Você conhece os riscos de um contrato imobiliário? Se sim, sabe como se prevenir deles?
Os contratos imobiliários estão presentes na rotina do setor imobiliário, que é, certamente, um dos mais relevantes para a economia brasileira, pois influencia na geração de empregos, atrai investimentos financeiros, fomenta o desenvolvimento urbano, e, é claro, gera moradias.
Compra e venda, permuta e locação são exemplos de contratos firmados diariamente por empresas do setor imobiliário e pessoas, físicas ou jurídicas, que buscam um lugar para morar, empreender ou investir.
Mas, assim como qualquer negócio, também existem riscos nos contratos imobiliários.
Para evitá-los, toda operação deve ser cuidadosamente analisada, antes da confirmação, garantindo-se, assim, a maior proteção possível aos direitos das partes envolvidas – especialmente do adquirente.
No artigo de hoje, falaremos sobre os riscos no contrato imobiliário e como se prevenir em relação a eles.
Índice
- 1 O que é um contrato imobiliário?
- 2 O que não pode faltar em um contrato imobiliário?
- 3 Quais são os riscos no contrato imobiliário?
- 4 Como se prevenir em relação aos riscos no contrato imobiliário?
- 5 Como a due diligence pode reduzir os riscos no contrato imobiliário?
- 6 Check-list para contratos imobiliários seguros
- 7 Conclusão
O que é um contrato imobiliário?
Chamamos de contrato imobiliário todo contrato que tem como objeto um imóvel ou direitos relativos a um imóvel.
Eles podem ser celebrados entre duas ou mais pessoas físicas, entre pessoas jurídicas ou entre pessoas físicas e jurídicas.
Em geral, os contratos imobiliários são firmados por escrito, visto que, na maior parte dos casos, a lei exige que seja dessa forma.
O que é um contrato imobiliário?
Principais tipos de contrato imobiliário
Considerando que contrato imobiliário é todo contrato cujo objeto é um imóvel ou direitos relativos a um imóvel, pode haver uma infinidade de tipos de contrato.
Mas, certamente, existem as modalidades mais comuns e frequentemente presentes na vida da maioria das pessoas e rotina da maioria das empresas, como os contratos de compra e venda e contratos de locação, por exemplo.
O contrato de compra e venda tem como objeto a venda de um imóvel por uma pessoa a outra (física ou jurídica), mediante o pagamento de um preço.
De acordo com o art. 108 do Código Civil, quando o valor do imóvel for superior a 30 (trinta) salários-mínimos, a compra e venda deve ser formalizada por meio de escritura pública, lavrada em cartório de notas.
Assim, é comum que esse tipo de negócio seja firmado, primeiro, por meio de um compromisso de compra e venda, que conterá todas as regras da transação, e, depois, formalizado pela escritura, documento necessário para registrar a transferência da propriedade no cartório de imóveis.
Podemos dizer, então, que o compromisso de compra e venda também pode ser um contrato imobiliário.
Principais tipos de contrato imobiliário.
O contrato de locação também é um exemplo de contrato imobiliário muito frequente na prática, tanto na vida de pessoas que buscam um lugar para morar (locação residencial) quanto de empresários que buscam um imóvel para o seu estabelecimento (locação residencial).
Também podemos citar o contrato de permuta de imóveis, por meio do qual, basicamente, as partes trocam um imóvel pelo outro.
Quando eles não têm o mesmo valor, estabelece-se o pagamento da chamada “torna”, geralmente em dinheiro, correspondente à diferença entre os valores dos imóveis permutados.
Esses são apenas alguns exemplos, já que, como antecipamos, são diversas as possibilidades de contratos imobiliários.
O que não pode faltar em um contrato imobiliário?
O que não pode faltar em um contrato imobiliário?
Além das definições básicas, como a qualificação das partes, descrição precisa do imóvel objeto do contrato e as condições comerciais, um bom contrato imobiliário deve contar com cláusulas pensadas especialmente para aquele negócio determinado, considerando a intenção e as características das partes envolvidas.
Numa compra e venda, por exemplo, se o preço for parcelado, é essencial constar no contrato o valor e data de vencimento de cada parcela e as penalidades aplicáveis em caso de atraso no pagamento.
Também é importante garantir a proteção do adquirente em caso de perda do imóvel após a conclusão do negócio (evicção), o que também se aplica para a permuta.
Tanto na permuta quanto na compra e venda, deve-se garantir ao adquirente o direito de realizar uma due diligence do imóvel para analisar a segurança do negócio antes da sua confirmação, e a possibilidade de desistência sem multa, dependendo do resultado da diligência.
Na locação, por sua vez, é necessário especificar o prazo de duração do contrato, possibilidade de renovação automática (ou não), penalidade por rescisão antecipada, regras sobre realização de obras, entre outras.
Fato é que cada negócio tem a sua particularidade. Dificilmente um modelo obtido na internet será suficiente para dar a segurança necessária às partes envolvidas.
Por isso, é essencial contar com uma assessoria especializada para a elaboração de um bom contrato.
Quais são os riscos no contrato imobiliário?
Quais são os riscos no contrato imobiliário?
Assim como em qualquer negócio, também existem riscos no contrato imobiliário.
Não é raro que um imóvel esteja com impedimento de alienação em razão de dívidas do proprietário, por exemplo, o outro tipo de restrição.
Vejamos quais são os riscos mais comuns nesses tipos de contrato.
Dívidas relacionadas ao imóvel
Uma das principais preocupações de quem está adquirindo um imóvel é “pagar e não levar”, ou seja, pagar pelo imóvel e ficar sem ele.
Isso pode acontecer se o proprietário do bem tiver dívidas em fase de execução, ou se houver dívidas do próprio imóvel, como de IPTU ou condomínio, por exemplo.
De fato, as dívidas relacionadas ao imóvel, se não forem quitadas pelo proprietário, podem levar à penhora do bem.
Já as dívidas do proprietário, mas que não são oriundas do imóvel, podem comprometer o negócio se já estiverem em fase de execução. Nesse caso, o credor, em busca de bens para a satisfação do débito, poderá requerer a penhora do bem e, posteriormente, o leilão.
Impedimento judicial de alienação do imóvel
Outro risco nos contratos imobiliários é a existência de impedimento judicial de alienação do imóvel.
O impedimento judicial de alienação é lançado por ordem de um juiz que, verificando indícios de que o proprietário do imóvel, que tem uma dívida, não pretende quitá-la e está se desfazendo dos seus bens, por exemplo. Assim, o juiz determina a indisponibilidade do imóvel, impedindo que o devedor o transfira a terceiros.
Um contrato celebrado mesmo com essa restrição poderá ser anulado, deixando o prejuízo, muito provavelmente, para quem pagou pelo bem e ficou sem ele.
Direito de preferência
O direito de preferência é garantido nos contratos de locação, e significa que, se o locador do imóvel decide colocá-lo à venda, ele deve oferecer, primeiro, ao locatário, que tem o direito de comprar o bem nas mesmas condições ofertadas por terceiros.
Trata-se de uma regra prevista em lei (artigo 27 e seguintes da Lei de Locações).
Se o direito de preferência não for observado, o locatário pode requerer indenização ou até mesmo reaver o imóvel para si.
Ainda na hipótese de uma compra e venda ou permuta de imóvel alugado, também é importante conhecer as regras da locação e da obrigatoriedade (ou não) de manutenção do contrato.
Por tudo isso, é essencial se certificar de que o imóvel não está alugado ou, se estiver, de que o direito de preferência foi devidamente observado.
Outras possibilidades de riscos no contrato imobiliário
Cada contrato imobiliário está sujeito a determinados riscos, a depender da sua natureza, do tipo de imóvel e das características das partes.
No caso de negócios envolvendo imóveis rurais, é necessário observar eventuais restrições ambientais e se o registro do imóvel está regular, inclusive em relação aos limites e confrontações, certificando-se de que não há sobreposição ou invasão de áreas.
A regularidade da documentação do imóvel, aliás, deve ser checada em qualquer tipo de contrato imobiliário, a fim de verificar se a titularidade é mesmo de quem está vendendo e se a construção foi devidamente averbada.
Também é importante pesquisar a existência de processos envolvendo o imóvel, como usucapião ou inventário, que podem “travar” ou até mesmo impedir a transação.
Em compromissos de compra e venda de unidade imobiliária futura, ou seja, de imóveis na planta, deve-se observar a regularidade do registro do empreendimento, se há incorporação registrada e se averbação de patrimônio de afetação.
Também é fundamental checar se o histórico da incorporadora é confiável, se os empreendimentos anteriores foram entregues no prazo e se houve algum problema construtivo.
São muitas possibilidades e não há como esgotar todos os riscos dos contratos imobiliários em um único texto. Por isso, é altamente recomendado contar com a assessoria de um advogado especializado para a realização de qualquer negócio dessa natureza.
Como se prevenir em relação aos riscos no contrato imobiliário?
Como se prevenir em relação aos riscos no contrato imobiliário?
Já antecipamos que o primeiro e mais importante passo para se prevenir de riscos no contrato imobiliário é contar com uma assessoria jurídica especializada.
Por entender as especificidades do negócio em questão, o profissional saberá, por exemplo, que tipo de problema pode prejudicar aquele contrato e como evitá-lo. Em outras palavras, saberá como fazer uma análise de risco.
O profissional também será responsável por redigir um bom contrato, de acordo com a lei e as necessidades específicas das partes.
Vejamos algumas formas mais comuns de se resguardar em relação a esses riscos, geralmente sugeridas e aplicadas na advocacia imobiliária.
Contrato imobiliário preliminar
O contrato preliminar é uma modalidade prevista no Código Civil (art. 462 e seguintes) e, como o próprio nome leva a crer, é celebrado antes do contrato principal.
O compromisso particular de compra e venda de imóvel (ou permuta) é um exemplo de contrato preliminar, pois ele contém todas as regras da compra e venda, mas, por não ser um instrumento público (escritura), não é suficiente para o registro da transferência da propriedade.
No contrato preliminar, as partes podem estipular condições para a efetivação do negócio, como, por exemplo, a confirmação de que não existem dívidas vinculadas ao imóvel ou ao vendedor que possam comprometer o negócio.
Assim, se for constatada alguma irregularidade ou pendência que represente risco ao contrato, o adquirente pode desistir do negócio sem qualquer penalidade.
Observância dos requisitos legais na formalização do contrato imobiliário
Outra forma de resguardar os contratantes é garantir que os requisitos legais daquele tipo de contrato estão sendo observados.
No caso do contrato de locação residencial, por exemplo, a lei prevê regras diferentes para contratos firmados por escrito ou verbalmente, e com prazo inferior ou superior a 30 meses.
Já o contrato de compra e venda, como já mencionamos, depende de instrumento público (escritura) para ser efetivado.
Além disso, embora seja óbvio, deve-se atentar para a existência de cláusulas abusivas ou ilícitas, que podem gerar questionamentos em relação ao contrato.
Percebe-se, mais uma vez, a importância de só firmar contratos imobiliários com a assessoria de um advogado especializado.
Como a due diligence pode reduzir os riscos no contrato imobiliário?
A due diligence imobiliária nada mais é do que a análise de risco de negócios imobiliários.
Ela consiste num trabalho de investigação, tanto do imóvel quanto dos proprietários, a fim de terminar a existência de riscos para aquele negócio.
Por meio da due diligence, verificamos se o imóvel possui dívidas vinculadas a ele, se há alguma restrição urbanística ou ambiental, e investigamos a existência de pendências em nome dos proprietários, que possam vir a atingir o imóvel e comprometer a sua alienação.
Em resumo, portanto, trata-se de um serviço que tem como objetivo evitar desgastes e antecipar problemas jurídicos que possam vir a ocorrer na negociação de um imóvel. Ou seja, é uma forma de reduzir os riscos no contrato imobiliário.
Check-list para contratos imobiliários seguros
Considerando todos os riscos expostos neste texto, é essencial que a pessoa interessada em adquirir um imóvel solicite ao proprietário, pelo menos, os seguintes documentos e informações:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel;
- Declaração de inexistência de débitos de condomínio/associação de moradores, se houver;
- Certidões negativas de débitos fiscais (municipais, estaduais e federais) do proprietário;
- Certidões de ações judiciais distribuídas em nome do proprietário.
É preciso ressalvar, porém, que a simples apresentação dos documentos não é suficiente para garantir a segurança do negócio.
Não custa repetir: para entender de verdade os riscos do contrato imobiliário, a análise de tais documentos deve ser realizada por um advogado especializado. E esse é o item mais importante do check-list.
Check-list para contratos imobiliários seguros.
Conclusão
Assim como qualquer negócio, os contratos imobiliários também estão sujeitos a riscos.
Porém, como quase sempre os valores envolvidos são altos, os riscos nos contratos imobiliários também podem ser consideráveis.
Antes de fechar o negócio, é essencial entender que tipo de problema pode tornar a transação arriscada ou impedir que ela se conclua, e, principalmente, como evitar tais problemas.
Dívidas relacionadas ao imóvel, dívidas do proprietário e documentação irregular são alguns exemplos de situações que podem causar sérios prejuízos para o adquirente do imóvel, mas que podem ser evitadas por meio de um bom trabalho due diligence.
Os riscos de um contrato de um contrato imobiliário existem, isso é fato. Mas, com uma boa assessoria jurídica, eles podem ser evitados, garantindo-se um negócio seguro e eficaz para todos os envolvidos.
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