Investimento em leilão de imóvel: guia completo para adquirir bens com segurança e lucratividade

Nas muitas ocasiões em que escrevemos, em artigos anteriores, sobre a lei de alienação fiduciária em garantia, dedicamos algumas linhas para falar sobre o leilão de imóvel.

Com a recente publicação da Lei nº 14.711/2023, que inaugura um novíssimo sistema de garantias no Direito brasileiro, o leilão de imóvel volta aos holofotes para, quem sabe, assumir uma posição de protagonismo na carteira de investidores profissionais e, por que não, ocasionais.

Neste momento inovador para o mercado imobiliário, percebemos que ainda há grande carência de bons conteúdos gratuitos sobre leilão de imóvel disponíveis online, e decidimos, por isso, inaugurar uma nova linha editorial em nosso blog para trazer diversos artigos sobre o tema.

Para colaborar nessa nova missão, convidamos uma das maiores especialistas do Brasil no assunto, com vasta experiência em assessoria jurídica a investidores em leilão de imóvel, a advogada Luana Guedes, sócia do escritório Guedes Advogados, sediado em Recife/PE.

Tenha você alguma experiência ou sendo leigo(a) no assunto, o conteúdo de hoje é dedicado a explorar, de forma bastante abrangente, o universo do leilão de imóvel, trazendo uma base sólida para investimentos seguros e assertivos nessa ainda pouco explorada modalidade de compra e venda de imóveis.

Oportunidades para aquisições a 50% (cinquenta por cento) do preço de mercado – e até menos, em algumas situações – são abundantes no leilão de imóvel; se você investe em imóveis, mas ainda não atua em leilões, está sem sombra de dúvida deixando – muito – dinheiro na mesa.

Confira, a seguir, como mudar essa realidade!

O QUE É LEILÃO?

Comecemos com um pouco de história: como ensina o leiloeiro Onilton de Araújo Bastos Júnior em sua obra “O leilão judicial de imóveis: teoria e prática”, no Direito Romano a expropriação judicial ocorria em locais públicos, tais como praças (daí porque, no passado, utilizava-se o termo “praça” para se referir a leilões de bens imóveis).

Quem tivesse interesse em adquirir o bem deveria lançar uma haste (lança) o mais longe que conseguisse, sagrando-se vencedor aquele que alcançasse a maior distância. Aí nasceu o uso das palavras “lance” e “hasta” nos leilões.

Hoje, felizmente, já não é preciso se valer de força física para vencer um leilão, bastando apresentar a melhor proposta.

Até a regulação do Código de Processo Civil anterior, utiliza-se o termo “praça” para os procedimentos de expropriação de bens imóveis e o termo “leilão” para os procedimentos de expropriação de bens móveis.

O gênero, que abrangia as espécies “praça” e “leilão”, era chamado de alienação em hasta pública.

Como, essencialmente, tratava-se de uma única coisa, o atual Código de Processo Civil acabou com a distinção, optando pelo uso único da palavra leilão.

E o que é, então, leilão de imóvel?

O leilão de imóvel nada mais é que uma modalidade de venda pública de um bem imóvel, que pode ser forçada (a chamada expropriação, que acontece independentemente da concordância ou vontade do proprietário) ou voluntária (mais comum na venda de múltiplos bens por pessoas jurídicas, mas não sendo vedada a contratação de leiloeiro para a venda de um único bem).

Assemelha-se, de certa forma, à licitação pública, com o principal objetivo de obter o maior preço possível de venda de determinado bem, por meio do estímulo à concorrência entre vários interessados.

A dinâmica de um leilão de imóvel, por expropriação ou venda direta, é bastante simples: para atrair o maior número de interessados, publica-se com alguma antecedência o chamado edital, documento que trará as principais regras aplicáveis ao procedimento.

Na data e local previamente informados (ou ao longo de um período antes dela, no caso de leilões online), um leiloeiro público (pessoa regularmente inscrita na Junta Comercial do seu estado de atuação) anunciará, um a um, os bens que serão disponibilizados à venda, passando, então, a receber propostas de interessados (o chamado lance).

O leilão de imóvel pode, ou não, ter um lance mínimo (confira mais abaixo o conceito de lance mínimo), mas não terá um preço máximo, cabendo ao conjunto de interessados, de acordo com a atratividade daquele determinado bem, determinar o preço final, que só será alcançado quando deixar de existir interesse dos demais participantes em cobrir o último lance dado por alguém.

Basicamente, quem der o maior lance, seguido da ausência de novos lances por determinado período definido pelo leiloeiro (o famoso “dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três) será o vencedor do leilão, tanto na modalidade judicial quanto na extrajudicial.

MODALIDADES DE LEILÃO DE IMÓVEL

Existem três modalidades principais de leilão de imóvel – leilão judicial, leilão extrajudicial e venda direta – e você pode investir em qualquer uma delas.

Leilão judicial 

O leilão judicial tem lugar quando o bem a ser vendido tiver sido penhorado em processo judicial de qualquer natureza (civil, trabalhista, fiscal, administrativo, enfim, qualquer ação em que se esteja executando uma dívida líquida contra determinada pessoa proprietária de imóvel).

No caso do processo criminal, o leilão acontece quando o bem tiver sido perdido pelo autor do crime, por ter sido utilizado para a prática criminosa (como carros usados em roubos) ou tiver sido adquirido com recursos oriundos do crime (como imóveis comprados com dinheiro de origem ilícita).

O procedimento do leilão judicial encontra-se atualmente regulado nos artigos 881 a 903 do Código de Processo Civil, cuja leitura se recomenda aos interessados em investir em leilão.

O caminho é longo para se chegar a um leilão judicial, começando, na maior parte das vezes, pelo chamado “processo de conhecimento”, em que o autor apresenta em juízo alguma pretensão, o réu se defende (ou não, caso em que ocorre a revelia), há produção de provas por ambas as partes, diversas manifestações de lado a lado até se chegar a uma sentença.

Em seguida vem a fase recursal, que pode levar mais alguns bons anos, para, finalmente, quando não houver mais recursos cabíveis ou quando uma das partes abdicar do direito de recorrer, acontecer o trânsito em julgado, que é a estabilização definitiva daquela decisão judicial final.

Inicia-se, então, a fase do cumprimento de sentença, em que a parte vencedora, detentora de um crédito contra a perdedora, se esta não vier a pagar voluntariamente a dívida, pesquisa e indica possíveis bens à penhora.

Uma vez penhorado bem imóvel, o juiz determinará a sua avaliação, em regra por oficial de justiça (servidor público responsável por cumprir, na prática, as ordens judiciais), mas, eventualmente, por avaliador externo.

Com o retorno do laudo de avaliação, o credor da dívida pode, então, optar por (i) adjudicar o imóvel, ou seja, ficar com a propriedade do bem pelo seu valor de avaliação, (ii) pedir a alienação do imóvel por iniciativa particular, caso em que o juiz fixará as condições para tanto, como preço mínimo de venda, possível parcelamento, percentual de comissão de corretagem, dentre outros, ou (iii) pedir a alienação em leilão.

De passagem, observe que, nas execuções de títulos executivos extrajudiciais (há 13 deles listados no art. 784 do Código de Processo Civil, mas a lista não é exauriente), “pula-se” a fase de conhecimento do processo judicial, sendo o primeiro ato do processo a citação do devedor para já pagar o valor da dívida, sob pena de expropriação forçada de bens.

O leilão de imóvel judicial será, obrigatoriamente, conduzido por leiloeiro público, preferencialmente na forma eletrônica (ou seja, online) e, se isso não for possível, de forma presencial.

Na legislação processual anterior, art. 706, era o credor o responsável pela indicação do leiloeiro público, podendo escolher aquele que lhe parecesse mais eficiente.

Agora, de acordo com o art. 883 do Código de Processo Civil, caberá ao juiz a indicação do leiloeiro, podendo o exequente indicá-lo, mas sem obrigação de o juiz acatar a indicação.

A mudança se justifica por se tratar o leilão judicial de um ato solene, etapa relevante do processo judicial e que guarda verdadeiro interesse público, porque o objetivo deve ser, sempre, buscar o maior valor possível de aquisição para o bem.

Uma vez nomeado pelo juiz, caberá ao leiloeiro:

1. publicar o edital (que, embora deva ser preparado pelo Judiciário, na prática é apresentado, em minuta, pelo próprio leiloeiro);
2. realizar o leilão na data, hora e meio anunciados no edital, expondo os bens disponíveis;
3. receber e depositar, à disposição do juiz, o produto da alienação (quando houver arrematação); e
4. elaborar e assinar o auto de arrematação (ver conceito abaixo), coletar a assinatura do arrematante e enviar o documento ao juiz para homologação.

Por seu trabalho, o leiloeiro receberá, havendo arrematação, a comissão estabelecida em lei (que é de 5%) ou aquela fixada pelo juiz (que pode ser inferior ao percentual previsto em lei).

A responsabilidade pelo pagamento da comissão é do arrematante, de forma que o percentual definido no edital incidirá sobre o valor do lance vencedor.

Se não houver arrematação, o leiloeiro nada recebe pelo trabalho até então desempenhado.

Embora a lei estabeleça caber ao leiloeiro receber e depositar o produto da alienação (ou seja, o preço pago pelo arrematante), vem sendo muito comum, nos leilões judiciais, que o leiloeiro apenas emita a guia de depósito judicial e a entregue ao arrematante para pagamento direto, de forma que os recursos sejam imediatamente colocados à disposição do juiz.

Uma vez arrematado o imóvel no leilão judicial (mais à frente veremos as condições para que isso ocorra), é hora de se buscar a expedição da carta de arrematação.

Pela regra dos parágrafos primeiro e segundo do art. 901 do Código de Processo Civil, ela será expedida e assinada pelo juiz, com base no auto de arrematação enviado pelo leiloeiro, e em conjunto com o mandado de imissão na posse, desde que:

1. O arrematante já tenha efetuado o depósito integral do valor do lance vencedor ou prestado garantia suficiente; no caso de proposta (aceita) de parcelamento, tenha efetuado o depósito do sinal ou, igualmente, prestado garantia;
2. O arrematante já tenha efetuado o pagamento da comissão do leiloeiro, não se admitindo, para esta, o parcelamento;
3. As demais despesas da execução do leilão estejam quitadas; e
4. O arrematante comprove o recolhimento do imposto de transmissão.

A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel (que poderá ser uma simples remissão à matrícula), a cópia do auto de arrematação, o comprovante de recolhimento do ITBI e a indicação da existência de eventuais ônus ou gravames.

Por autorização expressa contida no item 26 do inc. I do art. 167 da Lei de Registros Públicos, a carta de arrematação é título hábil a registro diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sendo dispensada, portanto, a lavratura de escritura pública para a transferência da propriedade do imóvel ao arrematante.

Leilão extrajudicial 

O leilão extrajudicial ocorrerá sempre que uma dívida garantida por alienação fiduciária for inadimplida e também será obrigatório quando, em situação de rescisão de contrato de aquisição de lote por inadimplência do comprador, houver sido acrescida ao lote benfeitoria necessária ou útil.

Houve alterações relevantes na Lei de Alienação Fiduciária com a entrada em vigor, no dia 31/10/2023 da Lei nº 14.711/2023, que vem sendo chamada de “Lei das Garantias”.

Dedicaremos um conteúdo exclusivo para analisar as alterações trazidas por ela, mas, por ora, o que precisamos saber é que uma relevante alteração da Lei das Garantias a respeito do leilão extrajudicial foi permitir que, para imóveis não residenciais, o credor possa aceitar, no 2º leilão, lance em valor equivalente a metade do valor de avaliação do bem, se a dívida que gerou o procedimento já estiver maior do que tal montante.

Também foram incluídos dois parágrafos (11 e 12) ao art. 27 da Lei de Alienação Fiduciária para dispor que a existência de direitos reais de garantia ou constrições (inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades) sobre o direito real de aquisição (pertencente ao devedor) não impede nem prejudica a consolidação da propriedade em nome do credor seguida da venda do imóvel em leilão.

O imóvel será recebido pelo eventual arrematante livre de dívidas, pois o parágrafo 12 determina que os direitos desses eventuais outros credores se sub-roga no direito do fiduciante (ou seja, devedor) de receber eventual saldo que restar da venda do imóvel em leilão.

Em outras palavras, essa sub-rogação significa que o arrematante não responderá, em regra, por débitos incidentes sobre o imóvel ou por outras obrigações do devedor, ainda que elas estejam informadas na matrícula do bem.

Outra importante proteção ao arrematante em leilão extrajudicial foi trazida com a nova redação dada pela Lei de Garantias ao parágrafo único do art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária.

Antes exclusiva para imóveis adquiridos com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial, voltado ao financiamento de imóveis da Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida), agora a regra do mencionado dispositivo vale para qualquer tipo de imóvel. Vale a transcrição:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.

Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

E o que isso significa?

Que o arrematante de imóvel em leilão extrajudicial terá direito de ser imitido na posse do imóvel comprado por meio de liminar, com prazo de desocupação de 60 (sessenta) dias, ainda que o devedor venha a ajuizar ação para discutir sua relação com o credor ou contestar as próprias etapas do leilão que resultaram na arrematação.

A única exceção é a falta de notificação ou a notificação deficitária do devedor ou do terceiro fiduciante (quando o proprietário do imóvel levado a leilão não é o responsável primário pela dívida).

Vejamos agora, brevemente, como é o procedimento que resulta no leilão extrajudicial de imóvel.

Tudo começa com a obtenção de um empréstimo, cuja garantia venha a ser um imóvel, por meio da chamada alienação fiduciária.

Nesse sistema, a chamada propriedade resolúvel do imóvel é transferida ao credor, enquanto a posse do imóvel é mantida com o devedor.

Uma vez quitada a dívida, acrescida dos encargos contratuais, essa propriedade resolúvel é extinta e o imóvel se consolida em nome do devedor.

Todavia, se qualquer parcela da dívida não for paga, o devedor será intimado pelo Cartório de Registro de Imóveis, a requerimento do credor, para regularizar seu atraso no prazo de 15 (quinze) dias, respondendo o devedor, ainda, pelos encargos e despesas geradas por sua mora.

Se, nesse prazo, o devedor regularizar o débito, nada acontecerá; o contrato de financiamento seguirá válido e o imóvel continuará vinculado como garantia.

Ao contrário, se o devedor não regularizar o débito no prazo concedido, ocorrerá a chamada consolidação da propriedade em nome do credor, ou seja, a propriedade deixará de ser resolúvel e passará a ser definitiva para o credor.

O devedor (ou aquele que ofereceu o imóvel em garantia, mesmo sem ser o devedor principal), a essa altura, já terá perdido o imóvel.

Mas como o direito brasileiro proíbe o chamado pacto comissório, que é a cláusula que permite que o credor fique com o bem dado em garantia caso a dívida não seja paga no vencimento, a Lei de Alienação Fiduciária exige que o credor, no prazo de 60 (sessenta) dias contados da averbação dessa consolidação de propriedade, leve o imóvel a leilão.

Chegamos, enfim, à parte que nos interessa.

O leilão extrajudicial de imóvel, em si, é regulado pelos artigos 27 e 27-A da Lei de Alienação Fiduciária.

Grosso modo, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, caberá a este contratar um leiloeiro público oficial (lembrando que ele deve ser cadastrado na Junta Comercial de seu estado de atuação) para oferecer o imóvel a terceiros.

No primeiro leilão, o lance mínimo será o valor atribuído contratualmente ao imóvel, com a devida correção monetária, se prevista, ou o valor de avaliação do imóvel para fins de cobrança do ITBI no momento da consolidação da propriedade, o que for maior.

Se não houver interessados em adquirir o imóvel por tal valor, o segundo leilão deverá ser realizado nos 15 dias seguintes. Nele, será aceito o maior lance apresentado, desde que ele seja suficiente para cobrir o valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Como já dito, uma das novidades trazidas pela Lei de Garantias foi a possibilidade de, no leilão extrajudicial de imóvel não residencial, o credor aceitar lance correspondente a metade do valor de avaliação do imóvel, ainda que a dívida (somada aos encargos e demais despesas) seja superior a tal montante.

No leilão de imóvel residencial a regra não se aplica e, se não houver lance válido no segundo leilão, o efeito previsto em lei é a quitação recíproca, ficando o credor com a livre disponibilidade do imóvel (para vender da forma e pelo valor que lhe for conveniente) e o devedor, exonerado da dívida.

Já no leilão de imóvel não residencial, se o imóvel for vendido em segundo leilão por valor inferior ao da dívida e/ou se não houver arrematação, o devedor continuará obrigada pelo saldo restante.

Não havendo arrematação, o credor terá a livre disponibilidade do imóvel e poderá executar o restante da dívida, abatendo dela o valor mínimo pelo qual o imóvel poderia ter sido vendido em leilão, não estando claro, na lei, se o montante a ser considerado como valor mínimo será (i) a soma do valor da dívida com os encargos e despesas ou (ii) metade do valor de avaliação.

A alteração é muito recente, então caberá à jurisprudência, ou a uma nova alteração legislativa, esclarecer esse ponto.

A arrematação do imóvel em leilão extrajudicial apresenta diferenças sensíveis em relação à arrematação em leilão judicial.

Enquanto no último, como visto, a carta de arrematação será título hábil para registro da transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, e o mandado de imissão na posse será expedido dentro do próprio processo, no leilão extrajudicial será necessária a lavratura de uma escritura pública de compra e venda, assinada entre o credor e o arrematante (não é necessária a assinatura do devedor, pois a propriedade já estará consolidada em nome do credor).

O arrematante também precisará, se o imóvel estiver ocupado, ajuizar uma ação autônoma de imissão na posse, prevendo a lei que ele terá direito a obter uma decisão liminar com determinação para desocupação do imóvel no prazo máximo de 60 (sessenta) dias.

Aqui já se percebe a grande importância de contar com um bom apoio jurídico na aquisição de imóvel em leilões, qualquer que seja a modalidade, haja vista que, sem uma atuação técnica segura e proativa, a imissão na posse do imóvel pode levar muito tempo.

No mais, como já falado, a arrematação de imóvel em leilão extrajudicial, em regra, transfere o bem livre de dívidas ou pendências ao arrematante, mas, infelizmente, ainda é bastante comum encontrar editais atribuindo ao arrematante algumas responsabilidades por débitos anteriores, razão pela qual a due diligence pré-leilão se mostra essencial.

Venda direta

A venda direta é a modalidade voluntária de leilão.

Nela, não há alienação contra a vontade do proprietário e nem intervenção do Estado.

A venda direta funciona como qualquer operação de venda e compra um imóvel, com a diferença de que o proprietário opta pelo leilão, contratando um leiloeiro público para conduzir o procedimento.

Antes do leilão, o proprietário informará ao leiloeiro qual é o preço mínimo que ele pretende receber pelo imóvel, além das condições aceitas de pagamento e eventuais penalidades por lances não honrados.

Tudo isso constará do edital do leilão, muito similar ao edital de leilões judiciais e extrajudiciais.

É na venda direta que se observa, com maior frequência, a ocorrência do chamado lance condicionado, que é a proposta formalizada por valor abaixo daquele preço mínimo estabelecido pelo proprietário.

Encerrado o prazo para recebimento de lances, se houver lance acima do preço mínimo estabelecido em edital, observando-se também, naturalmente, a forma de pagamento prevista, o arrematante com a melhor proposta será o vencedor.

Só havendo lance condicionado, o leiloeiro levará à apreciação do proprietário o maior entre os recebidos, para que ele decida se aceitará, ou não, a proposta.

Leilão presencial x leilão eletrônico x leilão híbrido

Ao falarmos das modalidades possíveis de leilão, não podemos esquecer de analisar os formatos possíveis para o procedimento.

Tradicionalmente, antes da “revolução digital”, os leilões eram realizados apenas no formato presencial.

Com data e horário exatos para ocorrer, no leilão presencial o leiloeiro anuncia o lote (ver conceito adiante), apresenta o bem e passa, em seguida, a receber lances.

Enquanto houver interessados apresentando lances sucessivos, o leilão continuará.

Quando o leiloeiro identificar que não há interessados em dar novos lances, falará a célebre frase “dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três, vendido!”, passando, então, a anunciar o próximo lote.

A equipe do leiloeiro identificará e qualificará o arrematante, que, em conjunto com o leiloeiro, deverá assinar o auto de arrematação.

Não é necessário no leilão presencial, a rigor, um cadastro prévio dos interessados em arrematar, mas tampouco é incomum que a equipe do leiloeiro, já na entrada do recinto em que acontecerá o leilão, colete os dados de qualificação das pessoas que ali estão.

O formato eletrônico, online ou virtual passou, com a entrada em vigor do atual Código de Processo Civil, a ser a regra para a realização de leilões judiciais. No extrajudicial, já há muito se realizavam leilões na modalidade eletrônica, por sua praticidade e maior alcance.

Além de ser conduzido integralmente em ambiente eletrônico, normalmente no site do próprio leiloeiro (embora existam plataformas que reúnam vários leiloeiros), as duas principais diferenças do leilão eletrônico, em relação ao presencial, são:

1. A necessidade de um cadastro prévio junto ao leiloeiro, com apresentação de documentos, sujeito à aprovação, para que seja possível dar lances; e
2. A possibilidade de dar lances ao longo de um período maior, ou seja, o leilão não se inicia na data e hora marcada, mas termina em tal ocasião. Da abertura para recebimento de proposta até o fechamento do leilão podem decorrer várias semanas, inclusive, Quando se aproxima a data e hora do fechamento, se houver lance, em geral, nos últimos três minutos do prazo, há sucessivas prorrogações automáticas por blocos de três minutos, até que decorra tal tempo sem que haja novo lance.

Há, ainda, o leilão híbrido, em que o recebimento de lances acontece a partir da data e horário agendados, como no leilão presencial, mas também se admite a apresentação de lances por meio eletrônico, à distância.

ETAPAS DA COMPRA DE IMÓVEL EM LEILÃO

Existem 3 principais etapas da compra de um imóvel em leilão:

1. 1. Pré-leilão: consiste na identificação das oportunidades (curadoria de leilões) e análise jurídica para aferição da regularidade do leilão e dos riscos envolvidos;
   2. Leilão: A participação, em si, no leilão, com a apresentação de lances; e
   3. Pós-leilão: a realização das diligências necessárias à transferência da propriedade ao arrematante e à imissão dele na posse do imóvel.

PRINCIPAIS TERMOS E EXPRESSÕES UTILIZADOS NO MUNDO DO LEILÃO DE IMÓVEL

Lance

Lance é a proposta de aquisição feita por quem está habilitado a participar do leilão de imóvel.

A mesma pessoa, física ou jurídica, pode dar vários lances para o mesmo imóvel, desde que haja outros interessados apresentando propostas melhores que as anteriores.

O lance será vencedor, convertendo-se em uma arrematação, quando, depois de decorrido o prazo concedido pelo leiloeiro (normalmente de 3 minutos depois do lance mais alto até então), não houver novas propostas.

Lance mínimo

O lance mínimo será definido de acordo (i) com o valor de avaliação do imóvel, (ii) com o estágio do leilão, (iii) com a modalidade do leilão (judicial ou extrajudicial) e até (iv) com o fato, na modalidade extrajudicial, se ser o imóvel residencial ou não.

Ninguém poderá arrematar um imóvel em leilão por valor inferior ao definido como lance mínimo.

Na modalidade judicial, o lance mínimo será, no 1º leilão, o valor da avaliação feita, em regra, pelo oficial de justiça (ressalvando-se que, a depender do caso, o juiz, poderá nomear avaliador externo)

Se o imóvel pertencer a incapaz (menor de 16 anos ou pessoa legalmente interditada), não poderá ser vendido, em 1º ou 2º leilão, por valor inferior a 80% (oitenta por cento) da avaliação.

Na modalidade extrajudicial, conforme previsto na Lei de Alienação Fiduciária, o lance mínimo será, no 1º leilão, o valor contratualmente atribuído do imóvel (art. 24, inc. VI) e, no 2º leilão, dependerá do fato de o imóvel ser residencial ou não.

Se for residencial, de acordo com a nova redação do § 3º do art. 26-A da mencionada Lei de Alienação Fiduciária,

(…) será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Tratando-se de imóvel não residencial, também com a redação dada pela nova Lei nº 14.711/2023 ao art. 27, parágrafo segundo, o lance mínimo no 2º leilão corresponderá ao:

valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

Logo, se o valor da dívida garantida, mais encargos, superar o valor de avaliação do imóvel (o que é bastante comum), ficará a critério do credor aceitar lance mínimo equivalente à metade do referido valor de avaliação.

Por outro lado, não optando o credor por aceitar o lance reduzido, e sendo frustrado o 2º leilão, haverá livre disponibilidade do imóvel.

Incremento mínimo

Incremento mínimo é um valor previamente definido, no edital do leilão de imóvel, como piso para lances subsequentes a algum anterior.

Logo, se em determinado leilão algum interessado apresentou proposta de aquisição do imóvel pelo lance mínimo de, suponhamos, R$ 200.000,00, e o incremento mínimo definido no edital for de R$ 5.000,00, qualquer novo lance só será admitido se for dado, pelo menos, no valor de R$ 205.000,00.

Isso não significa que o interessado não possa, por exemplo, já dar um lance de R$ 250.00000, mas apenas que não serão computados nem aceitos lances inferiores ao resultado da soma do lance anterior com o incremento mínimo.

Lote

O lote, no universo do leilão, é o conjunto de um ou mais bens que, no interesse de se arrecadar o maior valor possível em determinado leilão, venha a ser formado pelo leiloeiro.

Como há bens de menor liquidez, é comum que sejam formados lotes compostos de bens mais líquidos e bens menos líquidos.

Por força do art. 893 do Código de Processo Civil, quando o leilão for composto de vários bens e houver mais de um interessado, aquele que se dispuser a arrematá-los em conjunto (ou seja, por meio de um lote formado por múltiplos bens) terá preferência, desde que cubra os lances dos demais e pague, pelos bens que não tiverem recebido lances, o valor de avaliação.

Embora isso soe estranho, pode haver lote de um único bem.

Auto de arrematação

O auto de arrematação é o documento produzido pelo leiloeiro para formalizar o ocorrido no leilão judicial.

Pode ou não descrever todos os lances recebidos, sendo mais comum, todavia, que apresente apenas o lance vencedor, com qualificação do arrematante, valor da arrematação e forma de pagamento.

É assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante para, em seguida, ser enviado ao juiz, que homologará, ou não, a arrematação.

Estando tudo em ordem, com a assinatura do juiz no auto de arrematação abre-se o prazo de 10 (dez) dias, previsto no § 2º do art. 903 do Código de Processo Civil, para que eventuais interessados (quase sempre o devedor) possam apresentar impugnação à arrematação (analisada em tópico próprio deste artigo).

Carta de arrematação

A carta de arrematação é expedida na sequência do auto de arrematação, depois de decorrido o prazo para impugnação da arrematação ou, se houver impugnação, depois da decisão que vier a afastar a alegação.

Para que seja expedida, o arrematante precisa já ter quitado o preço (ou, se parcelado, quitado a entrada) e recolhido o imposto de transmissão.

Acompanhada dos documentos previstos nos Códigos de Normas estaduais, a carta de arrematação será título hábil para transferência da propriedade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade, como já explicado, de lavratura de uma escritura pública.

Uma vez expedida a carta de arrematação, nenhuma alegação do devedor ou de terceiros, ainda que em ação judicial autônoma, será capaz de desfazer a aquisição; se a alegação for acatada, haverá conversão em perdas e danos, podendo o prejudicado demandar contra o exequente (aquele que está cobrando a dívida do devedor que perdeu o imóvel), mas ficando o arrematante livre de responder por qualquer desses prejuízos, salvo se tiver dado causa à situação.

Ata de arrematação

A ata de arrematação assemelha-se ao auto de arrematação, sendo utilizada, todavia, nos leilões extrajudiciais.

Se destina apenas a formalizar a arrematação, identificando o bem, valor e arrematante.

CONCLUSÃO

Contrapondo os muitos mitos sobre o leilão de imóvel, a verdade é que se trata de um verdadeiro oceano azul para os investidores.

Embora possa parecer complexo, o leilão de imóvel, em qualquer de suas modalidades, é um procedimento com baixíssimo risco e enormes oportunidades de adquirir imóveis por valores significativamente inferiores aos seu preços de mercado.

Se você é ou pretende ser um investidor imobiliário, ou deseja adquirir um imóvel para moradia, não hesite em arrematar em leilão.

Lembre, apenas, de contratar uma boa assessoria jurídica para garantir, em todas as etapas do processo, que você não terá surpresas e fará a melhor compra possível.

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