Introdução

Um adquirente compra uma unidade na planta por R$ 800 mil, paga R$ 200 mil ao longo de dois anos e, diante de uma mudança na vida profissional, decide desfazer o negócio.

Procura a incorporadora esperando reaver a maior parte do que pagou e recebe uma planilha em que a devolução foi calculada com retenção de 50% das quantias pagas.

Do outro lado do balcão, a incorporadora precisa saber se a cláusula que redigiu se sustenta.

O impasse se resume a um número: a retenção legítima é de 25% ou de 50% dos valores pagos?

O distrato imobiliário é hoje uma das principais fontes de litígio entre adquirentes e incorporadoras. Em um empreendimento de médio porte, cada ponto percentual de retenção de valores, multiplicado pelas unidades desfeitas, altera o resultado financeiro do ciclo.

Para o adquirente, o mesmo número define se ele recupera a maior parte da entrada ou metade dela.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, fixou tetos de retenção, prazos de devolução e o dever de informar tudo isso no quadro-resumo.

Não encerrou, porém, a discussão sobre o patamar de 50% autorizado quando a incorporação imobiliária está submetida ao regime de patrimônio de afetação. O tema dividiu as duas Turmas de direito privado do Superior Tribunal de Justiça e, em 2026, foi levado ao rito dos recursos repetitivos.

Neste artigo, você vai entender as regras da Lei do Distrato e onde elas estão no texto legal, descobrir quando cabe reter 25%, quando é possível chegar a 50% e por que o loteamento segue outra conta, e conhecer o estado atual dos recursos repetitivos no STJ, com orientações para quem redige contratos e para quem precisa distratar.

1. O que é o distrato e o que a Lei nº 13.786/2018 fixou por escrito

Antes de discutir percentuais, vale separar duas situações que o mercado trata pela mesma palavra.

Distrato, em sentido técnico, é o desfazimento consensual do contrato. Rescisão por inadimplemento do comprador decorre do descumprimento e independe de consenso.

A Lei do Distrato trata das duas no mesmo dispositivo, mas permite que, por instrumento específico de distrato, as partes definam condições diferentes das legais (art. 67-A, § 13, da Lei nº 4.591/1964):

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

Até 2018 não havia percentual legal para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, e os tribunais construíam, caso a caso, uma solução de equidade apoiada no Código de Defesa do Consumidor.

A Lei nº 13.786/2018, sancionada em 27 de dezembro de 2018 e em vigor desde a publicação, alterou a Lei nº 4.591/1964, da incorporação imobiliária, e a Lei nº 6.766/1979, do parcelamento do solo urbano, substituindo essa construção por regras escritas.

A lei também criou o quadro-resumo, exigido no art. 35-A da Lei nº 4.591/1964 e no art. 26-A da Lei nº 6.766/1979. No inciso VI de ambos está a obrigação de descrever as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução. Faltando qualquer informação exigida, a lei concede 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão.

Tratar o quadro-resumo como peça de marketing é um erro que se paga caro no distrato. É nele que a cláusula de retenção precisa estar visível, e é o primeiro documento examinado quando o adquirente alega não ter sido informado do percentual. Para o panorama geral da norma, veja tudo sobre a Lei do Distrato.

2. Quanto a incorporadora pode reter: 25%, 50% e o papel do patrimônio de afetação

A resposta está no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 e depende de um dado do empreendimento.

Desfeito o contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas, atualizadas pelo índice contratual, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga (inciso II):

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

I – a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

O § 1º dispensa o incorporador de alegar prejuízo para exigir a pena. Havendo financiamento bancário com alienação fiduciária, a extinção segue a Lei nº 9.514/1997, e não a regra do art. 67-A.

Art. 67-A. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

Repare na base de cálculo, que é a quantia paga e não o preço do imóvel. É essa escolha do legislador que torna a comparação com o loteamento tão enganosa.

Além da pena e da corretagem, o § 2º autoriza deduzir, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada, impostos reais, cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores, a fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (proporcional aos dias), e demais encargos contratuais.

Art. 67-A. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

O § 4º limita os descontos aos valores efetivamente pagos, salvo quanto à fruição:

Art. 67-A. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Quando o teto sobe para 50%

O § 5º do art. 67-A cuida da incorporação submetida ao patrimônio de afetação, previsto nos arts. 31-A a 31-F da mesma lei, e admite que a pena do inciso II chegue a 50% da quantia paga.

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Existe, porém, uma contrapartida que costuma passar despercebida: nesse regime a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se, e não em 180 dias contados do desfazimento, como prevê o § 6º para empreendimentos não afetados:

Art. 67-A. § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

O regime segrega o terreno, as acessões e os recursos de cada incorporação, vinculando o dinheiro dos adquirentes à conclusão daquela obra. É essa vinculação que sustenta a retenção maior, já que o valor devolvido antes do habite-se sairia do caixa destinado a terminar a obra dos demais adquirentes. O tema foi aprofundado no artigo sobre patrimônio de afetação, RET e fiscalização.

O teto legal não é um piso garantido, eis que os 50% são limite máximo, aplicável quando o empreendimento está efetivamente afetado, com registro na matrícula, e quando o contrato prevê esse patamar de forma expressa no quadro-resumo.

Um exemplo, dois regimes

Considere o adquirente que pagou R$ 200 mil de um preço de R$ 800 mil, dos quais R$ 24 mil de corretagem destacada no quadro-resumo, sem nunca ter recebido a posse:

• Sem patrimônio de afetação: deduzidas a corretagem e a pena de 25%, devolvem-se cerca de R$ 126 mil, em parcela única, após 180 dias do desfazimento.
• Com afetação e cláusula expressa de 50%: deduzidas a corretagem e a pena de R$ 100 mil, a devolução cai para cerca de R$ 76 mil, paga em até 30 dias após o habite-se, que pode estar a dois anos de distância.

Uma diferença de R$ 50 mil por unidade explica por que a controvérsia chegou aos repetitivos.

3. Distrato de loteamento: por que a conta do art. 32-A é outra

Quem trabalha com lotes e com unidades autônomas convive com duas contas que não se comunicam.

Pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, na resolução por fato imputado ao adquirente os valores pagos são restituídos com atualização, podendo ser descontados:

• a fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da transmissão da posse até a devolução ao loteador (inciso I);
• a cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (inciso II);
• os encargos moratórios (inciso III) e os débitos de IPTU, contribuições condominiais ou associativas e tarifas do lote, além de tributos, custas e emolumentos da restituição (inciso IV);
• a comissão de corretagem, se integrada ao preço do lote (inciso V).

A diferença decisiva está na base de cálculo.

Na incorporação imobiliária, o teto de 25% incide sobre a quantia paga.

No loteamento, o teto de 10% incide sobre o valor atualizado do contrato. Percentual menor sobre base maior costuma produzir retenção maior, sobretudo no início do contrato.

Veja a diferença entre distrato de loteamento e de incorporação em números. Em um lote de R$ 300 mil com R$ 60 mil já pagos, a cláusula penal de 10% do contrato corresponde a R$ 30 mil, metade do que o adquirente desembolsou. Pela régua da incorporação, a pena máxima seria de 25% sobre os R$ 60 mil pagos, ou R$ 15 mil. O percentual que parece menor retém o dobro.

Aplicar a regra da incorporação a um contrato de loteamento, ou a do loteamento a uma incorporação, é o erro mais caro do distrato imobiliário. A confusão aparece em cláusulas, em planilhas e em petições.

Os prazos também são próprios:

• O § 1º do art. 32-A determina restituição em até 12 parcelas mensais, após carência que varia com o estágio do empreendimento: com obras em andamento, até 180 dias após a data contratual de conclusão; com obras concluídas, até 12 meses após a formalização da rescisão.
• O § 2º condiciona o registro de nova venda à comprovação do início da restituição, e o § 3º afasta o procedimento no lote sob alienação fiduciária.

Elenca-se, pois, quadro comparativo que demonstra as mudanças entre incorporação e loteamento:

Em outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ, no REsp 2.104.086, relatado pela Ministra Isabel Gallotti, admitiu a taxa de fruição mesmo sobre lote não edificado em contratos firmados após a Lei do Distrato.

Elenca-se, pois, a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.

(…)

3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.

4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.

5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.

6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.

(REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.)

O contexto normativo completo está no guia sobre a Lei nº 6.766/79 e o parcelamento do solo urbano.

4. A divergência no STJ e os Temas repetitivos 1.464, 1.465 e 1.466

O que o STJ decidiu sobre retenção de 50%, até aqui, é menos do que o mercado supõe, visto que não há tese vinculante.

A Terceira Turma vinha admitindo a redução judicial do percentual de retenção de valores, mesmo dentro do teto legal, quando a cláusula penal se mostra manifestamente excessiva na relação de consumo, com apoio no Código de Defesa do Consumidor e no art. 413 do Código Civil, que autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade. A Quarta Turma vinha prestigiando o patamar legal, por entender que a ponderação entre o interesse do adquirente e a higidez do empreendimento já foi feita na lei.

Diante da divergência, a Segunda Seção afetou três recursos ao rito dos repetitivos, todos sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com afetação registrada em 4 de agosto de 2026:

• Tema 1.464: definir o percentual e a base de cálculo do que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador ou consumidor, de contratos de imóvel não edificado, lote ou terreno, firmados após a Lei nº 13.786/2018 (REsp 2.255.394/MA e REsp 2.255.370/MA).
• Tema 1.465: a mesma questão, quanto a contratos firmados antes da lei (REsp 2.255.393/MA e REsp 2.255.054/MA).
• Tema 1.466: definir se, nos contratos submetidos a patrimônio de afetação firmados após a lei, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza reter até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º (REsp 2.258.565/SP, REsp 2.258.822/SP e REsp 2.259.135/SP).

Há um detalhe processual frequentemente mal compreendido. A suspensão determinada alcança o processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial, em segunda instância e no STJ, cujo objeto coincida com a matéria afetada, e não suspende, por si só, as ações em primeiro grau.

Para ver como os tribunais vêm aplicando a norma, consulte o nosso artigo que aborda o panorama da jurisprudência formada após a Lei do Distrato.

5. Prazos de devolução, comissão de corretagem e direito de arrependimento

Três pontos completam o desenho da devolução de valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e costumam definir o desfecho da negociação.

O prazo para devolução de valores no distrato segue quatro regimes:

1. parcela única após 180 dias do desfazimento, na incorporação não afetada (art. 67-A, § 6º);
2. até 30 dias após o habite-se, na afetada (§ 5º);
3. até 30 dias da revenda, se ela ocorrer antes (§§ 7º e 8º); e
4. até 12 parcelas mensais no loteamento, após a carência do art. 32-A, § 1º.

A comissão de corretagem tem tratamento próprio. Na incorporação, o art. 67-A, I, autoriza deduzir a integralidade da comissão.

No loteamento, o art. 32-A, V, só permite o desconto quando ela estiver integrada ao preço do lote, o que torna a redação do quadro-resumo determinante. O tema é detalhado no guia da corretagem na compra e venda de imóveis.

O direito de arrependimento na compra de imóvel na planta é a única hipótese em que o adquirente recupera tudo.

O § 10 garante, nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem.

Art. 67-A. § 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

O § 11 exige demonstração por carta registrada com aviso de recebimento, contado da postagem, e o § 12 reafirma a irretratabilidade após esse prazo.

Art. 67-A. § 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Há, por fim, uma saída pouco explorada: o § 9º afasta a cláusula penal quando o adquirente encontra comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações assumidos, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro do substituto.

Art. 67-A. § 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

6. Como se preparar: o contrato antes do distrato

O melhor momento para resolver um distrato é a redação do contrato.

Do lado da incorporadora e da loteadora:

• Confirmar se o empreendimento está efetivamente afetado, com registro na matrícula, antes de adotar cláusula de 50%.
• Redigir a cláusula penal com percentual expresso, destacado no quadro-resumo e coerente com o regime do empreendimento.
• Documentar a composição das deduções, separando pena convencional, corretagem, fruição e encargos, para que a planilha seja auditável.
• Avaliar, na carteira atual, o impacto de eventual redução do percentual pelo STJ, inclusive em provisões e cessões de recebíveis.

Do lado do adquirente, antes de assinar e antes de distratar:

• Localizar no quadro-resumo o item das consequências do desfazimento, conferindo percentual e prazo de devolução.
• Identificar se o contrato é de incorporação ou de loteamento, porque a conta muda por inteiro.
• Verificar se houve transmissão da posse, o que ativa a cobrança de fruição.
• Avaliar a alternativa do comprador substituto antes de partir para o distrato.

Um roteiro mais amplo está no artigo sobre gestão de riscos jurídicos em incorporações imobiliárias.

7. Conclusão

Como vimos ao longo deste artigo, a retenção de valores no distrato comporta três cenários que não se confundem:

• na incorporação imobiliária sem patrimônio de afetação, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga;
• na incorporação afetada, com previsão contratual expressa, a lei admite até 50%, com devolução vinculada ao habite-se;
• no loteamento, a cláusula penal fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, com restituição parcelada.

Sobre o segundo cenário pesa a controvérsia dos Temas 1.464, 1.465 e 1.466, ainda pendentes de julgamento.

Enquanto a tese não é fixada, a variável sob controle das partes é o contrato. O regime do empreendimento, a redação da cláusula de retenção, o destaque no quadro-resumo e a consistência da planilha de devolução reduzem a exposição de incorporadoras e loteadoras e dão ao adquirente clareza sobre o que esperar.

Em jurisprudência em formação, a documentação costuma pesar mais do que o percentual isoladamente considerado.

Se sua empresa comercializa unidades ou lotes na planta, este é um bom momento para revisar as cláusulas de resolução dos contratos em carteira e dos modelos em uso.

Entre em contato com nossa equipe para analisar suas cláusulas de retenção e o quadro-resumo, ou para avaliar o percentual aplicável ao seu caso antes de formalizar um distrato.

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