Se a sua empresa já implantou um loteamento de acesso controlado ou se você mora em um empreendimento dessa natureza, certamente já se deparou com a figura da associação de moradores.
Discussões judiciais envolvendo a cobrança de taxas por tal associação contra os moradores/proprietários de lotes, ou envolvendo o direito de desassociação de proprietários são bastante comuns.
Quer saber todos os detalhes e o atual posicionamento dos tribunais e da legislação sobre a associação de moradores e proprietários? Tem dúvidas, como gestor de uma associação ou loteador, sobre como tornar obrigatório o pagamento de taxas pelos moradores?
Para entender melhor como funciona a associação de moradores em loteamentos, quais são os direitos e deveres dos associados/proprietários e quais são os riscos e seguranças que envolvem essa modalidade de empreendimento ao loteador, leia este artigo até o fim.
Índice
Como funciona a associação de moradores de um loteamento?
Primeiramente, precisamos esclarecer que existem diferenças entre condomínio horizontal, que é, basicamente, o condomínio de casas – mas que também admite o conjunto de prédios –, “loteamento fechado” ou de acesso controlado (termo técnico correto) e condomínio de lotes.
Essas diferenças ficarão mais claras a partir da leitura dos nossos artigos já publicados sobre a Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, trazendo os conceitos e as regras incidentes sobre o desmembramento e o loteamento, e sobre a figura do condomínio de lotes, criada pela Lei 13.465/2017, tal qual ocorreu com o loteamento de acesso controlado, como veremos adiante.
A associação de moradores em loteamento funciona e faz sentido, geralmente, em loteamentos de acesso controlado, os quais não constituam formalmente alguma modalidade de condomínio (já que, neste caso, não há necessidade de associação).
A criação de uma associação que vincula os moradores e proprietários de todas as unidades autônomas de um loteamento, surge, exatamente, da necessidade da colaboração comum para a manutenção do loteamento, isto é, limpeza, conservação das áreas comuns, prestação de alguns serviços e, também, da necessidade da criação de regras de convivência no local, a partir de um estatuto que vincule a todos os moradores e proprietários.
Nas modalidades de empreendimentos imobiliários que já sejam finalizadas com a formação de um condomínio, a constituição da associação é desnecessária e até descabida.
Afinal, o vínculo entre todos os proprietários e moradores, na contribuição para a conservação do patrimônio e a busca dos objetivos comuns, bem como na submissão às mesmas regras de convivência, já ocorre via condomínio, isto é, todos os proprietários e moradores são condôminos, se sujeitando à convenção de condomínio e ao regimento interno.
A associação presume um vínculo menos forte entre os associados do que aquele existente entre condôminos.
Basicamente, uma associação é um vínculo societário entre pessoas que, por possuírem objetivos e interesses em comum, se unem nessa instituição, que, por lei, não deve possuir fins lucrativos.
Essa definição pode ser extraída do Código Civil, mais especificamente do artigo 53 e seguintes.
Na associação de loteamentos, portanto, os proprietários e/ou moradores daquele empreendimento voluntariamente se associam e criam as regras próprias de funcionamento e administração, por meio do chamado Estatuto Social e, em alguns casos, do Regimento Interno.
É importante já dizer, porque isso é a principal fonte das discussões judiciais, que a decisão de se associar ou não é um direito fundamental previsto no inciso XX do artigo 5º da Constituição Federal:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(…)
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
Isso significa que, ainda que um determinado proprietário tenha escolhido ser um associado fundador, ele pode, a qualquer momento, se retirar da associação.
Mais do que isso, nenhuma pessoa que não queira se associar pode ser compelida a participar da associação.
A associação é constituída pelo Estatuto Social, que deve ser registrado em Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas e contém as diretrizes e regras gerais de criação e desempenho das atividades da entidade.
O Estatuto prevê que sejam realizadas assembleias gerais entre os associados para deliberações acerca dos assuntos mais importantes, de interesse da instituição ou para modificação das próprias regras do Estatuto ou Regimento Interno.
As modificações de regras e deliberações, no geral, terão quóruns de presença e votação especificados no próprio Estatuto, ou, quando não houver, nos termos definidos pela legislação civil.
A administração da associação de moradores de loteamentos é feita por um ou mais administrador, que pode ser auxiliado por conselho de administração e/ou conselho fiscal, diariamente, para execução das suas atividades corriqueiras e deliberações que não envolvam as alterações das próprias regras da instituição.
A associação também conta, ao lado do seu Estatuto, com um Regimento Interno, que regula as questões mais detalhadas da convivência diária, como horários de mudanças, regras para descarte de resíduos, normas para uso dos espaços comuns, dentre outras.
Taxa de associação e o posicionamento do STF
A modalidade de associação em estudo surgiu de uma adaptação do mercado imobiliário, diante da necessidade de se controlar o acesso aos loteamentos, com vistas a se atender à maior demanda dos proprietários e moradores por segurança e qualidade de vida, o que permitia, ainda, inclusão de mais espaços de lazer e outras melhorias nos loteamentos.
Antes do advento de algumas leis municipais e da própria modificação da Lei 6.766/1979, pela Lei 13.564/2017, o loteamento de acesso controlado como modalidade de empreendimento e nem o condomínio de lotes eram previstos em lei federal.
Então, a instalação de guaritas, cercas, muros e outros, para fechar os loteamentos e limitar o acesso de terceiros que neles não residiam, com a criação de uma associação entre os moradores e proprietários, para a definição de regras, a determinação de contribuição comum para prestação dos serviços internos e a gestão centralizada do empreendimento, foram a alternativa encontrada para que aqueles empreendimentos imobiliários se tornassem algo mais parecido com o que se tem em condomínios edilícios, administrados pelos síndicos.
Nesses casos, todos pagam taxas mensais para a manutenção e a preservação do patrimônio da associação e reúnem-se em assembleias, de tempos em tempos, para alteração do Estatuto e do Regimento Interno, para eleger a administração, e realizar outras atividades similares.
Na prática, para os proprietários e moradores, pouca diferença há entre fazer parte de um condomínio de lotes ou de uma associação de moradores de loteamento de acesso controlado, modalidades de empreendimento que, atualmente, são plenamente reconhecidas no direito nacional e largamente utilizadas pelo mercado.
Porém, as legislações municipais, normalmente, trazem exigências diferentes para a implementação cada uma das modalidades, que, como, visto, também possuem naturezas jurídicas diferentes.
Isso implica, às vezes, em importantes diferenças aos empreendedores. Daí porque é importante a consulta a profissionais especializados, a fim de que se entenda melhor os benefícios e desvantagens de cada um dos modelos, no caso concreto.
Tratamos mais sobre essas diferenças no artigo anterior, sobre o condomínio de lotes.
Entretanto, por se configurar, juridicamente, como associação, as entidades de moradores de loteamentos vinham sendo contestadas judicialmente, por alguns associados que, embora fossem proprietários de lotes, ou participassem daquela coletividade na condição de moradores, não aceitavam se associar e, principalmente, pagar a taxa mensal de manutenção que era cobrada pelas associações.
O embasamento legal para tanto era o artigo 5º, XX, da Constituição da República, que diz o seguinte: ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.
A jurisprudência nacional não era uniforme no sentido de se permitir ou não a cobrança da taxa de associação e de se obrigar a adesão de proprietários das unidades individuais à associação de moradores.
O STJ entendia ser irregular a cobrança daqueles associados que decidiam não ingressar à associação de moradores, mas tribunais regionais por todo o país, a exemplo do TJSP e do TJMG, em diversas ocasiões, se posicionaram no sentido de que o associado era, sim, obrigado a pagar as taxas cobradas pelas associações.
Esse posicionamento de obrigatoriedade se apoiava no fato de que o associado era beneficiário dos serviços internos ao loteamento, rateados pela coletividade, de modo que a não contribuição configuraria um enriquecimento ilícito do morador/proprietário e, ainda, aumentaria as despesas daqueles de, de fato, decidiram se associar.
A questão poderia ter ficado mais clara com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que incluiu, na Lei 6.766/1979, o artigo 36-A:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Recentemente, em dezembro de 2020, a partir do julgamento proferido no RE nº 695.911/SP, o STF tentou colocar um ponto final na discussão ao definir a seguinte tese:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis
Como se vê, com o advento da Lei 13.465/2017, permitindo o loteamento de acesso controlado como uma modalidade regular de parcelamento do solo e a consequente criação de associação de moradores para a gestão do empreendimento, seguida da recente decisão do STF, há, em algum grau, maior segurança jurídica a associações e loteadores no tocante à cobrança de rateio de despesas dos associados.
Mesmo assim, há de se observar que, de acordo com a tese fixada pelo STF, associações já existentes continuarão não podendo cobrar contribuições de proprietários não associados.
Para novos proprietários, a cobrança será admitida, desde que o ato constitutivo da Associação esteja registrado à margem da matrícula de cada lote do empreendimento.
Devemos lembrar, ainda, que a regulação urbana é matéria de legislação municipal, que, por ser mais específica, prevalece em relação à legislação federal.
Por isso, em alguns municípios com alta vocação para atrair condomínios de lotes e loteamentos fechados, as leis municipais como Planos Diretores e leis de uso e ocupação do solo urbano já previam essas modalidades de empreendimento imobiliário, as considerando regulares, permitindo, inclusive, a constituição de associação de moradores a ser aderida por todo aquele que residir no empreendimento ou adquirir unidade, com atos constitutivos registrados no cartório de imóveis.
É muito importante ao loteador, logo, consultar profissionais especializados para fazer o estudo de viabilidade técnica e jurídica do empreendimento, previamente, bem como para a análise da legalidade da instituição de associação de loteamento, exatamente porque tais leis municipais podem variar bastante.
Com a decisão do STF, para os novos loteamentos, posteriores à Lei 13.465/2017, publicada em 08/09/2017, ou posteriores à lei municipal autorizadora da modalidade, basta o registro do Estatuto Social da associação no cartório de registro de imóveis competente, aliado à previsão, no memorial descritivo do empreendimento, de que o loteamento será de acesso controlado, com benefícios, regras e serviços comuns e que, por isso, será criada associação da qual todos os moradores e proprietários deverão fazer parte, contribuindo com as despesas da instituição.
Nesse caso, os associados, ainda que se desvinculem da associação posteriormente, serão e continuarão obrigados a contribuir.
Para loteamentos que sejam anteriores à dita lei federal, ou anteriores à lei municipal autorizadora, a situação vai depender do seguinte: moradores e proprietários que já tenham adquirido suas unidades antes da autorização legal à imputação da associação deverão se associar livremente, sendo vedada a imposição de qualquer taxa sem a adesão deles ao Estatuto social; e moradores que adquiram unidades posteriormente à autorização legal, desde que informados e regularmente registrados os atos constitutivos da associação, contendo as obrigações comuns esteja registrado no registro de imóveis.
Para facilitar o entendimento, veja a seguinte tabela, que contém a regra geral:
| Loteamento anterior a 08/09/2017 | Loteamento posterior a 08/09/2017 | |
| Proprietário anterior a 08/09/2017 | Livre associação do morador, sendo vedada a imposição de qualquer taxa pela associação. Tendo participado da fundação da Associação, mesmo que depois venha a se desassociar, a taxa continuará sendo devida. | – |
| Proprietário posterior a 08/09/2017 | Obrigado a arcar com as despesas comuns. | Obrigado a arcar com as despesas comuns. |
Observação: a data pode ser anterior, se, no âmbito municipal, a questão já houver sido solucionada. Um exemplo é o Município de Nova Lima/MG, que, desde 2007, já autoriza os loteamentos de acesso controlado, com a constituição de associação com obrigações comuns a todos os moradores.
Regras de convivência
As regras de convivência da associação, que, como visto, tem o seu âmbito de atuação limitado ao território do loteamento, podem ser determinadas via Estatuto Social e/ou via Regimento Interno, vinculando todos os associados.
Normalmente, questões maiores como diretrizes gerais acerca dos objetivos do loteamento, regras acerca do uso da propriedade, por exemplo, se é permitido ou não o uso comercial dos lotes, regras referentes a padrões construtivos outras questões mais importantes e menos flexíveis para o loteamento serão definidas no próprio Estatuto que cria a instituição.
Isso ocorre porque o Estatuto é um documento público, que deve ser registrado em cartório de pessoas jurídicas e, também, para conferir maior transparência e originar formalmente a obrigação do associado de contribuir com a coletividade, no registro imobiliário do bem.
É, pois, mais difícil se alterar o Estatuto, o que ocorre somente por assembleia geral, sendo, normalmente, estabelecido o quórum elevado para aprovação de mudanças, assim como ocorre com a convenção de condomínio.
O Regimento Interno, por sua vez, é o documento mais detalhado a respeito das normas de convivência do dia a dia, que, igualmente, vincula a todos os associados, mas, por outro lado, não necessita ser publicizado (ou seja, registrado em cartório) e, normalmente, pode ser alterado com maior facilidade, por decisão da própria administração, em assuntos mais triviais, ou por deliberação da assembleia geral, mas a partir de quórum menor.
As regras de convivência envolvem, por exemplo, controle de entrada e saída, regras de horário para utilização de espaços de lazer do loteamento, regras acerca de onde depositar os rejeitos, em quais dias e horários, horários de mudança, regras sobre onde deixar veículos, áreas de manobra, regras restritivas de festas e barulho em determinados horários e outras.
Portaria, controle de acesso e fechamento de ruas
O loteamento, de maneira geral, conta com espaços que são públicos, a exemplo das ruas, avenidas, praças, áreas de preservação permanente e outras. Ele funciona de maneira diferente do condomínio de lotes, por exemplo, em que todo o espaço cercado, no qual existe o condomínio, é de propriedade privada deste.
Isto é, as áreas comuns de um condomínio de lotes pertencem à coletividade de condôminos, ou, em outras palavras, ao ente despersonalizado que é o condomínio.
No loteamento de acesso controlado com associação de moradores, diferentemente, os “espaços comuns” não são apenas comuns em relação a todos os proprietários das unidades individuais, mas são verdadeiros espaços urbanos públicos.
O loteamento nada mais é do que um bairro, ou região da cidade, ainda que possa ter acesso controlado.
A associação gestora não é proprietária de qualquer patrimônio do loteamento, ou qualquer área que o compõe, sendo, apenas, pessoa jurídica responsável por administrá-lo e criar regras que incidem sobre os associados, tendo o loteamento como espaço de atuação.
Por isso, a questão do fechamento do local, instalação de câmeras e guaritas e outras formas de restrição de acesso, feitos pela associação administradora, são bastante polêmicos.
Em regra, inclusive, quando o loteador planeja um loteamento, ele deve doar parcela do terreno original para o Município, a fim de que sejam instaladas na área doada as infraestruturas urbanas necessárias e sejam fornecidos serviços básicos como a iluminação pública e fornecimento de água e coleta de esgoto.
Ou seja, não obstante a associação possa, de forma associada ao Poder Público, prestar serviços adicionais, como vigilância, instalação de câmeras internas e outros, aqueles serviços urbanos básicos e essenciais, em regra, serão oferecidos pela própria municipalidade.
Sendo assim, usualmente, ainda que seja autorizada a instalação de portaria, o fechamento de ruas e o controle do acesso de terceiros ao loteamento, não pode ser impedida a entrada de terceiros no local, ou realizadas outras formas de restrição à população de acessar e usufruir do local.
Até mesmo o fechamento de ruas deve ser limitado, sendo que, em muitas das vezes, o Município exige aberturas e ligações com ruas externas que podem não estar inicialmente previstas no projeto original.
É permitido, pois, requerer que aqueles que entrem no loteamento se identifiquem na portaria, mas é vedado o impedimento ao acesso de pessoas, veículos e outros no local.
Muitas legislações municipais, principalmente em cidades que apresentam alta vocação para atrair loteamentos de acesso controlado, permitem que sejam feitas parcerias entre a associação administradora e o Poder Público, para que a própria associação forneça os serviços mais básicos aos moradores, como a iluminação pública e a coleta de lixo.
Nesse caso, em contrapartida, pode ser permitido um controle maior da própria associação sobre o acesso ao loteamento, o fechamento de mais ruas, ou outras formas de intervenção maior em relação ao espaço público do loteamento.
Algumas leis permitem, nessa hipótese, também, a doação inicial de parcela menor do terreno pelo loteador que executa o empreendimento.
Desassociação
Conforme se pode perceber da recente decisão do STF é conferido o direito de desassociação ao proprietário ou morador a qualquer tempo.
Por mais que, constitucionalmente, como visto, o ingresso de alguém a uma associação seja livre e seja garantido o direito de desassociação, no caso das associações de loteamentos, a natureza da pessoa jurídica que o administra é um pouco diferente das demais associações e favorece a todos aqueles moradores do loteamento.
Mesmo que um proprietário ou morador, portanto, não tenha o interesse de se associar ou permanecer associado, ele, inevitavelmente, se relaciona juridicamente com a associação, porque, ao possuir um imóvel que se encontra dentro do loteamento, recebe dela todos os benefícios, tirando proveito dos serviços de limpeza, segurança, guarda, manutenção, conservação e outros que são prestados.
Por isso, tanto aquele morador ou proprietário que já tenha se associado anteriormente à vigência da Lei 13.465/2017 quanto aquele que tenha adquirido lote inserido em loteamento de acesso controlado, posteriormente à vigência da lei, tendo sido informado da existência da associação, deverão permanecer respeitando as normas comuns da associação e contribuindo com as despesas da instituição.
Obviamente, contudo, que, aqueles moradores/proprietários que tenham se associado e desassociado anteriormente à vigência da lei federal ou municipal autorizadora, não podem ser coagidos a se associar novamente, após o início da vigência da norma.
Conclusão
O tema das associações de moradores em loteamentos sempre foi polêmico e gerou uma enorme massa de processos judiciais pelos tribunais do país nos últimos anos.
Afinal, muitos proprietários e moradores não concordavam em se associar e consequentemente, pagar as taxas de associação, levando a instituição à justiça para exercício do direito de retirada.
Porém, recentemente, a Lei 13.465/2017 e o STF, no julgamento do RE nº 695.911/SP, em dezembro de 2020, colocaram um ponto final nas discussões, sistematizando o direito de associação e o dever de contribuição com as despesas comuns da associação, no tocante ao pagamento de funcionários, limpeza, segurança, vigilância, conservação e outros serviços em prol do loteamento de acesso controlado.
A matéria, todavia, permanece complexa, uma vez que o direito da associação ou do associado, de, respectivamente, cobrar taxa dos moradores ou se retirar da entidade, sem arcar com as despesas comuns, dependerão de variáveis, a exemplo da data de constituição da associação, da data de adesão do associado, da data de criação do loteamento em si, do momento da aquisição da unidade pelo proprietário e da legislação municipal aplicável.
Por isso, é importante aos moradores e proprietários, bem como aos loteadores e à própria associação, que consultem os requisitos legais para a implementação da associação e das cobranças das despesas comuns, antes de, no caso da associação, se decidir pela imposição de cobranças a associados que se neguem a integrar a instituição ou, no caso dos associados, antes que incorram em mora com as parcelas, ou questionem as cobranças judicialmente.
Esperamos que este conteúdo lhe tenha sido, de alguma forma, útil. Não deixe de conferir, também, nossos artigos anteriores que se relacionam com o conteúdo deste texto.
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*Imagem de Data Ponto.
Tenho terrenos comerciais que estão para o lado de fora dos condomínios com acesso controlado.
Coloquei uma placa em um dos meus terrenos de uso misto, ou seja, comercial e no dia seguinte fui notificado que iriam retirar minha placa. Pois bem, li tudo o conteúdo apresentado aqui na página inclusive as perguntas e todas as respostas. Tenho uma dúvida, ou melhor, algumas dúvidas. Seguem:
1 – eu posso pedir a desfiliação da Associação?
2 – por se tratar de área comercial que não tem acesso controlado, posso me desfiliar e parar de pagar a taxa da
Associação?
3 – como irei alugar esse imóvel sem que eu possa fazer meu anúncio no local?
Olá, Eduardo! Inicialmente, ninguém pode ser obrigado a se associar ou permanecer associado, de modo que é possível solicitar sua desassociação. Mas, a depender das condições de aprovação e registro do loteamento, é possível que continue sendo cobrado por uma taxa de manutenção. Por isso, para sanar suas dúvidas, precisaríamos fazer uma análise mais aprofundada do registro do loteamento, estatuto da associação e contrato de compra e venda do imóvel. Sugerimos que confira esses documentos para verificar se a associação é regular e se pode fazer essa proibição.
Caso precise de auxílio, entre em contato para agendar uma consulta, será um prazer te atender!
Ola!! Eu comprei uma casa num loteamento em 2018, me associei, mas sai de lá em 2021 e casa está sem energia, e sem condições de moradia pois iniciei neste anos de 2021 uma reforma que ate hoje nao foi terminada, nem tem condições de morar lá. Em 11/2023 me desfiliei da associação, no município nao existe lei que trata dessa questões de taxas obrigatórias; nao estou usando nenhum serviço de lá, tenho obrigação juridicamente de continuar pagando a mensalidade da associação dos moradores??? Obrigada!!
Olá, Simone! A cobrança de taxas em face de todos os proprietários será válida somente para os débitos posteriores a 2017, quando o Estatuto da associação constar no registro do loteamento (matrícula). Contudo, se o Estatuto não estiver devidamente arquivado no registro do empreendimento, a cobrança somente será válida para os proprietários associados. Contudo, para uma resposta mais precisa para o seu caso, é necessário analisar o contrato de compra e venda do imóvel e Estatuto Social da Associação gestora. Ficamos à disposição para atendê-la!
Excelente conteúdo, parabéns!
Minha dúvida é: pode, uma única rua de um bairro ter acesso controlado? Pode uma área específica (que não um loteamento) ter acesso controlado?
Grata.
Olá, Romara! O acesso pode, sim, ser controlado. Porém, não pode ser impedido, pois a rua é pública.
Bom dia, comprei um lote, assinei como convenção de condomínio e logo me falaram que se trataram de uma associação de moradores. O presidente não apresentou orçamentos, somente uma planilha de custos. Integrantes do conselho fiscal são pai e e irmão(fiscal) e filho vice presidente. Pode isso?
Olá, Natália! Pelo que entendi do seu relato, você não tinha ciência que não se tratava de um condomínio no momento da compra. Nesse caso, é necessário analisar o contrato, a regularidade do loteamento e da associação gestora junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Acerca da prestação de contas, é um direito de qualquer morador/associado exigi-las, contudo, o valor das taxas normalmente é fixo e despesas extraordinárias são aprovadas em assembleia. Já sobre os integrantes do Conselho, eles normalmente são eleitos por chapas, votadas também em assembleia, mas todos devem ser associados.
Dessa forma, sugiro que você procure informações diretamente nas atas de assembleias registradas no Cartório competente, Estatuto Social e Regimento Interno para verificar a regularidade dos valores cobrados e da atual administração, bem como vale fiscalizar a devida prestação dos serviços prometidos.
Caso você precise auxílio, entre em contato conosco para agendar uma consulta, será um prazer te atender!
Bom dia. Tenho um terreno rural onde já constitui uma associação, porém de uns tempos para cá a mesma não tem feito assembleia presencial e sim pelo watszapp inclusive votação para aumento no salário da presidente da mesma. E quando surge algum questionamento não aceitam e não dão satisfação. Sempre paguei a contribuição, mas com essa atitude que me desassociar. Comprei em 2013 e a associação foi constituida em 2016. E para esclarecer lá não possui guarita o acesso é feito cada proprietário tendo a chave do portão principal.
Olá, Giane. As assembleias gerais podem ser realizadas de modo virtual, mas deve ser por videoconferência, e não por mensagens. Além disso, deve ser lavrada ata da assembleia. Se isso não está acontecendo, é possível questionar. Para orientá-lo de forma personalizada, precisamos ter acesso ao estatuto da associação e entender melhor os detalhes do caso. Caso queira marcar uma consulta, entre em contato conosco! Será um prazer atendê-lo.
Eu moro numa associacao de moradores. Coloquei uma placa de vende se na minha casa. O regimento proibe. Mad entendo que é minha propriedade. E como tal essa proibicao fere o meu direito. Se eu recorrer da multa posso perder ou tenho chances de ganhar ?
Olá, Mariano. O direito de propriedade, apesar de ser uma garantia fundamental, não é absoluto. Se você é associado, deve obedecer às regras da associação, pode estabelecer regras sobre o uso da propriedade.
Boa noite. Comprei um terreno em Cabo frio e contrair uma moradia num loteamento, que fez uma venda casada instituindo uma associação de moradores, ao qual já te colocava como um associado, junto do documento do terreno. Desde 2005 quando comprei esse lote, até hoje o presidente da associação não faz nada no loteamento, tipo um saneamento básico, e a taxa associativa é 240,00 Reais. Quando chove às ruas ficam todas alagadas e não dá para sair de casa andando. Quando comprei era cerca de arame e agora foi murado de forma arbitrária pelo presidente da associação, fechando todas às ruas que dá acesso ao comércio, e tendo somente uma rua aberta. Pedir o desligamento da associação através de e-mail e a secretária da associação pediu para eu fazer a desassociação presencial, pois parei de pagar por falta de prestação de serviço no loteamento e prejuízos em frente a casa que construir com muito sacrifício. O que fazer neste caso de venda casada, e não prestação de serviço lo loteamento. Obrigado pela atenção. Fico no aguardo da resposta e uma orientação.
Olá, Maria! As respostas às suas perguntas, inclusive as possibilidades para a sua desassociação, dependem da análise dos documentos relativos à associação e ao loteamento, como o estatuto, contrato de compra e venda e a matrícula do imóvel. Em relação a ausência de prestação de serviços, já pagos pelos associados, caso devidamente demonstrado, pode ser cabível ação para reaver tais valores. Se desejar uma consultoria, entre em contato conosco! Podemos ajudá-la com essa análise.
Parabéns pelo conteúdo. Muito elucidativo, o melhor que vi até então na internet.
Contudo, gostaria de saber a seguinte questão, com relação ao Registro da cláusula no Estatuto ou Regimento Interno que fala sobre a taxa da associação.
basta apenas apenas o registro deste estatuto ou regimento no cartorio de pj ? Ou tem que conter, até mesmo antes nos lotes adquiridos antes de 2017 na matricula ou registro de propriedade do lote?
Ou seja, apenas registrar a ata de assembléia contendo a devida cobrança da taxa de associação instituída no Estatuto ou Regimento Interno já é valida a cobrança?
Fico muito em dúvida com relação à questão do Registro citado na Sumula do STF.
Poderia me explicar? Desde já agradeço a atenção,.
Olá, Luciane! Agradecemos o comentário. Para loteamentos constituídos antes de 2017, a taxa só pode ser cobrada se o proprietário for associado. A associação deve ter ocorrido no momento da aquisição do imóvel, mas também pode se dar depois, inclusive em ata de assembleia, desde que fique expresso o ingresso do proprietário na associação e a anuência em relação às taxas.
Para novos loteamentos, o registro da associação deve constar no contrato de compra e venda do lote, na aprovação do empreendimento e no registro do imóvel.
Bom dia, comprei um lote num loteamento de acesso controlado que está em fase de implantação e ainda não foi levado a registro a associação, minha dúvida é:
Eu serei associado automático ou devo estar presente na instalação e votar?
Olá, André! É preciso verificar se há alguma previsão sobre a associação no contrato de compra e venda do lote. De toda forma, por se beneficiar do serviço de controle de acesso ao loteamento, você deverá arcar com as taxas, ainda opte por não se associar.
Parabéns pelo conteúdo, ajuda bastante as pessoas a tirar as dúvidas, aproveitando gostaria de uma ajuda, compramos um terreno em 2022 com matrícula firmada em cartório datada de 1975(não tem escritura, apenas contrato de compra e venda), a associação de moradores foi criada em 2007, os antigos proprietários não se associaram, e quando compramos não foi colocado nada em contrato que precisaríamos se associar.
A associação tem uma portaria (que não é legalizada pela prefeitura, é clandestina) e estão impedindo o nosso acesso ao nosso lote, e impedindo também à arquiteta de entrar para começarmos a construir.
A advogada da associação pediu o nosso contrato de compra e venda, para cadastrar como novos proprietários, porem ela informou que compramos um terreno cheio de dívidas, como pode estar cheio de dívidas se os antigos proprietários não eram associados, não enviamos o contrato, pois achamos que ela poderia de má-fé nos incluir na cobrança informada.
Gostaria de saber se a associação tem esse poder de barrar um novo proprietário, sendo uma portaria clandestina, sem a autorização da prefeitura, que medidas judiciais poderíamos fazer para não ter essa dor de cabeça.
Muito obrigado.
Olá, Paulo! Ainda que a portaria seja clandestina, se a associação estiver regular, ela pode, sim, impor algumas regras e cobrar pela taxa de associação, inclusive pela quitação de valores em atraso. Nesse caso, o novo proprietário seja o responsável direto pelos débitos, você poderá cobrá-los do proprietário anterior.
Oi, boa tarde. Tenho um lote em loteamento que existe a mais de 20 anos, agora estão tentando fechar esse loteamento o transformando em loteamento fechado, isso é permitido? Pois quando comprei não era loteamento controlado e estão falando que agora vai ser, a minha dúvida é se realmente pode? Acredito que não, pois quem comprou, comprou da forma que é o loteamento, agora quem não quiser vai se sentir lesado, acredito que para ser loteamento controlado, teria que ser no início do projeto.
Olá, Pedro! O fechamento do lote, nesse caso, só será possível se houver anuência dos proprietários. Como você comprou o lote em outras condições, não pode ser obrigado a concordar ou a aderir a eventual associação. Além disso, o fechamento também deverá ser aprovado pelo município, por procedimento próprio.
Dúvida….em caso de dois proprietários de terreno, a cobrança da associação deve ficar no nome dos dois ou apenas um?
Olá, Fábio! Se houver previsão no contrato de compra e venda sobre a taxa de associação, os dois proprietários serão obrigados ao pagamento e poderão ser cobrados. Mas, se não houver essa previsão, só poderá ser cobrado o proprietário que tiver se associado expressamente.
Bom dia, muito bem elaborado este texto…
Tenho uma situação: Tenho um lote, adquirido antes da lei de 2017 (na verdade, adquirido até mesmo antes de se fazer uma associação do tal loteamento). Porem, o valor que era de 270 e estava sendo pago, foi para 680 (devido a inclusão de guarda noturno), um aumento inviável pra mim. Este loteamento é em área rural, não é um loteamento registrado na prefeitura. Foi feito há 40 anos e há uns 15 anos fizeram uma associação e “fecharam” o local.
Tem registro da ata em cartorio (mas registro de documentos), não tem nada registrado nas matriculas dos imoveis.
Neste caso, posso deixar de pagar? me desasociar? obrigado.
Olá, Paulo! Constitucionalmente, ninguém é obrigado a se manter associado. Contudo, o STF já entendeu ser lícita a cobrança da taxa de associação mesmo dos não-associados, pois, embora possam sair da associação, continuam tendo acesso aos seus benefícios (segurança, por exemplo). Caso você ainda tenha alguma dúvida, permanecemos à disposição para ajudá-lo. Será um prazer atendê-lo!
boa tarde!
estou construindo em um loteamento, fiz uma edicula, esta pendente da casa principal ser construida, a associação está me proibindo de usar/frequentar ou morar em minha propriedade alegando que o RI só permite que possa utilizar a casa com a construção concluida, e que a edicula tem que ser construida com a casa principal.
há alguma lei que me ampare e que sobreponha o RI e estatudo?
seu post foi muito bem explicado, sanou varias duvidas
Olá, Mayara! Agradecemos o comentário. O Regimento Interno, em regra, deve ser obedecido por todos os associados. As normas do RI só poderão ser afastadas se forem contrárias à lei municipal. Você pode conferir a legislação da sua cidade para verificar se há alguma previsão diferente.
Parabéns pelo Artigo: Tenho um Dúvida, comprei um imóvel que ocupa dois Lotes. O lotes são unificados a mais de 10 anos em todos os Orgãos oficiais ( Registro Imóvel e Prefeitura ). O Residencial que cobrar a taxa de contribuição dobrada alegando que o residencial foi Instituído com número de lotes e embora eu tenha os meus lotes unificados tenho que pagar o proporcional de 2 lotes. Existe alguma diretiva para esses casos ?
Eu também pensei em solicitar judicialmente minha desassociação, mas como adquiri o imóvel após a lei Loteamento de 08/09/2017, fiquei na dúvida se poderia pedir para desassociar somente um dos lotes visto que esse lote é somente utilizado para acesso a residência.
Minha solicitação pode ser procedente judicialmente?
Olá, José! Agradecemos o comentário. Essa regra deve estar prevista no Estatuto da associação. Se houver previsão de que o proprietário de dois lotes unificados deve pagar a taxa de contribuição dobrada, não há como questionar. Sobre a desassociação de apenas um dos lotes, entendemos que não é possível porque, após a unificação, eles passaram a ser um único imóvel. De toda forma, para uma orientação mais completa, precisaríamos analisar o estatuto.
Olá! Estou adquirindo um lote em um empreendimento que deve ser entregue até março de 2023. Não há no contrato de compra e venda nada referente a ser fechado ou controlado como fala no artigo, porém alguns proprietários já estão se mobilizando para formar associação e fechar o loteamento. Neste caso terei que me associar?
Olá, Eliane! Ninguém é obrigado a se associar, mas, dependendo da situação, pode haver a obrigação de contribuir para o pagamento das despesas comuns da associação. Porém, no seu caso, se a associação não foi informada no contrato nem registrada em cartório, em tese, você também não será obrigada a arcar com a taxa de associação.
Excelente conteúdo doutores! Completíssimo!
Resta uma dúvida em meu caso:
Resido e sou associado de um loteamento de acesso controlado qual foi estabelecido um padrão para calçada, entretanto, tal modelo é diverso ao previsto no plano diretor de meu município, tenho ciência de que a norma prevista no regimento interno não poderá sobrepor ao município, mas estou sendo multado por não ter seguido o padrão estabelecido na associação, qual caminho tomar?
Saliento que, tal notificação foi enviada a mim somente 3 meses após a conclusão desta calçada.
Muito obrigado!
Olá, Oswaldo! Agradecemos seu comentário.
No loteamento de acesso controlado, as áreas externas aos lotes são públicas, de forma que, em relação ao padrão da calçada, entendemos que deve prevalecer o que estiver contido no plano diretor.
Por isso, você pode e deve se defender dessa autuação feita pela associação.
Se precisar de apoio, entre em contato conosco!
Se o presidente de uma associação não quer se reeleger e se não há ninguém disposto a se candidatar ao cargo, como fica a situação quando o mandato do presidente atual terminar?
Olá, Ângelo! Como as associações têm autonomia para criar suas regras internas, é preciso verificar o que o estatuto e o regimento interno dispõem sobre essa hipótese.
Boa trade Dr. Rafael
Parabéns pela excelente matéria. Comprei dois lotes contíguos em um loteamento a beira de uma rodovia que posteriormente (3 anos depois) foi criada uma associação de moradores. A princípio eu pagava as taxas referente aos dois lotes. Após a construção de minha residência fui aconselhado a unificar meus lotes em apenas um até para não ficar com um imóvel sem construção pois o IPTU aumenta gradativamente conforme não se constrói (Vazios). Pois bem, foi feita a unificação dos dois lotes na Prefeitura e Cartórios de Notas e Cartório de Registro ficando apenas um imóvel com uma matrícula e uma inscrição mobiliaria. Como o estatuto da associação não faz menção entre a diferença da metragem dos lotes (temos de várias dimensões, inclusive alguns que ultrapassam em quatro vezes os menores) passei a contribuir com apenas uma taxa de manutenção, é claro que, com anuência da Associação. Mas como se discute bastante essa situação em nosso loteamento que agora é Loteamento Fechado de Acesso Controlado, gostaria de saber se há alguma lei no sentido de cobrar a taxa em função da metragem quadrada dos lotes.
Muito obrigado
Olá, Roberley! Não existe previsão em lei sobre a forma de cobrança da taxa. A associação tem autonomia para definir, no estatuto, se a cobrança será por unidade ou proporcional, e o judiciário tem entendido que ambas as formas são válidas.
Ola Dr. Rafael! Quanto as portarias nos acessos controlados do loteamento, a lei permite que sejam construídas/edificadas em áreas privadas (lotes) ou públicas (vias e áreas verde)? Pode ser próximo a residências?
Olá, Sabino! Agradecemos o comentário. Não há impedimento para que equipamentos comuns (como a portaria) sejam implantando em lotes, mas tal situação, se existente, deve ser claramente informada ao comprador caso o lote em questão seja vendido. O posicionamento da portaria será definido na projeto de implantação do loteamento. Por outro lado, a implantação da portaria em áreas públicas (doadas para o Município) dependeria da anuência expressa do orgão público no ato de aprovação do empreendimento.
Mesmo depois de tudo aprovado pela prefeitura, inclusive o “Habite se”, a administração da associação de moradores de loteamento de acesso controlado pode impedir de se fazer a mudança alegando que algo não está de acordo. A plano diretor do município pode se submeter ao de uma associação? Na hierarquia normativa o município é inferior à associação?
Olá, Sabino! No que se refere às normas urbanísticas, o plano diretor do município é hierarquicamente superior ao estatuto e regimento interno da associação. Mas as normas internas da associação, desde que não conflitem com o plano diretor, obrigam a todos os associados.
O que não ficou claro, se sou um associado de moradores ,e tenho um terreno / lote ,também tenho que pagar essa taxa.
Aqui na associação,. é isento da taxa do terreno,desde que esteja fazendo divisa da casa.
Caso o terreno/lote estiver em outra localização,dentro da associação, terá que pagar.
Sendo assim ,isso é certo
Olá, Abiatar! A Associação tem autonomia para prever suas próprias regras no estatuto e regimento interno. Para saber se a cobrança é correta, precisaríamos analisar esses documentos. Se quiser marcar uma consulta, entre em contato clicando aqui, será um prazer atendê-lo!
Parabens pelo artigo, isso mostra que o STF sempre rasga a Constituição tomando decisões bizarras contra a Constituição.
Olá, Alexandre. Agradecemos o comentário e ficamos satisfeitos que tenha gostado do conteúdo.
Tenho um lote em uma associação , fiz 5 unidades de casa, mas não alterei o documento do terreno , permanecendo assim um só lote , sou obrigado a pagar 5 taxas ou por um único lote?
Aguardo resposta .
Desde já , obrigado !
Olá, Ademir! Para responder à sua pergunta, é preciso saber o que o estatuto e o regimento interno da associação dispõem sobre isso. A resposta provavelmente estará nesses documentos.
Olá Dr Rafael, obrigada pelo artigo, muito interessante. Uma dúvida que eu fiquei é em relação ao descumprimento do Regimento Interno. Em nosso loteamento temos muito esse problema e muitos proprietários alegam que a associação não tem poder para multar o associado, mesmo que isso esteja previsto no regimento. Infelizmente muitas pessoas só cumprem regras de boa convivência quando dói no bolso. Essa interpretação, em relação à possibilidade de cobrar multas, muda com o último entendimento do STF? Muito obrigada se for possível esclarecer esse ponto.
Olá, Giovana. Agradecemos o comentário. Essa alegação não procede e a decisao do STF não enfrentou essa questão da cobrança de penalidades. Na verdade, sendo o proprietário associado (e até depois de eventual desassociação), ele estará sujeito às normas do estatuto social e do regimento interno.
Os condomínios de lotes só é possível em loteamento devidamente aprovados pelas prefeituras a partir da lei 13.465/2017 , (que ao meu modo de ver ainda carece de decreto de regulamentação)os antigos loteamentos fechados ainda deverão continuar ser mantidos por associações,(loteamento fechados) visto que as ruas do loteamento fechado são ruas publicas, já em condomínios de lotes as ruas são privadas, idênticas aos condomínios horizontais de casas, de modo que não é possível aplicar as mesmas regras legais dos “condomínios de lotes” conforme lei 13.465/2017, pois os loteamentos fechados tem muitas resistência publica diantes de partidos principalmente de esquerdas que alegam “privatizar as ruas publicas”e imperdir o livre acesso de ir e vir conforme previsto na constituição.
Olá, Jair. Agradecemos o comentário.
Ótima matéria, parabéns!
Em uma Associação de Moradores na cidade de Casa Branca/SP, ocorreu a alteração referente a utilização da Área de Lazer, anteriormente os proprietários de lotes residentes e não residentes faziam a locação no valor de uma mensalidade R$165,00 por APP próprio da empresa contratada que faz a Administração sem restrição de dias da semana.
Devido a uma ocorrência pontual em uma festa locada por filho se proprietário de Lote os novos Administradores incluíram restrição de dias da semana, sendo permito apenas locação de segunda-feira até quinta-feira, restringindo a reserva na sexta-feira, sábado e domingo agora com valor de R$300,00.
Estas alterações foram feitas pela nova Diretoria sem nenhuma Assembléia ou consulta dos proprietários não residentes.
Verificamos que os proprietários de lotes já residentes já fizeram festas internas, como festa Junina, assim deixando os não residentes apenas pagando a mensalidade da Associação de Moradores.
Olá, Eduardo! Agradecemos o comentário. Você tem alguma dúvida específica?
Olá Dr. Rafael, tudo bem? Excelente matéria!! Parabéns!!!
Tenho uma dúvida. Minha tia, falecida há 5 anos,deixou uma casa no município de Araruama no RJ. A Casa foi comprada num loteamento em 1980. Somente agora, fomos informados que há um débito de mais de 90.000,00 em taxas de condomínio. Na cobrança vem ainda o valor dos honorários da advogada. Quem faz a cobrança é uma administradora, pois o que é é uma Associação de Amigos do Parque Residencial. Essa cobrança é devida? Muito grata!!
Olá, Katia! Agradecemos o comentário!
Se a sua tia, ao adquirir o lote, se associou voluntariamente à associação, a cobrança provavelmente será devida, mas só conseguimos responder com segurança se analisarmos a documentação relacionada ao caso.
A inclusão de honorários em cobranças de dívidas também é uma prática comum e lastreada no Código Civil.
De toda forma, se você recebeu o imóvel por herança, não responderá por dívidas superiores ao valor do bem.
Entre em contato direto conosco, por um dos meios disponíveis no site, caso deseje uma consultoria personalizada.
olá, obrigada pelo artigo.
Aproveito a oportunidade para tirar uma dúvida.
adquiri um lote de terreno em um local onde existem três imóveis e mais casa de caseiro. O portão é por controle, não há porteiro.
Tem um síndico e uma associação que está me cobrando o “condomínio” cheio, mesmo sem haver qualquer construção, água ou luz no meu terreno.
Mesmo assim sou obrigada a pagar?
Olá, Miriam! Agradecemos o seu comentário.
Para responder à sua pergunta, precisaríamos analisar o estatuto da associação e eventual regimento interno.
Entre em contato, por favor, por um dos meios disponíveis no site para que possamos, se for do seu interesse, fazer essa análise personalizada.
excelente artigo, parabéns! Mas pelo que entendi ele é um ” condomínio de lotes ” desajeitado….. Mas a pergunta? por que alguém faria um loteamento de acesso controlado e nao um condomínio de lotes, se é muito mais organizado?
Olá, Janio! Agradecemos o comentário. O loteamento de acesso controlado, assim como o loteamento “aberto”, tem uma configuração jurídica bem distinta do condomínio de lotes. Enquanto nos dois primeiros os lotes são absolutamente autônomos entre si, podendo os proprietários se associarem ou não, no condomínio de lotes não existe essa opção. O lote integrará inevitalmente um condomínio edilício e não haverá a opção de se “desligar” do condomínio. A depender da situação concreta, pode fazer sentido se pensar em um loteamento de acesso controlado (quando, por exemplo, a legislação municipal não contiver disposição sobre o condomínio de lotes, dificultando sua aprovação).
Moro né um loteamento e pouco não quer pagar mais usa a portaria como recebe cartões, cartas,e ainda querem que o porteiro avise quando a visita chega e outros benefícios que temos na portaria como nos fazemos para estas pessoas pagar
Olá, Cristina! Se essas pessoas são associadas e não estão pagando a taxa, a associação pode realizar a cobrança judicialmente.
Parabéns pela matéria
Olá, Sérgio! Agradecemos o comentário e ficamos felizes que tenha gostado.
Caso eu desista da compra do imóvel mas ja tenha pago a associação um valor para ser indicado. Posso pedir esse dinheiro de volta? Como?
Olá, Fernanda. Agradecemos o comentário. O estatuto teria de ser analisado para responder à sua pergunta.
Muito completo o artigo, muito bom mesmo. Gostaria de tirar uma dúvida , é legal a incorporadora do Loteamento colocar naminuta da escritura do imóvel a cláusula de obrigatoriedade do pagamento da taxa para a Associação de moradores? Na cláusula diz que o proprietário se obriga a pagar mesmo sem ser associado, comprei esse lote em 2011 e a incorporadora só libera a minuta para o cartório se conter esta cláusula.
Fico no aguardo do esclarecimento.
Obrigada.
Olá, Flávia! Agradecemos o elogio. Se quando você comprou já foi informada que o lote integraria uma associação, a cobrança da taxa mensal é devida e não há irregularidade na previsão contratual.
Olá Dr. moro em uma rua onde foi criada uma associação. Meu pai é possuidor de um terreno onde construiu três casas geminadas para seus três filhos morarem. Até aí tudo, estamos aqui desde o início da associação. Pois bem começamos a pagar uma cota como todos os demais terrenos . Contudo de um ano para cá os possuidores de terrenos vazios construírem em seus terrenos 2 ou 3 casas para revenda e aluguel. Ocorre que neste mês ao recebermos o boleto para pagamento veio a cobrança de três imóveis. Fui questionar ao presidente da associação ele disse que eram três casas. Ocorre que nossa residência e para moradia e não tem fins lucrativos( ou seja, nem aluguel, nem venda) e mesmo assim ele desconsiderou. Resumindo o único proprietário do imóvel é meu pai, ele não desmembrou os imóveis, e na associação só consta o nome do meu pai. Ou seja, achei errado a atitude do presidente da associação até porque ele emitiu um boleto em um único CPF Com valor triplicado as demais moradias. Piorando toda situação meu terreno é um dos menores da rua onde moro e eu vou ser obrigado a pagar R$ 531,00 e muitas mansões aqui dentro que são triplex com piscina e vão pagar somente R$ 177,00.
É certa esta atitude?
Olá, Bruno! É preciso saber se houve alguma alteração no regimento interno da associação, ou se a assembleia geral tomou alguma decisão nesse sentido. Caso a mudança tenha ocorrido de forma arbitrária e sem comunicação prévia, é provável que o proprietário titular possa questionar. Caso queria marcar uma consulta para conversarmos melhor sobre o caso, estamos à disposição!
Muito bom.
Poucos conteúdo ricos como esse na rede.
Parabéns.
Olá, Raphael! Agradecemos o comentário e o elogio. Mostra que estamos alcançando nosso objetivo.
Olá, tudo bem?
A registradora do cartório de imóveis informou que, por não se tratar de obrigação real, não há previsão legal para averbar a associação de moradores na matrícula. Como proceder?
Olá Leoberto! Agradecemos o seu comentário. A decisão do STF mencionada no artigo pode ser um bom argumento para convencer a oficial. Se você não conseguir mudar a posição dela, o caminho é o procedimento de dúvida, que remete ao Judiciário a decisão sobre a possibilidade, ou não, da averbação. É importante que você esteja bem assessorado por advogado especializado em Direito Imobiliário nesse processo. Se precisar de apoio, estamos à sua disposição.
O Empreendimento tem o direito de cobrar para aprovar as construções, sendo que no contrato já existe obrigatoriedade de contratar arquitetos,engenheiros e fiscais de obra. Mas mesmo assim ,estão cobrando para aprovação e visitas de arquiteta e de gerentes de obra, e por cada moradia construída?
Olá, Ana Maria! Agradecemos o comentário. Se o estatuto da associação e/ou seu regimento interno contiverem previsão nesse sentido, sim, a cobrança pode ser feita. Trata-se de limitação convencional ao direito de propriedade.
Parabéns pelo conteúdo. Super válido!
Olá, Joice! Agradecemos o feedback.
Tenho uma dúvida sobre loteamentos abertos. Com relação ao loteamento “aberto”, sem controle de acesso, e que possui uma associação de moradores como se fosse um loteamento “fechado”, prevalece esse mesmo entendimento da Lei 13465/2017?
Oi, Eric! Agradecemos o seu comentário. Se o proprietário optou por se associar no momento da abertura da associação ou se comprou o imóvel com o estatuto da associação averbado na matrícula, sim, o entendimento do STF também será aplicável.
Muito elucidativo, o conteúdo!
Gratidão pela colaboração!
Olá, Kenia! Agradecemos o comentário.
Boa tarde doutores, parabéns pelo artigo.
A convivência nestes loteamentos são maravilhosas quando os proprietários tem a consciência de que todos os benefícios gozados tem um custo e o rateio das despesas é fundamental para manutenção. Mas tem muitos que até usufruem da água fornecida pela Associação e se recusa a pagar, alegando proteção legal. De certo os senhores já vivenciaram casos assim.
Agradecemos o feedback, Carlos! De fato um dos maiores problemas nas associações, em especial nos loteamentos abertos, é o comportamento de alguns proprietários.
Boa noite.
Tenho uma chácara num bairro que não possui matrícula individualizada. O loteamento não é legalizado. O bairro não possui água , esgoto e nenhum tipo de infraestrutura.
Montamos uma Associação de Moradores para tentarmos fazer melhorias.
Hoje o bairro possui uma caixa de agua e um poço. É cobrado uma mensalidade de R$ 30,00 dos associados para fornecimento de água
. Infelizmente tem muitas pessoas que não são associados, não contribuem com nada, não pagam a água. O fornecimento pode ser CANCELADO?? COMO SERIA ??
Olá, Nélio! Agradecemos o comentário. Tratando-se de empreendimento irregular, não há obrigação da associação de fornecer nada a quem não é associado. Portanto, em regra, o fornecimento poderia, sim, ser interrompido.
Parabéns pelo conteúdo, elucidou e muito pontos polêmicos! Parabéns
Agradecemos o elogio e ficamos felizes em ter ajudado!
Moro em um loteamento aberto a 11 anos e sou o presidente da associação de moradores. O loteador nunca fez nenhum tipo de infraestrutura no loteamento. Depois que montamos a associação ja conseguimos alguns benefícios Como,água,coleta de lixo,agente de saúde,limpeza das ruas,calçamento para algumas ruas, sendo que o loteador não tem nenhum vínculo de participação junto a associação de moradores. Alguns moradores deixaram de pagar seu lote ao loteador e ele sempre ameaça de colocar na justiças se não terminarem de pagar o lote! Sendo que ele vendeu os lotes no Mato,sem estrutura nenhuma. Ele tem direito de cobrar pelo lote dos que não pagaram todo? E os que terminaram de pagar tem direito algum ressarcimento?
Olá, Lany! Em regra, o credor tem o direito de cobrar a dívida judicialmente, assim como o consumidor que se sente lesado pode buscar uma indenização. Mas, para uma orientação em relação a esse caso específico, precisaríamos conhecer os detalhes da situação. Caso queira marcar uma consulta, entre em contato por aqui. Será um prazer atendê-lo!
Gostei muito do informativo. Minha dúvida é: tenho um lote ( sem construção) adquirido em 2015 que fica numa área fechada com portaria. Há 2 anos o valor da taxa associativa era de 280,00 e foi subindo gradativamente. Hoje está 500,00 com previsão de chegar a 650,00 em até 6 meses. A diretoria justifica o aumento para pagamento da segurança 24 horas ( não é para benfeitorias em áreas comum). Solicitei a desassociação por motivos financeiros e por não utilizar os serviços prestados e me foi negada com justificativa na lei 6.766 de 1979 e a lei 13.465 de 2017. Já coloquei o lote a venda e não tenho condições de arcar com essa taxa. Nada consta na escritura sobre a Associação, não assinei contrato de adesão. Como conseguir a desassociação?
Rosely, embora não tenha ocorrido adesão formal à associação, se você vem pagando a taxa durante esse período, considera-se que a adesão ocorreu, ainda que de forma tácita, e por isso não seria mais possível se desassociar. Isso porque, por possuir um imóvel dentro da área da associação, mesmo não utilizando-o, você tem direito a usufruir de tudo o que a associação oferecer.
Bom dia. Gostei das respostas acima.
Tenho uma duvida. Quero comprar um imóvel e usar meu fundo de garantias para dar a entrada pedida. Mas o imóvel faz parte de um vínculo de associação de moradores, quais os documentos legais que tenho que ter para apresentar a caixa ou se isso é possível?
Olá, Márcio! Agradecemos seu comentário.
O fato de o imóvel estar inserido na área de atuação de uma associação não afeta em nada a possibilidade de utilização do FGTS para a entrada.
Talvez a CEF possa te pedir o estatuto dessa associação para análise jurídica, mas não é uma regra.
Gostei muito do conteúdo e da clareza do texto. Ajudou nosso grupo de moradores em algumas diretrizes dentro do nosso loteamento.
Agradecemos o elogio e ficamos felizes em ter ajudado. Se precisarem de apoio personalizado, estamos à disposição!
Multas e taxas são cabíveis por quanto tempo? Podem manter por quanto tempo?
Olá, Usley! Obrigado pelo seu comentário. Conforme entendimento já consolidado pelo STJ para a taxa de condomínio (à qual a taxa cobrada pela associação de moradores se assemelha), o prazo de prescrição é de 5 anos. Há regras, todavia, que interrompem ou suspendem essa prescrição, como a notificação para constituição em mora ou o ajuizamento de ação de execução.
Moro no condomínio rural palmeira imperial, se eu sair da associação, eles podem cortar meu fornecimento de água. (Obs) a água é da associação rural condomínio palmeira imperial. Obrigado
Olá, Antônio! Agradecemos seu comentário. Se a associação é a responsável pelo fornecimento da água, e esse fornecimento é coletivo, sim, eles poderiam cortar seu fornecimento.