Introdução

Uma loteadora vende um lote de R$ 300 mil com pagamento em 120 parcelas e garantia de alienação fiduciária do próprio terreno. O contrato é assinado, as parcelas começam a ser pagas e o registro da garantia fica para depois.

Três anos mais tarde, o adquirente deixa de pagar e procura a empresa para desfazer o negócio e reaver o que já desembolsou.

A loteadora responde que o contrato prevê a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial. A dúvida que decide o caso é se uma alienação fiduciária que nunca chegou à matrícula ainda atrai as regras da Lei nº 9.514/1997.

A situação é mais comum do que parece. Em loteamentos e em vendas financiadas diretamente por incorporadoras, o registro da alienação fiduciária costuma ser adiado por custo, por demora no cartório ou por estratégia comercial, e muitas carteiras acumulam contratos assinados que nunca foram levados ao registro de imóveis.

A diferença entre um regime e outro está longe de ser um detalhe: de um lado, o imóvel vai a leilão e o adquirente recebe apenas o que sobrar; de outro, a discussão passa a ser quanto das parcelas pagas pode ser retido.

O STJ já decidiu, no Tema 1095, que a rescisão de contrato com alienação fiduciária devidamente registrada segue a Lei nº 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor.

A tese, porém, deixou de fora justamente os contratos sem registro, e a jurisprudência da própria Corte oscilou desde então.

Em março de 2026, a Segunda Seção levou a questão ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.420, e a tese que vier a ser fixada alcançará contratos já assinados, cláusulas em uso e cobranças em andamento.

Neste artigo, você vai entender por que o registro é o ponto de virada da alienação fiduciária, conhecer as duas leituras que o STJ já adotou sobre contratos não registrados e o que está em julgamento no Tema 1.420, e descobrir o que loteadoras, incorporadoras e adquirentes podem fazer desde já para reduzir riscos.

Contrato válido, garantia não constituída: o papel do registro no art. 23 da Lei nº 9.514/1997

Toda a controvérsia nasce de uma frase curta da lei. A alienação fiduciária é o negócio pelo qual o devedor, chamado fiduciante, transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia de uma dívida, recuperando-a plenamente quando a quita (art. 22 da Lei nº 9.514/1997). A lei é expressa, porém, sobre o momento em que essa propriedade passa a existir:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

O registro, portanto, não é mera formalidade de publicidade. É ele que cria o direito real de garantia e provoca o desdobramento da posse, em que o adquirente fica com a posse direta e o credor com a indireta (art. 23, § 1º).

Art. 23. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023).

Antes do registro existe um contrato, com cláusulas que obrigam as partes, mas não existe propriedade fiduciária.

Contrato válido não é sinônimo de garantia constituída. Essa distinção, entre o título (o contrato) e o modo de aquisição do direito real (o registro), é o eixo de todo o debate que chegou ao STJ.

Na prática, o registro da alienação fiduciária deixa de ser feito por motivos variados: o custo de formalização, a demora na qualificação do título pelo cartório, a opção de registrar apenas os contratos que entram em inadimplência ou a simples falta de rotina interna.

Entre 2024 e 2026, a exigência de escritura pública para operações fora do SFI e do SFH, criada pelo Provimento CN-CNJ nº 172/2024 e afastada pelo Provimento CN-CNJ nº 246/2026, encareceu e atrasou muitas dessas formalizações, como explicamos no artigo sobre a dispensa de escritura pública na alienação fiduciária fora do SFI e do SFH.

A mudança barateou a formalização, mas não dispensou o registro.

O Tema 1095 e a porta que ficou aberta

O ponto de partida é um precedente que o mercado costuma citar pela metade.

Em 2022, ao julgar o REsp 1.891.498, sob relatoria do Ministro Marco Buzzi, a Segunda Seção do STJ fixou a tese do Tema 1095, que analisamos à época, conforme ao artigo ‘’STJ decide: inaplicabilidade do CDC na alienação fiduciária’’, publicado no blog:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A tese transitou em julgado em dezembro de 2023 e vincula os tribunais. O próprio enunciado, porém, traz uma condição: o contrato devidamente registrado em cartório. Para os contratos registrados, a resposta está dada. Para os não registrados, o Tema 1095 não diz nada, e foi nesse espaço que a jurisprudência se dividiu.

Aos interessados em revisitar o conflito de fundo entre a Lei nº 9.514/1997, a Lei do Distrato e o CDC encontra o panorama doutrinário no artigo sobre o conflito entre as leis de alienação fiduciária, distrato e CDC, escrito antes dessa tese.

Duas leituras no STJ: o EREsp 1.866.844 e o REsp 2.135.500

Depois do Tema 1095, o STJ enfrentou a falta de registro em dois julgados que apontam em direções diferentes.

No EREsp 1.866.844, julgado pela Segunda Seção em 2023, prevaleceu o voto do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Elenca-se, pois, a ementa do referido julgado:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.

5. Embargos de divergência não providos.

(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023).

O colegiado entendeu que a ausência de registro não retira a validade nem a eficácia do contrato entre as partes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial.

O registro seria imprescindível, isso sim, para dar início ao procedimento, porque a intimação para purgar a mora ocorre perante o oficial do registro de imóveis (art. 26 da Lei nº 9.514/1997), e o credor poderia providenciá-lo antes de iniciar a execução.

Por consequência, o devedor fiduciante não poderia rescindir o contrato por meio diverso do pactuado.

Mais recentemente, a Terceira Turma, no REsp 2.135.500, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, examinou um cenário diferente. A vendedora deixou o contrato sem registro por cerca de dois anos e só o registrou depois que os compradores ajuizaram ação de rescisão.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

(…)

2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.

3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).

4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

(…)

8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.

9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.

10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.

11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.

12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido.

13. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024).

A Turma entendeu que o registro feito nessas condições não autorizava a execução extrajudicial, que tem no registro um requisito, e que a relação permanecia de direito pessoal, sujeita ao Código Civil, ao CDC e à Súmula 543 do STJ.

Pesaram a boa-fé objetiva e a supressio, que é a perda de um direito pelo seu não exercício prolongado, quando isso gera legítima confiança na outra parte.

Portanto, registrar a garantia às pressas, depois que o adquirente já foi a juízo, não recupera o procedimento extrajudicial.

O caso mostra que o momento do registro também é avaliado à luz da boa-fé, e que o contrato não fica submetido ao critério exclusivo de quem vende quanto a esse momento.

As duas decisões não são necessariamente incompatíveis, já que a segunda trata de inércia prolongada e de registro posterior à ação.

Elas deixam o mercado, contudo, sem uma regra geral para a pergunta que realmente importa: na alienação fiduciária sem registro, a rescisão segue a Lei nº 9.514/1997 ou o CDC?

O que está em julgamento no Tema 1.420

Foi para responder a essa pergunta que a Segunda Seção afetou o tema aos repetitivos.

A afetação ocorreu em sessão eletrônica encerrada em 17 de março de 2026, formalizada em 26 de março, nos REsps 2.228.137/SP, 2.226.954/SP e 2.234.349/GO, todos sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi.

A questão submetida a julgamento no Tema 1.420 é esta:

Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor.

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com garantia não registrada, o STJ terá de escolher entre duas premissas.

Para uma corrente, o contrato vale entre as partes e o registro é apenas condição para iniciar a execução extrajudicial, de modo que o regime pactuado deve ser preservado.

Para a outra, sem registro não há propriedade fiduciária, e a relação volta a ser um compromisso de compra e venda comum, sujeito ao CDC e à devolução das parcelas prevista na Súmula 543.

Há um detalhe processual que costuma ser mal compreendido.

A suspensão determinada alcança apenas os recursos especiais e os agravos em recurso especial, nos tribunais locais e no STJ, que tratem da mesma questão, e não paralisa as ações em primeiro grau.

No Tema 1095, a suspensão havia alcançado todos os processos do país, o que explica parte da confusão.

No presente caso, o Tema 1.420 consta como afetado e ainda não julgado no sistema de precedentes qualificados do STJ. A matéria está sub judice (pendente de decisão), e, portanto, nada do que se escreve aqui antecipa o resultado.

Na prática: leilão extrajudicial ou devolução das parcelas

Na alienação fiduciária sem registro, a escolha entre um regime e outro muda o resultado econômico da rescisão, e não apenas o procedimento.

Se prevalecer a Lei nº 9.514/1997, o caminho é o da consolidação da propriedade em nome do credor e do leilão extrajudicial. No segundo leilão, aceita-se o lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos, e o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º).

O adquirente recebe apenas o que sobrar depois desses descontos (art. 27, § 4º) e, se não houver lance suficiente, o credor fica com o imóvel, exonerado de devolver qualquer valor (art. 27, § 5º).

O funcionamento dos leilões está detalhado no artigo ‘’O que acontece quando um imóvel vai a leilão’’, e as mudanças trazidas pela Lei nº 14.711/2023 no artigo sobre o ‘’Novo Marco Legal das Garantias’’.

Se prevalecer o CDC, a lógica se inverte. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe a perda total das prestações pagas:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

A Súmula 543 do STJ, por sua vez, assegura a restituição imediata das parcelas, integral ou parcial conforme quem deu causa ao desfazimento:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Um exemplo, dois resultados

Retome o lote do início: preço de R$ 300 mil, R$ 90 mil já pagos e saldo devedor em torno de R$ 210 mil quando o adquirente para de pagar. Suponha que a loteadora registre a garantia antes de qualquer ação do comprador:

• Pela Lei nº 9.514/1997: consolidada a propriedade, o lote vai a leilão. Se o lance aceito no segundo leilão apenas cobrir a dívida e as despesas, não há sobra a devolver, e o adquirente sai sem o lote e sem os R$ 90 mil.
• Pelo CDC: a rescisão leva à restituição das parcelas pagas, admitida a retenção de parte delas. A pergunta deixa de ser se sobrará alguma coisa e passa a ser quanto dos R$ 90 mil pode ser retido, tema que tratamos no artigo sobre distrato imobiliário e os percentuais de retenção.

Nos loteamentos há uma camada adicional.

O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, que disciplina as deduções na rescisão de contratos de lote, afirma no § 3º que esse procedimento não se aplica aos contratos sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Se a garantia nunca foi registrada, abre-se também a discussão sobre qual régua de retenção vale para esses contratos, outro efeito indireto da tese que vier a ser fixada.

Como se preparar antes da tese

Enquanto o STJ não decide, a principal variável sob controle das partes é o registro da alienação fiduciária.

Do lado da loteadora e da incorporadora:

• Levantar a carteira de contratos com pacto fiduciário e identificar as garantias que nunca foram registradas.
• Registrar logo após a assinatura, como rotina, e não apenas quando surge a inadimplência, para não esbarrar no entendimento sobre registro tardio.
• Rever as minutas, para que o quadro-resumo e as cláusulas de resolução sejam coerentes com o regime fiduciário.
• Avaliar o efeito de uma tese desfavorável sobre provisões, fluxo de caixa e cessões de recebíveis.

Do lado do adquirente:

• Pedir a certidão de matrícula atualizada e verificar se a alienação fiduciária foi registrada.
• Ter claro que, com garantia registrada, a rescisão segue a Lei nº 9.514/1997, por força do Tema 1095.
• Buscar orientação antes de interromper os pagamentos, porque o momento e o meio escolhidos para desfazer o contrato podem definir o que será devolvido.

Para loteamentos, os cuidados específicos de formalização estão no artigo sobre cuidados com a alienação fiduciária em loteamentos, e o passo a passo do registro no guia sobre registro de contrato particular de loteamento na matrícula do imóvel.

Conclusão

Como vimos ao longo deste artigo, a alienação fiduciária sem registro vive hoje em uma zona cinzenta.

O Tema 1095 resolveu os contratos registrados em favor da Lei nº 9.514/1997; o EREsp 1.866.844 preservou a eficácia do contrato não registrado entre as partes; e o REsp 2.135.500 negou a execução extrajudicial a quem registrou tarde demais.

O Tema 1.420, ainda pendente de julgamento, definirá qual regime governa a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel quando a garantia nunca chegou à matrícula.

Até lá, o registro é a variável que as partes controlam. Para loteadoras e incorporadoras, registrar no tempo certo e manter minutas coerentes com o regime fiduciário reduz a exposição a uma tese desfavorável.

Para o adquirente, conhecer a situação da matrícula antes de agir evita surpresas sobre o que poderá ser recuperado. Em jurisprudência em formação, a documentação e o tempo de cada ato costumam pesar tanto quanto a própria tese.

Se sua empresa vende lotes ou unidades com financiamento próprio e pacto fiduciário, este é o momento de mapear os contratos sem registro e definir uma rotina de formalização.

Entre em contato com nossa equipe para revisar sua carteira e suas minutas, ou para avaliar o regime aplicável ao seu caso antes de iniciar uma cobrança ou uma rescisão.

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