alguns exemplos de serviços de assessoria jurídica imobiliária consultiva:

• Elaboração, revisão e negociação de contratos de compra e venda, permuta (física e financeira) e parceria;
• Due diligence imobiliária, abrangendo a análise pormenorizada (com emissão de relatório final) de documentos e certidões referentes ao imóvel e seus proprietários, inclusive ações judiciais e administrativas que possam impactar o empreendimento;
• Emissão de pareceres jurídicos sobre o projeto imobiliário, com análise da melhor formatação jurídica para o empreendimento;
• Diligências de abertura de sociedades de propósito específico (SPE) e sociedades em conta de participação (SCP);
• Elaboração do memorial de incorporação e de todos os documentos jurídicos a ele relacionados, como contrato padrão de compra e venda, declarações diversas (patrimônio de afetação, vagas de garagem etc.), instituição de condomínio, convenção de condomínio e regimento interno;
• Acompanhamento do processo de registro do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
• Análise crítica e revisão dos demais documentos técnicos da incorporação, especialmente dos quadros da NBR;
• Elaboração de todos os documentos jurídicos necessários ao parcelamento do solo urbano (loteamento, desmembramento ou desdobro) e rural (chácaras e sítios de recreio), incluindo a abertura de associação de moradores, quando for o caso;
• Elaboração de contratos acessórios ao empreendimento, como corretagem, prestação de serviços, empreitada, dentre outros;
• Acompanhamento da evolução das obras, com atendimento a quaisquer demandas apresentadas por fornecedor e/ou comprador;
• Realização de assembleia geral de instituição do condomínio, com representação da incorporadora/loteadora na entrega oficial das áreas comuns aos compradores;
• Realização de assembleia geral de condôminos para formação da comissão de representantes exigida pela Lei 4.591/64;
• Requerimento e acompanhamento de procedimento extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente;
• Acompanhamento do procedimento de leilões públicos extrajudiciais.

Alguns desses serviços se destacam na atuação consultiva imobiliária, como a (a) due diligence e a (b) incorporação imobiliária.

Due Diligence

Como abordamos em artigos anteriores do nosso blog, a due diligence imobiliária é um trabalho de investigação de imóveis e seus proprietários atuais e anteriores e/ou possíveis compradores, para determinar o risco da negociação.

Logo, trata-se de uma atividade de consultoria, na qual é feita uma investigação detalhada sobre a existência de ônus ou outras pendências relacionadas ao imóvel ou que possam atingi-lo e prejudicar o negócio.

Na due diligence, fazemos uma pesquisa sobre o histórico do imóvel, bem como de seu(s) proprietário(s) e/ou comprador(es), a fim de identificar eventuais passivos fiscais, trabalhistas, cíveis etc.

O intuito é evitar “surpresas” negativas posteriores à celebração do contrato, uma vez que a due diligence possibilita não só a identificação dos riscos, como também sua mitigação, através da estruturação do contrato para preservar a negociação em relação a eventual pendência ou ônus identificado.

Uma due diligence realizada por profissionais especialistas e experientes, identificará e analisará, com detalhes, situações como, por exemplo:

• as condições legais do terreno;
• a existência de área de preservação ambiental ou outro passivo dessa natureza;
• se há alguma restrição na matrícula do imóvel que possa inviabilizar a sua compra; e
• se os proprietários têm dívidas que podem atingir o imóvel, trazendo risco de perda do bem, no futuro, pelo comprador.

Vale destacar que, apesar de ser negligenciada por muitos empreendedores e investidores do mercado imobiliário, a due diligence cumpre, na verdade, com o dever de cautela estabelecido no Código de Processo Civil.

Isto porque, a venda de um bem, sobre o qual recai ônus – como crédito de uma hipoteca, alienação e oneração – ou pende ação fundada em direito real ou pretensão reipersecutória – como usucapião, usufruto, uso ou habitação e reivindicatória – pode configurar fraude à execução (art. 792 do CPC).

Quando confirmada a fraude à execução, o negócio feito entre o devedor e terceiro poderá ser declarado sem efeitos em relação ao credor (art. 792, §2º do CPC).

É importante destacar que a due diligence não se confunde com o dever dos corretores de imóveis de prestar esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio (art. 723, parágrafo único do CC).

Enquanto a análise de segurança e risco, na prestação dos serviços de corretagem, é feita a partir do que se pode extrair da documentação do imóvel disponibilizada em cartório, a due diligence imobiliária, por sua vez, consiste em um trabalho mais aprofundado, em que são analisados processos judiciais, dívidas civis, trabalhistas, tributárias, dentre outras questões das partes envolvidas, indo, portanto, além da avaliação documental da matrícula do imóvel.

Dessa forma, a contratação desse serviço, apesar de demandar, inicialmente, um investimento do cliente, pode significar uma grande economia, de tempo e/ou recursos financeiros, ao final da negociação.

Assessoria jurídica em incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é o processo de construção de um empreendimento imobiliário que possua unidades autônomas (apartamentos, casas ou lotes) em regime condominial, com a finalidade da venda antecipada de tais unidades, ou seja, na planta ou em construção.

Esse processo é regulado pela Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias) e significa, em síntese, incorporar ao registro do terreno de um imóvel, um projeto de construção que o incorporador se comprometerá a implementar em um determinado prazo.

O registro da incorporação permitirá a venda das unidades autônomas do empreendimento, que pode ser um edifício, um condomínio de casas ou de lotes, por exemplo, antes da conclusão da obra.

Dessa forma, a incorporação é outro serviço que evidencia a importância de uma boa assessoria jurídica imobiliária, que deverá estar presente desde o estudo de viabilidade econômica, jurídica e ambiental, até o fim da execução de serviços de manutenção e pós vendas durante o prazo de garantia da obra.

Como exploramos em tópico anterior, encontrado o imóvel de interesse, deverá ser feita a due diligence imobiliária para apurar a regularidade do terreno e de seus proprietários, bem como possíveis obstáculos para o registro futuro da incorporação ou que signifiquem prejuízos para a incorporadora após o início das obras.

Verificada a viabilidade e segurança do negócio, o proprietário do terreno – comumente referidos como terrenistas – e o futuro incorporador celebrarão o instrumento para a aquisição do terreno, que poderá ser uma compra e venda, compra e venda com dação em pagamento, cessão, permuta simples ou permuta com torna.

Formalizada a aquisição do terreno, inicia-se o procedimento de registro da incorporação, para o qual se exige uma série de documentos, previstos no art. 32 da Lei de Incorporações.

A critério do incorporador, poderá, também, ser averbado o patrimônio de afetação, pelo qual se estabelece a separação patrimonial entre o empreendimento e o incorporador.

O patrimônio de afetação permitirá que o empreendimento seja submetido ao Regime Especial de Tributação (RET), apontado como uma das principais vantagens da incorporação imobiliária para o empreendedor, vez que se trata de um incentivo fiscal que resulta na “unificação dos impostos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS a uma alíquota única de 4% (quatro por cento)”.

Portanto, apesar de significar um investimento inicial para o empreendedor, a incorporação poderá trazer um bom retorno a longo prazo, razão pela qual deve ser uma operação bem planejada e estruturada, em especial, no aspecto jurídico, devendo ser acompanhada por um profissional devidamente qualificado para garantir a segurança do negócio.

Atuação contenciosa do advogado imobiliário

A assessoria jurídica imobiliária também abrange a atuação contenciosa, ou seja, em processos judiciais e administrativos que podem existir no curso de empreendimentos imobiliários ou após a sua conclusão.

Tratando-se de um braço do Direito Civil, como abordamos em tópico anterior, os processos judiciais, em sua grande maioria, estarão relacionados à responsabilidade civil, como nos casos de descumprimentos contratuais, vícios construtivos e indenização por danos materiais e morais.

Igualmente, no contencioso imobiliário, além da muito discorrida usucapião, são muito comuns as ações possessórias – reintegração e manutenção de posse -, e petitórias – reivindicatória e imissão na posse.

Há, ainda, processos judiciais relacionados à recuperação de crédito, como execuções de título extrajudicial, ações de cobrança e ação monitória.

O contencioso imobiliário também se estende para processos tributários, como é o caso das ações de revisão de base de cálculo de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), muito comum quando existe uma divergência em relação ao valor arbitrado pelo município para o referido tributo.

Os processos administrativos (Procon, Prefeitura e órgãos ambientais) também estão presentes na atuação no mercado imobiliário, como nos casos de processo de aprovação do projeto arquitetônico junto à Prefeitura local e, ainda, no caso de infrações registradas no curso da obra de um empreendimento. Nessas hipóteses, quando necessário, são apresentados requerimentos e recursos perante o órgão administrativo responsável.

As possibilidades de conflito são diversas e, justamente por isso, é crucial que exista uma prevenção por meio da consultoria jurídica e, quando em juízo, uma atuação estratégica, a fim de diminuir significativamente os prejuízos que uma contenda judicial ou administrativa possa causar.

Quanto custa a consultoria imobiliária?

A precificação da assessoria jurídica imobiliária é uma questão frequente, tanto para aqueles que buscam a contratação dos serviços, quanto para os profissionais da área. Para auxiliar na definição desses valores, a Ordem dos Advogados oferece uma Tabela de Honorários.

Por exemplo, a OAB/MG estabelece que, para o estudo ou organização de documentação imobiliária, os honorários deverão ser de 4% sobre o valor do negócio, observado o mínimo de R$ 2.000,00.

Os honorários também poderão ser cobrados por hora. Neste caso, a OAB/MG estabelece o mínimo de R$ 300,00 a hora do advogado.

No entanto, tais valores são apenas uma referência, pois podem variar de acordo com o negócio para o qual se destina a assessoria jurídica imobiliária, além de observar os seguintes critérios:

• a reputação da capacidade do(a) advogado(a);
• a dificuldade, o tempo e o mérito do trabalho a ser prestado;
• o estudo para avaliação do conteúdo econômico da coisa;
• a gravidade e a multiplicidade das questões tratadas; e
• o valor real da causa e o proveito econômico do cliente.

No momento da contratação da consultoria imobiliária, é importante considerar que, quando se trata de negócios imobiliários, estão envolvidos esforços consideráveis de capital e tempo, de modo que o investimento em um escritório de advocacia especializado e com experiência no mercado significa evitar prejuízos futuros e garantir um maior lucro para o seu empreendimento.

Conclusão

Quando se trata de negócios imobiliários, como a compra e venda, permuta, dação em pagamento, doação, incorporação ou parcelamento de solo, existem muitas variáveis que podem interferir em seu sucesso.

Um negócio bem-sucedido não depende apenas do cumprimento do acordo entre as partes, mas também da regularidade registral do imóvel e da existência de dívidas fiscais ou condominiais do próprio imóvel.

Essas variáveis nem sempre são facilmente verificadas pelas partes interessadas, podendo ser necessário um conhecimento técnico ou, ainda, uma determinada expertise para essa investigação, que os contratantes, em sua grande maioria, não possuem.

Afinal, além de identificar as variáveis é importante saber se representam ou não um risco efetivo para o negócio e como superá-las.

Esse é o papel da assessoria jurídica imobiliária: dar ao cliente – empreendedor, investidor, adquirente de imóvel – um atendimento completo, com o objetivo de dar a ele segurança e suporte em todas as etapas do negócio ou empreendimento.

A fim de ilustrar as atividades comumente praticadas numa assessoria jurídica imobiliária, vejamos, na tabela abaixo, alguns dos serviços que prestamos diariamente durante todas as etapas de um empreendimento:

Para todos esses serviços, exige-se um alto conhecimento técnico e experiência, que são as chaves de uma boa assessoria jurídica imobiliária.

Por isso, ao celebrar um negócio imobiliário ou empreender nesse ramo, é crucial escolher um profissional devidamente capacitado, que dará a você, empresário ou entusiasta do ramo, todas as ferramentas necessárias para tomar decisões com segurança e assertividade.

Esperamos que nosso artigo tenha esclarecido a importância da assessoria jurídica imobiliária e possa auxiliar na contratação de um bom profissional.

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