O advogado que atua com Direito Imobiliário está diretamente envolvido com um dos setores mais importantes para a economia brasileira: o mercado imobiliário.
O investimento em imóveis, embora sempre tenha sido promissor, se tornou, nos últimos anos, uma das alternativas com melhores retornos financeiros.
A título de exemplo, só em 2023, as vendas de imóveis no Brasil cresceram 14,7% nos primeiros sete meses do ano, em comparação com 2022.
Mas o sucesso de um negócio imobiliário não depende apenas das condições do mercado.
Além de um serviço de qualidade, é essencial que o empreendedor do setor imobiliário – incorporador, construtor ou investidor – conte, também, com uma assessoria jurídica especializada, que entende e considera cada detalhe do seu negócio.
Quer entender mais sobre o trabalho de um advogado de Direito Imobiliário?
Vamos lá!
Índice
O que é o Direito Imobiliário?
O Direito Imobiliário não configura um ramo específico do direito.
Trata-se, na verdade, de um conjunto de ramos do direito, aplicados aos negócios imobiliários.
Na rotina da advocacia imobiliária, o trabalho exige conhecimentos de Direito Civil, Tributário, Societário, Notarial e, quando se trata de regularização de imóveis, até mesmo de Família e Sucessões.
Consequentemente, as normas que regulam o Direito Imobiliário são dispersas: estão no Código Civil, na Lei de Incorporações Imobiliárias, na Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário, em legislações municipais etc.
O que faz um advogado de Direito Imobiliário
A atuação do advogado de Direito Imobiliário pode ser subdivida em nichos como, por exemplo, assessoria para incorporação imobiliária, implantação de loteamento, regularização de imóveis, assessoria de condomínios, assessoria para aquisição de imóveis e administração de imóveis.
Dentro de cada nicho, a atuação pode ser dividido, ainda, em consultiva e contenciosa.
Advogado especialista em Direito Imobiliário.
Serviços de caráter consultivo prestados por um advogado de Direito Imobiliário
Os serviços consultivos prestados pelo advogado de Direito Imobiliário são aqueles extrajudiciais, ou seja, que não envolvem um juiz.
Também chamado de “consultoria imobiliária”, é um trabalho que se faz presente em todas as etapas do negócio, e pode ser, inclusive, permanente.
Sua finalidade é, acima de tudo, prevenir problemas e auxiliar o empreendedor no bom andamento do seu negócio.
Para uma incorporadora, por exemplo, a assessoria engloba desde a análise de risco da aquisição do terreno (due diligence), passando pela elaboração do contrato com o terrenista (permuta ou compra e venda), estruturação do negócio, elaboração dos documentos necessários para o registro da incorporação, contratos de compra e venda das unidades, até a conclusão das obras e entrega das chaves aos adquirentes.
Construção de empreendimento imobiliário.
Já no âmbito da regularização de imóveis, o trabalho do advogado poderá abranger, além da due diligence, todos os atos necessários à regularização, definidos após um estudo que demandará conhecimentos de direito civil, notarial e, muitas vezes, de família e/ou sucessões.
Há, ainda, diversas outras possibilidades de atuação consultiva, adequadas para cada tipo de negócio imobiliário.
Serviços de caráter contencioso prestados por um advogado de Direito Imobiliário
O advogado de Direito Imobiliário também pode ter atuação judicial.
Embora uma boa assessoria jurídica possa prevenir inúmeros problemas, é certo que toda empresa enfrentará, em algum momento, um processo judicial – seja como autora, seja como ré.
Neste sentido, a atuação contenciosa poderá se dar em ações de discussão contratual, ações possessórias, de responsabilidade civil, em processos administrativos, entre outras diversas possibilidades.
Imagine, por exemplo, que uma incorporadora lançou um novo empreendimento e começou a vender apartamentos na planta, ou seja, em prédio que ainda será construído.
Um dos adquirentes, porém, desistiu do contrato e solicitou a devolução dos valores pagos.
Para calcular o valor da restituição, a incorporadora aplicou as penalidades previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias), retendo a comissão de corretagem e a multa de 25% da quantia paga.
Ao receber a restituição, o adquirente questionou a aplicação das penalidades e decidiu ajuizar uma ação de revisão contratual, requerendo a redução da multa de 25% com base no Código de Defesa de Consumidor.
Sem entrar no mérito da questão do exemplo – que já foi analisado em outro artigo –, esse é um exemplo de ação judicial a que qualquer incorporadora está sujeita.
Um contrato bem redigido, com informações claras e diretas, pode evitar problemas de interpretação de cláusulas, porém, não impede que, ainda assim, a questão seja levada a juízo.
Por isso, é essencial contar com uma assessoria jurídica imobiliária especializada também na atuação contenciosa.
Negociação contratual.
Qual a importância do Direito Imobiliário?
Como vimos, o mercado imobiliário é um dos setores mais relevantes da economia brasileira.
Negócios imobiliários estão presentes no dia a dia de quase todas as pessoas: todo mundo mora (ou deveria poder morar) em algum lugar; toda moradia foi construída por alguém.
E para que o setor imobiliário – assim como qualquer outro – funcione, é essencial que haja alguma regulação.
Resumidamente, portanto, a importância do Direito Imobiliário está diretamente relacionada a fazer o mercado imobiliário acontecer.
Direito Imobiliário e a aquisição de imóveis em leilões
Realização de leilão.
Uma forma bastante promissora de investimento é a aquisição de imóveis em leilões.
O leilão de imóvel nada mais é que uma modalidade de venda pública de um bem imóvel, que pode ser forçada (a chamada expropriação, que acontece independentemente da concordância ou vontade do proprietário) ou voluntária (mais comum na venda de múltiplos bens por pessoas jurídicas).
A dinâmica é bastante conhecida: várias pessoas concorrem pela aquisição do bem e, quem der o maior lance, será o vencedor do leilão.
Em relação ao valor, pode ou não haver um lance mínimo, mas não há lance máximo.
Definido o vencedor, será lavrado o auto (ou ata) de arrematação, que deverá ser levado ao cartório onde o imóvel estiver registrado para transferir a propriedade do bem ao arrematante.
Por que o leilão de imóveis é uma boa forma de investimento?
O leilão de imóveis, embora possa parecer complexo à primeira vista, é, na verdade, uma possibilidade de investimento de baixo risco, pois possibilita a aquisição de um imóvel por um valor consideravelmente inferior ao de mercado.
Consequentemente, a revenda pode ser bastante lucrativa, ainda que o imóvel não esteja em perfeito estado de conservação e seja necessário fazer uma reforma primeiro, por exemplo.
Não tem “pegadinha”: todas as características do imóvel e regras do leilão estão descritas no edital, e não existe o risco de “pagar e não levar”.
Qual é a atuação do advogado junto ao cliente que adquire imóvel em leilão?
O advogado de Direito Imobiliário pode atuar com leilão de imóveis, prestando assessoria a pessoas interessadas em adquirir um imóvel, seja para residência, seja como investimento.
Uma boa assessoria contemplará, por exemplo, a análise do procedimento em que o leilão foi determinado (judicial ou extrajudicial), a fim de verificar se todas as etapas foram devidamente cumpridas e identificando eventual risco de nulidade do ato.
O advogado também poderá auxiliar na interpretação do edital do leilão e na identificação de eventuais débitos vinculados ao imóvel, a fim de entender se o arrematante assumirá ou não a responsabilidade por eles.
A função do advogado, nesse caso, será garantir ao investidor/adquirente a segurança do investimento, evitando problemas futuros.
Além disso, se o imóvel arrematado estiver ocupado, o advogado também atuará na imissão na posse do arrematante, ou seja, na desocupação do imóvel, o que poderá ser feito de forma consensual, ou por meio de processo judicial.
Temas atuais ligados ao Direito Imobiliário
O mercado imobiliário está em constante crescimento e desenvolvimento, o que significa que sempre há novidades e oportunidades de atuação.
Recentemente, a Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei nº 9.514/1997) passou por diversas modificações, implementadas pela Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias – tema ao qual, por sua relevância, dedicaremos um artigo exclusivo.
Além disso, a retomada do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, com novas regras, também foi um dos temas mais discutidos do último ano, pois atinge diretamente construtoras e incorporadoras voltadas para esse nicho.
Ainda falando de construção civil, entrou em vigor, em 2023, NBR 17.170 – Norma de Garantias, que modificou as regras sobre manutenção, conservação e correto uso do imóvel, impactando diretamente todos aqueles que atuam com incorporações imobiliárias, especialmente as próprias incorporadoras, as construtoras e os seus respectivos fornecedores e advogados.
Outro tema bastante discutido nos últimos anos, especialmente após a pandemia de Covid-19, é a possibilidade de implantação de empreendimentos imobiliários em zona rural.
Isso porque, em razão do isolamento social imposto para conter a doença e o consequente confinamento de famílias em seus apartamentos e casas na zona urbana, a busca por “casas de campo” destinadas ao descanso e lazer aumentou exponencialmente.
Como se vê, o Direito Imobiliário é amplo e se renova a cada dia, o que exige, tanto do empreendedor quanto do advogado, estudo aprofundado e constante.
Conclusão
Resolução de lide referente ao Direito Imobiliário.
O Direito Imobiliário está diretamente ligado ao mercado imobiliário, um dos setores mais relevantes da economia brasileira.
O advogado de Direito Imobiliário tem a função de apoiar o empreendedor – incorporador, construtor, investidor – no desenvolvimento e bom andamento do seu negócio.
Ao contrário do que diz o senso comum, o advogado, neste caso, não será sinônimo de problema. Pelo contrário, será fundamental para evitar problemas.
E vai além: uma boa assessoria significará, também, maior segurança e, consequentemente, maiores resultados.
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