Você sabe o que acontece quando um imóvel vai a leilão?
Todo mundo já ouviu falar de leilão, ou conhece alguém que adquiriu um bem por esse meio, como um imóvel ou um automóvel, tanto para uso próprio quanto para investir.
Entretanto, apesar de ser um instituto bastante popular, os efeitos jurídicos de um leilão não são, necessariamente, conhecidos e compreendidos por todos.
Quem paga as despesas do leilão? Quem paga as despesas do imóvel, como condomínio e IPTU? Ônus e gravames reais continuam a existir?
Esses questionamentos (e muitos outros) serão respondidos no artigo de hoje, para que, ao final do texto, você possa compreender, juridicamente, o que acontece quando um imóvel vai a leilão.
Índice
Quando um imóvel vai a leilão?
Se pudéssemos resumir as razões que podem culminar no leilão de um imóvel, seria com a seguinte frase: pelo inadimplemento de obrigações, sobretudo, obrigações de pagar.
Imagine a seguinte hipótese: João contrai um empréstimo em um banco, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), mas ele deixa de pagar as parcelas desse empréstimo e o banco inicia uma cobrança judicial. Se houver um imóvel no patrimônio de João, o banco poderá pedir a penhora desse bem. Uma vez penhorado, o imóvel vai a leilão, e o resultado do leilão será utilizado para quitação da dívida com o banco.
Existem situações específicas que podem levar um imóvel a leilão, as quais detalharemos mais à frente. Mas a regra geral é de que, se você tem uma obrigação de pagar e não a cumpriu, o seu patrimônio poderá, sim, responder por essa dívida, inclusive se o bem for um imóvel, com algumas exceções.
Diferentes modalidades de leilão
Apesar do resultado e efeitos serem os mesmos, o leilão pode ocorrer por modalidades variadas, sendo elas: judicial, extrajudicial e venda direta.
Vejamos no que consiste cada uma dessas modalidades.
- Leilão judicial: o leilão é chamado de judicial quando a ordem para a venda do imóvel decorre do Poder Judiciário. Normalmente, essa determinação é originada de um processo de execução fiscal, execução por título extrajudicial ou em fase de cumprimento de sentença. O leilão judicial está previsto entre os artigos 879 e 903 do Código de Processo Civil.
- Leilão extrajudicial: como o próprio nome já indica, o leilão extrajudicial é aquele realizado fora da esfera judicial, também em razão do inadimplemento de uma dívida. Podemos citar como exemplo os leilões da Caixa Econômica Federal, no âmbito da execução de dívida garantida por alienação fiduciária.
- Venda direta: enquanto nos leilões judiciais e extrajudiciais qualquer interessado pode participar, na venda direta os imóveis são ofertados a um grupo de potenciais compradores em específico, sendo conduzido por um leiloeiro oficial.
Além disso, os leilões podem ocorrer por meio digital, presencial ou híbrido.
Diferentes modalidades de leilão.
Causas que levam um imóvel a leilão
Ressalvadas as exceções legais, imóveis sempre podem ser penhorados para a satisfação de dívidas não pagas pelo devedor.
Vejamos alguns exemplos de situações que podem levar um imóvel a leilão:
- Dívidas trabalhistas e previdenciárias: O crédito trabalhista goza de uma preferência quase que absoluta para a sua execução. Assim, o trabalhador que vai a juízo para obter o seu crédito e não consegue receber, poderá requerer a penhora de quantos bens forem necessários para satisfazer o seu direito. O mesmo se aplica para os débitos previdenciários, devidos pelo empregador.
- Dívidas de pensão alimentícia: Além de poder resultar na prisão civil do devedor, a dívida por pensão alimentícia pode servir de causa para levar um imóvel a leilão. Inclusive, a impenhorabilidade do bem de família não se aplica em caso de débitos alimentícios, o que significa que o imóvel poderá ser penhorado e leiloado mesmo se for o único imóvel e a residência do devedor.
- Dívidas de financiamento do próprio imóvel: Quando se adquire crédito para a aquisição de um imóvel, normalmente, é exigida uma garantia. Essa garantia, por sua vez, pode ser o próprio imóvel, por meio da constituição da garantia real de alienação fiduciária. Quando o comprador do imóvel deixa de pagar as parcelas, o credor pode executar a garantia extrajudicialmente, de modo que a propriedade do bem será consolidada em benefício do credor. Com isso, o imóvel será levado a leilão para pagamento da própria dívida de sua aquisição, que não foi honrada pelo comprador/devedor.
- Dívidas por débitos do imóvel (IPTU, condomínio): Outro motivo para um imóvel ir a leilão são as dívidas inerentes ao próprio imóvel, como as despesas de condomínio e de IPTU. Assim como nas dívidas alimentícias, na execução fiscal de IPTU ou de débitos de condomínio, a impenhorabilidade do bem de família também não se aplica.
- Hipoteca: Enquanto na alienação fiduciária o crédito é fornecido para a aquisição específica de um bem e o próprio bem serve como garantia, na hipoteca outros bens podem servir de garantia, independentemente da destinação do crédito adquirido. Se o imóvel tiver sido hipotecado em garantia de uma dívida, mas ela não for quitada, o bem hipotecado poderá ser levado a leilão.
- Falência: Quando é decretada a falência de uma empresa, todos os seus bens são alienados por meio de leilão, incluindo os imóveis, como forma de arrecadar dinheiro para pagar os seus credores, na ordem legal.
- Conduta criminosa: Se um bem for adquirido com fundos provenientes de crime, ele poderá ser penhorado e levado a leilão.
Realização de leilão.
Quando um imóvel não pode ser levado a leilão?
Em regra, o imóvel não será levado a leilão quando ele for considerado bem de família.
Por definição legal, bem de família é:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. (Lei nº 8.009/1990)
Em outras palavras, o imóvel destinado à residência da entidade familiar, desde que seja o único, não pode ser penhorado e, por conseguinte, também não poderá ser leiloado, respeitadas as exceções legais.
Porém, como mencionamos no tópico anterior, existem algumas exceções à impenhorabilidade do bem de família, que estão previstas no art. 3º da Lei nº 8.009/1990:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I – (Revogado)
II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Nas hipóteses previstas na lei, portanto, o imóvel poderá ser penhorado mesmo se for bem família.
O que acontece quando um imóvel vai a leilão?
Quando um imóvel vai a leilão e é arrematado, ele sai da propriedade do devedor e é transferido ao arrematante, que é quem comprou o imóvel no leilão.
E, na prática, como isso acontece?
Após o leilão, o leiloeiro lavra o auto de arrematação, formalizando o lance vencedor, a qualificação do arrematante, o valor da arrematação e a forma de pagamento.
No caso do leilão extrajudicial, basta averbar o auto de arrematação na matrícula do imóvel, por meio de requerimento feito diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, para concluir a transferência da propriedade do bem ao arrematante.
Se o leilão for judicial, o auto deve ser enviado ao juiz para homologação. Decorrido o prazo para impugnação da arrematação pelo devedor ou, se houver impugnação, depois da decisão que vier a afastar a alegação, será expedida a Carta de Arrematação, documento que deverá ser levado a registro no Cartório.
Concluídas essas etapas, efetiva-se a transferência do imóvel ao arrematante, que recebe o bem como se fosse o seu primeiro dono, ou seja, sem quaisquer ônus, gravames ou indisponibilidades na matrícula, a não ser que haja alguma exceção prevista no edital do leilão.
Isso significa que a aquisição de imóvel em leilão é uma forma originária de aquisição da propriedade.
Quanto ao valor da arrematação, caso tenha sido maior que o valor da dívida e das despesas do leilão, o saldo remanescente (a diferença) deverá ser repassado ao devedor.
Por fim, em relação à responsabilidade do arrematante sobre débitos do imóvel, como dívidas de condomínio e IPTU, o edital do leilão também deverá especificar se deverão ser pagos com o valor da arrematação ou pelo próprio arrematante.
Quanto tempo leva para desocupar imóvel comprado em leilão?
O prazo para que um imóvel leiloado seja desocupado depende de alguns fatores.
A origem da dívida, por exemplo, pode determinar esse prazo, que estará previsto em lei. No caso de um imóvel leiloado extrajudicialmente em execução de garantia de alienação fiduciária, o prazo previsto na lei de regência é de 60 (sessenta) dias para desocupação.
Já se estivermos falando de uma dívida civil, sem qualquer garantia real, e o imóvel for leiloado no âmbito de processo judicial, o Código de Processo Civil não estabelece um prazo para desocupação, o que dependerá de fixação pelo juiz da causa, considerando a situação do arrematante e do devedor.
O que acontece quando um imóvel financiado vai a leilão?
Se o imóvel financiado que foi a leilão era a própria garantia do financiamento, ou seja, se ele estava em alienação fiduciária, a retomada do imóvel pelo credor, a princípio, extingue a dívida.
Em outras palavras, o credor fica com o imóvel para si como forma de pagamento da dívida, que será considerada quitada.
Porém, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, o devedor ainda poderá ser cobrado pela diferença. E se for superior ao valor da dívida, de igual forma, o devedor deverá ser ressarcido.
Um leilão de imóvel pode ser anulado?
Caso algum de seus requisitos procedimentais não tenha sido observado, o leilão poderá ser anulado.
Vejamos algumas possibilidades:
- Ausência de notificação do devedor para pagar o débito, ou purgar a mora, como prevê a legislação de alienação fiduciária. A intimação, contendo prazo, valores e condições de pagamento, é requisito essencial para a realização do leilão;
- Valor da dívida incorreto: se na notificação para pagamento do débito houver qualquer erro no cálculo da dívida, o leilão poderá ser suspenso ou até mesmo anulado;
- Ausência de intimação dos devedores sobre o leilão: após o prazo para pagamento da dívida, se o devedor não quitar o débito ou renegociá-lo, o credor poderá prosseguir com o leilão – seja em via judicial ou extrajudicial. Porém, quando o leilão for designado, os devedores deverão ser intimados da data, horário e local dos leilões, sob pena de nulidade;
- Ausência de publicação de edital: tanto no leilão extrajudicial quanto judicial, é obrigatória a publicação de edital público, contendo a descrição do bem, valor de avaliação, local, identificação dos autos (se judicial), forma de realização do leilão (presencial ou digital), menção sobre ônus, recurso ou processos pendentes;
- Ausência de descrição pormenorizada das benfeitorias: se o credor não descrever detalhadamente as benfeitorias feitas no imóvel, poderá o devedor pedir a sua anulação;
- Preço vil: na hipótese do imóvel ser arrematado por preço inferior a 50% do seu valor de avaliação, o leilão poderá ser anulado em razão da arrematação por “preço vil”;
- Ausência de intimação do cônjuge: a depender do regime de casamento, se o cônjuge do devedor não for intimado, o leilão poderá ser anulado.
O que acontece se o imóvel não for arrematado em leilão judicial?
Também é possível que o imóvel levado a leilão não seja arrematado, o que pode acontecer se não houver lance no valor mínimo.
Nesses casos, se estivermos falando de um leilão judicial, após a realização dos dois leilões, sendo o primeiro pelo valor da avaliação e o segundo pelo correspondente a 50% da avaliação, o juiz poderá designar um novo leilão, ou autorizar a venda o imóvel de forma particular, para que o valor obtido seja utilizado para quitação da dívida.
Já se o leilão for extrajudicial, pelas regras da Lei de Alienação Fiduciária, o credor poderá dar a destinação que desejar ao imóvel, podendo vendê-lo pelo valor que escolher ou alugá-lo. Com isso, a dívida é considerada quitada e a garantia é extinta.
Tem como recuperar um imóvel que foi a um leilão?
Uma vez realizado do leilão e aperfeiçoada a arrematação, o negócio se torna definitivo.
O imóvel somente poderá ser recuperado se o leilão for anulado, o que pode ocorrer caso algum dos requisitos formais do ato não seja observado, conforme tratado tópico “Um leilão de imóvel pode ser anulado?”
Leiloeiro apresentando o bem.
Oportunidade de investimento em leilão de imóvel
Investir em leilões pode ser bastante atrativo, já que é possível adquirir um imóvel pela metade de seu preço.
Apesar de ser bastante rentável, contudo, é importante se ter cautela, além de ser fundamental o acompanhamento por um profissional especializado, que poderá orientar o interessado e investigar com cuidado tanto o imóvel quanto o procedimento que tiver dado origem ao leilão.
Dedicamos um artigo integralmente às especificidades desse investimento. Você pode saber mais clicando aqui.
Conclusão
No artigo de hoje, vimos tudo o que acontece quando um imóvel vai a leilão.
Tudo começa com o inadimplemento de uma dívida, que pode levar à penhora de bens e, posteriormente, ao leilão.
Com a arrematação, após as formalidades legais, o imóvel é transferido para a propriedade do arrematante, sem qualquer ônus, já que essa é uma forma de aquisição originária da propriedade.
A transferência da propriedade é definitiva e o imóvel não pode ser recuperado pelo devedor, salvo se o leilão for anulado em razão da não observância de algum requisito formal.
Esperamos que este artigo tenha sanado as principais dúvidas sobre o que acontece quando um imóvel vai a leilão.
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