Índice
Introdução
Dentre as várias possibilidades de negócios no setor imobiliário, a permuta de imóveis ganha um considerável destaque.
Trata-se de uma modalidade de contrato que é utilizada há muitos anos, sobretudo quando as partes não possuem a integralidade dos valores necessários para a conclusão do negócio.
Essa modalidade de negócio é bastante utilizada no âmbito da incorporação imobiliária, em que o terrenista troca o seu terreno por unidades a serem construídas futuramente.
Além dessa facilidade negocial, a tributação sobre essa modalidade de contrato costuma ser mais vantajosa que a própria compra e venda de imóveis.
Assim, no artigo de hoje buscaremos compreender quais são as regras de tributação incidentes sobre a permuta de imóveis, bem como as principais controvérsias a respeito do tema.
O que é a permuta de imóveis?
Permuta nada mais é que uma troca recíproca; troca de uma coisa pela outra.
Em se tratando de permuta de imóveis, há a troca de um imóvel pelo outro. Conceito relativamente simples, mas cujas implicações jurídicas nem sempre são de fácil compreensão.
O contrato de permuta está previsto no art. 533 do Código Civil. Muito embora a legislação não traga um conceito legal de permuta, admite-se de forma uníssona que a permuta é a troca de uma coisa pela outra – não se admitindo a troca por dinheiro ou pela prestação de serviços.
A permuta imobiliária pode envolver somente a troca entre imóveis ou pode ser acompanhada pela figura da torna, que é uma diferença paga em dinheiro.
Porém, diante da existência de torna, há uma regra adotada pela doutrina, de que a permuta, ou troca, deve equivaler a mais de 50% do negócio. Caso contrário, se o valor pago em dinheiro for superior a esses 50%, a operação será considerada uma compra e venda, e não uma permuta.
Portanto, essa espécie de contrato pode se desdobrar em arranjos distintos, a depender dos imóveis envolvidos e da negociação entre as partes.
Vejamos, a seguir, quais são as classificações e modalidades de permuta imobiliária.
Espécies de permuta
Permuta física
A permuta física, simples ou sem torna, ocorre quando um permutante dá ao outro um imóvel, edificado ou não.
Exemplo:
José tem um terreno e firmou uma negociação com a Incorporadora ABC. José transferirá o imóvel para a Incorporadora e em troca receberá 3 (três) apartamentos do empreendimento a ser realizado pela mesma empresa.
Permuta financeira
A permuta financeira, em realidade, se assemelha mais com o instituto da compra e venda do que com uma permuta propriamente dita, já que nela, em troca do imóvel, o terrenista receberá uma parte do valor das vendas das unidades a serem construídas – isso se tratando em um cenário de incorporação imobiliária.
Exemplo:
No mesmo exemplo anterior, José, terrenista, ao invés de receber as unidades, receberá um percentual das vendas do empreendimento.
Permuta societária
Já a permuta societária – também em um cenário de incorporação imobiliária ou loteamento – o terrenista entrega seu imóvel e recebe em troca uma participação nos negócios, se tornando um verdadeiro sócio do empreendimento. Esses negócios podem ser formados a partir de Sociedades de Propósito Específico ou Sociedades em Conta de Participação.
Permuta simples (sem torna)
A permuta simples é aquela em que somente há a troca de um imóvel pelo outro, sendo eles de valores correspondentes ou não, de natureza similar ou não. Nessa modalidade, não há repasse em dinheiro, ainda que haja diferenças de valores.
Exemplo:
João tem um apartamento de R$ 500.000,00 e deseja trocá-lo pela casa de Maria, avaliada em R$ 500.000,00. Como os imóveis possuem o mesmo valor, não haverá nenhum repasse adicional.
Permuta com torna
Ao contrário da permuta simples, na permuta com torna, além de ser dado o imóvel em troca, é feito o pagamento de uma diferença em dinheiro.
Exemplo:
Imagine que no caso anterior, o apartamento de João vale R$ 600.000,00. Assim, Maria, além de dar sua casa em troca, no valor de R$ 500.000,00, dará a João uma torna no valor de R$ 100.000,00, para que os valores da troca sejam idênticos.
Diferenças entre a permuta e a compra e venda
Apesar de guardarem algumas semelhanças, a permuta e a compra e venda são institutos diferentes.
Veja-se que o próprio Código Civil assim dispõe em seu art. 533 ao tratar da “Troca ou Permuta”:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Podemos mencionar algumas das diferenças entre os institutos:
- Objeto: enquanto na compra e venda você entrega uma coisa e recebe o respectivo preço/dinheiro, na permuta você entrega uma coisa e recebe outra;
- Despesas: na compra e venda, em regra, as despesas da aquisição correm por conta do comprador. Já na permuta, as despesas devem ser divididas.
Em relação às semelhanças, podemos mencionar:
- Vícios redibitórios: ambos os contratos podem ser resolvidos em caso de vícios redibitórios ou ocultos, restituindo-se o preço, em caso de compra e venda, ou a coisa, em caso de permuta;
- Anulação: ambos os negócios são passíveis de anulação quando feitos em relação a ascendente para descendente, caso não haja o consentimento expresso do cônjuge e demais descendentes.
A tributação da permuta imobiliária
Feitos os esclarecimentos conceituais acerca da permuta imobiliária, passa-se ao tema principal do artigo de hoje: a tributação sobre essa modalidade de contrato.
Discutiremos, aqui, a incidência do Imposto de Renda (IRPJ e IRPF), do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD) – que são os principais tributos incidentes em permuta imobiliária.
Há incidência de Imposto de Renda sobre a permuta de imóveis?
A resposta, assim como quase em tudo no direito, é: depende.
O fato gerador do Imposto de Renda é “a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda e de proventos de qualquer natureza”.
Em outras palavras, o IR incide sobre o acréscimo patrimonial da pessoa física ou jurídica, a partir da aquisição de renda ou de qualquer outro recebimento.
Sendo assim, a permuta de imóveis será submetida ao IR somente se configurar algum acréscimo patrimonial aos permutantes.
Em caso de permuta simples, ou seja, da troca de um imóvel pelo outro, sem torna, não há o que se falar em acréscimo patrimonial, a princípio. Logo, sobre essa operação, não incidirá IR ou o imposto sobre o chamado ganho de capital.
Já nas permutas com torna, a situação é um pouco diferente: haverá a incidência do IR sobre a torna, que nesse caso funcionará como o lucro imobiliário ou ganho de capital.
Voltemos ao exemplo de João e Maria: se João receber um imóvel de R$ 400.000,00 e uma torna de R$ 100.000,00, incidirá o IR sobre o ganho de capital referente aos R$ 100.000,00, mas não sobre o valor total da operação (R$ 500.000,00). Já Maria, que recebeu o imóvel de R$ 500.000,00, deu o de R$ 400.000,00 e a torna, não pagará imposto de renda sobre essa operação.
Há, ainda, uma certa controvérsia quanto à tributação de permuta de imóveis de empresas optantes pelo Lucro Presumido.
De acordo com a Instrução Normativa n° 107/1988, que versa sobre a apuração de lucro de pessoas físicas e jurídicas em caso de permuta de imóveis, não há resultado a apurar em caso de permuta simples, já que os valores dos ativos trocados serão os mesmos:
2.1.1 No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.
Porém, esse entendimento era consolidado somente para as pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Real.
Com isso, a Receita Federal passou a entender, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 207/2014, e do Parecer normativo COSIT n° 9/2014, que o imóvel recebido pela empresa tributada pelo Lucro Presumido, ainda que em sede de permuta imobiliária, deveria ser considerado como receita bruta para fins de incidência do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Porém, trata-se de um entendimento equivocado, já que não há acréscimo patrimonial nesta operação, que é única e exclusivamente uma troca de ativos.
Além disso, tributar a operação na entrada e, posteriormente, na saída, quando da venda do imóvel ou de unidades futuras, configura flagrante bitributação.
Por essas razões, a questão foi levada ao Judiciário, oportunidade em que o STJ se manifestou a respeito, no julgamento do REsp 1733560/SC:
A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.”
Pautando-se no entendimento do STJ, a Receita então revisou o seu posicionamento, tornando o tema, inclusive, dispensável de contestação pela PGFN, em 2022: (Despacho n° 167/2022):
“[…] Base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Empresas do ramo imobiliário que apuram seus tributos pela sistemática do lucro presumido. Contrato de permuta, sem parcela complementar. Resumo: O contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado, na esfera tributária, ao contrato de compra e venda, pois não haverá, em regra, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.
O mesmo posicionamento foi apresentado pela RFB em sua Solução de Consulta n° 99/2024:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ
Na apuração da base de cálculo do IRPJ com base no lucro presumido, não havendo comprovação documental em sentido contrário, nem parcela complementar, o valor do imóvel recebido nas operações de permuta com outro imóvel não deve ser considerado receita, faturamento, renda ou lucro para fins do IRPJ apurado pelas empresas optantes pelo lucro presumido. A parcela complementar recebida na operação de permuta de imóveis é receita e deve ser oferecida à tributação por ocasião da referida transação.
Sendo assim, podemos afirmar que somente incide imposto de renda ou ganho de capital sobre a torna, e não sobre a permuta propriamente dita, independentemente do regime de tributação da pessoa jurídica. Isso também vale para as pessoas físicas.
ITBI
Em relação ao imposto de renda, vimos que na permuta de imóveis ele somente incidirá sobre a torna.
Mas e o ITBI? Incide ou não?
Sim, incide ITBI na permuta de imóveis.
De acordo com a Constituição, o fato gerador do ITBI será:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;”
Veja-se, o ITBI é um imposto de transmissão de bens imóveis. Portanto, se houver a transferência de propriedade, de forma onerosa, ele irá incidir.
Não há dúvidas que a permuta é uma transmissão onerosa: se você precisar dar uma coisa para receber outra, há um ônus. Na permuta de imóveis, você dá um imóvel para receber um outro – há uma troca recíproca.
Em relação à base de cálculo do ITBI na permuta de imóveis, esta será correspondente ao valor venal de cada um dos bens permutados.
Mas e quando houver a torna?
A torna, por não ser um bem imóvel, e sim um bem móvel por natureza (dinheiro), não está sujeita à incidência do ITBI. Mas, conforme dito, estará sujeita à incidência do ganho de capital (imposto de renda).
ITCD
Por fim, há outra polêmica quanto à tributação de permuta de imóveis.
O texto constitucional também prevê o fato gerador do ITCD:
“Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:
I – transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos;”
Conforme mencionamos no tópico anterior, não há dúvidas de que a permuta é uma transação onerosa.
Porém, existem alguns Estados, como o Estado de São Paulo, que entendem que a permuta sem torna de imóveis com valores distintos, caracteriza uma transmissão não onerosa, fazendo incidir o ITCD.
Vamos retomar o exemplo anterior: Se João tem um apartamento de R$ 500.000,00 e o troca com Maria, por sua casa de R$ 400.000,00, mas não recebe os R$ 100.000,00 a título de torna, esse último valor é entendido como uma “doação”, estando submetido ao recolhimento de ITCD.
A nosso ver, tal entendimento é completamente equivocado.
Ora, trata-se de institutos jurídicos distintos: enquanto a permuta é um ato oneroso, a doação é um ato gratuito, que, a princípio, não exige qualquer contraprestação.
Sendo assim, não há por que equiparar uma permuta sem torna a uma doação.
Ademais, não há como conceber a tributação, de um mesmo negócio jurídico, pelo ITBI, cuja incidência é manifesta, e pelo ITCD.
Logo, ainda que a permuta de imóveis seja sem torna e de bens com valores distintos, desde que respeitados os demais requisitos legais, não há o que se falar em incidência de ITCD.
Conclusão
A permuta de imóveis é uma operação fundamental para o setor imobiliário, além de ser muito utilizada em incorporações imobiliárias e loteamentos.
A partir dela, grandes empreendimentos podem ser criados, fomentando o mercado imobiliário e gerando renda e empregos.
Assim, compreender as regras de tributação incidentes sobre a permuta de imóveis é fundamental para o sucesso do negócio.
Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais dúvidas acerca da tributação de permutas imobiliárias.
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