Aspectos da locação de curta duração (short stay) em novos empreendimentos

Introdução 

No mundo dinâmico em que vivemos, a inovação é a chave que abre portas para novas oportunidades. Nos últimos anos, o mercado imobiliário passou por transformações significativas, forçando empresas a reinventarem seus modelos de negócio.  

Seja por meio do investimento em tecnologias que aprimoram a experiência dos clientes ou pela criação de novos modelos de estadia, a busca por flexibilidade e eficiência tem se tornado uma tendência marcante na gestão de imóveis. 

A locação de curta duração, popularmente conhecida como short stay, é um exemplo claro dessa evolução. Projetado para atender a necessidades temporárias, esse formato de aluguel beneficia tanto inquilinos quanto proprietários, oferecendo soluções que vão além dos tradicionais contratos de longa duração.  

Seja para visitar amigos e familiares em outra cidade ou para atender a demandas profissionais, essa modalidade tem se mostrado uma alternativa vantajosa, capaz de proporcionar experiências mais personalizadas e confortáveis. 

Dados recentes do Mapa das Construtechs e Proptechs Brasil 2024 revelam que o Brasil recebeu 30 milhões de hóspedes, gerando uma receita estimada de dois bilhões de dólares. Esses números demonstram o potencial e a relevância do short stay como estratégia de investimento, impulsionando o surgimento de novos empreendimentos e a modernização do setor. 

No artigo de hoje, exploraremos em detalhes como o modelo de locação de curta duração está transformando o mercado imobiliário, destacando seus benefícios, desafios e as oportunidades que ele oferece para investidores e incorporadoras.  

Prepare-se para descobrir como essa tendência pode redefinir o futuro das hospedagens e gerar retornos financeiros expressivos. 

O que é aluguel de curta duração (short stay)? 

Dentro desse novo formato, surgiram dois modelos principais de rentabilidade: o short stay e o long stay, cada um oferecendo benefícios distintos tanto para inquilinos quanto para proprietários.  

O aluguel de curta duração – popularmente conhecido como short stay – se destaca como um modelo inovador de locação, capaz de transformar o mercado imobiliário. 

Nesse sistema, imóveis particulares – sejam casas, apartamentos, condomínios ou quartos individuais – são disponibilizados para estadias temporárias, geralmente inferiores a 90 dias, por meio de contratos simplificados e uma gestão ágil e digitalizada. 

Esse movimento não passa despercebido no universo das construtoras e incorporadoras, que têm observado um crescente número de lançamentos planejados especificamente para a locação short stay. Tal estratégia atende ao interesse de um perfil de investidores em busca de diversificação e alta rentabilidade, impulsionada pela flexibilidade e pelo dinamismo desse formato. 

A modalidade short stay é ideal para diversos perfis de locatários, como turistas, profissionais em viagens de negócios e pessoas que necessitam de um “lar temporário” durante reformas ou mudanças.  

Os motivos para optar por uma moradia de curta duração são variados, incluindo: 

Geralmente, quem escolhe o short stay não pretende permanecer por longos períodos. O objetivo é aproveitar uma estadia breve, desfrutando de um ambiente confortável e totalmente equipado – com a praticidade de um hotel, mas com os diferenciais de privacidade, espaço e a sensação acolhedora de uma residência.  

Essa combinação única faz do short stay uma opção atraente tanto para locatários em busca de experiências personalizadas quanto para investidores que vislumbram oportunidades de mercado em um cenário em constante transformação. 

Como funciona a locação por temporada (short stay)? 

Na prática, a locação por temporada se organiza por meio de plataformas digitais especializadas. O proprietário insere as informações do imóvel, definindo de forma dinâmica a disponibilidade e as tarifas.  

Assim que o hóspede realiza a reserva, o pagamento adiantado consolida a transação, minimizando riscos e assegurando a viabilidade financeira do acordo. 

No momento do check-in, a entrega das chaves ocorre de maneira prática, permitindo que o locatário acesse o imóvel sem complicações burocráticas. Essa operacionalidade digital facilita ajustes rápidos nos preços, permitindo que o proprietário otimize a ocupação conforme as variações de demanda e sazonalidade. 

Além disso, esse sistema possibilita uma gestão eficaz dos períodos de alta e baixa temporada, convertendo intervalos ociosos em oportunidades de renda. Dessa forma, o modelo não só maximiza o retorno do investimento, mas também se adapta de forma flexível às mudanças do mercado.  

Quais são as diferenças entre short stay e long stay? 

Por outro lado, a modalidade long stay é uma locação de longa duração, a partir de 90 dias. Geralmente, o público-alvo é composto por estudantes universitários que precisam mudar de cidade para estudar ou estrangeiros recém-chegados ao país que estão em período de adaptação.  

Essa modalidade se aproxima mais à locação que comumente conhecemos, regida pela Lei n° 8.245/1991. 

A seguir, vamos explorar as principais diferenças entre os modelos long stay e short stay:

1. Duração da Estadia e Público-Alvo

2. Contrato e Formalização 

3. Forma de cobrança e rentabilidade 

4. Investimento em mobiliário e equipamentos 

Em resumo, a escolha entre long stay e short stay depende dos objetivos e do perfil dos locatários, bem como da estratégia do investidor. Enquanto o long stay prioriza estabilidade e adaptação a longo prazo, o short stay se destaca pela flexibilidade, maior potencial de rentabilidade e a conveniência de um ambiente totalmente equipado para estadias temporárias. 

Quais são as vantagens da locação de curta duração (short stay)? 

Como dito, o modelo de locação de curta duração – ou short stay – tem se consolidado como uma alternativa rentável e dinâmica no mercado imobiliário. Com a crescente demanda por estadias flexíveis, esse formato se mostra uma excelente opção para investidores e incorporadoras que buscam otimizar o uso de seus imóveis e maximizar os lucros.  

Diferentemente do aluguel tradicional, que exige contratos de longo prazo e está sujeito a períodos prolongados de vacância, o short stay permite uma gestão mais eficiente e adaptável às variações do mercado.  

A seguir, destacamos as principais vantagens desse modelo. 

Maior rentabilidade e segurança financeira 

Uma das grandes vantagens da locação de curta duração (short stay) é a possibilidade de obter um retorno financeiro mais expressivo. Como a cobrança ocorre por diária, o valor proporcionalmente recebido pelo proprietário tende a ser maior do que em contratos tradicionais de longa duração.  

Além disso, os pagamentos geralmente são feitos antecipadamente no momento da reserva, reduzindo significativamente os riscos de inadimplência. Dessa forma, mesmo com eventuais períodos de vacância, é possível manter um fluxo de caixa saudável e superar a renda de um aluguel convencional. 

Otimização do uso do imóvel 

Diferente do modelo long stay, em que o imóvel pode ficar vago por meses até encontrar um locatário disposto a assinar um contrato mais longo, na locação de curta duração a alta rotatividade garante uma ocupação mais constante. As plataformas de locação permitem que os proprietários organizem check-ins e check-outs de maneira eficiente, maximizando a disponibilidade do imóvel e garantindo um fluxo contínuo de hóspedes ao longo do ano. 

Flexibilidade para locador e locatário 

A locação por curta temporada oferece mais flexibilidade tanto para o investidor quanto para o hóspede. O proprietário pode definir os períodos em que o imóvel estará disponível, ajustar preços conforme a demanda e até mesmo reservar a unidade para uso próprio em determinados momentos.  

Para os locatários, essa flexibilidade é um diferencial importante, permitindo estadias adaptadas a necessidades específicas, como viagens de negócios, férias ou mudanças temporárias. 

Experiência diferenciada para o usuário 

Os imóveis destinados ao short stay costumam oferecer um padrão superior de conforto, sendo totalmente mobiliados e equipados, proporcionando uma experiência mais personalizada do que hotéis tradicionais. Esse fator contribui para a fidelização dos hóspedes e para a valorização do imóvel nas plataformas de locação, aumentando sua atratividade e potencial de ocupação. 

Os desafios da locação de curta duração (short stay) 

Embora o modelo traga vantagens significativas, ele também exige atenção a alguns desafios que podem impactar a gestão do imóvel: 

• Regras Condominiais: Nem todos os condomínios permitem locações de curta duração, sendo essencial verificar as normas antes de investir nesse modelo. 

• Gestão operacional mais intensa: A alta rotatividade de hóspedes demanda uma administração mais ativa, incluindo limpeza frequente, manutenção periódica e uma comunicação ágil para garantir uma boa experiência aos locatários. 

• Risco de vacância: A procura pode oscilar conforme a época do ano e a localização do imóvel, exigindo uma estratégia eficiente de precificação e divulgação. 

• Experiência do hóspede: A qualidade da estadia influencia diretamente a reputação do imóvel nas plataformas digitais. Avaliações negativas podem afetar a taxa de ocupação e reduzir a rentabilidade. 

Apesar desses desafios, com um planejamento bem estruturado e uma gestão eficiente, o short stay se apresenta como um modelo altamente lucrativo e estratégico para investidores imobiliários, principalmente em regiões de alta demanda turística ou corporativa. 

Novos empreendimentos voltados ao modelo de locação de curta temporada 

Com o crescimento do mercado de short stay, construtoras e incorporadoras passaram a desenvolver empreendimentos voltados especificamente para esse modelo de locação. Esses novos projetos são planejados para atender às necessidades tanto dos investidores quanto dos hóspedes, combinando infraestrutura moderna, serviços diferenciados e uma gestão otimizada. 

Diferente dos imóveis convencionais adaptados para locação de curta duração, esses empreendimentos já nascem com um conceito inovador, projetados para maximizar a experiência do usuário e a rentabilidade do investidor.  

Mas como funcionam esses empreendimentos e qual a sua importância nesse mercado? Veremos no próximo tópico! 

Características dos empreendimentos voltados para locação de curta duração 

Os empreendimentos planejados para locação de curta temporada apresentam algumas características específicas que os diferenciam dos modelos tradicionais. Entre os principais aspectos, destacam-se: 

• Unidades compactas e funcionais: Os apartamentos são projetados para estadias curtas, com metragens menores, mas bem aproveitadas. Ambientes integrados, soluções de design inteligentes e mobiliário funcional garantem conforto e praticidade. 

• Infraestrutura completa: Diferente de um imóvel convencional, esses empreendimentos oferecem áreas comuns otimizadas, como coworking, lavanderias compartilhadas, academia, espaços gourmet e lazer, agregando valor à experiência do hóspede. 

• Gestão profissional e automatizada: Muitos desses edifícios contam com administração especializada, facilitando a operação dos investidores e a experiência dos hóspedes. Isso inclui portaria digital, check-in e check-out automatizados e integração com plataformas de locação. 

• Serviços agregados: Assim como em hotéis, esses empreendimentos costumam oferecer serviços como limpeza, manutenção e concierge, tornando a estadia ainda mais atrativa para o público-alvo. 

O impacto desses empreendimentos no mercado imobiliário 

A ascensão dos empreendimentos voltados para short stay representa uma evolução no setor imobiliário, abrindo novas oportunidades tanto para incorporadoras quanto para investidores individuais. Esse modelo: 

• Atende à nova demanda do mercado: Com a popularização das locações de curta duração, houve uma crescente busca por acomodações que combinem conforto residencial e praticidade hoteleira, algo que esses empreendimentos proporcionam de forma estruturada. 

• Gera maior valorização do imóvel: Empreendimentos voltados para locação temporária tendem a ser mais rentáveis que imóveis convencionais, pois permitem um fluxo constante de ocupação e preços ajustáveis conforme a demanda. 

• Reduz problemas de inadimplência e vacância prolongada: Com o pagamento antecipado das diárias e a alta rotatividade de hóspedes, há um maior controle financeiro e um menor risco de longos períodos sem ocupação. 

• Inova no modelo de investimento imobiliário: Incorporadoras têm criado produtos diferenciados, permitindo que investidores adquiram unidades já planejadas para short stay, muitas vezes com gestão integrada, reduzindo as preocupações com a administração do imóvel. 

Oportunidade para investidores 

É visível que o mercado de locação de curta duração tem se consolidado como uma alternativa altamente lucrativa para investidores imobiliários. Dados fornecidos pela revista Veja São Paulo indicam que em 2023, a capital paulista registrou mais de 17.771 anúncios ativos na plataforma Airbnb, evidenciando a crescente demanda por hospedagens flexíveis. 

Os números impressionam: a duração média das estadias varia entre dois e três dias, com uma taxa de ocupação em torno de 80%. Além disso, as diárias podem oscilar de R$ 100,00 durante a semana a até R$ 1.000,00 nos finais de semana e feriados, tornando essa modalidade uma excelente estratégia para quem busca rentabilidade superior ao aluguel tradicional. 

Diante desse cenário, a cidade de São Paulo tem se transformado em um verdadeiro polo da locação temporária, impulsionando o surgimento de empreendimentos projetados especificamente para atender a essa demanda.  

Incorporadoras estão investindo cada vez mais em edifícios voltados integralmente para o short stay, priorizando localização estratégica e infraestrutura otimizada para maximizar a experiência dos hóspedes e a rentabilidade dos investidores. 

Um exemplo de sucesso é o Riverside MB, empreendimento da CP Construplan e Perplan, localizado em Ribeirão Preto. Lançado em setembro de 2024, o empreendimento foi projetado especificamente para o modelo de aluguel por temporada, com unidades compactas e altamente funcionais.  

O seu sucesso foi imediato: em apenas quatro horas, 90% das unidades foram vendidas, conforme destacado pelo gerente de Marketing da Perplan, Lucas Cardoso, em matéria publicada pela revista online Revide. 

Além de um design pensado para o short stay, o projeto conta com infraestrutura completa, incluindo mini Market, espaço delivery, coworking, academia, piscina com vista panorâmica e um moderno mall. 

Ou seja, independentemente da perspectiva, o crescimento desse mercado evidencia que investir em empreendimentos voltados à locação de curta temporada é uma estratégia promissora para quem busca diversificação e alta liquidez no setor imobiliário. 

Como disponibilizar um imóvel para aluguel de curta temporada? 

Com o crescimento do mercado de locação de curta temporada e o sucesso de empreendimentos voltados para essa modalidade, muitos investidores e proprietários têm buscado formas de ingressar nesse segmento.  

No entanto, para garantir boas taxas de ocupação e maximizar a rentabilidade, é essencial adotar algumas estratégias que tornam o imóvel mais atrativo e competitivo. Confira as principais recomendações: 

• Use plataformas digitais: a maioria das reservas é feita por meio de aplicativos e sites especializados. Por isso, cadastre o imóvel em plataformas confiáveis e mantenha as negociações dentro do ambiente digital, garantindo segurança e praticidade.  

• Ofereça um ambiente bem equipado: imóveis para short stay devem proporcionar uma experiência confortável e funcional. Geladeira, fogão, internet de alta velocidade, utensílios domésticos e máquina de lavar são diferenciais importantes. 

• Invista em decoração atrativa: um design moderno e aconchegante pode aumentar o número de reservas. Escolha uma decoração neutra e funcional, que agrade a diversos perfis de hóspedes. 

• Disponibilize boas ferramentas de visualização: como a maioria das reservas acontece sem visita presencial, é essencial investir em fotos profissionais, vídeos e até tours virtuais 360º. Catálogos interativos são ótimos para destacar os diferenciais do imóvel e facilitar a escolha dos clientes. 

Ao seguir essas estratégias, é possível tornar o imóvel mais competitivo e aumentar as chances de sucesso no mercado de locação de curta temporada. 

Plataformas de locação de curta temporada mais utilizadas no Brasil

 

No Brasil, algumas das plataformas mais utilizadas são Airbnb, Booking.com, Vrbo e QuintoAndar, cada uma com características específicas. O Airbnb e o Booking.com são amplamente usados para estadias curtas e médias, enquanto o Vrbo foca em locações de temporada mais prolongadas.  

Já o QuintoAndar, embora mais voltado para locações tradicionais, também tem expandido sua atuação para períodos mais curtos. Cadastrar o imóvel nessas plataformas e manter toda a comunicação e negociação dentro do ambiente digital garante mais segurança, transparência e praticidade para ambas as partes. 

Aspectos jurídicos da locação de curta duração: legislação e regulamentos locais 

Como já está claro, a locação de curta duração, ou short stay, é um segmento que vem se expandindo rapidamente, mas também exige atenção especial à legislação e aos regulamentos locais, que podem variar conforme a jurisdição. 

No Brasil, o principal marco regulatório para esse tipo de locação é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que prevê a possibilidade de aluguel por temporada com prazo máximo de 90 dias.  

Entretanto, além das obrigações contratuais previstas nessa lei, os proprietários e investidores devem observar exigências adicionais impostas por regulamentos locais, como requisitos de licenciamento, zoneamento e segurança. 

Mas, afinal, quais são as principais normas e requisitos que orientam a locação de curta duração? Para responder a essa indagação, exploraremos brevemente os dispositivos legais aplicáveis e os cuidados necessários para garantir a conformidade desse modelo de negócio. 

Licenças e registros 

No âmbito federal, a locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece diretrizes para contratos de aluguel, inclusive para imóveis destinados a estadias de curta duração.  

Em Belo Horizonte, além dessa legislação, os imóveis para short stay podem necessitar de licenciamento junto à Prefeitura, em conformidade com o Código de Posturas do Município de Belo Horizonte – que dispõe, por exemplo, sobre as normas de segurança, higiene e urbanismo para empreendimentos comerciais e residenciais. 

Permissão e zoneamento  

Os regulamentos de zoneamento definem as áreas onde é permitido operar aluguéis temporários. Em alguns bairros ou condomínios, pode haver restrições específicas que limitam ou proíbem esse tipo de locação, a fim de preservar o uso residencial e a convivência entre os moradores. 

Por exemplo, de acordo com a Lei nº 7.166/1996, que disciplina o Uso e Ocupação do Solo em Belo Horizonte, as atividades comerciais – o que inclui, por natureza, a locação temporária – devem ser exercidas somente em áreas previamente designadas para esse fim pelo Plano Diretor do município.  

Essas normas têm como objetivo principal preservar a qualidade de vida e a ordem urbana, restringindo, em determinadas regiões e condomínios, a instalação de atividades que possam conflitar com o uso residencial predominante. 

Requisitos de saúde e segurança 

As normas de segurança são fundamentais para a operação de imóveis destinados a short stay. No âmbito federal e estadual, dispositivos regulamentados pelo Corpo de Bombeiros e pelas vigilâncias sanitárias – que seguem as normas técnicas da ABNT – exigem a instalação de equipamentos como extintores de incêndio, sinalização de rotas de fuga e sistemas de alarme. 

Comunicação com autoridades 

Em diversas cidades, incluindo a capital mineira, é comum que a legislação exija a prestação de informações regulares sobre as operações de aluguel por temporada. Essa obrigação, prevista em regulamentos municipais, implica que os proprietários comuniquem o número de hóspedes e a duração de cada reserva aos órgãos competentes, garantindo transparência e facilitando a fiscalização do cumprimento das normas de segurança, higiene e uso do solo. 

Esses dispositivos legais, tanto em nível federal quanto municipal, são essenciais para a formalização e a operação segura dos imóveis destinados à locação de curta duração.  

Importância de uma assessoria jurídica para investidores e incorporadoras que atuam nesse ramo 

Se você pretende inovar os seus empreendimentos, a locação de curta duração é uma oportunidade estratégica para atuar no mercado imobiliário. Incorporadoras e investidores estão cada vez mais atentos a esse segmento, que oferece alta liquidez e rentabilidade superior à locação tradicional. 

Além disso, a adoção de novas tecnologias, como automação residencial e inteligência artificial na gestão de aluguéis, tem otimizado a operação desses imóveis, tornando-os mais eficientes e atrativos para o público. Como vimos, para garantir a segurança jurídica e evitar sanções, é essencial que os contratos e processos operacionais estejam em conformidade com a legislação vigente. 

Nesse cenário dinâmico, contar com assessoria jurídica especializada é um diferencial competitivo, garantindo que todos os requisitos legais sejam cumpridos. Assim, além de proteger o patrimônio, investidores e incorporadoras podem potencializar seus resultados e expandir seus negócios com mais segurança e previsibilidade. 

Conclusão 

Em suma, o modelo de locação de curta duração – ou short stay – transformou o cenário imobiliário ao unir flexibilidade, alta rentabilidade e inovação tecnológica.  

Esse formato, que disponibiliza imóveis particulares para estadias inferiores a 90 dias por meio de contratos simplificados e gestão digital, atende a um público diverso, desde turistas e profissionais em viagens de negócios até pessoas que buscam um “lar temporário” durante reformas ou mudanças. 

Além disso, o crescimento das plataformas digitais e o surgimento de novos empreendimentos, projetados especificamente para esse formato, têm potencializado a valorização dos imóveis e ampliado as oportunidades de negócio, como evidenciado por casos de sucesso em mercados estratégicos.  

Contudo, para que essa operação seja bem-sucedida, é imprescindível a conformidade com um conjunto de regulamentações locais, estaduais e federais, abrangendo licenciamento, zoneamento, saúde e segurança. 

Portanto, contar com uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é fundamental para mitigar riscos, estruturar contratos de forma adequada e garantir a sustentabilidade e a expansão dos investimentos nesse segmento dinâmico. 

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