Introdução

A aprovação da Lei Complementar nº 214, em 16 de janeiro de 2025, marca o início de uma transformação profunda no sistema tributário brasileiro, com impactos especialmente significativos para o setor imobiliário.

Regulamentando a Emenda Constitucional nº 132/2023, a norma estabelece as bases do novo modelo de tributação sobre o consumo no país, substituindo cinco tributos – PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS – por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Para incorporadoras, construtoras, investidores e proprietários de imóveis, compreender as novas regras deixou de ser apenas recomendável para se tornar essencial. Este artigo apresenta, de forma detalhada, o regime específico criado para operações imobiliárias, baseado nos dispositivos legais da LC 214/2025.

O que é a Reforma Tributária

A Reforma Tributária brasileira implementa um modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado) dual, seguindo padrões internacionais de tributação sobre o consumo. O novo sistema busca três objetivos principais: simplificação do sistema tributário, redução da litigiosidade entre contribuintes e fisco, e aumento da transparência nas operações econômicas.

Conforme o art. 2º da LC 214/2025, o IBS e a CBS são informados pelo princípio da neutralidade, segundo o qual esses tributos devem evitar distorcer decisões de consumo e organização da atividade econômica. Na prática, isso significa que a tributação deve incidir sobre o valor efetivamente agregado em cada etapa da cadeia produtiva, evitando a chamada “tributação em cascata”.

O art. 4º da LC 214/2025 estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, incluindo compra e venda, locação, arrendamento, cessão, e prestação de serviços. Importante destacar que, conforme o § 1º do mesmo artigo, operações não onerosas somente serão tributadas nas hipóteses expressamente previstas na lei.

Regime Específico para Operações com Bens Imóveis

O Título V, Capítulo V da Lei Complementar 214/2025, especificamente nos artigos 251 a 271, institui o regime específico para operações com bens imóveis, reconhecendo as particularidades e a importância desse setor para toda a sociedade. Este regime estabelece regras diferenciadas de incidência, alíquotas reduzidas e mecanismos de redução da base de cálculo.

Operações Sujeitas à Tributação

O art. 252 da LC 214/2025 define que estão sujeitas ao IBS e CBS as seguintes operações com bens imóveis:

Construção civil e incorporação imobiliária
Alienação, parcelamento de solo e adjudicação
Cessão ou ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais
Locação, cessão onerosa e arrendamento (inclusive servidão e direito de passagem)
Administração e intermediação de bem imóvel

O § 1º do artigo 252 equipara a servidão, cessão de uso ou espaço, permissão de uso e direito de passagem às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis para fins de tributação.

Operações Não Tributadas

Importante mencionar as exclusões previstas no § 2º do art. 252 da LC 214/2025. Não incidem IBS e CBS nas seguintes hipóteses:

I – Permuta de bens imóveis: As operações de permuta estão fora da incidência tributária, exceto sobre a “torna” (diferença em dinheiro paga para equalizar valores), que será tributada normalmente. O § 3º do art. 252 esclarece que o valor permutado não será considerado para cálculo do redutor de ajuste.

II – Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia: Operações como hipoteca, penhor e outras garantias reais não sofrem incidência dos novos tributos.

III – Operações de fundos patrimoniais: Quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial constituídas nos termos da Lei nº 13.800/2019.

O § 5º do art. 252 estabelece regras específicas para permutas entre contribuintes do regime regular, mantendo o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta para utilização futura. O § 6º estende este tratamento às operações de compra e venda seguidas de dação em pagamento, desde que realizadas na mesma data mediante instrumento público.

Incidência sobre Pessoas Físicas

Uma das mudanças mais significativas trazidas pela reforma é a ampliação da base de contribuintes. O art. 251 da LC 214/2025 estabelece que pessoas físicas passam a ser contribuintes do IBS e da CBS nas seguintes situações:

Locação, cessão onerosa ou arrendamento

Quando a receita total dessas operações ultrapassar R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior
Desde que proveniente de mais de três imóveis diferentes

Alienação de imóveis

Quando negociados mais de três imóveis diferentes no ano-calendário anterior
Venda ou cessão de direitos sobre mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores

Esta regra visa combater a informalidade no setor, trazendo para a tributação investidores que atuam de forma profissional no mercado imobiliário, ainda que como pessoa física.

Redução de Alíquotas

O art. 261 da LC 214/2025 estabelece que as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações com bens imóveis serão reduzidas em 50% em relação à alíquota padrão. Considerando-se a alíquota de referência estimada em 26,5% (soma de IBS e CBS), a alíquota efetiva para vendas de imóveis seria de aproximadamente 13,25%.

Já o parágrafo único do mesmo artigo, estabelece redução será ainda maior para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: 70% sobre a alíquota padrão, resultando em tributação efetiva de aproximadamente 7,95%.

Esta diferenciação visa preservar a competitividade do setor de locações, reconhecendo sua importância social e o impacto que um aumento abrupto de tributação poderia causar no mercado de aluguéis.

Redutores de Base de Cálculo

Além da redução de alíquotas, a LC 214/2025 institui dois tipos de redutores que diminuem a base de cálculo dos tributos: o redutor de ajuste e o redutor social.

Redutor de Ajuste

O art. 257 da LC 214/2025 institui o redutor de ajuste, mecanismo fundamental para implementar a lógica da não-cumulatividade nas operações imobiliárias. Este redutor funciona como um crédito fiscal associado individualmente a cada imóvel, utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação.

O art. 258 estabelece as regras para composição do redutor de ajuste:

Para imóveis adquiridos até 31/12/2026: O redutor corresponderá ao menor valor entre:

O custo de aquisição atualizado pelo IPCA
O valor de referência do imóvel (estabelecido pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro)

Para imóveis em construção em 31/12/2026: Será considerada a soma do valor do terreno atualizado pelo IPCA com os custos de bens e serviços aplicados até então.

Para imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027: O redutor será o custo de aquisição, com exceção de revendas em menos de três anos sem comprovação de pagamento de IR e ITBI, quando será aplicado o custo de aquisição do vendedor anterior.

O redutor inclui também o valor do ITBI pago na aquisição e contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues aos entes públicos, conforme previsto no § 6º do art. 258. O § 2º estabelece que o redutor será corrigido monetariamente pelo IPCA até o momento da alienação.

Redutor Social

O redutor social é um critério utilizado pelo legislador e pela jurisprudência para mitigar a aplicação integral de sanções, encargos ou obrigações legais quando sua imposição plena se mostra excessivamente onerosa ou socialmente desproporcional, especialmente em situações que envolvem vulnerabilidade econômica, relevante impacto coletivo ou descompasso entre a norma e a realidade social.

Seu fundamento está nos princípios da dignidade da pessoa humana, da função social, da proporcionalidade e da razoabilidade, permitindo ao intérprete ajustar a incidência da regra jurídica para evitar efeitos injustos ou antissociais, sem afastar a legalidade, mas conferindo-lhe uma aplicação compatível com a finalidade social do direito.

Os redutores sociais serão:

Nas operações de venda:

R$ 100.000,00 para imóveis residenciais novos
R$ 30.000,00 para lotes residenciais
Utilizável apenas uma vez por contribuinte

Nas operações de locação:

R$ 600,00 por imóvel residencial
Aplicável em cada operação de locação

Incorporação Imobiliária e o RET

Um dos pontos mais sensíveis da reforma diz respeito ao Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias, criado pela Lei nº 10.931/2004. Este regime permitia que incorporadoras recolhessem todos os tributos de forma unificada, com alíquota de 4% (ou 1% para imóveis de interesse social) sobre a receita bruta.

Regime de Transição para Incorporações

O art. 485 da LC 214/2025 estabelece regime especial de transição para incorporações iniciadas até 1º de janeiro de 2029 e submetidas ao patrimônio de afetação. Durante o período de transição, estes empreendimentos poderão recolher a CBS à alíquota de 2,08% (ou 0,53% para interesse social) sobre a receita mensal recebida.

Esta opção, porém, veda o aproveitamento de créditos de IBS e CBS e a utilização dos redutores de base de cálculo.

Parcelamento de Solo

O art. 486 da LC 214/2025 prevê tratamento similar para operações de parcelamento de solo. Empreendimentos com registro protocolado até 31/12/2028 poderão optar pelo recolhimento da CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, em caráter definitivo, sem apropriação de créditos e sem utilização de redutores.

Regime de Transição para Locações

O art. 487 da LC 214/2025 estabelece importante regra de transição para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados até 16 de janeiro de 2025.

Para contratos não residenciais:

Devem ser firmados até a data de publicação da LC 214/2025
Comprovação por firma reconhecida ou assinatura eletrônica
Registro em Cartório de Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025
Ou disponibilização para a RFB e Comitê Gestor do IBS conforme regulamento
Quando atendidos estes requisitos, a alíquota será de 3,65% definitiva, sem apropriação de créditos

Para contratos residenciais:

Mesmas exigências dos contratos não residenciais
Ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês do contrato
Mantém-se a possibilidade de apropriação de créditos

Esta regra permite que contratos já celebrados mantenham tributação mais favorável, desde que cumpridos os requisitos formais estabelecidos pela lei.

Locação por Temporada e Hotelaria

O art. 253 da LC 214/2025 equipara à atividade de hotelaria a locação de imóvel residencial por período inferior a 90 dias. Esta regra impacta diretamente plataformas como Airbnb e similares, que passam a ser tributadas como serviços de hospedagem, com redução de 40% da alíquota base (conforme regime diferenciado de hotelaria previsto em outro capítulo da lei).

Não-Cumulatividade e Créditos Tributários

O art. 47 da LC 214/2025 estabelece o princípio da não-cumulatividade como fundamental ao sistema. Os contribuintes poderão apropriar créditos referentes ao IBS e CBS incidentes sobre:

Aquisição de bens e serviços aplicados na atividade econômica
Materiais de construção utilizados em empreendimentos
Serviços de terceiros contratados para a atividade
Custos e despesas vinculados à operação imobiliária

Este é um diferencial importante em relação ao sistema anterior, onde a construção civil praticamente não admitia creditamento. Agora, todos os tributos recolhidos na cadeia poderão ser abatidos na operação final, o que pode compensar parte do aumento de alíquota.

O artigo 57 estabelece restrições ao creditamento para bens e serviços de uso e consumo pessoal, tema que tem gerado debates especialmente no contexto de family offices e holdings patrimoniais. O § 2º do artigo 57 classifica expressamente como uso e consumo os bens e serviços relacionados à gestão de family offices.

Doações e Operações Não Onerosas

O art. 4º, § 2º, inciso V, da LC 214/2025 estabelece que doações com contraprestação em benefício do doador serão tributadas pelo valor dessa contraprestação. Além disso, o art. 5º prevê incidência de IBS e CBS sobre:

Inciso I: Fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços

Inciso IV: Fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado por contribuinte a parte relacionada

Esta regra visa coibir planejamentos tributários que utilizem transferências de imóveis entre partes relacionadas a valores subfaturados para evasão fiscal.

Conclusão

A Reforma Tributária estabelece novo paradigma para operações imobiliárias no Brasil. Embora traga maior complexidade operacional, especialmente no período de transição entre 2026 e 2033, o novo sistema busca maior transparência, neutralidade e justiça fiscal.

Para incorporadoras, construtoras e investidores, é fundamental:

Realizar inventário de imóveis até 31/12/2026 para apuração do redutor de ajuste
Revisar contratos de locação existentes para avaliar benefício do regime de transição do art. 487
Avaliar adesão ao RET para empreendimentos de incorporação até 31/12/2028
Implementar controles para apropriação de créditos tributários
Adequar sistemas para atender às novas obrigações acessórias, incluindo integração com o CIB
Revisar precificação de lançamentos considerando nova carga tributária e possibilidade de creditamento

O sucesso na adaptação ao novo sistema dependerá de planejamento antecipado, assessoria especializada e compreensão profunda das regras estabelecidas pela LC 214/2025. O momento de agir é agora, antes que a transição tributária se torne realidade plena em 2027 e nos anos subsequentes.

A Reforma Tributária e as Operações com Bens Imóveis