Índice
Introdução
A atividade de loteamento é responsável por grande parte do desenvolvimento do mercado imobiliário, sendo um verdadeiro elo na cadeia de construção civil.
É por meio da atividade de loteamento que o setor de edificações pode se propagar, movimentando o mercado e criando moradias para milhares de famílias.
Segundo a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (ALELO), em estudo de impacto realizado no âmbito da Reforma Tributária, em 2023 mais de 102.000 (cento e dois mil) lotes foram lançados, gerando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 19,4 bilhões e adicionando ao PIB setorial o importe de R$ 4,9 bilhões.
Portanto, são números muito significativos e que fomentam o setor imobiliário, gerando não só moradias, como também empregos e arrecadação para os cofres públicos.
Porém, a atividade de loteamento, enquanto modalidade de parcelamento do solo previsto na Lei n° 6.766/1979, traz custos elevados ao loteador, que deve edificar, às suas expensas, toda a infraestrutura urbana para a área e posteriormente doá-la ao Município em que está situado o empreendimento.
Assim, considerando o alto custo das atividades, gerar economia para que ela seja mais rentável é fundamental para o sucesso dos negócios.
Por outro lado, é inequívoco que haverá incidência de tributos sobre essa atividade: seja pela prestação de serviços, pelo auferimento de receitas, pela circulação de mercadorias, lucros e enfim, sobre toda a cadeia produtiva.
Logo, considerando que a tributação é uma despesa para o empreendedor, ela deverá ser mitigada da maior forma possível, sempre, é claro, dentro dos limites legais.
Nesse contexto, trataremos no artigo de hoje, de forma não exaustiva, algumas estratégias para diminuir os custos tributários na atividade de loteamentos que, isoladamente, podem gerar uma economia tributária, mas pensadas de forma sistêmica geram resultados ainda mais satisfatórios.
Vejamos quais são algumas delas.
Enquadramento correto das atividades
Sempre que alguém abre uma empresa, uma das etapas é a escolha das atividades que serão por ela desempenhadas.
Em caso dos loteamentos, as atividades previstas na Classificação Nacional das Atividades Econômicas (CNAE) são as seguintes:
E por que a atividade de um negócio é relevante para fins de tributação?
Porque é a partir dela que será definida a alíquota incidente sobre aquela receita. E isso é relevante tanto para o Simples Nacional quanto para o Lucro Presumido.
Assim, a depender da atividade eleita, você poderá ser submetido a uma alíquota maior ou menor.
Por isso, o enquadramento correto das atividades de uma empresa é fundamental para a sua correta tributação.
Escolha do regime tributário
Outro ponto importante para fins de economia tributária é a escolha adequada do regime tributário da empresa.
Assim como já dissemos em outras publicações, os regimes tributários disponíveis são o Simples Nacional, o Lucro Presumido e o Lucro Real.
Simples Nacional
O Simples Nacional é um regime simplificado e unificado de tributação, regido pela Lei Complementar n° 123/2006, que consolida a maior parte dos tributos devidos por uma empresa em uma guia única.
Esse regime é destinado às micro e pequenas empresas, cujo faturamento anual não ultrapasse R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais).
Há vedação expressa em lei de adesão a esse regime para empresas cuja atividade seja o loteamento e a incorporação de imóveis:
Art. 17. Não poderão recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional a microempresa ou empresa de pequeno porte:
(…)
XIV – que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis.
Por essa razão, a maior parte das empresas que se dedicam ao loteamento de imóveis são optantes pelo Lucro Presumido.
Lucro Presumido
No Lucro Presumido não se tributa o faturamento total da empresa, assim como no Simples, nem o lucro efetivamente por ela auferido, como no Lucro Real: tributa-se um percentual que se presume como o lucro obtido pela empresa.
Esse percentual pode variar entre 8% e 32%, a depender da atividade.
Em caso de loteamentos, o percentual de presunção de lucro aplicado sobre a receita da empresa é de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Sobre esses resultados incidirão as alíquotas dos respectivos tributos: 15% para o IRPJ, + 10% AIRPJ e 9% de CSLL. Além disso, há a incidência de 0,65% de PIS e 3% de COFINS, no regime cumulativo de tributação: ou seja, não há o aproveitamento de créditos na cadeia de consumo.
Em decorrência dessa presunção de lucro, é possível que as empresas tenham uma economia tributária significativa, já que as alíquotas são consideravelmente inferiores às do Lucro Real. Porém, além das vedações de algumas atividades ao ingresso a esse regime, há a vedação um limite de faturamento, considerando que o Lucro Presumido só poderá ser adotado por empresas cujo faturamento anual não ultrapasse os R$ 78.000,00 (setenta e oito milhões).
Lucro Real
Por fim, há o Lucro Real, obrigatório para algumas empresas, em que se tributa o lucro que realmente foi auferido pela empresa, após a dedução das despesas e ajustes previstos em lei (exclusões e adições). Nesse regime, as alíquotas são de 15% de IRPJ + 10% de AIRPJ, 9% de CSLL, 1,65% de PIS e 7,60% de COFINS, no regime não-cumulativo.
Assim, conhecer bem os regimes e os seus respectivos regramentos é fundamental para que a sua escolha seja a mais benéfica, para fins de economia tributária.
Incentivos fiscais
Outra forma de reduzir o custo com tributos é aproveitar os benefícios e incentivos fiscais concedidos pelo Governo. Mencionaremos aqui alguns deles:
Regime Especial de Tributação (RET)
Um dos benefícios mais conhecidos no âmbito da construção cível é o Regime Especial de Tributação, o RET.
Regulamentado pela Lei n° 10.931/2004, esse regime é dedicado à atividade de incorporação imobiliária.
Assim, poderão usufruir de uma alíquota de 4% sobre a receita mensal, o que inclui o recolhimento do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. A alíquota pode ser de 1% para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, notadamente, os imóveis de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Porém, o loteamento puro e simples, enquanto modalidade de parcelamento de solo urbano, não é considerado incorporação imobiliária.
Mas, desde o advento da Lei n° 14.382/2022 que, dentre outras previsões, alterou a Lei de Incorporações (Lei n° 4.591/1964), a alienação de lotes vinculados à construção de casas é considerada incorporação imobiliária, possibilitando, por conseguinte, a utilização do RET:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.
Outro requisito fundamental para adesão ao RET é a constituição do chamado patrimônio de afetação.
Patrimônio de afetação nada mais é que a segregação do imóvel em que o empreendimento será realizado do restante do patrimônio da empresa, como forma de garantia de sua conclusão. Assim, esse imóvel fica apartado dos demais bens da empresa responsável pela incorporação. Essa é uma forma de garantir que o empreendimento será entregue, independentemente das condições financeiras da empresa.
Regime Especial de Incentivos para o Desenvolvimento da Infraestrutura (REIDI)
O REIDI, criado pela Lei nº 11.488/2007 de 15/06/2007), busca desonerar projetos que promovem o desenvolvimento de infraestrutura nos setores de transportes, portos, energia, saneamento básico e irrigação.
Com isso, há suspensão das contribuições para PIS (1,65%) e COFINS (7,6%) sobre as receitas decorrentes de aquisições destinadas ao seu ativo imobilizado, utilizadas ou incorporadas em obras de infraestrutura, tais como a venda de máquinas para a incorporação, materiais de construção, prestação de serviços e locação de máquinas.
Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB)
A CPRB ou desoneração da folha de pagamento, instituída pela Lei n° 12.546/2011, é um benefício fiscal que possibilita que algumas empresas recolham uma contribuição sobre a receita bruta (entre 1 e 4,5%), ao invés da contribuição previdencial patronal de 20%.
Empresas do setor da construção civil podem ser beneficiadas por esse regime.
Atualmente, a CPRB foi prorrogada pelo Governo, mas vem sofrendo uma reoneração gradativa até o ano de 2027, de modo que em 2028 a folha de pagamento voltará a ser submetida à contribuição de 20% de forma integral, de acordo com a Lei n° 14.973/2024.
Benefícios fiscais para empresas do Lucro Real
Além dos benefícios já mencionados, as empresas tributadas pelo Lucro Real possuem outros benefícios fiscais, que implicam na dedução do valor a ser pago a título de IRPJ, observados os respectivos limites:
- Dedução de até 4% do IRPJ para as empresas que participam do Programa de Alimentação do Trabalhador (PAT), somente sobre o imposto, e não sobre seu adicional;
- Dedução do valor da remuneração paga pela empresa à empregada em gozo de licença maternidade, sobre o IRPJ devido, para as empresas integrantes do programa Empresa Cidadã;
- Dedução de até 1% sobre o IRPJ devido, referente a:
- Doações ao Fundo Nacional do Idoso;
- Doações aos Fundos dos Direitos da Criança e do adolescente;
- Patrocínio e/ou doações a projetos Desportivos;
- Doações ou Patrocínios ao Pronon;
- Doações ou Patrocínios ao Pronas/PCD;
- Vale cultura (até o exercício de 2017, ano-calendário de 2016).
Parcerias
Outra forma de economia tributária é a partir de arranjos societários no momento de desenvolver projetos de loteamento.
Por exemplo, é possível utilizar-se das figuras da Sociedade em Conta de Participação ou da Sociedade de Propósito Específico para esses fins.
Com isso, você segrega o patrimônio da empresa, vinculando-o a esse novo CNPJ e protegendo-o em relação a eventuais dívidas dos sócios, além de gozar de uma tributação mais benéfica em relação à tributação da pessoa física.
Essa forma de elaborar a parceria pode ocorrer entre o terrenista, como normalmente é chamado o proprietário do terreno, loteador, incorporador e construtor, a depender do número de envolvidos e da forma em que o negócio será celebrado.
Você pode ler mais sobre a tributação das SCP’s ou das SPE’s em nossos artigos.
Momento de transferência do terreno
Além dos tópicos tratados anteriormente, outro aspecto a ser analisado e que influencia na tributação incidente sobre o negócio é o momento de transferência do terreno do proprietário, pessoa física, para o loteador, incorporador ou construtor.
Isso faz diferença na tributação tanto do ITBI, imposto de transferência de bens imóveis, quanto do IPTU, afinal, a base de cálculo desses tributos sobre um terreno sem construções ou sem a respectiva individualização tende a ser menor do que a de um imóvel com todas as construções já concluídas.
Divisão do negócio
Uma hipótese de diminuição de custos tributários para as empresas é a divisão das atividades em mais de um CNPJ, a depender das atividades por elas desempenhadas, para aproveitar regimes de tributação que sejam mais benéficos, como o RET ou o Simples Nacional.
Forma de elaboração dos negócios
Um ponto relevante para economia tributária em loteamentos é a forma em que essa negociação é iniciada, ou seja, como é estruturada a transferência do imóvel objeto de loteamento: se por meio de compra e venda, de permuta física ou cessão de direitos.
Por exemplo, em se tratando de permuta, somente será tributado pelo IRPJ a diferença de valor entre os imóveis que serão permutados: lote vs. Unidade individualizada.
Créditos tributários
Ainda, as pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Real podem se aproveitar dos créditos oriundos do pagamento de PIS e COFINS para reduzir a sua carga tributária desses mesmos impostos.
Com a Reforma Tributária, o sistema de creditamento tende a se encerrar. Porém, há um longo período de transição em que esses créditos ainda poderão ser compensados.
Planejamento tributário
Por fim, mas não menos importante, precisamos mencionar a importância da adoção de um planejamento tributário, de forma a otimizar os seus recursos, com o emprego de estratégias lícitas para que o impacto dos tributos a serem recolhidos seja cada vez menor.
É indiscutível a necessidade e o dever de recolhimento de tributos, mas isso pode ser feito de forma menos onerosa, quando são estudadas todos os regimes, benefícios e opções disponíveis.
Por isso, é necessário que a empresa conte com uma assessoria jurídica e contábil adequada, a fim de planejar da forma mais eficiente o recolhimento dos tributos devidos.
Nossa equipe conta com profissionais qualificados e especializados que podem auxiliar você e o seu negócio a trilhar um caminho de sucesso, pautando-se na legalidade, economia e eficácia tributária.
Reforma tributária
Como já discutimos anteriormente, a Reforma Tributária impactou diretamente no setor imobiliário, incluindo a atividade de loteamento.
O Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual, composto pela CBS, de competência federal e do IBS, de competência estadual e municipal), que substituirá os atuais impostos incidentes sobre o consumo (ICMS, ISS, PIS, COFINS e IPI), incidirá as atividades imobiliárias, dentre elas, o parcelamento de solo mediante loteamento ou desmembramento.
Por força da Lei Complementar n° 214/2025, que regulamentou o IBS e a CBS, a atividade de loteamento sofrerá uma redução de alíquota de 50%, na forma do art. 261 da Lei:
Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).
Porém, a alíquota geral ainda não foi fixada para analisarmos o impacto efetivo dessa alteração.
Conclusão
Sabemos o quanto a atividade de loteamento é fundamental para o setor imobiliário, servindo, praticamente, de base para as demais atividades, tais como a edificação, incorporação, compra e venda etc.
Além disso, os custos para a implementação de um loteamento, em relação à sua infraestrutura, são altíssimos.
Sendo assim, encontrar mecanismos lícitos para economizar nos custos tributários do negócio é fundamental para o seu sucesso.
Portanto, esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais estratégias para redução de custos tributários em sede de loteamentos.
Temos diversos outros artigos que poderão que versam sobre Direito Tributário. Não deixe de ler nossas outras publicações!
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