Condomínio Industrial

Introdução 

O avanço da industrialização é uma realidade crescente e constante. Diante desse cenário, cada vez mais é exigido do mercado profissional a elaboração de processos estratégicos que otimizem recursos dos empreendedores. 

Os condomínios industriais estão justamente nessa área. Pensados para a redução de custos e para a aceleração dos processos de industrialização, essa modalidade de arranjo condominial viabiliza grandes projetos, impulsionando o setor industrial a partir da eficiência logística. 

Assim como o condomínio logístico, esse modelo condominial, voltado para a indústria, permite que empresas dos mais variados setores organizem a sua produção de forma mais econômica, no que diz respeito às suas instalações e serviços que podem ser compartilhados no âmbito do condomínio. 

No artigo de hoje, trataremos desse interessante e relevante modelo de condomínio, de suas perspectivas e sua relevância para o Direito Imobiliário, sobretudo na formatação de novos negócios e relações jurídicas.  

O que é um condomínio industrial? 

Vamos destrinchar esse conceito! 

O condomínio geral, pela regra do art. 1.314 do Código Civil, é a divisão da propriedade entre dois ou mais indivíduos, que possui áreas de uso privado e áreas de uso comum a todos os condôminos. 

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 

Normalmente, ao falarmos de condomínio, somos remetidos, imediatamente, ao conceito de condomínio edilício, condomínio de casas, condomínio de lotes, ou até mesmo os condomínios comerciais em shopping centers.  

Mas existem outros arranjos condominiais especiais, que surgem a partir da necessidade de seus usuários, tais como o condomínio logístico e a multipropriedade.  

Nesse contexto, o condomínio industrial surge exatamente como um modelo especial de condomínio.  

Um condomínio industrial, como o próprio nome já sugere, é um empreendimento em que várias indústrias operam em conjunto, dentro de um mesmo terreno ou parque. Geralmente, são compostos por um complexo de galpões modulares ou lotes, que podem ser vendidos ou alugados, com construções padronizadas ou personalizadas (built to suit), a depender da atividade da empresa. 

 Esse modelo de condomínio foi pensado para empresas que atuam na produção, transformação ou beneficiamento de bens, basicamente, para as empresas do setor industrial. 

Originariamente, os condomínios industriais eram utilizados principalmente por montadoras de veículos, que abrigavam em um mesmo espaço diversos de seus fornecedores e fabricantes de componentes dos automóveis, atendendo ao método just in time de produção – ou seja, os produtos somente são feitos de acordo com a demanda, e não para estoque.  

Suas origens estão na Europa e Estados Unidos, a partir do século XX, dada a forte industrialização encontrada nesses locais. Mas rapidamente o conceito foi se expandindo e se adaptando à realidade dos demais países empresas. No Brasil, o modelo ganhou força a partir da década de 1990, em cidades do Sul e Sudeste. 

Hoje, os condomínios industriais, diante de suas características, se tornaram uma alternativa estratégica para empresas dos mais variados setores.

Características principais 

Vejamos a seguir quais são as principais características do condomínio industrial, que o tornam um modelo condominial tão atrativo para negócios de diversos setores.  

Infraestrutura compartilhada 

Talvez o ponto mais atrativo do condomínio industrial seja a sua infraestrutura compartilhada e serviços comuns às empresas, o que gera uma economia de custos considerável com: 

• energia  

• aluguel  

• segurança 24 horas  

• sistemas de tratamento de água e efluentes  

• espaços para refeição 

• postos de gasolina  

• estacionamento  

• transporte  

• brigada de incêndio 

• administração por síndico profissional ou empresa profissionalizada. 

Toda essa otimização de recursos acaba por gerar, ainda que indiretamente, economia tributária às empresas, melhorando a performance e resultado dos negócios. 

Galpões modulares e escaláveis 

Outra característica e vantagem dos condomínios industriais é a presença de galpões modulares adaptáveis, o que permite uma rápida customização do espaço, conforme a necessidade de cada empresa, além de trazer flexibilidade à operação e possibilidade de expansão escalável dentro do condomínio. Essa estrutura também reduz custos com obras, reduzindo o investimento inicial para a operação, o que pode ser um atrativo para pequenas e médias empresas.  

Localização estratégica 

Normalmente, os condomínios industriais estão situados em locais estratégicos, próximos a rodovias, polos logísticos e centros de consumo, o que reduz os gastos com transporte e deslocamento. 

Os condomínios industriais são empreendimentos estratégicos, pensados justamente na otimização de recursos e redução de custos, se apresentando com uma excelente opção para empresas do segmento industrial. 

Tipos e modelos 

Os condomínios industriais podem variar de acordo com seu tamanho e estrutura, como os complexos modulares de grande escala, p. ex., o Perini Business Park, em Santa Catarina.  

Existem também os condomínios industrial ligados a um consórcio, em que fornecedores e parceiros estratégicos se unem fisicamente na mesma planta industrial, como no caso da GM em Gravataí, o que permite as cadeias produtivas sincronizadas (just in time). 

Além disso, existem os parques industriais, que se assemelham ao condomínio industrial, mas não constituem um condomínio propriamente dito, com rateio de despesas e uso de espaços em comum, além de não possuírem, em regra, uma convenção ou regimento interno. Geralmente, são destinados a pequenas e médias empresas. 

Condomínio Industrial vs. Condomínio Logístico  

Recentemente, tratamos aqui no blog do condomínio logístico, um arranjo condominial especial que também atende um grupo de empresas. Porém, eles são diferentes dos condomínios industriais. 

Finalidade e uso principal 

A diferença entre os condomínios se inicia em relação ao seu uso e finalidade principal: enquanto os condomínios logísticos são destinados, principalmente, à armazenagem e distribuição de produtos, diante do crescimento exponencial do e-commerce, os condomínios industriais são destinados precipuamente à produção industrial.  

Estrutura física e exigências técnicas 

Normalmente, a infraestrutura dos condomínios industriais exige instalações elétricas mais robustas, ventilação reforçada e pisos resistentes aos maquinários utilizados na produção industrial. Já a estrutura dos condomínios logísticos pode ser mais simples, voltada a docas, pé-direito alto e acessos para caminhões. 

Licenciamento  

Os licenciamentos ambientais exigidos para condomínios industriais podem ser mais burocráticos, por gerarem um impacto ambiental maior em decorrência de sua própria infraestrutura. 

Você pode ler mais sobre condomínios logísticos clicando aqui!  

Vantagens competitivas 

São diversas as vantagens competitivas dos condomínios industriais, que vão além da economia de custos e atraem as empresas desse segmento. Dentre elas, podemos mencionar: 

Redução de custos 

O compartilhamento da infraestrutura e de serviços, como de energia, água, segurança, limpeza, manutenção e logística interna, diminui as despesas ao serem rateadas, o que minimiza o custo fixo das empresas, tornando o preço final de seus produtos ainda mais competitivos. 

Integração produtiva e inovação 

A articulação entre as empresas instaladas no condomínio gera sinergia na produção e ganhos de escala, facilitando as cadeias produtivas locais, além de propiciar parcerias para pesquisa e desenvolvimento de produtos. 

Flexibilidade operacional 

A flexibilidade operacional dos condomínios industriais diz respeito à possibilidade de alteração de sua estrutura e composição com facilidade e rapidez, o que permite o ajuste de acordo com a demanda e necessidade das empresas usuárias. A utilização de módulos adaptáveis e galpões modulares permitem aumentar ou diminuir a área de acordo com o interesse do condômino.  

Agilidade na implantação 

O uso de galpões prontos ou de infraestrutura modular possibilita o início das atividades de uma empresa rapidamente, diminuindo os custos iniciais com obras civis e licenciamentos.  

Imagem corporativa e sustentabilidade 

Empreendimentos bem estruturados transmitem uma imagem de solidez e profissionalismo, o que beneficia não só grandes grupos como pequenas empresas que dividem o mesmo espaço. 

Além disso, frequentemente há uma cultura de práticas sustentáveis em todo o condomínio, como a adequada gestão de resíduos, reaproveitamento de água e eficiência energética.  

Sinergia entre as empresas 

Normalmente, integrarão o mesmo condomínio industrial empresas de setores conexos, o que facilita parcerias, além de uma rede local produtiva.  

Maior previsibilidade jurídica 

Em se tratando de um condomínio, ainda que especial, é necessária a elaboração da convenção de condomínio e de seu regimento interno, que trarão as principais regras de convivência entre os condôminos.  

Como as regras de ocupação e uso dos espaços privados e comuns deverão estar bem descritas nesses instrumentos, há uma redução nos riscos de conflitos entre os condôminos. 

Porém, para que isso se torne uma realidade, é necessária a cuidadosa redação dos documentos, contando com assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, que mapeará os riscos e conduzirá os procedimentos do seu negócio com a devida segurança jurídica. 

Acesso facilitado 

Considerando que os condomínios industriais são instalados em localizações estratégicas, isso trará às empresas acesso facilitado aos mercados para escoamento de suas produções, além de ter acesso aos insumos necessários com mais facilidade, reduzindo prazos e custos de transporte.  

Desafios da administração 

Por ter uma estrutura muito maior do que a de um condomínio residencial, será exigido de seu administrador um trabalho ainda mais diligente e eficaz. 

Gestão condominial complexa 

Trata-se de uma gestão condominial complexa, já que diversas indústrias estarão situadas na mesma localidade, exigindo do administrador a coordenação de fluxos logísticos internos, além do cuidado constante com a manutenção de sistemas comuns de água, energia e segurança.  

Exigências legais e ambientais 

Em se tratando de um grande complexo de empresas, com uma infraestrutura robusta e interligada, as exigências legais e ambientais para o funcionamento do condomínio industrial são muito maiores do que de condomínios residenciais convencionais, o que exige que o administrador condominial conte com assessoria jurídica especializada para evitar multas e embargos. 

Cenário no Brasil 

E no Brasil? Como são os condomínios industriais? 

Os Estados com a maior concentração de condomínios industriais são: São Paulo, Santa Catarina e Minas Gerais: 

• em Campinas (SP), há um polo logístico-industrial, já consolidado e em Jundiaí (SP), há um polo em constante crescimento; 

• em Joinville (SC), há o Perini Business Park, que é um dos maiores parques empresariais da América Latina; 

• em Betim (MG), há condomínio industrial o da Stellantis (Fiat), base de maior veículos da empresa no país, mas que possui a capacidade de abrigar outras fábricas ou centros de distribuição. 

Mesmo com crescimento constante, o Brasil ainda possui grande espaço de desenvolvimento nesse setor, quando comprado aos Estados Unidos ou Canadá.  

Estudo de Caso 

Um exemplo de sucesso de condomínio industrial no país é o desenvolvido pela General Motors (GM) em Gravataí, Rio Grande do Sul. 

Instalado desde os anos 2000, a empresa foi pioneira na adoção do conceito de condomínio industrial. O local, que concentra a produção dos modelos Onix e Onix Plus da marca, reuniu diversos fornecedores de autopeças que operam dentro do mesmo complexo da montadora, aumentando a eficiência logística e diminuindo a necessidade de manutenção de peças em estoque, o que gera ganhos significativos a todos os envolvidos. 

Tendências e perspectivas 

O mercado industrial está em constante expansão e modernização, diante do uso contínuo e praticamente indissociável de tecnologia. 

Sendo assim, os condomínios industriais surgem como uma alternativa eficiente e econômica para a produção dessas empresas, o que sugere um aumento em arranjos condominiais nesse mesmo modelo. 

Porém, a instalação de um condomínio industrial exige um bom planejamento, além de observância à legislação urbanística e ambiental – o que nos leva à relação entre os condomínios industriais e o Direito Imobiliário. 

Relevância do Direito Imobiliário para os condomínios industriais 

Se pensarmos que todo o fundamento básico de um condomínio está no Código Civil, facilmente traçamos a relação dos condomínios industriais com o Direito, mais especificamente, com o Direito Imobiliário. 

Imagine um condomínio residencial: ele só existirá após o registro de sua convenção, que é o seu ato constitutivo. 

Além disso, ele precisará de um regimento interno, estipulando regras sobre o uso e disposição de áreas privadas e comum. 

Mas antes mesmo da criação de um condomínio, é necessário que o projeto seja aprovado pela Prefeitura de situação do imóvel, e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. 

Além disso, é necessário à observância à legislação ambiental e de parcelamento de solo urbano. 

Veja-se: o mesmo se aplica aos condomínios industriais! 

E todos esses atos –  desde a aprovação do projeto, a redação dos instrumentos do condomínio e até mesmo os contratos de compra e venda dos condôminos – devem, preferencialmente, ser redigidos por profissionais do direito especializados em Direito Imobiliário. 

Além disso, eventuais questões entre os condôminos devem ser dirimidas de acordo com a legislação de regência, sobretudo, o Código Civil. 

Por fim, vale ressaltar, que os condomínios industriais compõem um mercado em expansão, sendo ótimas oportunidades para os empreendedores do ramo, como forma de investimento e ampliação de seus negócios. 

Portanto, a relação entre os condomínios industriais e o Direito Imobiliário é direta e multifacetada, exigindo a atuação de profissionais do Direito com a devida expertise. Para isso, conte com a nossa equipe. Será um prazer ajudá-lo a desenvolver o seu negócio com segurança!  

Conclusão 

Até aqui, vimos que o condomínio industrial é uma alternativa moderna, inteligente e eficiente para empresas que desejam reduzir seus custos e otimizar seus recursos. 

Apesar de ser mais comum no meio automobilístico (montadoras), esse arranjo condominial vem se propagando entre outros setores. 

Por deter uma estrutura complexa, a administração do condomínio industrial exige da empresa ou do profissional bastante cautela e gestão interna eficiente . 

Além disso, é muito importante à observância da legislação urbanística e ambiental da região, além da busca constante por práticas mais sustentáveis, o que torna o empreendimento mais atrativo. 

Mas tanto a constituição do condomínio industrial quanto a elaboração de sua convenção e regimento interno devem ser acompanhados de uma assessoria jurídica especializada.  

Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais dúvidas sobre o condomínio industrial e as vantagens na utilização desse arranjo condominial para as empresas. 

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