Riscos ocultos na aquisição de terrenos: como evitá-los

Introdução 

Um tema recorrente de nossos artigos é a importância da análise criteriosa na compra de imóveis, independentemente de estarem na planta, em caso de incorporação imobiliária, ou não. 

Grande parte dessa análise é feita na chamada due diligence imobiliária – mas não se restringe a ela.  

Esse cuidado na compra de um imóvel não deve ser observado somente em relação às edificações, aplicando-se, no que couber, aos lotes e terrenos, para que a realização de um sonho ou a aplicação de recursos em um investimento não se torne um verdadeiro pesadelo. 

Ao nos depararmos com determinado terreno, à primeira vista, ele pode parecer regular e bem estruturado. Mas somente com uma análise técnica, financeira e jurídica é que você contará com a segurança necessária para o sucesso do seu negócio.  

Nesse contexto, o artigo de hoje objetiva identificar os possíveis riscos ocultos na aquisição de terrenos e apresentar algumas estratégias para evitá-los. 

Documentação e regularidade jurídica 

O primeiro passo para a aquisição segura de um terreno é a investigação e análise documental, a fim de apurar a regularidade jurídica do imóvel e evitar surpresas desagradáveis. 

Verificação da matrícula atualizada e certidões negativas 

Nesse momento, são estudadas a certidão de matrícula do imóvel, o cadastro junto ao Município (IPTU) ou à União (ITR), além dos demais cadastros rurais e ambientais, como o CAR e o INCRA que o imóvel pode ter. 

Outros documentos a serem analisados são as certidões negativas do imóvel, de débito e de seus vendedores, a fim de resguardar que o bem não seja atingido por dívidas dos alienantes.  

Identificação de ônus, penhoras e ações judiciais 

A análise da certidão da matrícula do imóvel permite verificar a sua situação jurídica: se existe algum ônus sobre o bem, como penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outros gravames que podem dificultar ou impedir a transferência do imóvel. 

Além disso, é possível conferir se não existe qualquer ação movida em face dos vendedores e que pode vir a constringir o bem futuramente, como em caso de averbações premonitórias, nos termos do art. 828 do CPC, ou, até mesmo, se existe ou não discussão sobre a posse e propriedade do bem, ações de usucapião e outras. 

Legitimidade do vendedor e possíveis herdeiros ou sócios envolvidos 

Outro ponto importante a ser analisado na documentação do imóvel é a legitimidade do vendedor. Isto é, se a pessoa que está negociando com você é, de fato, o proprietário do imóvel.  

Essa análise é extremamente importante para que você não seja vítima de golpes ou fraudes, além de evitar maiores desgastes no momento de transferir a propriedade do bem. 

Isso ocorre porque muitos imóveis não são regularmente transferidos, pactuando-se somente o comumente chamado “contrato de gaveta”, ou contrato particular de compra e venda, que não é instrumento apto a transferir a propriedade perante o Registro de Imóveis. 

Portanto, é fundamental analisar a regularidade da matrícula do imóvel e de quem está efetivamente negociando com você, para que não haja ofensa aos seus direitos e a direitos de terceiros, como sócios e herdeiros interessados – o que pode vir a tornar o negócio jurídico anulável no futuro.  

Essa análise de documentação deve ser feita a partir de uma assessoria jurídica qualificada, a fim de que riscos advindos de ações judiciais possam ser mapeados e identificados. Essa é uma das etapas fundamentais da due diligence imobiliária. 

Loteamentos Irregulares e Fraudes 

Além de analisar a documentação do imóvel, é importante verificar se o terreno, caso seja adquirido em um loteamento, está regular perante a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis. 

Riscos de adquirir terrenos em loteamentos não registrados 

Quando se adquire um terreno em um loteamento não registrado, aquele imóvel, legalmente, não existe.  

Portanto, não é possível aferir se aquela área pertence a pessoa que de fato vendeu o terreno, tampouco haverá a aquisição da propriedade do bem, mas somente de sua posse precária.  

Além disso, um loteamento irregular também pode apresentar problemas quanto à sua infraestrutura básica, tais como o abastecimento de água, rede de esgoto, energia elétrica regularizada, pavimentação e drenagem, além do acesso a vias públicas. Caso essa estrutura não tenha sido realizada previamente pelo loteador, todas essas despesas serão imputadas ao próprio comprador, o que pode tornar o negócio inviável sob o ponto de vista financeiro.  

Como identificar loteamentos clandestinos e evitar fraudes 

Para identificar se o loteamento é ou não clandestino, você deve verificar junto à Prefeitura do Município em que está localizado o terreno se ele foi ou não aprovado. 

Outro passo, é verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis se o loteamento foi devidamente registrado. 

Assim, você pode identificar a regularidade do terreno do ponto de vista jurídico. 

Infraestrutura e Serviços Essenciais 

É necessário conferir se a infraestrutura foi edificada de forma adequada e se há o fornecimento de serviços essenciais ao local. Para isso, você deve contar com ajuda técnica especializada de profissionais da engenharia.  

É importante verificar se o fornecimento de serviços básicos como água, esgoto, internet e energia elétrica têm sido devidamente prestados na região, para que você não sofra com gastos inesperados ou com a dificuldade em obtê-los. 

Além disso, é fundamental verificar a qualidade das obras de infraestrutura, para evitar o surgimento de vícios ocultos, que poderão prejudicar toda a estrutura das construções futuras. 

Topografia e Condições do Solo 

Outra análise técnica, a ser realizada por engenheiros, geólogos e topógrafos, diz respeito às condições do solo: se são terrenos com inclinação muito acentuada, se o solo é ou não instável ou rochoso, o que demandará obras de contenção, terraplanagem e fundações especiais, tornando a construção muito mais onerosa.  

Assim, é importante verificar as condições físicas do terreno antes mesmo de adquiri-lo.  

Zoneamento e Uso do Solo 

Antes de adquirir um terreno é importante analisar o Plano Diretor do Município em que ele está situado.  

Isso porque, o Plano Diretor do Município irá definir o que pode ser feito em cada uma das áreas da cidade. Assim, você poderá compatibilizar o uso pretendido com o uso permitido por lei. 

De nada adianta você ter um objetivo, como a implantação de um loteamento, em área que possui restrição ambiental ou, ainda, a instalação de um comércio em área residencial. Assim, é fundamental que seja feita essa análise técnica e jurídica antes mesmo da aquisição do terreno.  

Aspectos Ambientais e Áreas de Preservação 

Normalmente, terrenos são adquiridos para serem edificados futuramente.   

Porém, é necessário identificar se essas áreas são ou não edificáveis, sob o ponto de vista ambiental.  

Isso porque, terrenos situados em áreas de proteção permanente, de reserva legal ou com vegetação nativa podem sofrer restrições legais para a construção.  

Assim, essa análise deve ser feita de forma conjunta, tanto na certidão de matrícula do imóvel, quanto em órgãos ambientais (IBAMA, Secretaria do Meio Ambiente), e em relação ao Plano Diretor do Município. 

Isso evita a incompatibilidade entre o uso pretendido para o imóvel e as restrições legais para construir. 

Além disso, serão evitadas punições legais frente à legislação ambiental, como multas, embargos e até mesmo demolições. 

Dívidas e encargos vinculados ao terreno 

Esse talvez seja um dos maiores cuidados que o adquirente de um imóvel deva ter: se certificar que o imóvel não possui débitos de IPTU, ITR, taxas condominiais e até mesmo de financiamentos.  

Como esses débitos são vinculados ao imóvel, adquirir um bem com essas dívidas é, também, contrair as dívidas para si. Portanto, é muito importante mapear a existência desses débitos para não ser surpreendido negativamente.  

Além disso, essas dívidas podem ser negociadas junto ao vendedor, para serem quitadas com o próprio preço do imóvel ou, caso sejam assumidas pelo comprador, que o valor seja abatido no contrato.  

Vícios Ocultos e Problemas Estruturais

Além de verificar se o terreno possui a infraestrutura básica de saneamento, é importante a realização de inspeções técnicas para identificar problemas estruturais ainda mais gravosos. 

Importância de inspeções técnicas para identificar defeitos não aparentes 

É importante verificar se o terreno não está situado em área sujeita a inundações, analisando o mapa hidrológico da defesa civil ou prefeitura. 

Além disso, verificar a ausência de contaminação do solo é relevante para que não haja nenhum prejuízo à saúde dos adquirentes, ou até mesmo para evitar a impossibilidade de uso residencial no local.  

Quanto à qualidade do solo, é importante analisar suas características, já que solos muito arenosos e argilosos não possuem a capacidade de suportar grandes construções, gerando um risco de deslizamentos, recalques e diferenciais na fundação. 

Assim, é importante contar com profissionais da área da engenharia para avaliar o terreno e seu solo, para evitar maiores problemas na hora de construir. 

Avaliação do Potencial de Valorização 

Outro ponto importante no momento de adquirir um terreno é a análise do potencial de valorização do imóvel. Identificar sua localização, a infraestrutura urbana prevista, bem como os projetos urbanos que podem impactar diretamente na área, são elementos consideráveis a serem analisados, principalmente se o imóvel for adquirido como um investimento. 

Assim, pesquisas junto à prefeitura e os setores de planejamento urbano podem apresentar boas oportunidades. 

Contrato de Compra e Venda 

Esse provavelmente é o principal cuidado na hora de adquirir um terreno: a elaboração de um bom contrato de compra e venda. 

Um contrato mal redigido será uma fonte interminável de conflitos. Assim, ter um bom instrumento para acompanhar a negociação é fundamental para o sucesso da compra e venda. 

A lei garante proteção ao adquirente de boa-fé que se depara com vícios ocultos. Mas todo cuidado é pouco! Especificar essas cláusulas de responsabilidade civil é fundamental para a segurança do negócio. 

Elementos essenciais de um contrato seguro 

As cláusulas de um contrato de compra e venda podem variar a depender do caso concreto. Mas, em todos os contratos, é importante constar a qualificação exata das partes, a descrição detalhada do terreno, preço e forma de pagamentos, penalidades em caso de inadimplemento, prazo de entrega e condições para a rescisão contratual.  

Assim, por envolver tantos elementos jurídicos, é fundamental que tanto comprador quanto o vendedor estejam devidamente assessorados por profissionais especializados na área, que poderão apontar os principais riscos e as melhores estratégias para a celebração do contrato.  

Conclusão 

Até aqui, vimos o quanto é importante contar com a assessoria técnica de profissionais especializados durante a compra de um terreno, sendo eles, profissionais da área de engenharia, arquitetura, geólogos, e também advogados.  

Fazer uma análise prévia dos riscos e retornos desse investimento pode garantir a saúde financeira e jurídica do projeto, além de otimizar recursos.  

Portanto, para que você mitigue as chances de se deparar com riscos ocultos, tais como, dívidas de IPTU e ITR, problemas estruturais, passivos ambientais e incompatibilidade do uso pretendido com o permitido por lei, contrate uma assessoria jurídica especializada, que encontrará o melhor caminho para que você obtenha sucesso na sua aquisição ou na implantação de seu empreendimento.  

Nossa equipe é formada por profissionais especialistas na área e que estão prontos para atendê-lo! Será um prazer ajudar! 

Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais dúvidas sobre os riscos ocultos na aquisição de terrenos, bem como as estratégias para evitá-los!  

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