Guia da corretagem na compra e venda de imóveis

A intermediação por imobiliárias e corretores na compra e venda, locações e arrendamentos de imóveis é um serviço muito comum no mercado imobiliário, uma vez que sua função é justamente aproximar as partes envolvidas no negócio.

Especificamente na compra e venda de imóveis, essa intermediação significa formar um elo entre o comprador e o vendedor.

Logo, o contrato de corretagem de imóveis é a formalização do acordo celebrado por duas pessoas, com a finalidade de dar os poderes e instruções necessários para a busca e concretização de um ou mais negócios.

Ocorre que essa prestação de serviços pela imobiliária ou corretor tem diversas peculiaridades, devendo o contrato ser claro quanto as obrigações e direitos das partes, considerando o negócio que se pretende e todas as previsões legais sobre o tema.

É sobre essas peculiaridades que vamos tratar neste artigo, para que você possa se resguardar ao celebrar um contrato de corretagem de imóveis.

O que é o contrato de corretagem de imóveis?

O contrato de corretagem é celebrado entre duas pessoas (físicas ou jurídicas) para obter a concretização de um ou mais negócios, através da prestação dos serviços de mediação entre as partes interessadas no(s) negócio(s).

Trazendo para o contexto dos negócios imobiliários, o contrato de corretagem de imóveis é o negócio firmado entre aquele que pretende vender um imóvel e o corretor de imóveis, que terá o trabalho de encontrar um comprador para aquele bem, de acordo com os critérios estabelecidos pelo vendedor (preço, forma de pagamento, prazos etc.).

Nessa espécie de contrato, aquele que concederá os poderes para a mediação do negócio é denominado comitente (ou incumbente) e aquele que realizará essa mediação é chamado de corretor.

Quando a comissão de corretagem é devida?

O contrato de corretagem estabelece a chamada “obrigação de resultado”. Isso significa que o pagamento da comissão somente será exigível se o negócio mediado se concretizar.

No caso de uma compra e venda, por exemplo, o corretor, em regra, só receberá o seu pagamento (chamado de “comissão”) se a transação for concluída. Caso o negócio não possa ser efetuado, ainda que depois de meses de negociação, não será devido pagamento ao corretor.

No entanto, há uma exceção prevista em lei: se o negócio não for concluído em razão do arrependimento de uma das partes, a imobiliária ou corretor contratado terá direito à comissão (artigo 725 do Código Civil).

Essa regra também se aplica à hipótese de negativa de crédito ao comprador. No caso de compra de imóvel com pagamento por financiamento habitacional, por exemplo, se, após a celebração do contrato, o crédito for negado pela instituição financeira, o corretor ainda assim terá direito a receber sua remuneração.

Afinal, o corretor executou o trabalho de intermediação do negócio, que chegou a ser concluído, mas, depois, foi rescindido. Os riscos sobre a condição de pagamento eleita não podem ser transferidos ao corretor.

Em resumo, portanto, se o negócio não for concluído por razões não relacionadas às partes envolvidas, a comissão não será devida. Porém, se a razão da não conclusão for a desistência de uma das partes ou a inadimplência do preço (seja voluntária, seja por negativa de crédito), o corretor contratado terá direito à remuneração. 

Exclusividade

É possível estabelecer, no contrato de corretagem, a cláusula de exclusividade, isto é, atribuir ao corretor ou corretora (pessoa jurídica) a mediação do negócio de forma privativa.

Insta ressaltar que o corretor não pode impor ao comitente a obrigação da contratação com exclusividade, prática inclusive vedada pelo Termo de Compromisso de Cessação de Prática firmado entre o Conselho Administrativo de Defesa Econômica – CADE e o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis – COFECI, em março de 2018. 

No caso de contratação de corretor com exclusividade, se o negócio vier a se realizar, ainda que sem a sua mediação, durante o prazo determinado no contrato, será devida a remuneração, exceto se demonstrada sua inércia ou ociosidade (artigo 726 do Código Civil).

Nessa modalidade de contratação, a remuneração passa a ser devida, em regra, mesmo quando não houver mediação efetiva do negócio, atenuando os riscos para o corretor.

Quem paga a taxa de corretagem?

Num contrato intermediado por corretor, temos três figuras: o vendedor, o comprador e o corretor. Tanto o corretor quanto o comprador são beneficiados de alguma forma pelo trabalho do corretor. Sendo assim, de quem é a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem?

O contrato de corretagem de imóveis se estabelece entre o comitente e corretor, isto é, o interessado na realização do negócio (vendedor ou locador, por exemplo) e aquele que irá prestar o serviço de intermediação. Já o negócio intermediado (negócio principal) se dá entre o comitente e terceiro.

Portanto, não há uma relação contratual entre o corretor e o terceiro. Por isso, não seria possível exigir deste terceiro o pagamento da remuneração do corretor.

A princípio, então, a responsabilidade é daquele que contratou o corretor, isto é, do comitente (ou incumbente).

No mercado imobiliário, geralmente, é o vendedor/locador, interessado na celebração do negócio, quem contrata o corretor ou uma imobiliária, tornando-se o comitente (ou incumbente), tornando-se, assim, o responsável pela taxa de corretagem.

Apesar disso, nada impede que as partes contratantes do negócio principal (compra e venda ou locação, por exemplo) estipulem de forma diversa, podendo o custo referente à taxa de corretagem ser dividido entre as partes ou, ainda, ser pago integralmente pelo terceiro, desde que expressamente previsto em cláusula contratual.

Deveres do corretor

O corretor é responsável por aproximar pessoas interessadas em um determinado negócio, mas, quando se trata da corretagem imobiliária, o profissional deverá atender a alguns requisitos específicos.

De acordo com a Lei 6.530/1979, o profissional deverá ser devidamente qualificado como Técnico em Transações Imobiliárias – TTI (artigo 2º), bem como ser inscrito no CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis (artigo 5º). Em caso de não atendimento de uma dessas exigências, o corretor poderá ser responsabilizado por exercício ilegal da profissão.

Além disso, o corretor é obrigado a, além de executar os serviços com diligência e prudência, manter o cliente informado de todo o andamento do negócio (artigo 723 do Código Civil).

Em caso de omissão de qualquer dado relevante por parte do corretor, configurando falha no dever de informação, o corretor poderá ser obrigado a ressarcir eventuais perdas e danos do comitente ou terceiro.

Obrigatoriedade da inscrição no CRECI

A Lei 6.530/1979 define, em seu artigo 3º, que faz parte da competência do corretor imobiliário ou pessoa jurídica inscrita no CRECI (corretoras) exercer a intermediação na compra, venda, locação e permuta de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Ocorre que é muito comum que empresas como construtoras, incorporadoras e loteadoras tenham representantes de venda, isto é, colaboradores contratados para promover e intermediar a compra e venda de imóveis, o que seria uma atividade inerente à corretagem imobiliária, mas sem a figura formal do corretor.

Nestes casos, o Superior Tribunal de Justiça (RHC 93689) se manifestou pela dispensa da obrigatoriedade da inscrição no CRECI para a vendedora, considerando que a venda é realizada por funcionários da própria empresa, desde que se trate da compra e venda de imóveis próprios, pois essa atividade é distinta da exercida pelas corretoras imobiliárias, que promovem a venda de imóveis de terceiros.

A Responsabilidade do Corretor Imobiliário

Responsabilidade Civil

O parágrafo único do artigo 723 estabelece que, em caso de falha na prestação dos serviços de mediação, isto é, se alguma informação relevante para o resultado do negócio for omitida, o corretor poderá ser penalizado.

Por exemplo, se a compra e venda de um imóvel vier a ser rescindida em razão de vício que era de conhecimento do corretor ou que poderia ser facilmente verificado por ele, mas que não foi informado às partes, o profissional poderá ser responsabilizado e condenado a ressarcir a parte inocente, solidariamente com a parte infratora.

Vejamos um julgado recente do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, em que o corretor foi condenado, em conjunto com o vendedor, a indenizar o comprador do imóvel pela não concretização do negócio:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – CORRETOR – DEVERES DE INFORMAÇÃO E SEGURANÇA – IRREGULARIDADE REGISTRAL CAUSADORA DE DISTRATO – AUSÊNCIA DE VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE DO NEGÓCIO – RESPONSABILIDADE PELAS PERDAS E DANOS

[…]

– Se o corretor não observa notório impedimento de concretização da transferência da propriedade do imóvel decorrente de vício registral – o que motiva o distrato -, incorre em falha na prestação de serviços, diante do descumprimento dos deveres de informação e de segurança, respondendo pelas perdas e danos causadas ao cliente.  (TJMG – Apelação Cível 1.0000.22.037387-2/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/06/2022, publicação da súmula em 23/06/2022).

Nesse caso, o corretor que intermediou a compra e venda não informou ao comprador que o proprietário registral do imóvel não era o vendedor.

Isso prejudicou a transferência da propriedade e ocasionou a rescisão contratual, levando o comprador a acionar o judiciário buscando ressarcimento em razão da falha do corretor no cumprimento do dever de informação, diligência e lealdade.

Penalidades administrativas

A Lei 6.530/1978 também estabelece algumas vedações aos corretores imobiliários no exercício de sua profissão, previstas no artigo 20:

• Prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
• Auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
• Anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
• Fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;
• Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
• Violar o sigilo profissional;
• Negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
• Violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
• Praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
• Deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Essas práticas podem ser punidas por meio de processo administrativo específico, de competência do respectivo Conselho Regional, aplicando-se as sanções disciplinares de advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição em até 90 (noventa) dias e, em último caso, o cancelamento da inscrição e apreensão da carteira profissional.

Portanto, o descumprimento contratual ou a prática desleal por parte do corretor pode ultrapassar a esfera da responsabilidade civil e afetar, também, a sua atuação profissional, de forma definitiva, com medidas drásticas aplicadas pelo órgão fiscalizador.

A corretagem no contrato de compra e venda de imóvel

O valor da remuneração do corretor (comissão) pode estar previsto em lei ou ser definido entre as partes (artigo 724 do Código Civil).

Geralmente, o valor da taxa de corretagem é fixado em um percentual sobre o valor total da negociação. Na compra e venda de imóvel, geralmente, esse percentual varia entre 5% (cinco por cento) e 6% (seis por cento), de acordo com a localidade e características do imóvel.

Na compra e venda de imóveis na planta, é comum que o valor da comissão de corretagem seja embutido no preço do imóvel, transferindo-se para o comprador a responsabilidade pelo pagamento.

Previsão no contrato e consequências da rescisão

Nas negociações que envolvem unidades na planta e lotes em loteamentos, é obrigatório que o valor da comissão de corretagem esteja previsto no contrato de compra e venda do imóvel.

Também é necessário que o contrato preveja as condições de pagamento e a identificação do beneficiário, ou seja, do corretor ou imobiliária que intermediaram o negócio.

Em caso de rescisão do contrato de compra e venda, seja por desistência, seja por inadimplemento do comprador, ele não fará jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem (artigo 67-A da Lei 4.591/64 e artigo 32-A da Lei 6.766/79).

A regra, que foi incluída pela Lei 13.786/2018, popularmente conhecida como “Lei do Distrato”, tem por objetivo resguardar o pagamento da remuneração do corretor, sem ocasionar prejuízos ao vendedor, deduzindo o valor da taxa de corretagem do valor a ser restituído ao comprador.

Direito de arrependimento

Em alguns casos, contudo, é possível a devolução da comissão de corretagem, como em caso de exercício do direito de arrependimento do consumidor.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio, o consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias corridos, contados de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço (artigo 49, caput).

Caso o consumidor se arrependa, o fornecedor deverá restituir os valores eventualmente pagos pelo consumidor, de imediato e com correção monetária (artigo 49, parágrafo único do CDC).

Na compra e venda de imóveis, especialmente de lotes em loteamentos ou apartamentos na planta, é muito comum que o contrato seja celebrado fora da sede da incorporadora.

Nesses casos, se a taxa de corretagem já tiver sido paga, o valor também deverá ser integralmente restituído ao comprador, conforme previsão do artigo 67-A, §10º da 4.591/64 e inciso VII do artigo 26-A da Lei 6.066/79.

Conclusão

Como vimos até aqui, a corretagem de imóveis tem diversas especificidades, que devem ser levadas em consideração na elaboração do contrato entre comitente e corretor.

Um contrato bem redigido resguarda o corretor quanto à prova da contratação e da prestação de seus serviços, e formaliza os compromissos assumidos pelo comitente, como o valor e a forma de pagamento dos serviços.

Entretanto, na ausência de um contrato escrito, a remuneração do corretor ainda poderá ser exigida, uma vez que a efetiva prestação dos serviços poderá ser comprovada por outros meios, como registros de comunicação entre corretor, comitente e terceiros, testemunhas, fotos e vídeos.

Em todo caso, observando o princípio da boa-fé objetiva, para a validade do contrato de corretagem, deverá ser comprovado o consenso do comitente em relação ao preço ofertado pelo imóvel, sua descrição, titularidade e, principalmente, caso o negócio pretendido seja a locação, a finalidade (residencial/comercial) do imóvel.

Em caso de rescisão após a celebração do negócio intermediado, o contrato escrito deverá identificar a retenção do valor pago pela remuneração do corretor, ressalvadas as exceções previstas em lei.

Sendo a corretagem uma operação frequente no mercado imobiliário, é imprescindível a formalização do negócio por meio de um contrato escrito, redigido, preferencialmente, com o auxílio de um profissional especializado na área, para que seja pensado e elaborado conforme o negócio pretendido, a fim de diminuir os riscos de um conflito que porventura ocorra entre os contratantes e terceiros.

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*Imagem de Getty Images, no Canva Pro.