Algum tempo atrás examinamos em detalhes uma figura ainda bem recente no universo imobiliário: o condomínio de lotes.
Naquela oportunidade, demonstramos que, embora tenham características semelhantes, há uma grande diferença entre loteamento, loteamento com acesso controlado e condomínio de lotes, tanto em relação à natureza jurídica desses institutos, quanto às situações que melhor se amoldam às necessidades do empreendedor do setor imobiliário.
Neste artigo, focaremos na possibilidade de implementação do condomínio de lotes em área rural.
Como esse assunto ainda é pouco debatido, o que inevitavelmente traz uma certa “cortina de fumaça” e insegurança na hora de iniciar um empreendimento nessa modalidade, buscaremos trazer os principais argumentos que legitimam a aprovação e o desenvolvimento de um condomínio rural de lotes.
Índice
Diferença básica entre Loteamento e Condomínio de Lotes
Antes de mais nada, é necessário que esteja clara a diferença entre parcelamento ou desmembramento do solo (loteamento) e condomínio de lotes.
Sem muitos rodeios, o parcelamento ou desmembramento do solo previsto na Lei 6.766/1979, conforme seu artigo 3º, é aplicável exclusivamente a zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica definidas no Plano Diretor ou, na sua falta, por alguma lei municipal, sendo, portanto, inaplicável às zonas rurais dos Municípios.
A aplicação exclusiva da Lei 6.766/1979 a áreas urbanas
E por que a Lei 6766/79 só se aplica às zonas urbanas das cidades?
Porque, através de seus procedimentos (loteamento ou desdobramento) são criados verdadeiros bairros, com atração de um grande fluxo de população, seja para residência, seja para trabalho. Para atender à demanda dessa população, a referida lei estabelece a infraestrutura mínima que o empreendedor deve construir em seu empreendimento e, ainda, prevê a doação de parte considerável da área original ao município para que sejam instalados equipamentos urbanos e serviços públicos.
Na zona rural, quase sempre afastada do centro urbano, a realidade é bastante diferente.
Um novo empreendimento imobiliário, ainda que de grandes proporções, dificilmente criará um fluxo contínuo de pessoas e/ou pressionará a demanda por serviços públicos, especialmente porque, no entorno, não existirá muita estrutura.
Na melhor das hipóteses, um empreendimento rural será capaz de criar uma espécie de núcleo urbano autossuficiente, pois as pessoas que eventualmente residirão no local acabarão por exercer suas atividades profissionais nas proximidades.
O mais comum é que os empreendimentos imobiliários situados em zona rural se destinem, primordialmente, à formação de sítios de recreio, pequenas fazendas ou hotelaria, sendo, antes de tudo, um verdadeiro destino de final de semana.
Logo, é impensável e desproporcional se exigir, no popularmente chamado “chacreamento”, o mesmo nível de infraestrutura de um loteamento urbano, que será densamente povoado e demandará um alto volume de serviços por parte do Município.
É por isso que, por suas próprias características, a Lei 6.766/1979 não se aplica, em nenhum grau, a fracionamentos de imóveis localizados em zona rural.
Como dividir o imóvel rural
Em áreas rurais mais próximas ao centro urbano, a saída para viabilizar o parcelamento do solo é obter a transformação em zona urbana, o que exige, além de vontade política, um prévio estudo de viabilidade promovido pela municipalidade, que deverá seguir os trâmites e exigências do Estatuto da Cidade, especificamente de seu artigo 42-B.
Uma vez transformada a área, por razões óbvias, não mais se falará em parcelamento rural, porque o zoneamento será urbano, atraindo a aplicação da Lei 6.766/1979.
Para se dividir um imóvel efetivamente rural em áreas (chamadas glebas) menores, deve ser respeitada a chamada fração mínima de parcelamento, que varia de cidade para cidade e, ainda, de acordo com a vocação de uso de determinada região.
A ideia por trás da fração mínima de parcelamento é garantir que aquela(s) nova(s) gleba(s) tenha(m) um tamanho suficiente para o pleno exercício de uma atividade rural como, por exemplo, a agricultura ou a pecuária.
Mesmo que, pelo menos primordialmente, a zona rural tenha uma vocação para atividades que dispensam a urbanização, o condomínio, em sentido amplo, pode ser configurado em qualquer área.
Afinal, na essência, o condomínio nada mais é do que a situação jurídica em que duas ou mais pessoas são proprietárias, ao mesmo tempo, de determinado bem.
Instituição do Condomínio de Lotes em zona rural
Se, então, um condomínio pode ser instituído tanto em zona urbana quanto em zonal rural, a questão que se coloca é se, na modalidade condomínio de lotes, haveria alguma restrição de natureza legal ou urbanística que pudesse impedir a implantação de um empreendimento desse tipo.
A resposta começa no artigo 68 da Lei de Incorporações (4.591/64), que estabelece que:
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
Muito disso se deve ao fato de não haver no condomínio, juridicamente falando, uma divisão física como ocorre no loteamento.
O imóvel onde é estabelecido o condomínio é “visto” como único, porém com vários proprietários detentores de frações ideais tanto do terreno quanto das áreas comuns, que, em suma, são partes do todo (o próprio imóvel).
É claro que as unidades autônomas (que, embora chamadas de “lotes”, na figura do condomínio se amoldem bem mais ao conceito de terreno), como o próprio nome indica, poderão ser livremente negociadas por seus respectivos titulares, mas ainda assim elas estarão inevitável e perenemente conectadas ao “todo”, tendo direitos e obrigações relacionados às áreas comuns do empreendimento e aos demais condôminos.
Assim entendido, sobre o condomínio não há relação entre direitos coletivos (públicos) e privados, tal como ocorre nos loteamentos, que precisam da “mão” do Poder Público entre os espaços das unidades imobiliárias independentes, mas apenas privados, sobretudo porque toda a infraestrutura interna do condomínio (vias de circulação, iluminação, segurança, coleta de lixo etc.) é custeada pelos próprios condôminos (proprietários das frações ideais).
Tratando-se de condomínio de lotes, não haveria então um ônus substancial para a municipalidade, uma vez que todos os custos de “funcionamento” daquele núcleo imobiliário seriam gerenciados pelos próprios condôminos.
Para esclarecer melhor, o condomínio de lotes funciona, na prática, como uma espécie de “bairro privado”, onde apenas os proprietários e pessoas por esses autorizados podem usufruir das benesses e comodidades em seu interior.
Todavia, a incidência dessa autonomia privada sobre os condomínios não significa uma dispensa, por completo, da fiscalização municipal.
Por mais que tenha havido uma regulação federal recente sobre a matéria, ainda é do Município a competência para definir os parâmetros de como efetivamente será implantado o condomínio de lotes, como por exemplo, o limite da área para construção, os requisitos para aprovação do projeto, as exigências mínimas de infraestrutura e as servidões de passagem.
Aliás, como apontado no nosso artigo de condomínio de lotes, o próprio artigo 1.358-A do Código Civil (introduzido pela Lei 13.465/2017), responsável por dar vida jurídica ao condomínio de lotes, menciona expressamente em seu parágrafo segundo a necessidade de respeito à legislação urbanística.
A implantação de um condomínio de lotes, por mais que em alguns pontos seja similar, não segue a mesma lógica de um loteamento ou desmembramento do solo, especialmente por não gerar nenhuma obrigação formal ao Município e por estar dissociada da necessidade de sua instituição em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica (Lei 6.766/79).
Desde que os condôminos se comprometam a viabilizar o fornecimento de serviços básicos (como eletricidade, água e esgoto) e cumprir todas as obrigações relacionadas ao funcionamento daquele condomínio (como, por exemplo, a coleta e destinação final dos resíduos, a segurança e a manutenção das áreas comuns), não trazendo ônus ao Município, parece-nos totalmente viável a implantação de um condomínio rural de lotes.
Embora não seja indispensável a existência de lei municipal prevendo essa possibilidade, pois a legislação federal já a regula suficientemente, haverá maior segurança jurídica na aprovação e execução do empreendimento caso a matéria esteja tratada em âmbito local.
Mesmo que silente a legislação municipal quanto ao condomínio de lotes, não deixará de ser indispensável o aval do Município para a aprovação do projeto, seja por força da Lei de Incorporação Imobiliária, seja pela previsão do próprio Código Civil.
Argumentos contrários ao condomínio de lotes em área rural
Os principais argumentos contrários à implantação de condomínio de lotes em área rural podem ser resumidos como:
1) a possibilidade de infração à legislação urbanística, permitindo um crescimento desordenado da cidade e gerando, para o Município, um ônus sem a correspondente contraprestação (especialmente no que se refere à doação de áreas para implantação de equipamentos urbanos e serviços públicos); e
2) a possibilidade de burla à legislação federal no que se refere à fração mínima de parcelamento, descaracterizando a área para a atividade rural.
Sobre o primeiro argumento, já falamos bastante. Além de um condomínio de lotes, por sua própria característica (as áreas comuns são particulares e sua manutenção cabe ao próprio condomínio), dispensar a prestação de muitos dos serviços públicos, nenhum empreendimento localizado em área rural, quase sempre longe do centro urbano, será capaz de onerar a cidade em demandas como transporte, segurança e até mesmo saúde e edificação.
Via de regra, como a característica desse tipo de imóvel, localizado em zona rural, será mesmo voltada para atividades rústicas, como pequenas plantações ou criações, sítios de lazer e local de descanso, a população efetivamente residente será pequena.
Num condomínio rural de lotes, isolado do centro urbano e com pouca população residente, não faz sentido se pensar, por exemplo, na instalação de um hospital ou escola, o que, por sua vez, dispensa a necessidade de doação de grandes áreas ao Município.
Por isso não se pode falar, tampouco, em crescimento desordenado da cidade, pois a maior chance é que aquele empreendimento continue, por muitos anos, isolado do centro urbano e da própria zona de expansão da cidade.
Mas, ainda que essa previsão não se confirme e a cidade “alcance” a zona rural, como as áreas internas do empreendimento serão particulares, a sua integração com uma possível conurbação futura não será difícil.
A respeito do segundo argumento contrário ao condomínio de lotes em área rural, embora, de fato, seja provável que as unidades autônomas sejam menores que a fração mínima de parcelamento, podendo vir a descaracterizar a área para atividade rural, deve-se ter em mente que o condomínio, em sua relação com terceiros, é uma única entidade, não havendo autonomia e independência de suas unidades autônomas em relação ao todo.
Em outras palavras, não há no condomínio rural de lotes, efetivamente, um fracionamento de uma gleba em glebas menores, autônomas e independentes, mas apenas uma divisão jurídica em unidades autônomas que, ao mesmo tempo, são integradas e vinculadas ao todo (condomínio), não podendo dele se desvencilhar.
Logo, para fins de enquadramento no conceito de fração mínima de parcelamento, há de se considerar a área total do empreendimento, e não a área de cada unidade autônoma.
Ademais, além de nada impedir, a critério do empreendedor, que as unidades autônomas respeitem o limite mínimo de área (a FMP), o Decreto Federal 59.428/1966, em seu artigo 96, permite expressamente o que chamou de “loteamento rural”:
Art 96. Os projetos de loteamentos rurais, com vistas à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio, para serem aprovados, deverão ser executados em área que:
I – Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização;
II – Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária.
III – Comprovadamente tenha pedido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento.
Parágrafo único. A comprovação será feita pelo proprietário ou pela municipalidade em circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado, cabendo ao IBRA ou ao INDA, conforme o caso, a constatação de sua veracidade.
Onde se lê “IBRA e INDA”, considere o atual Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
Note que, há mais de 50 anos, já existe previsão legal de implantação de “loteamentos rurais”, inclusive com vistas à urbanização, algo que só reforça a possibilidade do condomínio rural de lotes. Este último, todavia, não precisará, a nosso ver, cumprir todos os requisitos do artigo 96, acima transcrito, pois, repita-se, não é um loteamento, mas um condomínio de unidades autônomas entre si vinculadas, com propriedade coletiva (mas privada) das áreas comuns.
Assim, estando o projeto do empreendimento nos moldes definidos ou requeridos pelo Município, não existe razão para reprová-lo, sobretudo porque, como dito anteriormente, ao contrário do loteamento, que gera uma obrigação do Município de prestar serviços públicos e atender à demanda por equipamentos urbanos e comunitários, o condomínio, por sua vez, mantém todas as áreas comuns sob propriedade e gestão dos condôminos, permitindo que se crie um “núcleo urbano” em uma área rural sem que traga qualquer um ônus ao Poder Público.
O exemplo de Minas Gerais
Em Minas Gerais, foi editado há pouco mais de um ano, pela Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça, o Provimento Conjunto 93/2020, instituindo o Código de Normas Extrajudiciais, que regula, precipuamente, as atividades notariais e de registro, ou seja, os cartórios.
Em outro artigo, apresentamos em detalhes os principais pontos do Provimento.
O condomínio de lotes mereceu tratamento dedicado nos artigos 1.087 a 1.093 do Provimento, chamando a atenção, no que interessa ao objetivo deste conteúdo, o artigo 1.088:
Art. 1.088. Para o registro da instituição do condomínio de lotes, tanto em imóvel rural quanto urbano, deverá ser comprovada a aprovação do órgão municipal competente.
Observe que o estado de Minas Gerais prevê, expressamente, a possibilidade de implantação de um condomínio rural de lotes.
Aliás, seguindo a mesma linha de raciocínio abordada neste texto, o Provimento Conjunto 93/2020 ainda prevê, em seu artigo 1.090, caput e parágrafos, que se aplicam ao condomínio de lotes os regramentos concernentes à incorporação imobiliária, sem distinção, ficando às custas do empreendedor a implementação de toda infraestrutura interna do condomínio. Observe:
Art. 1.090. Aplicam-se ao condomínio de lotes as disposições relativas à incorporação imobiliária.
§ 1º Quando houver incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
§ 2º Havendo, na incorporação, o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, estas também serão de responsabilidade do incorporador.
O fato é que, seja qual for o empreendimento pretendido, é primordial a consulta com um profissional especialista para que sejam sanadas as dúvidas e, também, realizada uma pesquisa minuciosa sobre as leis, regulamentos e eventuais provimentos locais que regulam a matéria.
Um planejamento estratégico bem estruturado evita muitos infortúnios quando da execução do empreendimento, ainda mais considerando os altos investimentos aportados nesse ramo de atuação, que faz com que qualquer perda seja considerável e, em determinadas circunstâncias, irrecuperável.
Conclusão
O condomínio de lotes em área rural, conquanto ainda não tenha se popularizado, muito em virtude da recente regulação legal, é um catalisador de negócios com potencial para alcançar os principais projetos imobiliários do mercado.
Especialmente se levarmos em consideração que há um crescente número de pessoas que, ano após ano, vem optando por se mudar para localidades mais afastadas dos centros urbanos, em busca de uma vida mais tranquila, sem abrir mão, é claro, do conforto, infraestrutura e desenvolvimento encontrados nessas áreas.
Para esse tipo de demanda não há opção melhor senão o condomínio rural de lotes, ainda mais quando comparados os preços em relação aos condomínios de lotes urbanos, pois são bem mais baixos.
Isso sem contar a variedade de áreas que o empreendedor poderá escolher para implantar o seu empreendimento, eis que, no meio rural, diferente do urbano, há extensões bem maiores de terras desocupadas, o que fomenta ainda mais a criatividade e customização estrutural do negócio, ressalvadas as limitações regulatórias municipais, o que inevitavelmente gera maior atração do mercado consumidor.
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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.
Texto bem explicativo, claro e objetivo. Muito boa matéria. Parabens!
Olá, Eduardo! Agradecemos o comentário e o feedback positivo.
Boa tarde!
Há uma propriedade rural de 10,5 hectares que tencionamos comprar para fracionar em áreas menores para em seguida vendê-las.
Pensamos que legalmente pode ser mais fácil se fracionarmos em 5 lotes de 2,1 hectares cada; porque em meu entendimento estes lotes de 2,1 hectares podem ser escriturados sem qualquer problema. Isso procede?
E se quisermos fracionar este todo de 10,5 hectares em 10 lotes de 1 hectare a legislação permite? Em caso afirmativo, em quais situações?
Desde já agradeço!
Olá, Ari! Para dividir um imóvel rural em glebas menores, deve ser respeitada a chamada fração mínima de parcelamento (FMP), medida determinada pelo INCRA para cada município. Portanto, para entender se o parcelamento nesses formatos é possível, é preciso saber qual é a FMP da sua cidade.
Também é preciso considerar a finalidade do parcelamento, já que, atualmente, não se admite a divisão de glebas rurais em glebas menores para a formação de condomínio de lotes, por exemplo. Se desejar uma consultoria mais personalizada, estamos à disposição!
Quero uma consultoria….tenho 4 lotes dentro de um desmembramento q seria um condomínio de direito, JARDIM DAS GAIVOTAS, apenas parte da documentação foi protocolada na Prefeitura (mapa e memorial descritivo), mas tornou-se um condomínio de fato…pq nd mais foi feito. Cada lote mede 40×70 metros, chácaras de lazer….os 4 que sou “dono”somados representam pouco mais de 01 hectare. Em Porto Velho/RO, a fmp é 2 hectares. Aguardo contato.
Olá, José Hélio! Respondemos à sua mensagem por e-mail!
Olá, primeiramente gostaria te parabenizar pelo artigo, muito bem produzido e esclarecedor. Após, gostaria de esclarecer uma dúvida, por que esses terrenos rurais não podem, legalmente, ser subdivididos em lotes menores e terem escrituras individualizadas? Por que os lotes menores só podem existir nas áreas rurais dentro de Glebas (condomínios de lotes)?
Outra dúvida, quais os riscos jurídicos de eu fazer a aquisição de uma chácara dentro uma Gleba? Pode ocorrer, por exemplo, a penhora judicial da Gleba para pagamento de dívida de um dos condomínos?
Olá, Brenda!
Ficamos felizes que tenha gostado do artigo!
Respondendo à sua primeira dúvida, o parcelamento de solo rural está limitado ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento (art. 8º da Lei 5.868/72), de forma resumida, porque é necessário garantir que naquela propriedade possam ser exercidas as atividades rurais definidas em lei. Os terrenos menores, se não atendem às regras do parcelamento de solo rural e finalidades rurais, não podem ser registrados de forma individualizada. Os riscos são diversos. A impossibilidade de serem registrados com matrículas individualizadas, por si só, gera grande insegurança jurídica, pois você não terá o título de propriedade do bem.
No entanto, o ideal é fazer uma análise dos riscos do seu caso específico, sendo imprescindível a contratação de um advogado especializado. Caso queira marcar uma consulta, entre em contato conosco! Estamos à disposição.
Como regularizar a propriedade de um terreno de 2,70 ha em um condominio de lotes? O cartório se recusa a registrar tal fração, mas em outros anos anteriores foram feitos vários registros. O ‘proprietário’ tem a escritura de compra e venda registrada no cartório de notas da cidade.
Olá, Amanda! Isto pode ocorrer em razão de mudanças na legislação municipal, pois cada cidade define o parcelamento do solo em suas zonas urbanas e rurais, seja no Plano Diretor, seja em lei municipal específica, estabelecendo, inclusive, a fração mínima de parcelamento (FMP). Sendo assim, para responder à sua dúvida com mais precisão, é necessário analisar a legislação do município onde está situado o terreno.
Muito interessante e esclarecedor o seu artigo sobre Condomínios de Lotes Rurais. Vai ajudar muito em minha pesquisa, inclusive me aprofundando nas leis citadas. Sou arquiteta urbanista e tenho uma empresa que trabalha com planejamento de cidades, mais especificamente com Plano Diretor. Esta procura cada vez maior em morar fora dos centros urbanos, como muito bem citado, tem feito que se procure aprimorar uma legislação municipal sobre a matéria, antes praticamente inexistentes. Hoje muitos municípios exigem em seu Termo de Referência para elaboração de Plano Diretor também Projeto de Lei referente a condomínio de lotes rurais. Daí meu interesse e pesquisa. Att. Fátima
Olá, Fátima! Agradecemos o comentário e o feedback positivo.
Boa tarde.. Artigo muito oportuno e esclarecedor..
Atuo no ramo de imobiliaria e gostaria de receber um modelo simples de contrato de compromisso de compra e venda de lotes de chacaras urbanas
Olá, Valci! Agradecemos o comentário. Nós preferimos trabalhar com contratos personalizados, de acordo com a necessidade de cada cliente e empreendimento. Se desejar, podemos ajudá-lo na redação do contrato que você precisa. Estamos à disposição no e-mail contato@lageportilhojardim ou no telefone (31) 99786-7735.
Boa tarde !! area rural município, interior de São Paulo – fração minima de parcelamento = 2 mod. fiscais ( = 20.000 m2 )numero de condôminos (herdeiros); 09 , entao entende-se que poderia implantar de forma amigavel/voluntaria, desmembramento de lotes com 2 mod fiscais .Att.Leon”.
Olá, Leon! Agradecemos o comentário. Não conseguimos te orientar adequadamente apenas com essas informações. Você gostaria de marcar uma consulta? Estamos à disposição!
Parabéns, muito bom artigo com explicação bem detalhada.
Obrigado
Abraços
Agradecemos o comentário, Antônio!
Bom dia .
Gostaria de saber se a empresa realiza implantação de condomínio de lotes.
Olá, Lúcio! Sim, nós prestamos assessoria para implantação de condomínio de lotes. Para mais informações, entre em contato conosco pelo e-mail contato@lageportilhojardim.com.br, será um prazer atendê-lo.
Parabéns pelo seu entendimento sobre o tema, muito sensato e objetivo.!!
Agradecemos o comentário, Leonardo!
Olá, estou em contato com o oficial do registro de imóveis de Jacutinga – MG e ele tem repetidamente me dito que o condomínio de lotes não é possível naquela região não por uma proibição do município, mas por uma omissão.
Sendo necessário na incorporação a aprovação do projeto, o argumento é que não há previsão legal do órgão que deve aprovar (ou não) o projeto, uma vez que a área é rural e o município neste caso não tem competência para aprovar ou reprovar um determinado projeto.
Como proceder?
Olá, Vinícius! De fato, existe um “vácuo normativo” sobre esse assunto. Até pouco tempo atrás, o INCRA era o órgão responsável pela aprovação de empreendimentos em área rural, mas, hoje, não existe mais essa previsão. Entretanto, se você conseguir a aprovação do projeto junto ao Município e, ainda assim, o cartório não aceitar, é possível questionar a decisão via procedimento de suscitação de dúvida (previsto no Provimento 93/2020 da CGJ/MG).
Matéria muito Boa…….. Definição pari passo cada tema……Ótimo !!!
Olá, Antônio Carlos. Agradecemos o comentário e ficamos felizes que tenha gostado do conteúdo.
Somos promitentes compradores (36) por compromisso de compra e venda de lotes (~3000 M2) numa gleba de 108000 M2),localizada fisicamente na zona rural mas já matriculada no plano de expansão urbana da prefeitura local (MG).
O imóvel está matriculado em nome do empreendedor PF,e já existe projeto do empreendedor para condomínio de lotes demarcados por planta em trâmite na prefeitura.
Minhas dúvidas são:
Qual o passo a passo para regularização (desmembramento em lotes, escritura,registro,etc.)após aprovação do projeto pela prefeitura?
Estando convencionado que as despesas com escrituras definitivas individuais são por conta de cada promitente,qual a responsabilidade do empreendedor até esta etapa?
Olá, Fernando! Agradecemos o comentário e respondemos diretamente por e-mail.
Muito interessante o artigo. Vocês já conseguiram implantar ou conhecem casos de condomínios de lotes em área rural com unidades autônomas inferiores à FMP? Pelo que entendi, a opinião de vocês é de que basta que a totalidade do condomínio respeite a FMP, correto?
Olá, Harumi! Agradecemos seu comentário.
Por ainda serem bem poucas as previsões acerca do condomínio de lotes em leis municipais, ainda não tivemos conhecimento do primeiro registro de condomínio de lotes com área inferior à FMP.
Defendemos a tese, mas, como ressalvado no artigo, há relevante posicionamento em contrário.
Olá Rafael tudo bem, conforme seus comentários anteriores, sendo a lei municipal omissa no que tange ao “condomínio rural” não há o que se preocupar porque a Lei Federal nos dá segurança legal, porém estou com uma duvida quanto a dimensão de cada unidade, se temos que obedecer a FMP ou não. Diante deste fato vc poderia nos tirar essa dúvida?
Desde já antecipo meus agrademos dizendo-lhe que seus comentários foram e são importantes para continuarmos contribuindo com nossos contribuintes dos pequenos Município do interior desde Estado.
Olá, Nelson! Agradecemos o comentário, mas não foi bem esse o sentido que buscamos transmitir no conteúdo. A legislação municipal é determinante na aferição da possibilidade, ou não, de aprovação de um condomínio rural de lotes. O suporte da lei federal é em relação ao desmembramento que respeita a FMP, logo, não há previsão nela sobre o condomínio rural de lotes.
Boa Tarde,
Fiquei com uma dúvida: vocês entendem que seria obrigatório requerer ao INCRA anuência quanto a implantação do empreendimento? Apresentação de um documento onde o INCRA ateste que perdeu as características produtivas, elencadas no artigo 96 do Decreto 59.428? Ou considerando que permanecerá como zona rural, não haveria necessidade?
Olá, Sabrina! Agradecemos o seu comentário. Desde a revogação da Instrução Normativa 17-B, em 2015, o INCRA não mais dá anuência a projetos de empreendimentos em área rural ou mesmo urbana. O órgão agora apenas realiza a função de atualização do cadastro do imóvel rural quando há a sua conversão em imóvel urbano. O INCRA tampouco emite documento atestando que o imóvel perdeu suas características produtivas, muito embora isso esteja, de fato, previsto no Decreto 59.428. Entendemos, portanto, que não há necessidade de participação do INCRA em projetos de condomínio de lotes. A competência será do Município.
Sou de Campinas-SP e estou avaliando a compra de uma fração do imóvel numa zona rural, onde o condomínio (terreno total) já possui a matrícula no cartório, registro do condomínio, números de INCRA, ITR, etc…
Porém, como consigo ter a certeza que posso construir naquele local e também se aquele imóvel é meu legalmente?
Olá, Luis! Agradecemos seu comentário. Te respondemos por e-mail para facilitar o entendimento.
Bom dia !
Temos uma area de terra com 05 hequitares com escritura em condominio com 05 pessoa s formalizamos este ano , posso fazer uma convençao de condominio e me adptar a lei do condominio em geral , para impor direitos e deveres os mesmos identicos ao edificios , pois temo que ter regras , é possivel isto ?
everaldo zanette
Olá, Everaldo! Agradecemos seu comentário. Se há, de fato, um condomínio voluntário sobre imóvel, é possível, sim, aprovar uma convenção.
Tenho 20.000 m2 que estão dentro a area urbana, porém const que é um imovel rural, regido pelo incra. gostaria de fazer um loteamento desta area. A pergunta: é necessario fazer todo o tramite como se fosse um loteamento urbano, controlado pelas leis da prefeitura ou posso desmembrar a area em lotes e vende-los.
Obrigado
Olá, Peter! Se o imóvel se encontra em área urbana ou de expansão urbana (como parece pela sua narrativa), deve-se analisar se ele já passou por um prévio parcelamento, sendo área remanescente de uma gleba maior ou não. É isso que ditará se será necessária a doação de área ao município ou não. De qualquer forma, a legislação local precisa ser estudada para aferir a possibilidade de desmembramento sem doação ou com doação de área menor. Tudo dependerá da característica do imóvel. Se precisar de apoio, estamos à disposição.
Boa tarde a todos.
Na minha cidade (Rio Verde/GO) o poder publico criou a lei e foi aprovada pela câmara de vereadores, criaram a ZUE – Zona Urbana Especifica, justamente para normatizar esses lotes rurais, com no minimo de 1.250 metros quadrados. os empreendedores terão que providenciar toda a infra estrutura do loteamento, para ser aprovado pelo poder publico municipal.
Olá, Edilson! Agradecemos a contribuição. Existindo lei municipal, o parcelamento será bem mais simples.
Olá, com toda a documentação exigida e desmembrada os condôminos irão conseguir energia Eletrica? Mesmo que tenham que arcar com os custos
Olá, Valéria. Agradecemos o comentário. Via de regra, a iluminaçao será rural, com um único padrão na entrada do imóvel, cabendo aos condôminos instalar medidores individuais para rateio do consumo total.
Muito informativo o material, parabéns aos editores! Grato pelos esclarecimentos!
Olá, Pedro! Agradecemos o comentário.
Excelente conteúdo. Parabéns!
Pretendo adquirir um lote de 6mil m2, parte de uma área de 5 hectares. Há escritura do todo e não será criado condomínio. Qual o documento jurídico mais eficaz para a compra? Em caso de falecimento do proprietário e posterior inventário qual a garantia em manter a posse do lote e eventual construção? Qual a garantia de meus herdeiros? Antecipadamente, obrigado pela atenção. Forte abraço
Olá, Mauro! Para responder à sua pergunta, é preciso entender melhor o contexto do negócio. Estando na zona rural, se a área do lote for inferior à fração mínima de parcelamento da região, ele não terá matrícula autônoma, e não será possível fazer a transferência de propriedade no cartório de registro de imóveis. Se o objeto da venda for o “direito de uso exclusivo da área”, o instrumento do negócio será um contrato particular. Em caso de falecimento do comprador, os herdeiros receberão apenas o direito de uso, e não o direito de propriedade.
Para uma orientação mais específica, sugerimos que entre em contato pelo contato@lageportilhojardim.com.br. Será um prazer ajudá-lo!
boa tarde, Sou corretor de imóveis e advogado, e tenho um cliente com um imóvel rural de 25 alq., muito próximo à cidade de Bauru, mas não limitrofe à zona urbana, que pretende fazer ali um condominio de chacaras (2.500 m2), por sugestão nossa. É possível sem que a área seja tranformada em urbana?
Olá, Paulo Roberto! Agradecemos o seu comentário. A possibilidade de aprovação de um condomínio rural de lotes dependerá muito da legislação municipal. Nós defendemos que, legalmente, não há impedimento a esse tipo de empreendimento, mas há forte resistência de parte da doutrina. De qualquer forma, para que o empreendimento seja regular, é indispensável a submissão e aprovação do projeto pela Prefeitura.
Tenho um haras muito bem localizado, do qual separei (em registro de imóveis) uma área de pouco mais de 20,000m2 (módulo minimo da região), aonde consituií um clube de campo, registrado em títulos e documentos. Assessorado por grande escritório de advocacia utilizei o diploma legal chamado “direito exclusivo de uso de área certa e determinada”, para constituir um clube de campo, devidamente registrado em Títulos e Documentos, muito exclusivo, com 8 terrenos de aprox 2500 m2 cada, tudo regido por estatutos e regulamentos que definem o que pode ser construído, afastametnos, etc…. Os proprietários recebem o terreno, através da aquisição de um dos 8 títulos patrimoniais do clube e as transferencias realizadas através de compra e venda do título. Na aquisição registrada em títulos e documentos, além de planta do seu terreno, cópia da escritura em Reg de Imóveis da área toda do clube, mais estatutos e regulamento. Paisagismo é unico, mas não há árewas comuns de lazer, a não ser as vias de acesso ao lote. Fica no asfalto, com onibus à porta, e, além de energia, os lotes beneficiam de coleta do lixo, água potável de poço artesiano, portão eletronico (não há portaria) e serviço de vigilancia noturna. As construções das casas não envolvem licenças e habite-se e os lotes não pagam Iptu. Condominio (mensalidade do clube) hoje está em apenas $ 1000 mensais. Inpiração a partir do Clube de Campo São Paulo, em São Paulo, onde há cerca de 400 terrenos e casas privativos. Mas há outros empreendimentos utilizando-se do mesmo diploma legal, ainda que pouco divulgado. Para muito poucos que querem viver com enorme exclusividade, junto à natureza e usufruindo de paisagismo único, proporcionado pelo terreno do haras… Tenho 3 terrenos construídos, sendo dois vendidos e uma casa alugada. Tenho mais 5 unidades para vender, na faixa média de $400/m2, o que dá uma média de R$1 milhão por terreno.
Bom dia, André. Meu nome é Mônica. Você teria como me dar uma cópia do regimento do clube de campo? Não tenho haras. Rsss. Tenho uma rocinha no interior e gostaria de fazer algo parecido.
Prezado Andre de Fiori, aparentemente tenho um imóvel na região da grande BH, a exatamente 40 km, a zona é rural , o município não interessa em torna em zona urbanizada, portanto quero fazer sitio de lazer, com áreas de 1000m²,, com total infra-estruturas realizadas por mim. Ou seja um condomínio rural é possível, você comunica-me com realizar este empreendimento legalmente.
Cordialmente.
Walter otoni.
Oi, Walter! Obrigado por seu comentário. Favor entrar em contato com a nossa equipe (https://lageportilhojardim.com.br/contato/) para pronto atendimento.
Prezados! Tenho interesse em comprar um imóvel localizado na em um clube campestre em área urbana, mas definido como rural nas características similares ao do André, com a diferença que é um clube com personalidade jurídica. Gostaria de saber como declarar no imposto de renda , já que a aquisição é caracterizada como um título .
Olá, Valmir! A declaração deve ser feita de acordo com a forma de aquisição do imóvel. Se o objeto da aquisição for um direito, e não o imóvel, a declaração deverá ser do direito.
Bom dia André, me chamo Rosane, tudo bem? Onde acho está Legislação: diploma l egal chamado “direito exclusivo de uso de área certa e determinada”? E o Regimento e Estatuto do seu Empreendimento, seria possivel me disponibilizar?
Grata
Oi, Rosane! Obrigado pelo comentário. Já te respondemos pelo WhatsApp.
Preciso conversar sobre multipropriedade em imóvel rural
Olá, Edmir! Agradecemos o seu comentário. De fato, a multipropriedade em imóvel rural ainda é regulada de forma muito confusa na legislação. Você tem alguma dúvida específica?
Bom dia! Uma dúvida. Posso comprar 20.000m2 na área rural e dividir entre 7 moradores. Está metragem permite matrícula e cada proprietário terá uma fração deste 20.000m2 . É possível?
Olá, Weslley! Agradecemos seu comentário.
Não é possível proceder da forma desejada, pois isso violaria a fração mínima de parcelamento. Vocês nunca conseguirão matrículas individualizadas das áreas menores.
Obrigado, por partilhar conosco sua experiência de um empreendimento bem sucedido na área rural. Estamos tb iniciando um empreedimento em um terreno de 7 alqueires
q é próximo (5 km) de São Lourenço-MG. Tb tem uma estação de trem q foi inaugurada por D.Petro II A estação esta no terreno e a linha de trem está sendo reativada para correr um trem turístico. Estou com muito passado e pouco futuro…rsrs…mas com sua idéia vou colocar mãos a obra correndo contra o tempo. Valeu!
Olá, José! Agradecemos o comentário e ficamos à disposição caso precise de apoio no seu projeto.
Me indique esse escritório
Olá, Jose! Se desejar, entre em contato pelo e-mail contato@lageportilhojardim.com.br. Estamos à disposição.
Bom dia André, gostei muito da solução que vcs fizeram para este imóvel… vc poderia compartilhar comigo o estatuto, regimento e documentos de aprovação na Prefeitura para subsidiar e instruir algo semelhante aqui na minha cidade? desde já agradeço pela sua colaboração e informação… Parabenizo também o site da “Lage e Portilho Jardim” pela qualidade das matérias e no compartilhamento destes estudos envolvendo a área jurídica imobiliária… muito bom seus conteúdos….
Obrigada pelo comentário, Osiris! Ficamos satisfeitos que esteja gostando do nosso conteúdo. Se pudermos ajudar em algo, estamos à disposição. (contato)
tenho interesse em conhecer e se gostar, comprar um deste seu imóvel… pode passar seu contato por favor?
Boa tarde a todos, em especial, a lage e Portilho Jardim pelo nivel do trabalho apresentado. Se possivel, gostaria de entender melhor o tal Clube que o Senhor Andre instituiu. ‘E possivel compartilhar a lei que respaldou e fundamentos? Obrigado.
Olá, Marcos! Agradecemos o comentário e o feedback positivo.