A cláusula resolutiva expressa nos contratos imobiliários

Introdução 

Ao negociar um imóvel — seja para comprar, vender, permutar ou firmar qualquer outro tipo de contrato — não basta pensar apenas na conclusão do negócio — é fundamental prever o que acontece quando algo ocorre de forma diversa do planejado.  

É aí que entra a cláusula resolutiva expressa, uma ferramenta jurídica poderosa que assegura a proteção das partes e a agilidade na dissolução de contratos imobiliários quando há inadimplência ou descumprimento de alguma das obrigações contratuais. 

Neste artigo, vamos destrinchar o conceito da cláusula resolutiva, mostrar como ela funciona na prática e por que sua presença é indispensável para quem deseja operar com segurança e eficiência no mercado imobiliário. 

Acompanhe até o fim e descubra como essa cláusula pode evitar longas disputas judiciais e garantir a estabilidade dos seus negócios. 

Principais contratos imobiliários: a base das relações no setor 

No setor imobiliário, todo projeto adequado e bem estruturado começa com um bom contrato. Seja para comprar, vender, permutar ou desenvolver um empreendimento, os instrumentos contratuais moldam juridicamente o negócio e garantem que ele avance com segurança. 

Entre os contratos mais utilizados, destacam-se: 

• Compra e venda de imóveis, é o mais tradicional, usado para transferir definitivamente a propriedade, mediante pagamento. Você pode ler mais sobre esse tema clicando aqui. 

• Promessa de compra e venda, gera o compromisso futuro de realizar a compra e venda, sendo amplamente utilizado em empreendimentos ainda em construção. Você pode ler mais sobre esse tema clicando aqui. 

• Contrato de permuta: envolve a troca de bens — como terrenos por unidades futuras —, muito usado entre incorporadores e proprietários de áreas. Você pode ler mais sobre esse tema clicando aqui. 

• Parcerias para incorporação, estabelecendo obrigações entre o proprietário do terreno e o incorporador que viabilizará o empreendimento. Você pode ler mais sobre esse tema clicando aqui. 

• Alienação fiduciária, em que o bem permanece em nome do credor até a quitação da dívida, sendo muito usado para financiamentos. Você pode ler mais sobre esse tema clicando aqui. 

Cada um desses contratos traz desafios e riscos próprios — e é justamente por conhecermos de perto essas nuances que abordamos todos eles aqui no blog, com a visão prática de quem atua diariamente na assessoria jurídica de construtoras, incorporadoras e também de investidores.  

Se você quer entender melhor as particularidades de cada operação, vale a leitura dos nossos artigos anteriores. 

Agora que o cenário contratual está mais claro, é hora de avançar para um dos dispositivos mais estratégicos da advocacia imobiliária: a cláusula resolutiva em contratos imobiliários.  

O que é a cláusula resolutiva em contratos imobiliários? 

Em contratos imobiliários, previsibilidade e segurança são indispensáveis — afinal, falamos de negócios de alto valor e impacto direto no patrimônio das partes envolvidas.  

É por isso que a cláusula resolutiva aparece como uma aliada estratégica em diversos tipos de contrato, como compra e venda, permuta, promessa de venda, parceria para construção e até nos contratos de empreitada. 

Esse dispositivo antecipa uma regra clara: se uma das partes descumprir suas obrigações essenciais, o contrato pode ser automaticamente encerrado, sem necessidade de processo judicial.  

Trata-se de uma previsão expressa e legítima, amparada no art. 474 do Código Civil, que estabelece: 

Em outras palavras: diferentemente de cláusulas que apenas aplicam multas ou juros por atraso, a cláusula resolutiva liga o inadimplemento à extinção imediata do contrato, com todos os efeitos legais que isso implica — inclusive a devolução do bem ou a liberação de obrigações futuras. 

Um exemplo clássico ocorre no contrato de compra e venda: se o comprador atrasa parcelas por mais de 30 dias, e o contrato prevê a cláusula, o negócio é automaticamente desfeito, com retenção parcial dos valores pagos.  

Já em contratos de parceria ou permuta, a cláusula pode proteger a incorporadora contra a inexecução de obrigações do proprietário do terreno. 

Portanto, mais que uma formalidade, a cláusula resolutiva é uma ferramenta de gestão de riscos, útil em praticamente todos os contratos do mercado imobiliário, contribuindo para negócios mais ágeis, protegidos e transparentes. 

Quais os tipos de cláusula resolutiva e como elas operam? 

Nos contratos imobiliários, a cláusula resolutiva é um instrumento essencial para disciplinar as consequências do inadimplemento. Sua função é assegurar o direito da parte adimplente de encerrar o contrato caso a outra parte descumpra suas obrigações. 

Há dois tipos de cláusula resolutiva: a expressa e a tácita, que se diferenciam principalmente quanto à forma de aplicação e aos efeitos jurídicos. 

Cláusula resolutiva expressa 

A cláusula resolutiva expressa, objeto do presente artigo, confere ao contrato um mecanismo direto e eficaz: opera de pleno direito, ou seja, basta o inadimplemento pactuado para que o contrato se extinga automaticamente — sem depender de declaração judicial.  

Trata-se de um verdadeiro “gatilho contratual”, que dá à parte adimplente a possibilidade de reagir com agilidade frente ao descumprimento. 

Imagine um contrato com a seguinte redação: 

Nesse cenário, a resolução não exige nova negociação nem autorização judicial: o próprio contrato funciona como instrumento hábil para o rompimento do vínculo, garantindo à parte prejudicada segurança e celeridade para proteger seus interesses — especialmente relevante em operações imobiliárias de alto valor e impacto patrimonial. 

Cláusula resolutiva tácita 

Diferentemente da anterior, a cláusula resolutiva tácita decorre da própria essência dos contratos bilaterais — como compra e venda, locação, permuta ou corretagem — e não precisa estar escrita no instrumento contratual para existir.  

Ela está implícita na ideia de que, se uma das partes não cumprir com sua obrigação, a outra pode pleitear a extinção do contrato. 

No entanto, sua aplicação exige cautela. O inadimplemento, por si só, não extingue automaticamente o contrato.  

A parte prejudicada deve, primeiramente, notificar o inadimplente, concedendo um prazo razoável para que cumpra sua obrigação. Se o descumprimento persistir, será necessária ação judicial para obter a resolução contratual, o que pode gerar um processo prolongado, sujeito à contestação e insegurança jurídica. 

Por esse motivo, especialmente no contexto imobiliário, recomenda-se sempre a adoção de uma cláusula resolutiva expressa, que confere maior clareza e efetividade às consequências do inadimplemento. 

Situações que acionam a cláusula resolutiva 

Nem toda quebra contratual precisa se transformar em litígio judicial. Quando bem estruturada, a cláusula resolutiva oferece uma solução direta e eficiente para encerrar o contrato de forma automática, diante de comportamentos que inviabilizam a continuidade do negócio. 

No universo imobiliário, isso é particularmente importante, já que estamos lidando com prazos longos, altos investimentos e múltiplos agentes na mesma operação. 

Veja alguns cenários comuns que podem acionar a cláusula resolutiva: 

• Atraso no pagamento de parcelas pelo comprador, além do prazo de tolerância estipulado (30, 60 ou até 90 dias, conforme o contrato); 

• Descumprimento do cronograma de obras pela incorporadora, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta; 

• Ausência de documentação essencial, como o registro do memorial de incorporação ou alvarás, quando são obrigações previstas contratualmente; 

• Frustração de financiamento bancário, nos casos em que a obtenção do crédito está expressamente prevista como condição para a validade do negócio. 

Vale destacar: a cláusula só terá força plena se as hipóteses de resolução forem claras e específicas no contrato.  

Deixar isso em aberto é abrir margem para disputa — o que contraria o próprio espírito da cláusula resolutiva, que é, justamente, evitar o litígio. 

Como inserir uma cláusula resolutiva no contrato? 

Inserir corretamente uma cláusula resolutiva no contrato também é medida essencial para garantir segurança jurídica e previsibilidade nas relações contratuais, especialmente nos negócios imobiliários.  

Para isso, alguns cuidados devem ser observados. 

O primeiro passo é optar, de acordo com a sua estratégia contratual, pela modalidade expressa da cláusula resolutiva, que confere maior segurança jurídica e eficácia prática, pois ela permite a extinção automática do contrato, sem necessidade de ação judicial.  

Em segundo lugar, a redação deve ser clara, objetiva e livre de ambiguidades, indicando: 

• qual é o evento que aciona a resolução (ex.: atraso superior a 30 dias no pagamento); 

• se haverá notificação prévia ou prazo para regularização; 

• quais são os efeitos da resolução, como retenção parcial de valores, multa ou restituição. 

A título de exemplo, cita-se: 

Recomenda-se, ainda, posicionar a cláusula resolutiva logo após as disposições sobre inadimplemento e alinhá-la às cláusulas penais, de garantias e multas, evitando contradições contratuais. Esse cuidado reduz litígios e reforça a segurança jurídica do negócio. 

Todavia, dada a complexidade do tema e seus efeitos práticos, especialmente no setor imobiliário, é essencial contar com assessoria jurídica especializada para redigir a cláusula com precisão e estratégia. 

Novo entendimento do STJ sobre a eficácia da cláusula resolutiva expressa 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um novo entendimento que reforça a eficácia prática da cláusula resolutiva expressa nos contratos imobiliários.  

Embora o artigo 474 do Código Civil já previsse que essa cláusula opera de pleno direito — ou seja, dispensa ação judicial para a resolução do contrato —, prevalecia no STJ, até então, o entendimento de que seria necessária a intervenção judicial para assegurar a observância do princípio da boa-fé objetiva.  

Essa posição evoluiu com o julgamento do REsp 1.789.863/MS, no qual a Corte passou a reconhecer que, desde que o comprador inadimplente seja formalmente notificado e transcorrido o prazo legal para purgar a mora, o vendedor pode rescindir o contrato de forma extrajudicial, com base na cláusula resolutiva expressa. 

Segundo o relator, ministro Marco Buzzi, a judicialização não é exigência legal, salvo se houver controvérsia ou interesse da parte inadimplente em discutir judicialmente a manutenção do contrato. Assim, o novo entendimento valoriza a autonomia privada, desjudicialização e segurança jurídica, reduzindo a necessidade de litígios e conferindo maior efetividade aos contratos imobiliários. 

Todavia, entendemos que a eficácia da cláusula resolutiva expressa deve respeitar os limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva.  

Seu uso não pode ser abusivo nem resultar em enriquecimento sem causa, como na retenção integral de valores pagos de forma desproporcional. 

Por isso, a redação da cláusula deve ser clara, equilibrada e tecnicamente precisa, indicando o evento que enseja a resolução, prazos para regularização e as consequências jurídicas do inadimplemento. 

Qual é a cláusula resolutiva ideal para o contrato de compra e venda? 

Entre todos os contratos utilizados no mercado imobiliário, o contrato de compra e venda é, sem dúvida, o mais recorrente — especialmente em negócios envolvendo imóveis na planta ou prontos para entrega.  

E, justamente por ser tão utilizado, ele exige atenção redobrada quanto à estrutura da cláusula resolutiva. 

Esse mecanismo é o que garante que, em caso de inadimplemento, o negócio possa ser desfeito com previsibilidade e segurança, evitando disputas longas e onerosas. 

Mas qual seria a fórmula ideal? 

A cláusula resolutiva em contratos de compra e venda deve seguir alguns pilares: 

• Evento claro e objetivo: como o atraso no pagamento por mais de 30 dias; 

• Prazo para purgação da mora: geralmente, mais 30 dias após notificação; 

• Efeito automático: resolução de pleno direito, sem necessidade de decisão judicial; 

• Retenção parcial de valores pagos: entre 10% e 20%, a depender dos custos suportados; 

• Multa contratual: proporcional ao dano causado. 

Veja um exemplo prático: 

A cláusula resolutiva também pode — e deve — ser ajustada para outras modalidades contratuais, como a permuta imobiliária, em que o pagamento não se dá em dinheiro, mas por meio da entrega futura de unidades prontas. 

Elenca-se, pois, um exemplo de cláusula inserida em contrato de permuta imobiliária: 

Esses tipos de cláusula protegem o vendedor/permutante, respeita os direitos do comprador e reforça a segurança jurídica da operação. Mas atenção: a redação precisa ser técnica, proporcional e ajustada às particularidades de cada contrato e empreendimento — o que exige cuidado e conhecimento especializado. 

Por isso, conte sempre com um advogado especialista em Direito Imobiliário para garantir que a cláusula seja inserida corretamente — e funcione como sua aliada, e não como uma armadilha. 

Consequências da resolução do contrato 

Quando a cláusula resolutiva é acionada e o contrato é extinto, o efeito jurídico imediato é a restituição das partes ao estado anterior à celebração do negócio.  

Em termos práticos, o imóvel retorna ao incorporador ou vendedor, enquanto o comprador tem direito à devolução dos valores que já foram pagas, com as deduções legalmente admitidas. 

Nos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em fase de incorporação imobiliária, esse regramento é estabelecido pelo art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato.  

Esse dispositivo determina que, nos casos de distrato ou resolução motivada por inadimplemento do adquirente, é possível deduzir: 

• A integralidade da comissão de corretagem (inciso I); 

• A pena convencional, limitada a 25% do valor pago (inciso II), ou até 50% se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (parágrafo 5º). 

Além disso, o comprador responde por despesas vinculadas ao uso e à manutenção do imóvel enquanto esteve com a posse ou disponibilidade do bem, conforme o §2º do mesmo artigo. Entre elas: 

• Tributos como IPTU; 

• Cotas de condomínio ou contribuições a associações; 

• Fruição do imóvel, correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, calculado proporcionalmente ao tempo de uso (pro rata die); 

• Outros encargos previstos contratualmente. 

Todos esses valores podem ser compensados com a quantia a ser restituída, nos termos do §3º. A lei também estabelece prazos distintos para devolução, a depender da estrutura jurídica do empreendimento: até 30 dias após o “habite-se” nos casos com patrimônio de afetação (§5º), e em até 180 dias após o distrato, nos demais (§6º). 

Portanto, a cláusula resolutiva, quando utilizada com respaldo legal e contratual, não apenas permite a extinção célere do vínculo, como garante previsibilidade e equilíbrio entre as partes, evitando litígios prolongados e reduzindo o risco de enriquecimento sem causa. 

Conclusão 

Como vimos ao longo deste artigo, a cláusula resolutiva expressa deixou de ser um simples “item de prateleira” nos contratos imobiliários. Ela se consolidou como um instrumento essencial de gestão de riscos, com impactos diretos na viabilidade jurídica e econômica dos empreendimentos. 

Construtoras, incorporadoras e investidores que atuam com profissionalismo no mercado sabem que prevenir litígios é tão ou mais valioso do que tentar resolvê-los depois que surgem.  

Nesse contexto, a cláusula resolutiva bem redigida garante segurança jurídica à operação e permite que a relação contratual seja encerrada de forma objetiva e célere, em caso de inadimplemento — evitando longas disputas judiciais. 

A presença desse mecanismo nos contratos agiliza a retomada de unidades em casos de inadimplência, reduz o impacto financeiro sobre o fluxo de caixa e contribui para a continuidade saudável dos empreendimentos, especialmente em fases sensíveis de comercialização ou execução de obras. 

Em períodos de instabilidade econômica — com a alta de juros, queda no crédito ou aumento do desemprego —, dispor de mecanismos contratuais claros e eficazes para lidar com inadimplentes se torna um verdadeiro diferencial competitivo.  

Além disso, contratos bem redigidos, com cláusulas resolutivas proporcionais e compatíveis com o cenário do empreendimento, reforçam a imagem institucional da incorporadora ou construtora, demonstrando profissionalismo, organização e controle sobre os riscos envolvidos. 

Vale lembrar: cláusulas resolutivas eficientes não surgem por acaso. Elas exigem conhecimento técnico, visão estratégica e domínio das nuances da legislação imobiliária. É nesse ponto que o suporte jurídico especializado faz toda a diferença. 

Nosso escritório oferece assessoria completa para construtoras, incorporadoras e investidores que buscam estruturar contratos sólidos, evitar litígios e manter a rentabilidade e a regularidade dos seus projetos, mesmo em cenários adversos. 

Conte com nossa equipe para garantir previsibilidade, segurança jurídica e eficiência em todas as fases do seu empreendimento. 

Se você gostou deste artigo ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, entre em contato e descubra como podemos ajudar a viabilizar seus projetos com segurança e tranquilidade. 

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