A Nota Promissória nos negócios imobiliários

 

É bem provável que em algum momento da sua vida você tenha se deparado com uma nota promissória.

Documento comum principalmente em compras a prazo e empréstimos, é muito utilizado no mundo dos negócios e o mercado imobiliário não seria uma exceção a essa regra.

Muitas construtoras e incorporadoras costumam vender grande parte de seus imóveis de forma parcelada e, para isso, realizam com frequência a emissão de notas promissórias como forma de garantia das parcelas a vencer.

Parte da grande utilização desse instrumento é devida à praticidade e à “facilidade” de sua emissão, uma vez que é possível comprar blocos de notas em papelarias ou imprimir modelos online. 

Mas será que a emissão de nota promissória como garantia de negócios principais é de fato necessária? Qual é a sua real utilidade?

Como sempre dizemos por aqui, por mais que um acordo ou ajuste pareça simples e muito comum em seu cotidiano, parte do sucesso de sua empresa com certeza estará na qualidade dos negócios firmados por ela e na forma com que sua equipe jurídica resguarda seus interesses em qualquer tipo de negociação.

Falamos um pouco mais sobre uma elaboração adequada dos contratos e demais documentos de sua empresa aqui.

Neste artigo conceituaremos a nota promissória e veremos seus tipos, forma correta de preenchimento e circulação, requisitos, motivos que podem a invalidar e como ela pode ser utilizada pelo mercado imobiliário.

Ao final, disponibilizaremos gratuitamente um modelo editável.

 

O que é e como funciona a nota promissória?

 

A nota promissória nada mais é do que uma promessa escrita de pagamento de uma dívida.

Ela é tão antiga que a sua origem remonta à Idade Média, quando banqueiros emitiam, em favor de mercadores que lhes entregavam importâncias para depósito, notas promissórias que podiam ser colocadas em circulação, ou seja, tinham a mesma função do dinheiro.

Por aqui, ainda chamávamos Estados Unidos do Brasil quando ela foi regulada pela primeira vez por meio do Decreto 2.044/1908, ainda vigente.

Posteriormente, em 1966, o Brasil ratificou, por meio do Decreto 57.663/66, a sua adesão às convenções internacionais que ficaram conhecidas como Lei Uniforme de Genebra.

É interessante notar que as regras vigentes no Brasil para a emissão, circulação, prescrição e demais atos e características relacionados à nota promissória são exatamente as mesmas que vigoram em pelo menos outros 23 países, também aderentes à Lei Uniforme de Genebra.

Isso garante segurança jurídica e permite o uso da nota promissória inclusive em transações internacionais.

Como uma promessa de pagamento, em regra a nota promissória é autônoma em relação à dívida representada, não sendo necessária (e sequer permitida) a discussão da origem e da validade desse débito originário se o instrumento físico (ou seja, o papel da nota promissória) respeitar todos os requisitos legais de emissão.

Por essa razão, o Código Civil a classifica como um título de crédito:

 

Art. 887. O título de crédito, documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido, somente produz efeito quando preencha os requisitos da lei.

 

Em outras palavras, tanto a nota promissória quanto os demais títulos de crédito (cheque, letra de câmbio, duplicatas e warrants são os mais conhecidos) são documentos que representam um crédito relacionado a uma transação originária no mercado, mas dela desvinculados.

Eles existem para facilitar e impulsionar a economia, uma vez que substituem a moeda corrente ou o dinheiro em espécie e dão segurança ao negócio realizado.

Além disso, são destinados a reportar um fato, ou seja, são a prova de que foi estabelecida uma relação jurídica: a relação de crédito. Logo, o título de crédito gera uma obrigação do devedor e um direito do credor.

Ou seja, ao assinar uma nota promissória ou outro título de crédito, o devedor assume a obrigação de pagar determinado valor ao credor, dentro de um prazo estipulado entre eles, ainda que a relação que deu origem àquele crédito não exista mais.

Isso significa que a existência de uma nota promissória que preencha todos os requisitos legais vincula as duas partes: o devedor e o credor.

Por isso é necessário que se tenha bastante atenção ao assumir esse compromisso.

 

Tipos de notas promissórias

 

Uma vez conhecida a função da nota promissória e o que ela representa no mercado, é preciso entender quais são seus tipos e como cada um deve ser utilizado.

 

Pro soluto

 

Costuma-se dizer que essa modalidade significa que o título é “igual a dinheiro”.

Isso significa que as notas promissórias são entregues e recebidas como pagamento (solução), ou seja, dão quitação imediata e irrevogável em relação à quantia nelas representadas.

Assim, a partir da entrega desse documento, o negócio (por exemplo, a compra e venda de um imóvel ou de um veículo) se torna irrevogável, irretratável e acabado.

Portanto, nessa modalidade, uma vez que a nota é entregue, mesmo se o seu emitente (devedor) não a pagar no vencimento, o contrato para o qual ela foi utilizada não poderá ser desfeito, restando ao credor apenas a opção de executar a nota promissória judicialmente.

Vejamos um exemplo para facilitar o entendimento:

João assina com a Incorporadora “Edifício S/A” um contrato de compra e venda de um apartamento, pelo preço de R$ 100.000,00. Paga R$ 60.000,00 em dinheiro e os outros R$ 40.000,00 por meio de uma nota promissória pro soluto emitida por Maria, nota essa com vencimento 60 dias depois da assinatura do contrato.

A escritura pública de compra e venda é lavrada e, nela, a Incorporadora concede a João quitação integral do preço, transmitindo-lhe no mesmo ato a posse do imóvel.

Posteriormente, no vencimento da nota promissória, Maria não realiza o pagamento devido.

Tendo a nota promissória sido entregue em pagamento, ou seja, pro soluto, a Incorporadora não poderá sequer cobrar os R$ 40.000,00 em aberto de João, tendo como única opção ajuizar uma ação de execução de título extrajudicial contra Maria. É claro que, se João constar como avalista da nota promissória, ele também poderá ser incluído na ação.

Por outro lado, se nota tiver sido entregue em caráter pro solvendo (que explicaremos a seguir), mesmo que João não conste como avalista da nota promissória ele poderá ser demandado pelo débito, sendo possível, ainda, a rescisão do contrato de compra e venda e o cancelamento da escritura pública.

 

Pro solvendo

 

Nesta modalidade a nota promissória não é um título autônomo, ou seja, não se desligará do negócio que a originou. No caso dos imóveis, ela ficará vinculada à escritura de compra e venda.

Sendo assim, o negócio jurídico ao qual a nota promissória é vinculada só será concluído e considerado perfeito e acabado quando a última nota (ou seja, a última parcela do preço) for devidamente paga.

Nesse caso, o intuito da nota promissória não é dar quitação ou extinguir a dívida, mas servir como garantia de solvência e dar mais visibilidade ao débito, de forma a garantir maior segurança em caso de inadimplência do devedor, uma vez que, caso isso ocorra, o credor poderá se voltar para o negócio e considerá-lo desfeito.

Na prática, todavia, será sempre redundante a emissão de notas promissórias pro solvendo quando existir outro título executivo (como um contrato particular assinado por duas testemunhas) regulando o negócio.

Isso porque o prazo de prescrição da nota promissória é de 3 anos, inferior ao prazo de prescrição da pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, que é de 5 anos de acordo com o inciso I do § 5º do artigo 206 do Código Civil.

Logo, a nota pro solvendo será útil, grosso modo, para formalizar negociações verbais, como, por exemplo, um empréstimo feito entre familiares.

Agora que você compreendeu quais os tipos de nota promissória, fica mais fácil tomar a decisão sobre qual delas utilizar em cada negócio realizado por sua empresa

 

Requisitos da nota promissória

 

Uma vez decidido o tipo da nota promissória, é preciso estar ciente dos requisitos essenciais de validade desse documento, sem os quais ele não terá, legalmente, força executória.

Esses requisitos são estipulados no artigo 75 da Lei Uniforme de Genebra:

 

Art. 75. A nota promissória contém:

1. denominação “nota promissória” inserta no próprio texto do título e expressa na língua empregada para a redação desse título;

2. a promessa pura e simples de pagar uma quantia determinada;

3. a época do pagamento;

4. a indicação do lugar em que se efetuar o pagamento;

5. o nome da pessoa a quem ou à ordem de quem deve ser paga;

6. a indicação da data em que e do lugar onde a nota promissória é passada;

7. a assinatura de quem passa a nota promissória (subscritor).

 

Algumas observações importantes sobre os itens transcritos acima:

• a expressão “nota promissória” precisa, necessariamente, estar escrita no instrumento, seja no cabeçalho, seja no corpo – por exemplo: “no dia “x”, pagarei por esta nota promissória a quantia de “y” (…).

• a nota promissória não pode conter condição, ou seja, é proibido dispor, por exemplo, que “pagarei por esta promissória a quantia de “y”, se o beneficiário me entregar o serviço “x” (…).

• é obrigatória a indicação do beneficiário, não sendo possível a emissão de nota promissória “ao portador”, genericamente.

O artigo 76 da mesma Lei ainda determina que, à exceção da (i) época (vencimento) e (ii) do lugar do pagamento, a ausência de qualquer outro requisito do artigo 75 fará com que a nota promissória não produza seus efeitos.

Caso não indique a época do pagamento, ela será considerada vencida à vista (ou seja, na data de emissão) e na falta de indicação especial, o lugar onde o título foi passado considera-se como sendo o lugar do pagamento e, ao mesmo tempo, o lugar do domicílio do subscritor da nota promissória.

No caso de ausência de indicação do lugar onde foi passada, considera-se como tendo-o sido no lugar designado ao lado do nome do subscritor.

Sabendo dessas especificações da legislação, percebemos a grande importância de se ter em mente todos os requisitos da nota promissória, uma vez que, caso não sejam corretamente preenchidos, o documento poderá perder seus efeitos perante o mundo jurídico.

 

Partes da nota promissória

 

Outra informação de extrema importância para a emissão da nota promissória é a denominação de suas partes.

Cometer um equívoco na hora de nomear os subscritores desse documento poderá ocasionar inúmeros contratempos a você e sua empresa.

Abaixo, você poderá conferir as principais denominações:

• Emitente/subscritor: é o devedor, a pessoa que se obriga, diretamente, ao pagamento da dívida.

• Tomador/beneficiário: é o credor, quem vai receber o pagamento. Normalmente essa pessoa fica com a nota até a cobrança e a devolve ao devedor no momento da quitação.

Essas duas figuras são essenciais e indispensáveis à nota promissória, contudo, também é possível que apareçam outros elementos como:

• Avalista: é a pessoa que garante que o pagamento daquela dívida em caráter solidário com o emitente. Vencida e não paga a dívida, devedor e avalista(s) responderão, integralmente, pelo débito. Ressalta-se a possibilidade de o credor optar por direcionar a execução apenas contra o avalista caso entenda pela maior possibilidade de pagamento.

• Endossatário: é o eventual receptor/cessionário do crédito contido na nota promissória, para quem o tomador transfere (endossa) a nota promissória. O endosso se dá por simples lançamento escrito no próprio instrumento e pode ser “em branco”, transformando a nota promissória em título “ao portador” ou “em preto”, com indicação expressa do nome do endossatário. O endossante, em regra, não responde pelo cumprimento da obrigação contida na nota promissória pelo devedor, mas as partes podem definir a responsabilidade solidária, lançando tal condição no próprio título.

 

Aval: o que é, como lançar e qual a diferença em relação à fiança?

 

O aval nada mais é do que uma espécie de garantia aplicável exclusivamente a títulos de crédito.

Basicamente, ao avalizar um título, a pessoa está assumindo, solidariamente com o devedor “avalizado”, a responsabilidade pelo pagamento do valor contido naquele instrumento.

A formalização do aval é bastante simples. Basta que o avalista assine o anverso (frente) do título junto com o emitente.

Se a assinatura do avalista for lançada no verso da nota promissória, é prudente escrever algo como “avalizo a obrigação assumida neste título pelo devedor”, datar e assinar.

Se o(a) avalista for casado(a) por qualquer regime que não seja o da separação absoluta de bens, a outorga conjugal (ou seja, assinatura do cônjuge) é obrigatória para que o aval seja válido.

Um erro recorrente em “modelos” e documentos padronizados encontrados pela internet é a confusão entre aval e fiança, como se fossem sinônimos, mas há diferenças substanciais entre os dois institutos.

Como visto, o aval implica, automaticamente, solidariedade entre o avalista e o devedor avalizado (que pode não ser o emitente original da nota promissória, mas um endossante, por exemplo).

Só é válido para títulos de crédito (dentre eles a nota promissória) e abrangerá, sempre, o valor integral da dívida (o aval parcial é vedado pelo parágrafo único do artigo 897 do Código Civil).

Se o devedor avalizado não pagar a dívida no vencimento, o credor pode, inclusive, direcionar a cobrança apenas contra o avalista, que não contará, portanto, com o chamado “benefício de ordem”, que é um direito conferido, em regra, ao fiador.

Finalmente, o aval continuará válido inclusive em caso de reconhecimento de nulidade da obrigação principal contida no título, salvo se essa nulidade decorrer de vício formal (ou seja, pela falta de alguns dos requisitos do título de crédito).

A fiança, por sua vez, (i) será sempre contratual (pode ser acertada em cláusula específica de um contrato de compra e venda, por exemplo, ou feita em um contrato autônomo), (ii) não admite interpretação extensiva (ou seja, é limitada aos exatos termos em que foi concedida e, se houver aditamento ou alteração da obrigação originária, não se estende), (iii) pode ser parcial e/ou limitada, abrangendo apenas parte da obrigação principal e/ou apenas a obrigação principal, sem encargos, (iv) é automaticamente extinta caso a obrigação afiançada seja reconhecida como nula (v) não implica, em regra, solidariedade entre o devedor e o fiador e(vi) assim como o aval, depende de outorga conjugal.

Por ser um instrumento contratual, a estipulação da fiança tem mais flexibilidade que a do aval, podendo as partes envolvidas alterar algumas regras previstas no Código Civil.

Se não houver disposição expressa em contrário:

• a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal (juros, multa etc.), inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador;

• o fiador poderá exigir, quando demandado, que os bens do devedor principal sejam executados em primeiro lugar, indicando ao credor quais são e onde se encontram esses bens (esse é o chamado benefício de ordem);

• havendo mais de um fiador sem a expressa divisão de responsabilidade, a obrigação entre eles será solidária, ou seja, cada um deles responderá pela totalidade da obrigação principal;

• o fiador, uma vez paga a dívida, sub-roga-se no direito do credor e pode cobrar do devedor principal não só os juros remuneratórios já previstos para a obrigação afiançada, mas também os juros de mora; e

• se a fiança por celebrada sem prazo definido, o fiador poderá exonerar-se a qualquer momento, desde que comunique ao credor a sua intenção com 60 dias de antecedência.

Fica claro, portanto, que fiança e aval são como água e óleo, sendo errado afirmar que alguém está “avalizando” um contrato ou afiançando um cheque ou nota promissória.

Se você também cometia esse erro, certamente agora não o fará mais!

 

O que pode invalidar uma nota promissória

 

Como dissemos no tópico em que analisamos os requisitos da nota promissória, a ausência de qualquer deles poderá fazer com que o título não produza seus efeitos.

Além disso, os tribunais superiores vêm entendendo que caso o devedor comprove de forma inequívoca em ação judicial que não mais existe a dívida na qual esse título de crédito se baseia, também será possível que a nota promissória seja anulada por sentença.

Outros requisitos importantes são a ausência de rasuras e o correto preenchimento dos campos da nota. Tudo isso será de grande relevância caso esse título seja cobrado judicialmente no futuro.

Diante disso, destacamos mais uma vez a importância do correto preenchimento da nota promissória nos negócios realizados por sua empresa, uma vez que a não observância desse procedimento poderá acarretar a anulação do título pelo Poder Judiciário.

 

O que acontece se uma nota promissória não é paga? Como cobrar?

 

O artigo 784 do Código de Processo Civil estabelece que a nota promissória é considerada um título executivo extrajudicial:

 

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

I – a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque; (…)

 

Por essa razão, esse documento é dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.

Mas o que isso quer dizer? Bom, isso significa que uma vez ocorrida a inadimplência do devedor, o credor poderá realizar o protesto da nota promissória em cartório e/ou ajuizar ação de execução para cobrá-la.

 

Protesto do título

 

O protesto, apesar de não ser obrigatório, acaba sendo muito utilizado para garantir celeridade na cobrança do devedor. Esse procedimento nada mais é do que uma forma de cobrança extrajudicial da dívida, de modo a formalizá-la e garantir sua publicidade.

Para fazê-lo, basta que o credor (ou um representante) se dirija ao Cartório de Protesto de Títulos portando o a nota promissória e informe que ela não foi paga no vencimento.

Destaca-se que, embora tenha que adiantar os emolumentos para o protesto, o credor não será o responsável final pelas despesas, uma vez que o devedor, para conseguir cancelar o registro, terá que pagar, além da dívida principal (e encargos), também por essas despesas de cartório.

 

Execução de título Extrajudicial

 

Independentemente de o credor ter optado por protestar a nota promissória, é possível propor ação de execução de título extrajudicial.

A vantagem desse tipo de ação é que, diferentemente de uma ação de conhecimento, ela é proposta tendo por base apenas a nota promissória assinada, sem ter que provar qualquer outra coisa senão a existência e a validade desse título.

Também não existe fase de “conhecimento”, ou seja, o devedor já é citado para pagar a dívida em 3 dias, e não para, necessariamente, se defender. Não existe sentença de mérito, portanto, na ação de execução.

Não se avalia se o autor/exequente tem ou não o direito, mas apenas se o título executivo cumpre as formalidades legais.

Explicando melhor: quando duas pessoas assinam um contrato particular (que não se classifique como título executivo, ou seja, não esteja assinado por duas testemunhas) e uma delas não cumpre sua obrigação, para que haja a cobrança por meio de ação judicial, o credor terá que ajuizar, primeiramente, uma ação de conhecimento para reconhecer essa obrigação e, só depois de uma sentença de mérito reconhecendo o seu direito, poderá seguir para a execução da dívida.

Na prática, isso implica em um acréscimo de tempo considerável para o recebimento dos valores devidos, uma vez que, como é de conhecimento geral, as ações judiciais costumam ter deslindes muito demorados.

Já no caso dos títulos executivos extrajudiciais, como a nota promissória, é possível “pular” a ação de conhecimento e partir diretamente para o ajuizamento da execução.

Resumindo, se sua empresa realizar a venda de imóveis de forma parcelada, utilizando-se de notas promissórias, caso elas não sejam pagas, o seu advogado poderá ingressar diretamente com uma ação de execução de título extrajudicial, na qual o seu direito ao recebimento desses valores já é reconhecido, e, após a citação do devedor, passar imediatamente para os atos constritivos de seus bens.

Vale lembrar que existem outros tipos de títulos executivos extrajudiciais que, como a nota promissória, podem trazer os benefícios explicados acima. Portanto, é importante que você busque aconselhamento com sua equipe jurídica a fim de saber qual deles será o mais adequado a cada tipo de negócio realizado por sua empresa.

 

Nota promissória no mercado imobiliário

 

Por uma crença popular, é muito comum que incorporadoras se utilizem de notas promissórias como garantia de pagamento das parcelas “autofinanciadas”. Acreditam que, assim o fazendo, estão conferindo um nível “adicional” de proteção contra a inadimplência.

Todavia, a única diferença prática dessa estratégia é permitir o protesto das notas promissórias, mas, para o ajuizamento da ação de execução de título extrajudicial, o próprio contrato particular de compra e venda, sozinho, já será suficiente, além de ter um prazo de prescrição mais elevado que o da nota promissória (5 anos do primeiro e 3 anos da última).

No cenário atual, em que com alguns poucos cliques é possível inserir o nome do devedor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, com um custo muito menor do que o protesto, não parece fazer sentido gerar dezenas de notas promissórias e exigir a assinatura do comprador em todas elas; isso acaba sendo um “tiro n´água”, algo completamente inócuo e desnecessário.

Portanto, ao invés de se preocupar, ao vender um imóvel, em emitir dezenas de notas promissórias, atente-se, em primeiro lugar, aos aspectos formais do próprio contrato particular de compra e venda.

Se o comprador apresentou um garantidor, insira a previsão de fiança no próprio contrato e zele, sempre, para que o instrumento seja assinado por duas testemunhas.

Assim, todo o eventual benefício que decorreria da assinatura da nota promissória já será obtido, com sobras, por meio do próprio contrato.

 

 

Conclusão

 

Neste artigo buscamos elucidar os principais pontos sobre a nota promissória, um instrumento muito utilizado em vários negócios do cotidiano de pequenas e grandes empresas.

Justamente por isso, é extremamente importante que se atente aos requisitos essenciais para sua emissão de forma correta e para sua cobrança.  Descuidos nesses momentos poderão ocasionar perda de tempo significante na hora da obtenção dos valores cobrados.

Para diminuir a dificuldade na elaboração desse documento, elaboramos um modelo de nota promissória, editável, para que você tenha somente o trabalho de preencher as informações do caso concreto.

Caso seja de seu interesse ou se sua equipe estiver em dúvidas sobre a melhor forma de elaborar todos os tipos de contratos ou títulos de crédito de forma a resguardar ao máximo o recebimento, entre em contato conosco para solicitar um apoio personalizado. 

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