Retrofit em Belo Horizonte: Vantagens e Oportunidades

Introdução

As construções, por sua própria natureza, são projetadas para oferecer durabilidade e estabilidade ao longo do tempo, resistindo às intempéries e garantindo segurança às suas funções originais.  

Contudo, mesmo edificações sólidas e bem conservadas não permanecem imunes às transformações que ocorrem ao seu redor. O avanço tecnológico, as mudanças nas normas técnicas, as novas demandas por eficiência energética, acessibilidade e conforto, bem como as dinâmicas sociais e econômicas que reconfiguram o uso dos espaços urbanos, impõem a necessidade de modernização constante do ambiente construído. 

Nesse contexto, o retrofit surge como uma alternativa estratégica para conciliar a preservação das estruturas existentes com a atualização funcional e tecnológica necessária para que os edifícios continuem relevantes, seguros e competitivos. Ao promover intervenções que vão além da simples reforma ou manutenção, o retrofit permite revitalizar imóveis antigos, adequando-os às exigências contemporâneas sem a necessidade de sua substituição completa. 

Mais do que uma solução técnica, o retrofit reflete uma postura sustentável e inteligente frente à gestão do patrimônio edificado, contribuindo para a valorização dos imóveis, a requalificação urbana e a preservação da memória arquitetônica, ao mesmo tempo em que incorpora inovações que garantem sua continuidade no futuro. 

O retrofit em Belo Horizonte ganhou novos contornos com a recente aprovação da Lei Municipal nº 11.783/2024 e sua regulamentação pelo Decreto nº 19.151/2025, oferecendo benefícios fiscais e urbanísticos para revitalização de imóveis antigos no hipercentro.  

Essa tendência, já presente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, promete transformar o cenário urbano e o mercado imobiliário da capital mineira. 

No artigo de hoje, trataremos sobre esse importante instituto para o setor imobiliário, especificamente, com as novidades advindas pela Lei Municipal nº 11.783/2024 de Belo Horizonte/MG. 

O que é Retrofit? 

O retrofit é o processo de modernização de edifícios antigos, preservando características históricas, mas adaptando-os às necessidades contemporâneas. Em outras palavras, trata-se de renovar um imóvel antigo, incorporando tecnologias modernas, melhorando a eficiência energética, acessibilidade e segurança.  

Ao contrário de uma simples reforma ou manutenção, o retrofit busca atualizar profundamente o edifício em aspectos como: 

• Estrutural (reforço, adequação); 

• Instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias; 

• Sustentabilidade (eficiência energética, redução de impacto ambiental); 

• Conforto térmico e acústico; 

• Tecnologias de automação predial; 

• Acessibilidade (normas atuais). 

O retrofit também pode preservar a fachada ou elementos históricos, valorizando o patrimônio arquitetônico e cultural do imóvel e do entorno. 

Dentre os objetivos do retrofit, podemos mencionar o aumento da vida útil da edificação; a observância às normas atuais de incêndio, acessibilidade e segurança; tornar o edifício mais atrativo para o mercado imobiliário moderno; reduzir custos em comparação à demolição e reconstrução e requalificar áreas urbanas consolidadas, especialmente em centros históricos. 

Além disso, o retrofit está alinhado às práticas de sustentabilidade urbana, pois reaproveita as estruturas já existentes, evitando o excesso de uso de materiais de construção, gerando uma redução de resíduos, o que traz benefícios a todo o meio ambiente. O retrofit também pode incorporar sistemas mais eficientes de energia e água, gerando a economia de recursos naturais.  

Relação entre Retrofit e Gentrificação 

Em um dos artigos do nosso Blog, tratamos do conceito de gentrificação e a sua relação com aspectos tributários. 

Retomando o conceito abordado naquela oportunidade, gentrificação é um fenômeno social e urbano que ocorre quando áreas antes degradadas ou ocupadas por populações de menor renda passam por valorização imobiliária e passam a atrair investimentos, novos empreendimentos e moradores de maior poder aquisitivo. Como consequência, há aumento de preços (aluguel, comércio, serviços), expulsão ou substituição dos moradores originais e mudanças no perfil socioeconômico e cultural da região. 

Veja-se que se trata de conceitos distintos, mas que induzem à revitalização e valorização de determinado imóvel ou área. O quadro abaixo ilustra a diferença entre esses dois institutos: 

Embora o retrofit tenha um caráter técnico e patrimonial, seus efeitos podem contribuir diretamente para processos de gentrificação, por modernizar edifícios antigos, preservar fachadas históricas, melhorar a infraestrutura urbana e requalificar o espaço urbano. 

Tendência Nacional e Exemplos de Sucesso 

Grandes metrópoles brasileiras já adotaram o retrofit como estratégia para revitalização dos seus centros históricos. Em São Paulo, o “Programa Requalifica Centro” já resultou na conversão de vários prédios comerciais em habitações modernas. No Rio de Janeiro, o programa “Reviver Centro” também trouxe novos moradores à região central. 

Essas iniciativas reforçam uma tendência nacional de aproveitar estruturas existentes para reduzir custos e contribuir com a sustentabilidade urbana. 

Um exemplo relevante de retrofit é a atuação da construtora Mozak no Rio de Janeiro, onde a lei já está em vigência há mais tempo. Com um portfólio de 22 empreendimentos retrofitados, a Mozak reforçou sua expertise revitalizando prédios antigos em áreas valorizadas como Leblon e Ipanema.  

Somente em 2023, a empresa lançou quatro novos projetos retrofitados, incluindo o Artís em Ipanema, com um VGV total estimado em R$ 500 milhões. Isaac Elehep, CEO da Mozak, destaca que além de preservar a memória arquitetônica e cultural da cidade, o retrofit permite explorar espaços raros e altamente valorizados da Zona Sul carioca.  

Outro caso é o Ipa Studio Design da SIG Engenharia, que transformará o antigo Hotel Everest em um empreendimento residencial moderno, oferecendo opções diferenciadas na região. Luiza Treiger, do Brix Fundo de Investimento Imobiliário, também aponta o retrofit como uma excelente estratégia comercial e cultural, citando o projeto Puro Casas Inteligentes, no Jardim Botânico, que transformou uma casa de 1937 em um sofisticado condomínio residencial (Fonte: O Globo). 

Por fim, citamos um último exemplo em São Paulo, mais especificamente, o Edifício Altino Arantes (antigamente conhecido como Prédio do Banespa).  

O Edifício foi inaugurado em 1947 e é um dos símbolos arquitetônicos da cidade de São Paulo, inspirado no Empire State Building de Nova York. 

Entre 2014 e 2018, o edifício passou por um amplo projeto de retrofit para modernização completa das suas estruturas, sistemas e espaços internos, transformando-o em um centro cultural e turístico. Foram preservadas as características históricas da fachada e de áreas internas, como o hall de entrada, mas todo o restante foi modernizado para atender padrões contemporâneos de uso, segurança e acessibilidade. 

O prédio, antes fechado ao público, tornou-se o “Farol Santander”, com mirante, exposições, espaços de inovação e eventos, revalorizando uma área do centro de São Paulo. 

Com a reforma, o edifício atraiu visitantes, novos comércios e movimentação cultural. 

Lei do Retrofit em Belo Horizonte: Principais Benefícios 

A Lei nº 11.783/2024, regulamentada pelo Decreto 19.151/2025, publicado recentemente, em 26 de junho de 2025, busca incentivar incorporadoras, investidores e proprietários de imóveis antigos a revitalizarem seus ativos no centro de Belo Horizonte. Dentre os principais benefícios estão: 

Isenção de ITBI  

Imóveis que sejam adquiridos para realização de empreendimentos retrofit, nos parâmetros definidos pela legislação ficam isentos do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), na sua aquisição. Isto é, o empreendedor não pagará o tributo na aquisição de um prédio antigo, por exemplo, para implementar um retrofit no local. (Art. 20 da Lei n. 11.783/2024) 

A isenção em questão é condicionada à aprovação e ao licenciamento do projeto, bem como à obtenção de certidão de baixa de construção da conclusão da obra licenciada no prazo de 6 (seis) anos, contados da emissão do respectivo Alvará de Construção (Art. 20, §1º, I e II). 

Isenção de IPTU Durante a Construção do Projeto 

Durante a execução do projeto e readequação das construções antigas para o modelo retrofit, as unidades imobiliárias objeto do projeto ficam isentas do pagamento do IPTU. O construtor deve fazer o requerimento da isenção e o Alvará de Construção deve estar aprovado antes do início do exercício (Art. 21 da Lei 11.783/2024). 

Isenção de Outorga Onerosa  

Projetos aprovados podem ser dispensados da Outorga Onerosa ao Direito de Construir – ODC para ampliação das áreas construídas. Saiba mais sobre o assunto da ODC e regras urbanísticas do Município de Belo Horizonte no nosso artigo Alteração da outorga onerosa do direito de construir em Belo Horizonte: 5 modificações do PL 508/2023. 

Flexibilizações Normativas e Urbanísticas 

A nova legislação flexibiliza exigências do código de obras, como: 

• Possibilidade de dispensa da exigência de criação de vagas de garagem nos edifícios retrofitados. 

• Possibilidade de sistemas alternativos de ventilação e acessibilidade. 

• Uso de fachadas ventiladas e soluções de eficiência energética. 

Contrapartidas e “Gentilezas Urbanas” 

Em troca dos benefícios fiscais e facilidades construtivas, os projetos devem incorporar contrapartidas para melhorar o ambiente urbano (Art. 2º, I e II, a) a c) da Lei nº 11.783/2024): 

• Soluções técnico-construtivas de sustentabilidade, conforme regulamento de aprovação do projeto. 

• Fachadas ativas: comércio ou serviços no andar térreo para aumentar a circulação de pedestres. 

• Áreas de Fruição Pública: espaços dentro dos empreendimentos nos quais o acesso e trânsito de pedestres é livre, com controle de entrada, ou não, mas sem limitação ou impedimento de acesso. 

• Terraços Abertos ao Público: Terraços abertos gratuitamente ao público em horário comercial, proporcionando novas áreas de lazer. 

Essas medidas, chamadas de “gentilezas urbanas”, buscam humanizar e dinamizar o centro da cidade.  

De acordo com o texto vigente da legislação, os projetos devem, obrigatoriamente, adotar as soluções técnico-construtivas de sustentabilidade definidas no regulamento específico; e pelo menos uma das soluções de “gentileza urbana”, quais sejam, os terraços abertos ao público, fachadas ativas ou as áreas de fruição pública.  

A contrapartida adotada pelo empreendedor constará de Termo de Conduta Urbanística – TCU, assinado pelo responsável técnico e pelo responsável legal do empreendimento. 

Sustentabilidade e Habitação de Interesse Social 

A lei incentiva práticas sustentáveis, como telhados verdes e sistemas de reuso de água. Além disso, há estímulos adicionais para projetos de habitação popular, ajudando a reduzir o déficit habitacional da capital. 

Primeiros Projetos Aprovados no Município 

Um exemplo emblemático é o Edifício Maranhão, construído em 1948 e situado próximo à Praça Sete de Setembro. Este imóvel obteve o primeiro alvará de retrofit da cidade e será transformado de um prédio comercial quase vazio em um condomínio residencial com 124 apartamentos, mantendo sua fachada histórica. 

A conversão do Edifício Maranhão evidencia o potencial da nova lei em trazer moradores e vitalidade econômica ao centro. 

Fonte: G1 

Um outro projeto já aprovado pela prefeitura de Belo Horizonte é o do Edifício onde funcionou a antiga sede do INSS, na Rua Caetés. O imóvel teve suas atividades comerciais desativadas e está sendo utilizado por uma ocupação popular desde 2015.  

O projeto prevê o investimento de mais de R$ 21 milhões, para converter o prédio em um condomínio residencial de moradia popular, contemplando cerca de 88 famílias. 

Fonte: O Tempo 

Por que investir em Retrofit?  

Dentre os benefícios do retrofit, podemos mencionar: 

• Aproveitamento de localização estratégica e infraestrutura já existente nos centros de grandes cidades e regiões adjacentes. 

• Redução de custos devido às flexibilizações e incentivos fiscais. 

• Potencial construtivo já consolidado. 

• Contribuição com o desenvolvimento sustentável e econômico da cidade. 

Investidores, incorporadoras e proprietários interessados, todavia, devem estar atentos às exigências legais e condicionantes, para além, é claro, das oportunidades comerciais oferecidas pela nova legislação. 

Como uma Assessoria Jurídica pode ajudar? 

O sucesso dos projetos de retrofit depende de uma análise técnica e jurídica cuidadosa. É essencial contar com assessoria especializada para lidar com licenciamento, adequação às normas, estruturação jurídica dos negócios e obtenção dos benefícios previstos na lei. 

Nesse contexto, contar com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário e urbanístico é fundamental para navegar pela nova legislação, estruturar negócios (aquisição do imóvel, incorporações, financiamentos) e assegurar que todas as contrapartidas legais sejam cumpridas.  

Projetos de retrofit bem-sucedidos tendem a se multiplicar em BH nos próximos anos – uma tendência que acompanha outras metrópoles e indica um futuro promissor de cidades mais sustentáveis, inclusivas e cheias de vida em seus centros históricos. 

Conclusão 

A Lei do Retrofit de Belo Horizonte apresenta uma excelente oportunidade para a revitalização urbana, oferecendo incentivos atrativos para quem deseja investir no centro histórico. Incorporadoras, investidores e proprietários têm agora à disposição um poderoso instrumento para transformar imóveis antigos, pouco lucrativos, ou mesmo que geram ônus sem oferecer benefícios em troca, em empreendimentos modernos e rentáveis, contribuindo diretamente para uma cidade mais dinâmica, sustentável e acolhedora. 

Se você se interessa pelo assunto e quer entender melhor os requisitos, disposições da legislação e demais aspectos jurídicos do retrofit, nossa equipe está à disposição para atendê-lo. 

Você também pode se interessar por: 

Alteração da outorga onerosa do direito de construir em Belo Horizonte: 5 modificações do PL 508/2023 

Plano Diretor – Tudo o que você precisa saber (e mais alguma coisa) 

Código de Obras: um importante instrumento de regulação de edificações urbanas 

Posts relacionados

Incorporação Imobiliária – do lote à entrega das chaves

Patrimônio de Afetação, RET e fiscalização – segurança nas incorporações imobiliárias

Due Diligence Imobiliária: tudo o que você precisa saber

Termo de Entrega de Chaves: mais do que a simples transferência da posse