Condomínio edilício: aspectos jurídicos e práticos

Hoje, morar ou trabalhar e, muito provavelmente, consumir em imóveis inseridos em um condomínio edilício parece ser a consequência natural de uma vida nos centros urbanos, em razão dos fenômenos da verticalização das cidades e adensamento populacional.

Mas, para além dos polêmicos debates sobre essa tendência de ocupação do solo urbano, percebe-se que existe uma grande demanda da população por esses imóveis, tanto comerciais, quanto residenciais.

Isto porque esses empreendimentos imobiliários se apresentam como uma solução, seja por estarem em localizações privilegiadas nas cidades, seja por disponibilizar a prestação de serviços privados de grande utilidade, como portaria e vigilância permanentes.

Ocorre que a vida em condomínio, edilício ou não, tem suas questões, como os conflitos entre os vários proprietários ou a tomada de decisões que fazem parte da gestão de um patrimônio comum.

Embora, à primeira vista, a ideia de um condomínio pareça simples (cada um com sua área privativa e juntos usufruem de áreas e serviços comuns), os aspectos jurídicos e práticos disso são um pouco mais complexos e merecem ser estudados com cautela.

Por isso, dedicaremos nosso artigo de hoje a entender melhor esses aspectos dos condomínios edilícios.

O que é o condomínio?

Em artigos anteriores em nosso blog, já falamos sobre os tipos de condomínios e, principalmente, sua relação com as incorporações imobiliárias, o que foi tema do nosso artigo “Condomínio e incorporação no registro de imóveis”.

No entanto, considerando a complexidade da matéria, os condomínios edilícios merecem especial destaque, sendo o tema central do artigo de hoje.

De início, vamos relembrar o conceito de condomínio:

A partir de tal definição, entende-se que aqueles detentores de direitos sobre o mesmo bem serão coproprietários que possuem iguais direitos e deveres, também chamados de condôminos.

Ao tratar sobre o condomínio, o Código Civil o divide em três modalidades (Capítulo VI):

a) Condomínios voluntários: surgem a partir da vontade de um grupo de pessoas que se unem para adquirir ou dividir a propriedade de um determinado bem, bem como por meio de sucessão, quando os herdeiros optam por manter um bem em nome de todos.

Neste caso, essas pessoas se tornarão condôminas e poderão usar o bem, conforme sua destinação, exercer direitos sobre ele, reivindicá-lo de terceiro, defender sua posse e alienar ou gravar seus direitos sobre sua parte.

b) Condomínios necessários: surgem independentemente da vontade dos coproprietários, existindo em casos de meação de paredes, cercas, muros e valas.

Para essa modalidade de condomínio, os condôminos serão confinantes, isto é, proprietários de imóveis vizinhos e, assim como nos condomínios voluntários, existe a obrigação de divisão das despesas com o bem comum. Nestes casos, cada confinante deverá arcar com a metade do preço da obra pela parede, cerca, muro ou vala.

c) Condomínios edilícios: surge quando, em uma edificação, existem partes que são de propriedade exclusiva de cada condômino e outras que serão de uso comum de todos os condôminos. Por exemplo, os edifícios de apartamentos, em que a portaria, áreas verdes, corredores, caixa d’água, telhado, área de lazer etc. são comuns a todos os proprietários, já as áreas internas dos apartamentos e garagens acessórias são de propriedade exclusiva do condômino.

Em razão das especificidades dos condomínios edilícios, ponto central do nosso artigo de hoje, trataremos melhor sobre sua definição e características no tópico seguinte.

• Condomínio de lotes: A Lei nº 13.465/2017 incluiu no Código Civil, em seu artigo 1.358-A, uma nova espécie de condomínio edilício, na qual um ou mais terrenos poderão ser divididos em lotes de propriedade exclusiva e partes que serão de propriedade comum dos condôminos.

d) Condomínios em multipropriedade: surge quando sobre um imóvel existem duas ou mais pessoas titulares do direito de uso exclusivo, por um determinado número de dias seguidos que poderá ser renovado periodicamente.

Nessa modalidade de condomínio, ao contrário das demais, o que se compartilha não é a propriedade do bem em si, mas apenas o seu uso exclusivo.

O que é condomínio edilício?

Quando se trata de condomínios edilícios, haverá sempre uma pluralidade de proprietários, compartilhando o direito real de propriedade sobre a mesma edificação ou conjunto de edificações, separada(s) por partes de uso exclusivo de cada condômino e partes de uso comum.

Conceito legal e características

As principais normas que regem a matéria são o Código Civil e a Lei nº 4.591/64, que trazem definições muito semelhantes:

Ambas as definições legais trazem, em comum, 3 elementos característicos dos condomínios edilícios:

a) Edificação: Apesar da palavra edilício ser comumente associada a edifício, seu significado, na verdade, diz respeito à edificação. Assim, os condomínios edilícios serão sempre formados por uma edificação ou conjunto de edificações que poderá ser, por exemplo, de edifícios (de apartamentos, lojas, salas etc.), de casas ou mesmo de lotes.

Destaca-se que, para os condomínios de lotes, em sua definição legal (artigo 1.358-A), o Código Civil substitui a palavra edificação por terreno.

Assim, quando houver em terreno maior a divisão em lotes de uso exclusivo do proprietário e partes de uso comum, estará configurado, igualmente, o condomínio edilício.

b) Unidades autônomas: Ao contrário das demais modalidades, os condomínios edilícios são formados pela construção ou divisão em seu terreno de unidades autônomas de uso exclusivo de cada condômino (área privativa), que juridicamente serão independentes entre si e poderão ser comercializadas individualmente, sem depender da autorização ou preferência dos demais condôminos.

Cada unidade autônoma ou unidade imobiliária é constituída por sua área privativa e fração ideal do terreno e das áreas comuns do condomínio.

c) Fração ideal: É a forma de divisão dos condomínios edilícios e corresponderá à porção do terreno do condomínio e de suas áreas comuns que cada unidade do condomínio (apartamentos, salas, casas, lotes etc.) terá direito, a ser representada por um número (decimal ou ordinário).

Os direitos dos condôminos às partes comuns do condomínio e sua fração ideal são inseparáveis da área privativa das unidades integrantes do condomínio (artigo 1.339 do Código Civil e artigo 1º, §2º da Lei nº 4.591/64).

Ou seja, a área de uso privativo da unidade não poderá jamais ser comercializada separadamente de sua fração ideal.

Instituição do Condomínio Edilício

O registro da Instituição de Condomínio marca o “nascimento” do condomínio edilício para o mundo jurídico.

Isto porque é a partir de sua instituição que suas unidades são consideradas como autônomas ou independentes entre si, principalmente, para que possam ser transferidas ou comercializadas individualmente.

É justamente sobre a instituição do condomínio que o artigo 1.332 do Código Civil e artigo 7º da Lei de Condomínio e Incorporação tratam:

Assim sendo, a instituição de condomínio pode ser definida como “o ato de registro que permite que um único imóvel seja transformado em várias unidades autônomas integrantes de um condomínio edilício”.

Para a melhor compreensão sobre o ato de registro do condomínio edilício, indicamos a leitura completa do nosso artigo “Condomínio e incorporação no registro de imóveis”.

Convenção de Condomínio

Além da Instituição, a Convenção de Condomínio é indispensável para os condomínios edilícios.

Basicamente, a convenção “é a lei interna do condomínio”.

Nesse documento, estarão previstas todas as normas que regerão o uso das partes comuns e privativas (no que afetar os demais condôminos), a convivência e a administração dos bens que integram o condomínio.

A criação das regras é livre, desde que não contrarie a legislação brasileira.

Apesar de ser indispensável (obrigatória para os condomínios), o registro da convenção não é obrigatório. No entanto, em razão do princípio da publicidade, para que se produza efeitos contra terceiros, ela deverá estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (artigo 1.333 do Código Civil e artigo 9º da Lei 4.591/64).

Justamente por prever as regras de convivência e administração do condomínio, bem como por poder ser imposta a terceiros (se registrada), é que a Convenção se torna um documento de extrema relevância e que deverá ser cuidadosamente elaborado, conforme as necessidades de cada condomínio.

Qual a diferença entre condomínio comum e edilício?

A principal distinção entre o condomínio edilício e as demais modalidades de condomínio é, justamente, a existência da unidade autônoma e da fração ideal.

Nos condomínios voluntários e necessários, a integralidade do bem será de propriedade dos condôminos e poderá ser usufruída igualmente. Os condôminos serão coproprietários e deverão contribuir para a manutenção do bem proporcionalmente à sua fração.

Já nos condomínios edilícios, haverá, na mesma edificação, partes que serão de uso exclusivo de cada condômino e partes de uso comum de todos.

Para ilustrar essa diferença, imagine-se a seguinte situação: três pessoas adquirem, por herança, um terreno com uma casa, e se tornam coproprietárias do bem.

Como, em regra, uma casa é um bem indivisível, cada proprietário será titular de 1/3 de todo o imóvel, sem a possibilidade de separação.

Diferentemente, nos condomínios edilícios, com o registro da instituição do condomínio, passam a existir diversos imóveis em uma edificação ou conjunto de edificações (unidades autônomas), conforme o exemplo a seguir:

Em cada uma dessas novas matrículas das unidades autônomas construídas, haverá a área de uso privativo e sua fração ideal correspondente.

Essa característica dos condomínios edilícios autoriza a alienação de suas unidades sem a anuência ou preferência dos demais condôminos/proprietários, pois se trata de imóveis autônomos, obrigatoriamente vinculados por suas áreas comuns e Convenção de Condomínio.

Qual a natureza jurídica do condomínio edilício?

Com o registro da Instituição de Condomínio, o condomínio edilício surge no mundo jurídico e, com ele, algumas obrigações, como: cadastro na Receita Federal para abrir o próprio CNPJ, recolhimento de contribuições sociais, preenchimento de livros fiscais etc.

Ocorre que, apesar de tais obrigações, a figura do condomínio, ainda que tenha seu próprio CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas), não possui personalidade jurídica, isto é, não é propriamente uma pessoa jurídica.

O condomínio não está listado no rol de pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, como é o caso das Associações de Moradores.

Logo, a sua natureza é de ente despersonalizado, criado exclusivamente para representar e administrar um patrimônio comum de particulares, de modo que sua capacidade civil é limitada à representação dos condôminos nas relações jurídicas que sejam inerentes às atividades de seu interesse.

Vale mencionar que a existência de personalidade jurídica dos condomínios edilícios é um tema ainda em debate, tendo sido reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça em alguns casos, como para fins tributários (REsp 1837212/RJ) e também por diversos juristas no Brasil, conforme os Enunciados nº 90 e 246 da Jornada de Direito Civil, publicados pelo Conselho da Justiça Federal:

Além disso, também existem exceções para a possibilidade de aquisição de bens por um condomínio, desde que tal aquisição seja em benefício de todos os condôminos, conforme entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais na Apelação Cível nº 1.0188.13.006872-2/001 (Relator Des. Marcelo Rodrigues, 2ª CÂMARA CÍVEL, acórdão publicado em 09/12/2015).

Dessa forma, ainda que não reconhecida expressamente a personalidade jurídica dos condomínios pelo Código Civil, o entendimento sobre sua capacidade para os atos da vida civil vem se ampliando gradativamente.

Como funciona a administração do condomínio edilício?

A administração do condomínio é realizada pelo síndico e pela assembleia geral, com base nas normas internas do condomínio, previstas na convenção.

As normas internas do condomínio

Como mencionamos em tópico anterior, a Convenção de Condomínio é como uma lei interna do condomínio.

Nesse sentido, o Código Civil e a Lei 4.591/64 dispõem que o referido documento deverá prever, além das informações previstas na Instituição do Condomínio sobre as unidades:

• As taxas condominiais para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, com as quais todos os condôminos deverão arcar;
  • A taxa condominial será, em regra, definida de acordo com a fração ideal da unidade, mas poderá ser definida outra forma de rateio das despesas na Convenção de Condomínio;
• A forma de sua administração;
• A previsão sobre as assembleias a serem realizadas, forma de convocação e definição de quóruns para deliberações; e
• O seu regimento interno, com os direitos e deveres dos condôminos.

A instalação do condomínio

Na prática, é comum que a incorporadora e/ou construtora convoque, posteriormente ao registro da Instituição e Convenção de Condomínio (em conjunto com o registro do Memorial de Incorporação, se for o caso), a Assembleia de Instalação do Condomínio para realizar a “entrega do empreendimento” aos adquirentes das unidades autônomas.

Na referida assembleia, também serão eleitos os primeiros síndico, subsíndico, conselho fiscal, se houver, bem como será ratificada a Convenção de Condomínio pelos adquirentes das unidades.

Também é possível que o condomínio já exista de fato há algum tempo e que a sua instituição tenha sido efetuada apenas para fins de regularização, hipótese em que o objetivo da assembleia será apenas formalizar a instalação do condomínio e escolha do síndico.

 O síndico e conselho fiscal

O síndico poderá ser ou não condômino e administrará o condomínio pelo prazo de até dois anos, podendo ser renovado em nova eleição.

A atuação do síndico como administrador do condomínio está definida no artigo 1.358 do Código Civil:

O síndico poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Além do síndico, os condôminos poderão eleger, em assembleia, um conselho fiscal que será composto por três membros, cujo mandato não será superior a dois anos, e sua competência será a de fiscalizar as contas do condomínio feitas pelo síndico, mediante parecer divulgado aos demais condôminos.

Assembleias de condôminos

As assembleias são reuniões de condôminos para tratar de assuntos relativos ao condomínio.

Conforme o artigo 1.350 do Código Civil, as Assembleias Ordinárias serão aquelas convocadas anualmente pelo síndico, com o objetivo de aprovar o orçamento das despesas, as taxas do condomínio e a prestação de contas. Também poderá haver eleição síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal e votação para alteração do regimento interno.

A Assembleia Ordinária, na inércia do síndico, pode ser convocada por 1/4 dos condôminos e, se ainda assim, os condôminos não se reunirem, qualquer condômino poderá requerer judicialmente a apreciação do tema que seria objeto da Assembleia Ordinária.

Já as Assembleias Extraordinárias podem ser convocadas a qualquer momento pelo síndico, conselho fiscal ou 1/4 dos condôminos, com o objetivo de tratar de temas urgentes ou de grande relevância que não puderam ser incluídos na Assembleia Ordinária.

Os quóruns necessários

Salvo se a Convenção previr de forma diferente, as deliberações em assembleias serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representem, no mínimo, a 1/2 das frações ideais.

Já para a alteração da Convenção de Condomínio e mudança da destinação do edifício, o Código Civil prevê, no artigo 1.351, que é necessária a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos.

Os direitos e deveres dos condôminos

Os direitos e deveres dos condôminos estarão previstos no Regimento Interno do condomínio, incluído na Convenção de Condomínio, conforme disposição do artigo 1.334 do Código Civil.

Por sua vez, os direitos e deveres básicos dos condôminos que deverão estar refletidos no Regimento Interno também estão previstos no Código Civil:

Além dos direitos e deveres dos condôminos, outra importante regra trazida pelo Código Civil é sobre as penalidades em caso de inadimplência e infrações pelos condôminos, previstas nos parágrafos 1º e 2º do artigo 1.336 do Código Civil.

Por fim, destaca-se o artigo 1.337 do Código Civil, que estabelece a penalidade para aquele condômino que, reiteradamente, descumpre os seus deveres:

• Por deliberação de, no mínimo, 3/4 dos demais condôminos, poderá ser imposta penalidade de até 5 vezes o valor da taxa condominial para o condômino infrator.
• Em caso de comportamento antissocial reiterado que gere a incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser imposta multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial para o condômino infrator, conforme deliberação em assembleia.

É possível extinguir o condomínio edilício?

Em regra, o condomínio edilício não pode ser extinto pela vontade dos condôminos, encerrando-se apenas com (i) a destruição total da edificação ou (ii) a desapropriação do terreno.

Tais situações estão previstas no Código Civil, em seus artigos 1.357 e 1.358, no seguinte sentido:

• Caso ocorra a destruição ou ameaça de ruína da edificação do condomínio, os condôminos, em assembleia, deliberarão sobre sua reconstrução ou venda. Tal deliberação deverá ser aprovada por votos que representem, no mínimo, a metade mais uma das frações ideais do condomínio (artigo 1.357 do Código Civil).

1. 1. • Caso a maioria opte pela reconstrução, aquele condômino que discordar poderá alienar (vender/transferir) os seus direitos sobre sua unidade autônoma (incluindo sua fração ideal), conforme avaliação judicial do valor apropriado.
      • Nessa hipótese, a preferência pela aquisição será dos condôminos, antes de terceiros, e o valor obtido com venda será repartido entre os condôminos restantes, proporcionalmente ao valor de suas unidades.

• Caso ocorra a desapropriação, a indenização também será repartida entre todos os condôminos, de forma proporcional ao valor avaliado para suas unidades.

Para saber mais sobre as especificidades e possibilidades de extinção, sugerimos a leitura do nosso artigo “Extinção de Condomínio”.

Conclusão

O condomínio edilício já é um produto consolidado para as incorporadoras e construtoras do Brasil, sendo mais comuns nos grandes centros urbanos, mas sua procura vem se multiplicando em todo o território nacional.

No entanto, sua popularidade não o deixa menos complexo. Pelo contrário, o cuidado precisa ser redobrado, tanto para as incorporadoras ou construtoras que pretendem instituir condomínios, quanto para aqueles que pretendem adquirir unidades autônomas.

Logo, os seus procedimentos de instituição e constituição devem ser bem planejados e estruturados pela incorporadora/construtora, para não gerar infortúnios no futuro, em especial, sobre as regras da Convenção de Condomínio que fará lei para o condomínio e entre os condôminos.

Vale lembrar que a modificação da convenção de condomínio não é simples, pois a lei exige um quórum especial para tanto (2/3 dos condôminos).

Por isso, para a condução de tais procedimentos, é essencial contar com uma assessoria jurídica imobiliária, prestada por profissionais experientes e especializados na área do Direito Condominial, ramificação do Direito Imobiliário.

Da mesma forma, em razão da atuação do condomínio como representante dos condôminos e gestão de patrimônio, na figura do síndico, faz-se igualmente necessária a contratação de profissional especializado para acompanhar o cotidiano do condomínio, prestando orientações e consultoria, bem como a assessoria jurídica contenciosa, por exemplo, para o ajuizamento de demandas de cobrança e execução em face de condôminos inadimplentes.

Esperamos que este artigo tenha sido de grande ajuda para quem está interessado em saber mais sobre os condomínios edilícios!

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