PL 574/2025: A Linha do Tempo da Lei que Pode Transformar o Centro de BH

Introdução

Há legislações que chegam com tanto barulho que é fácil perder o que realmente importa dentro delas.

O PL 574/2025, que institui a Operação Urbana Simplificada Regeneração dos Bairros do Centro (OUS Bairros do Centro), é exatamente esse caso. Desde que entrou na Câmara Municipal de Belo Horizonte, em novembro de 2025, o projeto acumulou mais de 185 itens de emendas, passou por três comissões de mérito conjuntas, sobreviveu a um plenário de primeiro turno e está, neste momento, no segundo turno de votação.

Para o incorporador ou investidor que acompanha o mercado de retrofit em BH, isso não é burocracia. É o relógio correndo.

Este artigo não é uma introdução ao tema, se você ainda não conhece os fundamentos do retrofit em BH e os incentivos da Lei 11.783/2024, recomendo começar por nosso guia completo. E para entender o potencial estratégico do mercado de retrofit em BH do ponto de vista do incorporador, o artigo sobre retrofit em Belo Horizonte: vantagens e oportunidades apresenta o panorama completo do setor. Aqui, o foco é outro: entender cada etapa da tramitação do PL 574/2025, o que as emendas mais relevantes alteraram e o que muda, na prática e juridicamente, quando (e se) essa lei for sancionada.

1. O Diagnóstico Urbano que gerou o PL

Antes de entrar na tramitação, é preciso entender o problema que o PL 574/2025 tenta resolver.

O centro de Belo Horizonte concentra, numa área de aproximadamente 8,5 km², toda a infraestrutura urbana que uma cidade levou décadas para construir: metrô, corredores de ônibus, hospitais, universidades, comércio, patrimônio histórico. E, ao mesmo tempo, concentra alguns dos imóveis mais subutilizados da cidade.

A Prefeitura de Belo Horizonte conduziu um diagnóstico detalhado da área antes de enviar o projeto à Câmara. Os dados revelaram padrões preocupantes: estoque envelhecido, lotes com baixa taxa de aproveitamento, imóveis abandonados ou com uso incompatível com a infraestrutura disponível. A análise utilizou indicadores de tipologia de ocupação, potencial de renovação, idade do estoque, valores de ITBI por metro quadrado e volume de transações imobiliárias.

Muitos desses imóveis também apresentam irregularidades documentais acumuladas ao longo de décadas, como matrículas com área divergente da realidade física ou limites imprecisos. Antes de qualquer projeto de retrofit, essas pendências precisam ser sanadas. Em nosso artigo sobre retificação, estremação e ação demarcatória, detalhamos os caminhos disponíveis para regularizar a situação registral de um imóvel antes de iniciar o processo de licenciamento.

O resultado foi a delimitação de dois tipos de área dentro da OUS, criada com base no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), que autoriza municípios a instituírem operações urbanas consorciadas e simplificadas para requalificação de áreas degradadas:

• Área 1 (dividida em Subárea 1A — dentro da Avenida do Contorno, exceto Bairro Floresta — e Subárea 1B — bairros Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista, Concórdia e Floresta), com incentivos mais robustos;
• Área 2, correspondente às demais porções dos bairros abrangidos, com parâmetros diferenciados.

A proposta inclui, total ou parcialmente, os bairros Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.

2. A Lei 11.783/2024 como Precursora: O que Já Está em Vigor

Antes de o PL 574/2025 existir, a Prefeitura criou uma legislação de transição: a Lei Municipal nº 11.783/2024, regulamentada pelo Decreto nº 19.151/2025, que criou um regime de incentivos fiscais para retrofit no hipercentro — isenção de ITBI, IPTU durante obras e outorga onerosa, além de flexibilizações urbanísticas relevantes.

Essa lei já está em vigor e já produziu seus primeiros resultados concretos: o Edifício Maranhão, no centro histórico de BH, recebeu o primeiro alvará de retrofit em junho de 2025, e dois projetos já foram aprovados pelo município. Como detalhamos em outros conteúdos — especialmente no checklist de viabilidade para retrofit —, os critérios para enquadramento nessa lei são objetivos e já estão sendo utilizados na prática.

O ponto crítico, porém, é este: o PL 574/2025, em seu texto original, revoga expressamente a Lei 11.783/2024 (art. 21). A OUS Bairros do Centro não é uma continuidade — é uma substituição, com um regime jurídico mais abrangente, mais complexo e com mecanismos inéditos como as Unidades de Regeneração (URs).

O tema foi introduzido em detalhes no nosso primeiro artigo desta série, PL 574 de 2025: A Operação Urbana que vai além do Retrofit. Aqui aprofundamos o percurso legislativo e as emendas que estão moldando o texto final.

Isso significa que o timing entre as duas legislações importa diretamente para quem está estruturando projetos agora.

3. A Linha do Tempo Completa da Tramitação

A tramitação do PL 574/2025, disponível integralmente no Portal de Proposições da Câmara Municipal de BH, pode ser dividida em cinco fases. Cada uma deixou marcas no texto que chegará, eventualmente, à sanção do prefeito.

Fase 1 — Protocolo e Constitucionalidade (novembro–dezembro de 2025)

31 de outubro de 2025 — A Prefeitura de Belo Horizonte, na gestão do prefeito Álvaro Damião, encaminha o PL 574/2025 à Câmara Municipal. O texto original tinha 22 artigos e 5 anexos (perímetro, parâmetros, tipologias incentivadas, normas de retrofit e disposições transitórias).

6 de novembro de 2025 — A Câmara recebe, instrui e despacha o projeto para apreciação inicial. A proposição começa sua jornada formal.

25 de novembro de 2025 — A Comissão de Legislação e Justiça (CLJ) designa o vereador Uner Augusto como relator para o primeiro turno. A CLJ avalia exclusivamente a constitucionalidade e legalidade da proposta — não entra no mérito.

1º de dezembro de 2025 — Uner Augusto apresenta seu parecer inicial, concluindo pela conformidade do PL com a Constituição Federal, com a legislação federal e com o Plano Diretor do Município.

2 de dezembro de 2025 — A CLJ aprova o parecer. O projeto ganha aval de constitucionalidade e avança para as comissões de mérito.

Fase 2 — Comissões de Mérito e Diligências (dezembro de 2025 – março de 2026)

4 de dezembro de 2025 — Começa a fase mais intensa da instrução. As três comissões de mérito competentes:  Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana; Direitos Humanos, Habitação, Igualdade Racial e Defesa do Consumidor; e Orçamento e Finanças Públicas formam uma comissão conjunta. O relator designado é o vereador Bruno Miranda.

A reunião conjunta, aprovada pelo Requerimento 579/2025, foi necessária em razão da transversalidade temática do PL: ele envolve política urbana, habitação social, finanças públicas e meio ambiente ao mesmo tempo.

22 de dezembro de 2025 — Bruno Miranda apresenta suas primeiras propostas de diligência — consultas técnicas formais enviadas à Prefeitura para esclarecimentos sobre o projeto.

23 de dezembro de 2025 — As diligências são aprovadas pela comissão conjunta.

9 de janeiro de 2026 — Os Ofícios 99 a 101/2026 são enviados formalmente à administração municipal, solicitando informações técnicas complementares.

9 de fevereiro de 2026 — A Prefeitura responde às diligências. As respostas retornam ao relator Bruno Miranda.

23 de fevereiro de 2026 — O vereador Pedro Patrus solicita prorrogação de 15 dias úteis para o prazo da comissão conjunta, o que é deferido. A extensão do prazo sinaliza a complexidade técnica da instrução.

12 de março de 2026 — Bruno Miranda apresenta seu parecer inicial, consolidando a análise de mérito do projeto nas três dimensões avaliadas pelas comissões.

13 de março de 2026 — As comissões conjuntas aprovam o parecer. O projeto está concluso em primeiro turno e encaminhado ao plenário.

Fase 3 — O Plenário do Primeiro Turno (30 de março de 2026)

30 de março de 2026 — Data-chave para o mercado. O plenário da Câmara Municipal aprova o PL 574/2025 em primeiro turno. Por ser uma Operação Urbana — com quórum qualificado de dois terços dos membros da Casa (28 votos) —, a aprovação exige apoio supramajoritário.

A votação foi realizada de forma destacada: os artigos 1º a 21 e os Anexos I a V foram votados separadamente, com aprovação expressa. O artigo 22 (vigência) foi aprovado na parte não destacada.

Esse mecanismo de destaque, previsto no Regimento Interno, permite que partes específicas do texto sejam submetidas a votação individualizada — o que ocorreu a pedido do próprio relator, por meio do Requerimento 186/2026.

Fase 4 — A Explosão das Emendas (março–abril de 2026)

O intervalo entre o primeiro e o segundo turno é o período em que os vereadores apresentam emendas ao texto aprovado. No caso do PL 574/2025, esse período gerou um volume expressivo de propostas.

Entre março e abril de 2026, foram protocoladas:

• 78 emendas diretas ao projeto (Emendas 1 a 78/2026), com autores de diferentes espectros políticos;
• 107 subemendas à Emenda 34/2026 (o Substitutivo — ver próxima seção);
• Além de requerimentos de supressão, destaque e prioridade relacionados a emendas específicas.

A Emenda 32/2026, por exemplo, foi apresentada e depois retirada a pedido do próprio autor (Helton Junior), por meio do Requerimento 175/2026.

Fase 5 — O Segundo Turno (maio–junho de 2026)

8 de maio de 2026 — A CLJ retoma o trabalho para o segundo turno, designando a vereadora Flávia Borja como relatora.

11 de maio de 2026 — Flávia Borja solicita prorrogação do prazo da CLJ para análise das emendas — deferida.

18 de maio de 2026 — CLJ apresenta parecer inicial sobre as emendas no segundo turno.

19 de maio de 2026 — CLJ aprova o parecer do segundo turno.

20 de maio de 2026 — A Comissão de Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana designa o vereador Wanderley Porto como relator para o segundo turno.

22 de maio de 2026 — Wanderley Porto apresenta parecer inicial na Comissão de Meio Ambiente.

Prazo da Comissão de Meio Ambiente: 12 de junho de 2026.

Estado atual: o projeto tramita no segundo turno, em fase de apreciação pela Comissão de Meio Ambiente. Após essa etapa, retorna ao plenário para a votação final.

4. O Substitutivo (Emenda 34): O Que Mudou e Por Que os Incorporadores Reclamam

Existe uma frase que circula entre incorporadores que acompanharam a tramitação do PL 574/2025: “o texto original estava perfeito.” Ela não é exagero.

O PL enviado pela Prefeitura em outubro de 2025 tinha 22 artigos, linguagem enxuta e uma arquitetura jurídica construída especificamente para criar um mercado privado de incentivos urbanísticos. Era uma proposta pensada para atrair capital.

A Emenda 34 — o substitutivo apresentado pelo líder do governo na Câmara, vereador Bruno Miranda (PDT) — alterou esse equilíbrio. O texto resultante tem mais artigos, mais obrigações e mecanismos que, na prática, mudam a equação econômica dos projetos.

A seguir, as mudanças que mais impactam quem pretende investir na área da OUS.

4.1 A Mudança Mais Grave: A Prisão das URs Dentro da OUS

Este é o ponto central do descontentamento dos incorporadores, e ele exige atenção.

No PL original, o Art. 3, inciso I estabelecia que a Unidade de Regeneração “pode ser transferida e convertida em área líquida em outro empreendimento dentro ou fora da área de abrangência da OUS Bairros do Centro.” O Art. 13 complementava: as URs poderiam ser utilizadas em qualquer zona do Município (até 10% de bônus acima do CAmax) ou nas Zonas de Ocupação Preferencial 3 e Centralidades Regionais fora da OUS (até 20% de bônus).

Traduzindo: um incorporador que fizesse retrofit num prédio dos anos 1960 no Hipercentro poderia vender as URs geradas para um desenvolvimento em Savassi, na Av. Cristiano Machado, na Barroca ou em qualquer OP-3 da cidade. Esse mecanismo criava um mercado citywide para as URs — o que fazia delas um ativo com liquidez real, precificável e negociável.

A Emenda 34 eliminou essa possibilidade. As diversas subemendas que tentam reescrever o Art. 3 da Emenda 34 (Subemendas 63, 85, 96-99/2026, entre outras) só fazem sentido porque o substitutivo já havia mudado substancialmente esse inciso. O texto que circula nas subemendas é consistente: “a UR pode ser transferida e convertida em área líquida em outro empreendimento dentro da área de abrangência da OUS Bairros do Centro” — sem a cláusula “ou fora.”

Uma subemenda do vereador Trópia (Subemenda 11/2026) confirma o problema ao tentar criar uma válvula de escape: propõe que a UR “deverá priorizar empreendimentos situados no perímetro” mas que o uso “fora do perímetro poderá ser admitido, nos termos da regulamentação.” Isso só seria necessário se o substitutivo tivesse fechado essa porta.

O efeito prático é enorme. URs que valem em qualquer lote da cidade têm uma liquidez muito diferente de URs que só podem ser usadas dentro de um perímetro específico, especialmente se o mercado nessa área ainda está se formando. Para quem financia a conta do retrofit vendendo URs, a restrição ao perímetro da OUS pode inviabilizar o projeto inteiro.

Para incorporadoras menores que pretendem usar as URs como produto financeiro, o artigo sobre mercado de capitais imobiliário em 2026 coloca em perspectiva os instrumentos disponíveis para monetização de ativos urbanísticos.

4.2 AMIS e o Fundo da OUS: A Conta que o Original Não Cobrava

O PL original não previa nenhuma contribuição financeira compulsória além das contrapartidas urbanísticas previstas no Art. 11 (plantio de árvores, por exemplo). O modelo era simples: você faz o empreendimento incentivado, gera URs, e pode vendê-las livremente.

A Emenda 34 criou dois novos instrumentos que não existiam no texto original:

O Fundo da OUS Somos Centro, que passa a ser o destino obrigatório de parte dos recursos gerados pela comercialização de URs. A Subemenda 84/2026 deixa claro que “a vinculação da UR no terreno receptor fica condicionada ao recolhimento ao Fundo”, ou seja, o empreendedor receptor das URs só pode utilizá-las depois de pagar ao Fundo. A Subemenda 85/2026 estabelece que o valor-base de comercialização da UR foi fixado em R$ 500,00 por metro quadrado (com atualização pelo IPCA-E anual). Isso é uma intervenção direta no mercado que o texto original deixava livre para operar pelo princípio da liberdade econômica (referenciando explicitamente a Lei federal 13.874/2019).

O AMIS — Aporte para Moradia de Interesse Social, referenciado pela própria Prefeitura ao comentar o substitutivo. É um mecanismo de redistribuição de parte da valorização gerada pelos projetos para habitação social. Não havia equivalente no texto original. Para o incorporador que está calculando TIR e payback, uma obrigação financeira nova de destinação incerta é um desincentivo direto.

A tributação da receita gerada pela comercialização de URs ainda não foi equacionada pela Receita Federal. Até que haja posicionamento expresso, o entendimento analógico sobre ganho de capital na venda de imóveis serve como referência inicial para o cálculo do IRPF incidente sobre essas operações.

4.3 Máximo de Vagas de Garagem: Uma Restrição que o Original Não Previa

O Anexo II do PL original, no item 6, era direto: “Número mínimo de vagas para veículos leves: dispensado o atendimento.” Nada mais. Sem mínimo, sem máximo.

A Emenda 34 introduziu limites máximos de vagas de garagem. A Emenda 12/2026 (pré-substitutivo, de autoria da vereadora Luiza Dulci) já propunha condicionar a isenção de outorga a quem respeitasse máximos de 1 vaga para 3 unidades habitacionais e 1 vaga para 200m² de área não residencial. O substitutivo incorporou a lógica de máximos na concessão dos benefícios.

Para projetos de retrofit de uso misto ou comercial, isso representa uma restrição relevante: a isenção de outorga onerosa, um dos maiores benefícios econômicos do PL, passa a depender de o empreendimento não exceder o teto de vagas. Quem precisa de mais garagem para viabilizar o produto perde o benefício.

4.4 A Saída do Concórdia

O PL original incluía o Bairro Concórdia, total ou parcialmente,  na abrangência da OUS, com seus imóveis na Subárea 1B elegíveis para geração de incentivos. A Emenda 34 removeu Concórdia do perímetro.

Para os incorporadores que haviam mapeado oportunidades nesse bairro, especialmente em imóveis industriais e galpões com perfil de retrofit, a exclusão eliminou projetos que estavam em fase de análise. A Emenda 76/2026 (pós-primeiro turno) propõe reincluir Concórdia em sua totalidade, o que indica que o mercado percebeu o problema e está tentando corrigir.

4.5 O Comitê Gestor: De Executivo Ágil a Órgão com Representação Civil

O PL original criava um Comitê Gestor composto exclusivamente por representantes do Poder Executivo, ancorado no arcabouço da Lei Municipal 11.181/2019 (Plano Diretor de BH): 6 da SMPU e 1 de cada secretaria envolvida (SMFA, SMGO, SMDE, SMMA, SMC e PGM). Estrutura enxuta, com accountability clara e capacidade decisória interna ao governo.

A Emenda 34 expandiu esse comitê para incluir 20 representantes titulares da sociedade civil, conforme referenciado na Subemenda 62/2026 que trata da composição. Dentro desse comitê, o substitutivo também criou um Grupo Técnico com atribuições de aprovação sobre soluções técnicas específicas (alíneas ‘d’, ‘e’, ‘f’, ‘g’, ‘h’ do inciso I do Art. 4 da Emenda 34, referenciadas na Subemenda 109/2026).

O problema não é a participação da sociedade civil em si, mas é o modelo decisório. Quando um órgão colegiado com 20 membros externos ao governo precisa deliberar sobre soluções técnicas de um projeto específico, o prazo de aprovação vira uma incógnita. A Subemenda 109/2026 tentou corrigir isso inserindo um prazo de 45 dias com aprovação tácita para o Grupo Técnico, o que confirma que o texto da Emenda 34 não tinha prazo, criando um potencial de bloqueio indefinido.

4.6 O Quadro Comparativo: Original vs. Substitutivo

Para clareza:

Ponto crítico	PL Original (out. 2025)	Emenda 34 — Substitutivo
Transferência de URs	Dentro ou fora da OUS — mercado citywide	Restrito à área da OUS — mercado fechado
Contribuição obrigatória	Inexistente	AMIS + Fundo da OUS com pagamento ao usar UR
Vagas de garagem	Mínimo dispensado; sem máximo	Máximo estabelecido como condição para isenção
Bairro Concórdia	Incluído na Subárea 1B	Removido do perímetro
Comitê Gestor	6 SMPU + secretarias (executivo puro)	+ 20 representantes da sociedade civil
Aprovação técnica	Comitê Gestor sem prazo vinculante	Grupo Técnico criado; sem prazo (corrigido por subemenda)
Quantidade de artigos	22 artigos enxutos	30+ artigos com novas obrigações
Liberdade de preço das URs	Livre (“poderão ser livremente comercializadas”)	Valor-base de R$ 500/m² fixado em regulamento

O que está em jogo no segundo turno é justamente a negociação sobre quais dessas mudanças ficam e quais serão revertidas ou mitigadas pelas subemendas aprovadas. Vários dos itens acima estão sendo contestados por subemendas já protocoladas, o que significa que o texto final pode ser diferente do substitutivo atual.

É por isso que acompanhar esse segundo turno em tempo real, com olho jurídico sobre cada detalhe aprovado, não é opcional para quem tem, ou quer ter, projetos na área da OUS.

5. A Resposta do Mercado: Emendas Corretivas e Adições Relevantes

Se a Seção 4 explicou o que a Emenda 34 quebrou, esta seção trata da resposta: o conjunto de emendas individuais que, cada uma à sua maneira, tentam corrigir distorções introduzidas pelo substitutivo ou adicionar proteções que nenhum dos textos anteriores previa.

Elas se dividem em dois grupos.

Grupo A: Emendas que Tentam Corrigir o Substitutivo

Essas emendas partem de incorporadores, proprietários e vereadores aliados ao mercado e têm em comum o objetivo de recuperar, ao menos parcialmente, o que o texto original tinha de melhor.

Reinclusão de Concórdia (Emenda 76/2026): proposta pelos vereadores Uner Augusto, Pablo Almeida, Sargento Jalyson e Vile Santos. A Emenda 34 retirou o bairro do perímetro da OUS (ver Seção 4.4). Esta emenda propõe reincluí-lo em toda a sua extensão territorial, conforme delimitado pela Lei Municipal nº 9.691/2009, o que devolveria ao mercado um território com forte estoque de galpões e imóveis industriais elegíveis a retrofit e substituição.

Aprovação tácita no Grupo Técnico (Subemenda 109/2026): proposta pelos vereadores Sargento Jalyson e Uner Augusto. O substitutivo criou um Grupo Técnico dentro do Comitê Gestor com poder de aprovação sobre soluções técnicas de projetos, mas sem prazo para decidir,  o que na prática abria uma janela de bloqueio indefinido (ver Seção 4.5). Esta subemenda insere um prazo máximo de 45 dias corridos para as deliberações do Grupo Técnico, com aprovação tácita em caso de silêncio, ressalvadas hipóteses de risco à segurança estrutural ou ao combate a incêndio.

Reabertura das URs fora do perímetro (Subemenda 11/2026): proposta pela vereadora Trópia. A Emenda 34 confinou as URs ao perímetro da OUS, eliminando o mercado citywide que o PL original havia criado (ver Seção 4.1). Esta subemenda não restaura a abertura plena, mas cria uma saída parcial: estabelece que a utilização de URs fora do perímetro “poderá ser admitida, nos termos da regulamentação”, desde que observados critérios de equilíbrio urbanístico. Uma válvula, ainda que condicionada ao regulamento.

Grupo B: Emendas que Adicionam Proteções Novas

Essas emendas não corrigem o substitutivo, elas acrescentam ao texto final proteções que não existiam em nenhuma versão anterior, seja no PL original seja na Emenda 34. São, em sua maioria, benéficas para quem está estruturando projetos.

Adaptação das normas de desempenho da ABNT (Emenda 56/2026): proposta pela vereadora Trópia. A ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho de Edificações) foi concebida para construções novas. Aplicá-la integralmente a um edifício dos anos 1950 pode tornar o projeto tecnicamente inviável, e juridicamente inseguro, porque o profissional não consegue atestar conformidade plena.

Esta emenda resolve o problema na raiz: propõe que o atendimento às exigências de desempenho em prédios existentes possa ser feito de forma adaptada, proporcional e tecnicamente justificada, considerando as limitações estruturais e construtivas do imóvel. O regulamento ficaria autorizado a estabelecer critérios diferenciados para edificações preexistentes.

Para quem faz retrofit de edifícios com mais de 40 anos, essa emenda é a diferença entre ter ou não ter um parecer técnico assinável.

Retroatividade dos incentivos (Emenda 55/2026): proposta pelo vereador Braulio Lara. Estabelece que os parâmetros, incentivos e benefícios da lei relacionados ao retrofit retroagirão para alcançar imóveis que iniciaram ou concluíram processo de retrofit na área da OUS nos últimos 5 anos.

Se aprovada, isso pode beneficiar projetos que já foram licenciados ou concluídos sob a Lei 11.783/2024 na área de abrangência da OUS, abrindo espaço para enquadramento retroativo e eventual acesso a benefícios que não estavam disponíveis quando a obra foi aprovada. O alcance exato dependerá da regulamentação, mas a sinalização é relevante para quem já tem projetos em andamento.

Área permeável sobre laje (Emenda 57/2026): também de Braulio Lara. Flexibiliza a exigência de taxa de permeabilidade, admitindo que ela seja cumprida sobre a laje da edificação. Em lotes do hipercentro, a área de terreno natural vegetada praticamente não existe, o imóvel ocupa o lote inteiro. Sem essa flexibilização, o critério de permeabilidade pode bloquear projetos que são tecnicamente viáveis em todos os outros aspectos.

Salvaguarda contra desapropriação compulsória (Subemenda 107/2026): proposta pelos vereadores Sargento Jalyson e Uner Augusto. Esta é a emenda mais importante para quem detém imóvel na área da OUS sem intenção imediata de desenvolver.

O PL, tanto no texto original quanto no substitutivo, prevê a possibilidade de desapropriação urbanística de imóveis que não cumpram sua função social. A Subemenda 107 estabelece que essa desapropriação só poderá ser instaurada após o Poder Executivo demonstrar, em processo administrativo fundamentado, que: (i) ofereceu ao proprietário linha de crédito específica para viabilização do empreendimento; e (ii) tentou, sem êxito, acordo de parceria público-privada ou consórcio imobiliário.

Além disso, a indenização fica fixada como prévia, em dinheiro e calculada com base no valor de mercado atualizado do imóvel, afastando o risco de avaliações defasadas ou pagamentos parcelados. Para proprietários que ainda estão avaliando o que fazer com seus imóveis na área da OUS, essa subemenda é uma proteção direta.

6. O Que Muda na Prática Quando o PL For Aprovado

Aprovado e sancionado, o PL 574/2025, em sua versão consolidada com as emendas incorporadas, produz efeitos que vão além do mapa de incentivos fiscais. Os principais impactos jurídicos e operacionais são:

Revogação da Lei 11.783/2024: como já mencionamos, o art. 21 do PL original prevê a revogação expressa da lei de retrofit atual. Projetos que estão sendo estruturados sob a 11.783 precisam ser reavaliados à luz do novo regime, identificando o que muda em termos de elegibilidade, contrapartidas e formalização contratual. Esse novo regime também deve ser lido em paralelo às mudanças trazidas pela reforma tributária: em nosso artigo sobre a reforma tributária e as operações com bens imóveis, exploramos como as novas regras fiscais afetam as transações imobiliárias a partir de 2026.

As variáveis fiscais envolvidas num projeto de retrofit dentro da OUS são numerosas: incidência sobre a comercialização de URs, tributação da permuta, ganho de capital na revenda de unidades retrofitadas e estrutura societária do veículo. Nossa análise sobre planejamento tributário para empresas do setor imobiliário oferece o mapa completo das variáveis fiscais que entram nessa conta.

Entrada em vigor em 90 dias: o art. 22 do PL original estabelece que a lei entrará em vigor 90 dias após a publicação. Esse prazo dará à administração municipal tempo para publicar a regulamentação complementar — mas também cria uma janela de incerteza regulatória para projetos em andamento.

O TCU como instrumento obrigatório: o Termo de Conduta Urbanística (TCU) passa a ser o veículo formal para enquadramento dos empreendimentos incentivados. Diferente da simples apresentação de projeto, o TCU estabelece obrigações bilaterais entre o empreendedor e o Município, incluindo cronogramas, contrapartidas e penalidades pelo descumprimento.

As Unidades de Regeneração como ativo negociável: o mecanismo de URs, previsto no PL, cria um instrumento urbanístico com natureza de crédito transferível. Para fundos de investimento imobiliário, essa é uma classe de ativo nova, com tributação, liquidez e dinâmica de mercado ainda não consolidadas — o que exige assessoramento jurídico especializado para quem pretende operar nesse mercado.

Penalidades pelo não início de obras: o PL original prevê que a não comunicação do término de obra em até 48 meses após a emissão do alvará de construção dá ensejo à cobrança, do responsável legal, de 50% do valor do metro quadrado de terreno (apurado para fins de tributação pelo ITBI) por metro quadrado de potencial construtivo gerado pelo empreendimento. É uma penalidade significativa para quem travar projetos aprovados.

7. O Timing Estratégico: Por Que a Posição Jurídica Deve ser Construída Agora

O segundo turno está em andamento. A votação final em plenário pode ocorrer nas próximas semanas.

Para o incorporador ou investidor que ainda não se posicionou juridicamente em relação à OUS Bairros do Centro, o momento de agir é antes da sanção — não depois.

Os motivos são pragmáticos:

Mapeamento patrimonial: identificar imóveis elegíveis dentro das Subáreas 1A e 1B, que concentram os maiores incentivos, requer análise documental, verificação de tombamento e leitura do zoneamento atualizado. Esse trabalho leva tempo. Proprietários que estão avaliando como estruturar a posição patrimonial do imóvel antes de negociar com um incorporador podem se beneficiar de instrumentos de planejamento que abordamos no artigo sobre doação com reserva de usufruto, especialmente quando o imóvel integra uma estrutura sucessória em aberto.

Negociação contratual: se a estratégia envolve aquisição de imóvel ou parceria com proprietário, o contrato precisa antecipar o cenário de aprovação do PL. Como detalhamos no artigo sobre retrofit e permuta, cláusulas condicionais, protocolos de ajuste de preço e estrutura de risco são o que separa um negócio seguro de uma aposta.

Aproveitamento da janela entre leis: enquanto a 11.783/2024 ainda está em vigor, projetos que se enquadrem nos seus critérios podem ser protocolados e iniciar o processo de licenciamento antes da mudança de regime. Como detalhamos no artigo sobre os 5 erros que travam projetos de retrofit, o erro mais caro em retrofit é entrar atrasado.

Estrutura societária adequada: a escolha do veículo jurídico para receber o ativo também precisa de atenção. Em nosso artigo sobre 5 erros fatais em holdings patrimoniais, mostramos como a escolha do veículo errado pode anular boa parte dos benefícios fiscais obtidos no projeto de retrofit. A estrutura precisa estar alinhada com a natureza do empreendimento, o perfil dos sócios e o prazo de retorno do investimento.

Monitoramento das emendas aprovadas: nem toda emenda apresentada será incorporada ao texto final. A versão consolidada que sairá do segundo turno dependerá das negociações em plenário. Acompanhar esse processo em tempo real, e avaliar o impacto de cada alteração nos projetos em estruturação, é o que diferencia uma assessoria jurídica especializada de uma consultoria genérica.

O BH Retrofit e Requalificação Urbana não é apenas uma tendência. É um momento legislativo específico, com janelas que abrem e fecham.

8. Conclusão

O PL 574/2025 percorreu, de outubro de 2025 até hoje, uma trajetória que passou por duas rodadas de comissões, um plenário de primeiro turno e mais de 185 itens de emendas. É uma legislação trabalhada, disputada e que, quando sancionada, mudará as regras do jogo para projetos de retrofit e requalificação no Centro de BH.

Para quem investe em imóveis nessa área, acompanhar esse processo não é um exercício acadêmico. É due diligence.

A equipe da Lage Portilho Jardim Advocacia e Consultoria acompanha a tramitação do PL 574/2025 desde o seu protocolo, analisando cada emenda e seus reflexos sobre projetos em andamento e em estruturação. Se você quer entender como essa legislação impacta um ativo específico, ou como posicionar estrategicamente um investimento na área da OUS, estamos prontos para uma conversa objetiva.

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