Reforma tributária e o setor imobiliário: quais os possíveis impactos

Com a reforma tributária, o setor imobiliário ganhou um regime especial de tributação, o que reflete a sua imensa relevância para a economia brasileira, servindo, praticamente, de “termômetro” para medir o crescimento da economia.

Mas você sabe quais são os possíveis impactos desse novo regime?

O artigo de hoje é um pouco mais teórico do que o de costume, mas não menos importante.

Hoje trataremos da Reforma Tributária, assunto recorrente na mídia, e das mudanças na forma de tributação sobre o consumo, que trouxe mudanças significativas para praticamente todos os setores.

Focaremos, é claro, no setor imobiliário.

No artigo de hoje, falaremos sobre as principais alterações promovidas pela Reforma Tributária, a fim de sanar as principais dúvidas sobre a tributação das operações com bens imóveis.

O que é a chamada Reforma Tributária?

A Reforma Tributária, aprovada pela Emenda Constitucional n° 132/2023, alterou o texto constitucional para viabilizar mudanças significativas no Sistema Tributário Nacional.

Essas mudanças dizem respeito à forma de tributação sobre o consumo, afetando tributos federais, estaduais e municipais.

Nesse primeiro momento, houve alterações na Constituição, modificando os tributos, para que, posteriormente, eles sejam regulamentados por Lei Complementar.

Portanto, a mudança do Sistema já é uma realidade. Os detalhes dessa mudança, contudo, ainda estão por vir por meio de lei específica.

Qual é a finalidade da Reforma Tributária?

De acordo com o Governo Federal, os principais objetivos da Reforma Tributária do consumo são:

Podemos afirmar, então, que a finalidade primordial da Reforma Tributária é simplificar o sistema de tributação sobre o consumo.

Uma vez que o sistema se torna mais simples, a fiscalização tende a ser mais fácil, evitando-se a sonegação e a evasão fiscal.

Quais são as principais mudanças com a implementação da Reforma Tributária?

A principal mudança com a implementação da Reforma Tributária é a substituição de diversos tributos federais, estaduais e municipais por apenas dois: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

Com essa mudança, o Brasil passa a aderir ao sistema de IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), alinhando-se às práticas internacionais.

Por força dessa sistemática, cada etapa da cadeia produtiva será responsável pelo pagamento do tributo apenas em relação ao que de fato adicionou ao produto ou serviço.

Com a implementação da CBS e do IBS, serão extintos os seguintes tributos:

Além disso, será instituído pela Reforma o Imposto Seletivo, cujo fato gerador será a produção, a extração, a comercialização ou a importação de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.

Quando entra em vigor a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária entrará em vigor de forma gradativa. Para isso, a Emenda Constitucional n° 132/2023 estipulou uma regra de transição, que pode ser resumida da seguinte forma:

A Reforma Tributária e o Setor Imobiliário

Até aqui, vimos que a Reforma Tributária trará mudanças significativas da tributação sobre o consumo.

Mas quais são os possíveis impactos para o setor imobiliário?

É o que abordaremos a seguir.

A tributação sobre o consumo no mercado imobiliário

Quando pensamos no mercado imobiliário, diversas são as atividades que o compõem: compra e venda de imóveis, locação, construção civil, arrendamento, intermediação, investimentos, incorporação, loteamento, administração e outras atividades meio que subsidiam e completam esse importantíssimo setor.

Para demonstrar a incidência da tributação sobre o consumo nas atividades imobiliárias, vamos utilizar a construção civil como exemplo: na aquisição de materiais, no frete cobrado pelo transporte dessas mercadorias, incide o ICMS. Já na prestação de serviços de construção, incide o ISS/ISSQN.

Veja, todas as atividades posteriores à edificação de um imóvel dependem, necessariamente, da sua edificação.

Ou seja, direta ou indiretamente, ao tratarmos das atividades imobiliárias, trataremos também dos tributos incidentes sobre o consumo.

Sendo assim, as mudanças na tributação sobre o consumo vão influenciar (e muito) no setor imobiliário.

E por ser um setor tão relevante para a economia brasileira, a tributação de operações com bens imóveis ganhou, na Reforma Tributária, um regime específico de tributação.

Mas, antes de tratarmos do regime específico, vamos aos fatos geradores desses tributos.

Hipóteses de incidência do IBS e da CBS nas operações imobiliárias

A hipótese de incidência de um tributo é a situação abstrata descrita na lei que será submetida à tributação quando da ocorrência do fato gerador, ou seja, quando aquela situação hipotética ocorrer no mundo real.

De acordo com a Lei Geral do IBS e CBS, cujo projeto já foi aprovado pela Câmara dos Deputados, mas ainda tramita no Senado Federal, o IBS e a CBS incidirão nas seguintes operações:

• Alienação de bem imóvel
• Incorporação imobiliária
• Parcelamento de solo (loteamento ou desmembramento)
• Locação de imóveis
• Cessão, ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais sobre bens imóveis
• Arrendamento de imóveis
• Administração de imóveis
• Intermediação de imóveis
• Construção de imóveis
• Servidão onerosa*
• Cessão de uso ou de espaço onerosa*
• Permissão de uso onerosa*
• Direito de passagem oneroso*

*Aplicam-se as regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.

Hipóteses de não incidência

O IBS e a CBS não incidirão nas seguintes hipóteses:

• Permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna
• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia
• Alienação, locação e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, desde que o imóvel não seja utilizado de forma preponderante em suas atividades econômicas

Momento da ocorrência do fato gerador

O fato gerador da obrigação tributária ocorre quando o sujeito passivo/contribuinte realiza o ato previsto em lei (hipótese de incidência).

Vejamos quando nasce a obrigação do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis:

Base de cálculo

A base de cálculo de um tributo é o valor sobre o qual incidirá a alíquota, percentual definido na lei, para fins de definição do valor a pagar.

Por exemplo, na compra e venda, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da operação, ou seja, o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Para a locação, cessão onerosa ou arrendamento, a base de cálculo será o valor de cada uma dessas operações.

E para os atos onerosos translativos ou constitutivos de direitos reais, o valor do ato.

Na intermediação e administração de imóveis, a base de cálculo será o valor da remuneração acordada, descontado o valor pago pelo contratante e o valor pago entre os corretores.

Por fim, para a construção civil, a base de cálculo será o valor da operação, decotados os custos com materiais.

Redutor de ajuste

Dentre as diversas alterações da Reforma Tributária está o redutor de ajuste, que funciona como um abatimento no valor da base de cálculo do tributo. Assim, o valor a ser pago a título de IBS e CBS, em alienação de imóveis, será menor.

Como funcionará o redutor de ajuste:

• Para os imóveis adquiridos até 31/12/2026, poderá ser reduzido da base de cálculo o valor da aquisição do imóvel ou o valor de referência do imóvel, fixado pelas administrações tributárias;
• Para os imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027, o redutor de ajuste será o valor de aquisição do imóvel, para os contribuintes não sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS; para os contribuintes regulares, será o valor não utilizado do redutor de ajuste.

Basicamente, então, considerando que o redutor de ajuste pode corresponder ao valor da aquisição, o IBS e a CBS poderão ser zerados.

Ressalta-se que estarão submetidos ao regime regular do IBS e da CBS todos os contribuintes que não sejam optantes pelo Simples Nacional e MEI (pois estes estarão submetidos aos regimes que escolheram).

O ITBI pago na transação também poderá ser deduzido da base de cálculo, a título de redutor de ajuste.

Além do redutor de ajuste, haverá o redutor social, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) para bens residenciais novos e R$ 30.000,00 (trinta mil reais) para lotes residenciais.

O redutor social também será aplicado às locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis, desde que destinados à moradia. Nesses casos, o redutor será de R$ 400,00 (quatrocentos reais) sobre a base de cálculo.

Regime específico de tributação das operações com bens imóveis

Conforme já foi dito, o ISS, ICMS, IPI, PIS/COFINS serão extintos. Em substituição, teremos o IBS (municipal e estadual) e a CBS (federal).

Então em todas as operações em que esses tributos incidiam, haverá a substituição, gradativa, pelo IBS e CBS.

Ocorre que, para o setor imobiliário, o Governo Federal adotou uma sistemática diferenciada de tributação.

Enquanto, regra geral, grande parte das atividades e setores estarão submetidos a uma mesma alíquota de IBS e CBS, as operações com bens imóveis terão a redução de 40% da alíquota geral. Já para as atividades de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a alíquota será reduzida em 60%.

As alíquotas do IBS e CBS serão fixadas por lei específica de cada ente federado competente (União, Estados e Municípios), de acordo com o Projeto de Lei Complementar n° 68/2024, que regulamenta o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo, projeto esse já aprovado na Câmara dos Deputados.

Regime Especial de Tributação (RET)

O Regime Especial de Tributação, destinado às incorporações imobiliárias, é regido pela Lei n° 10.931/2004.

Para aderir ao RET, o incorporador deve submeter o empreendimento ao regime do patrimônio de afetação.

O RET será mantido pela Reforma Tributária. Contudo, com o acréscimo de dois novos tributos, o IBS e a CBS, as alíquotas do RET serão reduzidas:

• De 4% para 1,92% sobre todas as receitas;
• De 1% para 0,47% sobre todas as receitas, para projetos de interesse social.

A Reforma Tributária afetará o cálculo e alíquota do IPTU e ITBI?

Considerando o disposto na redação final do PLP 68/2024 aprovado na Câmara dos Deputados, a Reforma Tributária, a princípio, não afetará o cálculo e alíquota do IPTU e ITBI, que são tributos de competência municipal

Porém, o projeto ainda pode ser alterado durante a tramitação no Senado Federal.

Por enquanto, estamos falando de alterações diretas e imediatas sobre esses tributos. Com a definição de novas hipóteses de incidência para o IBS, isso pode, futuramente, afetar a forma de cálculo dos demais tributos municipais.

Como fica a questão do ganho de capital com a venda de imóveis?

A tributação sobre o ganho de capital permanece a mesma. Nesse ponto, não houve alteração em relação ao Imposto de Renda de Pessoa Física ou Jurídica com o advento da Reforma Tributária.

Impacto da Reforma Tributária na operação de incorporadoras

Como vimos, com a Reforma Tributária, tributos federais, estaduais e municipais serão extintos e substituídos pelo IBS e CBS.

Em relação aos tributos federais, o PIS e COFINS são pagos por todas as empresas, observadas as regras dos regimes de tributação (Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real).

Trataremos, a seguir, da tributação das incorporadoras nos regimes do Lucro Presumido e Lucro Real.

Incorporadoras enquadradas no regime do lucro real

Os principais tributos federais pagos pelas empresas são o IRPJ, a CSLL, o PIS e a COFINS.

Em relação ao IRPJ e a CSLL, não haverá, a princípio, qualquer alteração em sua cobrança. Você pode ler mais a respeito desse regime clicando aqui.

Já o PIS e COFINS, cujas alíquotas são de 1,65% e 7,6%, respectivamente, serão extintos.

A sua extinção dará espaço para a tributação da CBS (federal) e do IBS (estadual e municipal), com a devida redução pelo regime específico de tributação dos imóveis.

Ainda não houve a fixação de uma alíquota única para a CBS e IBS. Segundo o Governo Federal, estima-se que as alíquotas serão de 8,8% para a CBS e 17,7% para o IBS, totalizando uma tributação de 26,5%, que, com a redução prevista em lei, ficaria em 15,9% para as atividades imobiliárias, incluindo a incorporação.

Ressalta-se que o RET será mantido, mas com alíquotas menores para compatibilizar o acréscimo de tributação pelo IBS e CBS.

Incorporadoras enquadradas no regime do lucro presumido

Em relação ao Lucro Presumido, a regra para o IBS e CBS será a mesma do Lucro Real, já que eles incidem sobre a operação, e não sobre determinado percentual de presunção de lucro.

Como a simplificação tributária proposta pela reforma pode ser benéfica para o setor imobiliário?

A ideia principal da Reforma Tributária é a simplificação do Sistema Tributário Nacional.

Tornando mais simples a declaração e recolhimento, a fiscalização também tende a se tornar mais fácil, o que evita a evasão e sonegação fiscal.

Especificamente no setor imobiliário, as alíquotas serão reduzidas em 40% em relação à alíquota geral, o que é um benefício em relação aos demais setores.

Haverá, ainda, a isenção do IBS e CBS sobre a venda de imóveis cuja propriedade seja de pessoa física, e a figura do redutor de ajuste, que pode tornar a base de cálculo do imposto igual a zero.

Todas essas medidas podem se tornar atrativas para o investimento do setor, fomentando o seu crescimento.

Em contrapartida, especialistas do mercado imobiliário advertem para o possível aumento de carga tributária.

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC):

“Importante destacar que o próprio Ministério da Fazenda reconheceu que haverá aumento de preços do imóvel para a classe média. E, em relação aos imóveis populares, os estudos apontam que também haverá o aumento da carga tributária atual, pois os imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida também sofrerão com o acréscimo na tributação. Para imóveis de R$ 240 mil dentro do MCMV, o aumento da carga tributária será de 15,4%.

Para imóveis de R$ 500 mil, o aumento da carga tributária será de 30,7%. Quando consideramos imóveis de R$ 2 milhões, o aumento será de 51,7% em relação a carga tributária atual.

É importante esclarecer que a esperada compensação de uma potencial redução de carga no programa Minha Casa, Minha Vida pelo aumento da tributação nos segmentos de médio e alto padrões não surtirá o efeito desejado: o MCMV corresponde a apenas 15% do mercado imobiliário, em valores de venda. Ou seja, ao ponderar as novas alíquotas pela efetiva produção, haverá um incremento de três pontos percentuais na alíquota média do setor: isso corresponde a um aumento de carga tributária de 40%.” (Fonte: Agência CBIC).

A reforma tributária deve causar impacto na lucratividade do setor imobiliário?

Considerando o potencial aumento na carga tributária, o custo das operações aumentará, influenciando diretamente nas receitas e, por conseguinte, no lucro das empresas.

É provável que, em um cenário onde as despesas para construção, aquisição, locação de imóveis aumentem, o custo para o consumidor final, por conseguinte, também aumentará.

Com o aumento dos preços dos imóveis, o crescimento do mercado pode desacelerar, o que, de forma alguma, é positivo para a economia do país.

Por isso, a definição das alíquotas pelos entes federados é matéria de suma importância para que não haja um colapso do sistema, inviabilizando novos negócios e o próprio desenvolvimento habitacional/social.

Conclusão

A tributação sobre o consumo sofrerá drásticas mudanças com o advento da Reforma Tributária. Isso se aplica, também, ao setor imobiliário.

Com a extinção de 5 tributos federais, estaduais e municipais (PIS, COFINS, IPI, ICMS, ISS), haverá a substituição pelo IVA Dual, composto de outros dois tributos, o IBS, estadual e municipal, e a CBS, federal.

A Reforma Tributária também trouxe um regime específico de tributação para o setor imobiliário, que prevê uma redução de 40% da alíquota em relação à alíquota geral dos tributos.

Além disso, houve a redução das alíquotas do RET, a inserção do redutor de ajuste e do redutor social, além da isenção do IBS e CBS na compra e venda de imóveis quando o proprietário for pessoa física.

Apesar dos benefícios, especialistas ainda temem por um aumento na carga tributária do setor, o que pode trazer, como consequência, um aumento no preço final ao consumidor, gerando uma queda no crescimento do mercado imobiliário.

No momento, ainda estamos aguardando a definição das alíquotas de IBS e CBS, que serão determinantes para ditar o futuro e a continuidade do sucesso desse setor.

Esperamos que este artigo tenha sanado as principais dúvidas sobre a nova Reforma Tributária.

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