Introdução

Há legislações que chegam com tanto barulho que é fácil perder o que realmente importa dentro delas.

O PL 574/2025, que institui a Operação Urbana Simplificada de Regeneração dos Bairros do Centro (OUS Bairros do Centro) é exatamente esse caso. Desde que entrou na Câmara Municipal de Belo Horizonte, em novembro de 2025, o projeto acumulou mais de 185 itens de emendas, passou por três comissões de mérito conjuntas, sobreviveu a um plenário de primeiro turno e está, neste momento, no segundo turno de votação.

Para o incorporador ou investidor que acompanha o mercado de retrofit em BH, isso não é burocracia. É o relógio correndo.

Este artigo não é uma introdução ao tema. Se você ainda não conhece os fundamentos do retrofit em BH e os incentivos da Lei 11.783/2024, recomendamos começar por nosso guia completo.

Aqui, o foco é outro: entender cada etapa da tramitação do PL 574/2025, o que as emendas mais relevantes alteraram e o que muda, na prática e juridicamente, quando (e se) essa lei for sancionada.

O diagnóstico urbano que gerou o PL

Antes de entrar na tramitação, é preciso entender o problema que o PL 574/2025 tenta resolver.

O centro de Belo Horizonte concentra, numa área de aproximadamente 8,5 km², toda a infraestrutura urbana que uma cidade levou décadas para construir: metrô, corredores de ônibus, hospitais, universidades, comércio, patrimônio histórico. E, ao mesmo tempo, concentra alguns dos imóveis mais subutilizados da cidade.

A Prefeitura de Belo Horizonte conduziu um diagnóstico detalhado da área antes de enviar o projeto à Câmara. Os dados revelaram padrões preocupantes: estoque envelhecido, lotes com baixa taxa de aproveitamento, imóveis abandonados ou com uso incompatível com a infraestrutura disponível. A análise utilizou indicadores de tipologia de ocupação, potencial de renovação, idade do estoque, valores de ITBI por metro quadrado e volume de transações imobiliárias.

O resultado foi a delimitação de dois tipos de área dentro da OUS:

• Área 1 (dividida em Subárea 1A, dentro da Avenida do Contorno, exceto Bairro Floresta, e Subárea 1B, bairros Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista, Concórdia e Floresta), com incentivos mais robustos;
• Área 2, correspondente às demais porções dos bairros abrangidos, com parâmetros diferenciados.

A proposta inclui, total ou parcialmente, os bairros Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.

A Lei 11.783/2024 como precursora: o que já está em vigor

Antes de o PL 574/2025 existir, a Prefeitura criou uma legislação de transição: a Lei Municipal nº 11.783/2024, regulamentada pelo Decreto nº 19.151/2025, que criou um regime de incentivos fiscais para retrofit no hipercentro, isenção de ITBI, IPTU durante obras e outorga onerosa, além de flexibilizações urbanísticas relevantes.

Essa lei já está em vigor e já produziu seus primeiros resultados concretos: o Edifício Maranhão, no centro histórico de BH, recebeu o primeiro alvará de retrofit em junho de 2025, e dois projetos já foram aprovados pelo município. Como detalhamos em outros conteúdos, especialmente no checklist de viabilidade para retrofit, os critérios para enquadramento nessa lei são objetivos e já estão sendo utilizados na prática.

O ponto crítico, porém, é este: o PL 574/2025, em seu texto original, revoga expressamente a Lei 11.783/2024 (art. 21). A OUS Bairros do Centro não é uma continuidade, é uma substituição, com um regime jurídico mais abrangente, mais complexo e com mecanismos inéditos como as Unidades de Regeneração (URs).

Isso significa que o timing entre as duas legislações importa diretamente para quem está estruturando projetos agora.

A linha do tempo completa da tramitação

A tramitação do PL 574/2025 pode ser dividida em cinco fases. Cada uma deixou marcas no texto que chegará, eventualmente, à sanção do prefeito.

Fase 1: Protocolo e Constitucionalidade (novembro–dezembro de 2025)

31 de outubro de 2025, A Prefeitura de Belo Horizonte, na gestão do prefeito Álvaro Damião, encaminha o PL 574/2025 à Câmara Municipal. O texto original tinha 22 artigos e 5 anexos (perímetro, parâmetros, tipologias incentivadas, normas de retrofit e disposições transitórias).

6 de novembro de 2025, A Câmara recebe, instrui e despacha o projeto para apreciação inicial. A proposição começa sua jornada formal.

25 de novembro de 2025, A Comissão de Legislação e Justiça (CLJ) designa o vereador Uner Augusto como relator para o primeiro turno. A CLJ avalia exclusivamente a constitucionalidade e legalidade da proposta, não entra no mérito.

1º de dezembro de 2025, Uner Augusto apresenta seu parecer inicial, concluindo pela conformidade do PL com a Constituição Federal, com a legislação federal e com o Plano Diretor do Município.

2 de dezembro de 2025, A CLJ aprova o parecer. O projeto ganha aval de constitucionalidade e avança para as comissões de mérito.

Fase 2: Comissões de Mérito e Diligências (dezembro de 2025 – março de 2026)

4 de dezembro de 2025, começa a fase mais intensa da instrução. As três comissões de mérito competentes, Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana; Direitos Humanos, Habitação, Igualdade Racial e Defesa do Consumidor; e Orçamento e Finanças Públicas, formam uma comissão conjunta. O relator designado é o vereador Bruno Miranda.

A reunião conjunta, aprovada pelo Requerimento 579/2025, foi necessária em razão da transversalidade temática do PL: ele envolve política urbana, habitação social, finanças públicas e meio ambiente ao mesmo tempo.

22 de dezembro de 2025, Bruno Miranda apresenta suas primeiras propostas de diligência, consultas técnicas formais enviadas à Prefeitura para esclarecimentos sobre o projeto.

23 de dezembro de 2025, as diligências são aprovadas pela comissão conjunta.

9 de janeiro de 2026, os Ofícios 99 a 101/2026 são enviados formalmente à administração municipal, solicitando informações técnicas complementares.

9 de fevereiro de 2026, a Prefeitura responde às diligências. As respostas retornam ao relator Bruno Miranda.

23 de fevereiro de 2026, o vereador Pedro Patrus solicita prorrogação de 15 dias úteis para o prazo da comissão conjunta, o que é deferido. A extensão do prazo sinaliza a complexidade técnica da instrução.

12 de março de 2026, Bruno Miranda apresenta seu parecer inicial, consolidando a análise de mérito do projeto nas três dimensões avaliadas pelas comissões.

13 de março de 2026, as comissões conjuntas aprovam o parecer. O projeto está concluso em primeiro turno e encaminhado ao plenário.

Fase 3: O Plenário do Primeiro Turno (30 de março de 2026)

30 de março de 2026, data-chave para o mercado. O plenário da Câmara Municipal aprova o PL 574/2025 em primeiro turno. Por ser uma Operação Urbana, com quórum qualificado de dois terços dos membros da Casa (28 votos), a aprovação exige apoio supra majoritário.

A votação foi realizada de forma destacada: os artigos 1º a 21 e os Anexos I a V foram votados separadamente, com aprovação expressa. O artigo 22 (vigência) foi aprovado na parte não destacada.

Esse mecanismo de destaque, previsto no Regimento Interno, permite que partes específicas do texto sejam submetidas a votação individualizada, o que ocorreu a pedido do próprio relator, por meio do Requerimento 186/2026.

Fase 4: A Explosão das Emendas (março–abril de 2026)

O intervalo entre o primeiro e o segundo turno é o período em que os vereadores apresentam emendas ao texto aprovado. No caso do PL 574/2025, esse período gerou um volume expressivo de propostas.

Entre março e abril de 2026, foram protocoladas:

• 78 emendas diretas ao projeto (Emendas 1 a 78/2026), com autores de diferentes espectros políticos;
• 107 subemendas à Emenda 34/2026 (o Substitutivo, ver próxima seção);
• Além de requerimentos de supressão, destaque e prioridade relacionados a emendas específicas.

A Emenda 32/2026, por exemplo, foi apresentada e depois retirada a pedido do próprio autor (Helton Junior), por meio do Requerimento 175/2026.

Fase 5: O Segundo Turno (maio–junho de 2026)

8 de maio de 2026, a CLJ retoma o trabalho para o segundo turno, designando a vereadora Flávia Borja como relatora.

11 de maio de 2026, Flávia Borja solicita prorrogação do prazo da CLJ para análise das emendas, deferida.

18 de maio de 2026, a CLJ apresenta parecer inicial sobre as emendas no segundo turno.

19 de maio de 2026, a CLJ aprova o parecer do segundo turno.

20 de maio de 2026, a Comissão de Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana designa o vereador Wanderley Porto como relator para o segundo turno.

22 de maio de 2026, Wanderley Porto apresenta parecer inicial na Comissão de Meio Ambiente.

Prazo da Comissão de Meio Ambiente: 12 de junho de 2026.

Estado atual: o projeto tramita no segundo turno, em fase de apreciação pela Comissão de Meio Ambiente. Após essa etapa, retorna ao plenário para a votação final.

O Substitutivo (Emenda 34): O texto que está sendo votado de verdade

Entre as 78 emendas apresentadas, uma se destaca por sua natureza e alcance: a Emenda 34/2026, apresentada coletivamente e conhecida como o Substitutivo.

Um substitutivo não é uma emenda pontual. É uma proposta de texto alternativo que reescreve o projeto de forma substancial, mantendo a essência do PL original, mas reorganizando dispositivos, ajustando parâmetros e incorporando novas regras. Na prática, é como se os vereadores propusessem uma “versão 2.0” do texto enviado pela Prefeitura.

As 107 subemendas apresentadas à Emenda 34 indicam o grau de disputa sobre os detalhes desse substitutivo. Cada subemenda é uma tentativa de modificar, suprimir ou acrescentar algo ao texto da Emenda 34, não ao PL original.

Para quem está monitorando essa legislação, isso tem uma implicação prática direta: o texto que será sancionado pelo Prefeito pode ser substancialmente diferente do PL 574/2025 original. É preciso acompanhar a versão consolidada pós-emendas, não apenas o projeto inicial.

As emendas que mais impactam investidores e incorporadores

Dentre as dezenas de emendas apresentadas, algumas têm impacto direto sobre a equação econômica e jurídica dos projetos de retrofit e requalificação na área da OUS. Destacamos as mais relevantes:

5.1 Expansão do Perímetro (Emenda 76/2026)

Proposta pelos vereadores Uner Augusto, Pablo Almeida, Sargento Jalyson e Vile Santos, a Emenda 76 propõe que a OUS Bairros do Centro passe a incluir o Bairro Concórdia em toda a sua extensão territorial, conforme delimitado pela Lei Municipal nº 9.691/2009.

O texto original do PL incluía apenas parte do Concórdia. Essa emenda, se aprovada, amplia o território de incidência dos incentivos e dos mecanismos da OUS.

Impacto prático: imóveis no Concórdia que não estavam abrangidos passariam a ter acesso aos benefícios fiscais e urbanísticos da OUS, o que pode alterar significativamente a precificação de terrenos e edifícios nessa área.

5.2 Vinculação de URs à Habitação Social (Emenda 77/2026)

Proposta pelo vereador Edmar Branco, essa emenda estabelece que no mínimo 30% do estoque de Unidades de Regeneração (URs) geradas anualmente pelo Município deverão ser obrigatoriamente vinculados a fundo garantidor ou subsídio para o Programa de Locação Social, voltado às famílias residentes na área da Operação.

Isso afeta diretamente o mercado de URs. As Unidades de Regeneração são o mecanismo central de financiamento da OUS: créditos urbanísticos gerados pelos empreendimentos que excedem parâmetros-base, que podem ser transferidos ou negociados. Se 30% da geração anual municipal ficar reservada para habitação social, a parcela livre para o mercado privado pode ser reduzida, o que pressiona o valor das URs disponíveis.

5.3 Adaptação das Normas de Desempenho (Emenda 56/2026)

Proposta pela vereadora Marcela Trópia, essa emenda trata de um gargalo técnico real: a aplicação da ABNT NBR 15575 (Norma de Desempenho de Edificações) em projetos de retrofit. A norma foi concebida para edificações novas, e sua aplicação integral em prédios antigos pode inviabilizar projetos economicamente viáveis.

A emenda propõe que o atendimento às exigências de desempenho possa ser realizado de forma adaptada, proporcional e tecnicamente justificada, considerando as limitações estruturais e construtivas da edificação preexistente. O regulamento poderá estabelecer critérios diferenciados para edificações existentes.

Impacto prático: reduz a insegurança jurídica em projetos de retrofit mais complexos, abrindo espaço para que o laudo técnico justifique adequações sem precisar demonstrar equivalência plena com a norma de desempenho.

5.4 Retroatividade dos Incentivos (Emenda 55/2026)

Proposta pelo vereador Braulio Lara, estabelece que os parâmetros, incentivos e benefícios da lei relacionados ao retrofit retroagirão para alcançar imóveis que iniciaram ou concluíram processo de retrofit na área da OUS Bairros do Centro nos últimos 5 anos.

Se aprovada, isso pode beneficiar projetos que foram iniciados sob a Lei 11.783/2024 ou mesmo antes dela, na área de abrangência da OUS, potencialmente abrindo espaço para reconhecimento retroativo de direitos e benefícios.

5.5 Área Permeável sobre Laje (Emenda 57/2026)

Também proposta por Braulio Lara, admite que a área permeável mínima exigida possa ser instalada sobre a laje do imóvel. Isso flexibiliza uma exigência que, em lotes no centro histórico, é frequentemente impossível de cumprir no terreno natural.

Para edifícios com lotes totalmente impermeabilizados, como a maioria dos prédios antigos no hipercentro, essa flexibilização pode ser determinante para a viabilidade urbanística do projeto.

5.6 Segurança Jurídica na Desapropriação (Subemenda 107/2026)

Proposta pelos vereadores Sargento Jalyson e Uner Augusto, essa subemenda à Emenda 34 limita o poder de desapropriação urbanística previsto no PL. Ela estabelece que a desapropriação compulsória somente poderá ser instaurada após o Poder Executivo demonstrar, em processo administrativo fundamentado, que:

• Ofereceu ao proprietário linha de crédito específica para viabilização do empreendimento incentivado;
• Tentou, sem êxito, acordo para parceria público-privada ou consórcio imobiliário.

Além disso, a indenização deverá ser prévia, em dinheiro e calculada com base no valor de mercado atualizado do imóvel.

Impacto para proprietários: essa subemenda fortalece os direitos dos proprietários frente ao poder municipal, criando um procedimento de proteção antes que a desapropriação possa ser iniciada. Para quem detém imóvel na área da OUS, isso é uma garantia relevante.

O que muda na prática quando o PL for aprovado

Aprovado e sancionado, o PL 574/2025, em sua versão consolidada com as emendas incorporadas, produz efeitos que vão além do mapa de incentivos fiscais. Os principais impactos jurídicos e operacionais são:

Revogação da Lei 11.783/2024: como já mencionamos, o art. 21 do PL original prevê a revogação expressa da lei de retrofit atual. Projetos que estão sendo estruturados sob a 11.783 precisam ser reavaliados à luz do novo regime, identificando o que muda em termos de elegibilidade, contrapartidas e formalização contratual.

Entrada em vigor em 90 dias: o art. 22 do PL original estabelece que a lei entrará em vigor 90 dias após a publicação. Esse prazo dará à administração municipal tempo para publicar a regulamentação complementar, mas também cria uma janela de incerteza regulatória para projetos em andamento.

O TCU como instrumento obrigatório: o Termo de Conduta Urbanística (TCU) passa a ser o veículo formal para enquadramento dos empreendimentos incentivados. Diferente da simples apresentação de projeto, o TCU estabelece obrigações bilaterais entre o empreendedor e o Município, incluindo cronogramas, contrapartidas e penalidades pelo descumprimento.

As Unidades de Regeneração como ativo negociável: o mecanismo de URs, previsto no PL, cria um instrumento urbanístico com natureza de crédito transferível. Para fundos de investimento imobiliário, essa é uma classe de ativo nova, com tributação, liquidez e dinâmica de mercado ainda não consolidadas, o que exige assessoramento jurídico especializado para quem pretende operar nesse mercado.

Penalidades pelo não início de obras: o PL original prevê que a não comunicação do término de obra em até 48 meses após a emissão do alvará de construção dá ensejo à cobrança, do responsável legal, de 50% do valor do metro quadrado de terreno (apurado para fins de tributação pelo ITBI) por metro quadrado de potencial construtivo gerado pelo empreendimento. É uma penalidade significativa para quem travar projetos aprovados.

O timing estratégico: Por que a posição jurídica deve ser construída agora

O segundo turno está em andamento. A votação final em plenário pode ocorrer nas próximas semanas.

Para o incorporador ou investidor que ainda não se posicionou juridicamente em relação à OUS Bairros do Centro, o momento de agir é antes da sanção, não depois.

Os motivos são pragmáticos:

Mapeamento patrimonial: identificar imóveis elegíveis dentro das Subáreas 1A e 1B, que concentram os maiores incentivos, requer análise documental, verificação de tombamento e leitura do zoneamento atualizado. Esse trabalho leva tempo.

Negociação contratual: se a estratégia envolve aquisição de imóvel ou parceria com proprietário, o contrato precisa antecipar o cenário de aprovação do PL, inclusive com cláusulas condicionais, protocolos de ajuste de preço e estrutura de risco.

Aproveitamento da janela entre leis: enquanto a 11.783/2024 ainda está em vigor, projetos que se enquadrem nos seus critérios podem ser protocolados e iniciar o processo de licenciamento antes da mudança de regime. Como detalhamos no artigo sobre os 5 erros que travam projetos de retrofit, o erro mais caro em retrofit é entrar atrasado.

Monitoramento das emendas aprovadas: nem toda emenda apresentada será incorporada ao texto final. A versão consolidada que sairá do segundo turno dependerá das negociações em plenário. Acompanhar esse processo em tempo real, e avaliar o impacto de cada alteração nos projetos em estruturação, é o que diferencia uma assessoria jurídica especializada de uma consultoria genérica.

O BH Retrofit e Requalificação Urbana não é apenas uma tendência. É um momento legislativo específico, com janelas que abrem e fecham.

Conclusão

O PL 574/2025 percorreu, de outubro de 2025 até hoje, uma trajetória que passou por duas rodadas de comissões, um plenário de primeiro turno e mais de 185 itens de emendas. É uma legislação trabalhada, disputada e que, quando sancionada, mudará as regras do jogo para projetos de retrofit e requalificação no Centro de BH.

Para quem investe em imóveis nessa área, acompanhar esse processo não é um exercício acadêmico. É due diligence.

A equipe da Lage Portilho Jardim Advocacia e Consultoria acompanha a tramitação do PL 574/2025 desde o seu protocolo, analisando cada emenda e seus reflexos sobre projetos em andamento e em estruturação. Se você quer entender como essa legislação impacta um ativo específico, ou como posicionar estrategicamente um investimento na área da OUS, estamos prontos para uma conversa objetiva.

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