Introdução

O Simples Nacional foi criado, como o próprio nome sugere, para simplificar. E, durante anos, cumpriu bem esse papel: uma guia única, menos burocracia, alíquotas menores para quem está começando ou ainda crescendo. Para boa parte das empresas do setor imobiliário, imobiliárias, construtoras de pequeno porte, incorporadoras, administradoras, loteadoras, o regime representou uma vantagem real na fase de estruturação do negócio.

Mas o sistema tributário brasileiro está mudando de forma profunda. A Reforma Tributária, promovida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, não extingue o Simples Nacional, mas o reposiciona dentro de um cenário completamente novo. E esse novo cenário exige que o empresário do setor imobiliário faça uma pergunta que muitas vezes é adiada: o regime que eu uso hoje ainda é o mais eficiente para o que eu preciso amanhã?

Neste artigo, explicamos o que muda no Simples Nacional com a Reforma Tributária, quais os impactos específicos para o setor imobiliário e por que esse é o momento certo para revisar a estrutura tributária do seu negócio.

O que é o Simples Nacional?

O Simples Nacional é um regime tributário diferenciado, criado pela Lei Complementar nº 123/2006, voltado para microempresas (ME) e empresas de pequeno porte (EPP). Seu principal atrativo é a unificação do recolhimento de oito tributos federais, estaduais e municipais em um único documento de arrecadação, o DAS, com alíquotas progressivas conforme o faturamento, que variam de acordo com o anexo em que a atividade se enquadra.

Para empresas com receita bruta de até R$ 4,8 milhões anuais, o Simples Nacional tende a ser vantajoso pela simplicidade operacional e, em muitos casos, pela carga tributária menor em comparação ao Lucro Presumido ou ao Lucro Real. Por isso, é o regime adotado por uma parcela expressiva dos pequenos e médios negócios brasileiros, incluindo muitos do setor imobiliário.

No entanto, há uma limitação estrutural importante: o Simples Nacional veda o ingresso e a permanência de determinadas atividades e configurações societárias — entre elas, as holdings patrimoniais.

O Simples Nacional permanece

A primeira coisa a deixar clara é que o Simples Nacional não foi extinto com a Reforma Tributária. A EC 132/2023 preservou o regime como tratamento diferenciado para microempresas e empresas de pequeno porte, e a LC 214/2025 definiu como ele se integra ao novo sistema tributário.

O que muda é a forma como os tributos sobre o consumo são calculados e recolhidos dentro do regime – e isso tem consequências práticas importantes para empresas do setor imobiliário, que operam em uma cadeia com características muito específicas.

A transição é gradual: começa efetivamente em 2027, com a entrada em vigor plena do IBS e da CBS, e se estende até 2032, quando ICMS e ISS serão completamente extintos. A partir de 2033, IBS e CBS estarão incorporados definitivamente ao cálculo do DAS.

Mas o fato de a transição ser gradual não significa que o empresário pode esperar. As decisões mais relevantes precisam ser tomadas agora, enquanto ainda há tempo para estruturar, testar e ajustar.

O que muda com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária substitui cinco tributos que existem hoje, PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS, por três novos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal), o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal) e o Imposto Seletivo, que incide sobre produtos considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. Juntos, CBS e IBS formam o chamado IVA Dual brasileiro.

A lógica central do novo sistema é a não cumulatividade plena: em cada etapa da cadeia produtiva, o tributo pago pelo fornecedor gera crédito para o comprador. O imposto incide apenas sobre o valor agregado em cada etapa, e não sobre o valor total acumulado, como ocorre em boa parte do sistema atual. Isso reduz distorções, mas também muda profundamente a dinâmica de quem gera mais ou menos crédito para seus clientes.

Para as empresas do Simples Nacional, essa mudança é especialmente relevante por dois motivos. Primeiro, porque o IBS e a CBS passam a integrar o regime simplificado de forma gradual a partir de 2027, alterando a composição do DAS e as obrigações acessórias que acompanham o recolhimento. Segundo, porque a não cumulatividade plena do novo sistema torna mais visível e mais cara a desvantagem competitiva de quem gera menos crédito para seus compradores.

É nesse contexto que surgem as duas grandes questões práticas para empresas do setor imobiliário no Simples Nacional: como o regime se adapta ao novo sistema, e se essa adaptação ainda é a melhor escolha para cada negócio. As seções seguintes respondem a essas perguntas.

IBS, CBS e o fim do ICMS e ISS no DAS

Hoje, o DAS unifica oito tributos, entre eles o ICMS (estadual) e o ISS (municipal). Com a Reforma, esses dois tributos serão substituídos pelo IBS, e o PIS e a COFINS darão lugar à CBS. Para empresas do Simples Nacional, a transição ocorre em etapas:

• Em 2026, o regime funciona normalmente, sem impacto prático direto sobre o DAS. É o ano de parametrização, adaptação de sistemas e aprendizado.
• A partir de 2027, o IBS e a CBS começam a ser cobrados com alíquotas crescentes. O Simples Nacional passa a recolher esses tributos dentro do DAS, mas com uma lógica diferente da atual: os valores correspondentes ao IBS e à CBS são segregados e repassados diretamente aos entes federativos, exigindo controle e escrituração específicos.
• Até 2032, ICMS e ISS são extintos progressivamente. Os anexos do Simples Nacional serão revisados para incorporar o IBS e a CBS, buscando preservar a carga tributária atual das micro e pequenas empresas.
• A partir de 2033, IBS e CBS estarão incorporados definitivamente ao DAS, com o novo sistema em funcionamento pleno.

Na prática, o empresário que fica parado vai acordar em 2027 com um sistema novo funcionando, sem ter planejado como lidar com ele. Quem se antecipa tem condições de fazer escolhas mais vantajosas.

O Simples Híbrido: uma nova opção estratégica

A principal novidade da LC 214/2025 para as empresas do Simples Nacional é a criação do chamado Simples Híbrido, previsto no art. 41 da lei. Ele cria duas opções de recolhimento para o IBS e a CBS:

• Regime Unificado (dentro do DAS): a empresa continua recolhendo IBS e CBS dentro do DAS, com as alíquotas simplificadas do Simples. É o caminho com menor burocracia e custo administrativo. A empresa gera crédito para o comprador, mas proporcional à alíquota reduzida — menor do que o gerado por um fornecedor do Lucro Presumido ou Real.
• Simples Híbrido (IBS e CBS por fora do DAS): a empresa opta por recolher IBS e CBS fora do DAS, pelas alíquotas do regime regular, com não cumulatividade plena. Os demais tributos continuam sendo recolhidos pelo DAS normalmente. O comprador passa a aproveitar o crédito integral sobre a compra.

A opção pelo Simples Híbrido pode ser feita semestralmente, mas impõe o cumprimento de todas as obrigações acessórias do regime regular para esses dois tributos, apuração individualizada, escrituração própria, emissão de documento fiscal com destaque integral, e há restrições para retornar ao regime unificado na sequência.

A vantagem do Simples Híbrido está em uma palavra: crédito. Mas a decisão entre os dois caminhos não é genérica. Ela depende do perfil de clientes, do volume de operações com outras empresas e do custo operacional de manter a apuração separada.

O problema dos créditos e a competitividade em B2B

Aqui está um dos pontos mais relevantes da Reforma para quem está no Simples Nacional e vende para outras empresas.

No sistema atual, empresas que compram de fornecedores do Simples Nacional não conseguem aproveitar créditos de ICMS ou ISS, o que já representa uma desvantagem competitiva em cadeias B2B (Business to Busines – venda para empresas), mas que muitas vezes é compensada pelo preço ou pela relação comercial estabelecida.

Com a Reforma, essa dinâmica se torna mais explícita e mais mensurável. No novo sistema, o IBS e a CBS são tributos com não cumulatividade plena, o que significa que créditos gerados em cada etapa da cadeia produtiva são aproveitados pela empresa seguinte. Uma empresa do Simples Nacional no regime unificado vai gerar crédito para seu comprador, mas um crédito proporcional à alíquota reduzida do Simples, menor do que o gerado por um fornecedor do Lucro Presumido ou Real.

Na prática: se uma construtora contrata serviços de uma empresa do Simples e de outra do Lucro Presumido, a segunda gera mais crédito. Dependendo do volume das operações, essa diferença começa a influenciar decisões de compra e pode reduzir a competitividade de quem permanece no regime simplificado.

O Simples Híbrido resolve esse problema: ao recolher IBS e CBS pelo regime regular, a empresa gera crédito integral e se torna competitiva em pé de igualdade. Mas pode gerar um aumento de custo e complexidade adicional na apuração e nas obrigações acessórias.

Para empresas com volume pequeno de operações B2B ou voltadas ao consumidor final, como imobiliárias que atendem diretamente pessoas físicas, o regime unificado provavelmente continua sendo a opção mais eficiente. Para aquelas com perfil B2B relevante, o Simples Híbrido pode ser estratégico. A decisão exige simulação caso a caso.

O setor imobiliário tem características próprias

O setor imobiliário não é uma cadeia produtiva comum, e isso tem reflexos diretos na forma como a Reforma Tributária o afeta.

Operações com bens imóveis têm regime próprio dentro da LC 214/2025, com alíquotas e regras de incidência específicas que diferem das operações com bens móveis ou serviços genéricos. A locação de imóveis, a intermediação imobiliária, a administração de condomínios, a incorporação e a construção civil têm tratamentos distintos, de modo que cada um deles precisa ser analisado separadamente.

Além disso, o ciclo financeiro do setor é longo. Uma incorporação que começa hoje vai gerar receita ao longo de anos, o que significa que a estrutura tributária escolhida hoje vai conviver com o novo sistema em algum momento da transição. Estruturar mal hoje pode significar pagar mais amanhã, além de ter menos flexibilidade para corrigir.

Outro ponto relevante: o setor imobiliário é intensivo em ativos. Imóveis, equipamentos, participações societárias e direitos sobre terrenos são ativos que precisam de uma estrutura jurídica e tributária adequada para serem geridos com eficiência, especialmente quando o negócio cresce e o patrimônio do empresário começa a se confundir com o da empresa.

Esse é o ponto em que o planejamento tributário e o planejamento patrimonial se encontram — e onde uma análise integrada faz a maior diferença.

O período de transição como janela de planejamento

Entre 2026 e 2032, os dois sistemas vão coexistir. Esse período é, ao mesmo tempo, um desafio operacional e uma oportunidade estratégica.

É uma oportunidade porque ainda há tempo para reorganizar estruturas com planejamento, segurança jurídica e sem a pressão de um prazo imediato. À medida que o novo sistema se consolida e as regras são detalhadas por regulamentações complementares, o espaço para movimentos estratégicos tende a se estreitar ou a se tornar mais custoso.

Três iniciativas fazem sentido para empresas do setor imobiliário nesse momento:

• Diagnóstico tributário. Mapear o regime atual, o perfil de receitas, a cadeia de clientes e fornecedores e a estrutura societária é o ponto de partida. Sem esse mapeamento, qualquer decisão sobre regime tributário é baseada em achismo.
• Avaliação do Simples Híbrido. Para empresas com perfil B2B relevante, simular o impacto da opção pelo Simples Híbrido, considerando o ganho competitivo em créditos versus o custo operacional da apuração separada, é uma análise que pode gerar economia real já nos primeiros anos do novo sistema.
• Revisão da estrutura societária e patrimonial. O crescimento do negócio muitas vezes não é acompanhado de uma atualização da estrutura jurídica. Empresas que acumularam patrimônio dentro de uma estrutura pensada para a fase de crescimento podem estar pagando mais do que deveriam e correndo riscos desnecessários. A Reforma Tributária é um momento natural para fazer essa revisão.

Perguntas frequentes

O Simples Nacional vai acabar com a Reforma Tributária?

Não. O regime foi expressamente preservado pela EC 132/2023 e regulamentado pela LC 214/2025. A unificação de tributos em guia única continua existindo, com adaptações para incorporar o IBS e a CBS ao longo da transição.

A partir de quando as mudanças começam a valer para quem está no Simples?

Em 2026, o impacto prático é mínimo, pois é o ano de parametrização. A partir de 2027, com a vigência plena do IBS e da CBS, as mudanças passam a afetar efetivamente o recolhimento e as obrigações acessórias das empresas do Simples Nacional.

Toda empresa do setor imobiliário deveria sair do Simples Nacional?

Não necessariamente. A decisão depende do faturamento, do perfil de operações, da cadeia de clientes e fornecedores e dos objetivos de longo prazo. O Simples continua vantajoso para muitos negócios, especialmente os voltados ao consumidor final. O que muda é que essa avaliação precisa ser feita de forma mais criteriosa do que antes.

O que é o Simples Híbrido e quando vale a pena optar?

É a possibilidade, prevista no art. 41 da LC 214/2025, de recolher IBS e CBS fora do DAS, pelas alíquotas do regime regular, gerando crédito integral para os clientes. Vale a pena avaliar especialmente para empresas com operações relevantes com outras pessoas jurídicas do regime regular. A opção pode ser feita semestralmente, mas impõe obrigações acessórias mais complexas.

Conclusão

A Reforma Tributária não é uma mudança distante ou abstrata. Ela está em curso, com datas definidas e impactos que vão se tornando mais concretos a cada ano de transição. Para o setor imobiliário, que opera com ativos de longo ciclo, cadeias complexas e estruturas societárias muitas vezes acumuladas ao longo de anos, ignorar esse movimento é um risco que se paga caro.

O Simples Nacional continua sendo um caminho viável para muitas empresas. Mas a pergunta que precisa ser feita agora não é se ele vai continuar existindo, e sim se ele ainda é a estrutura mais eficiente para o que o seu negócio precisa daqui para frente.

Essa resposta não é genérica, pois depende de uma análise individualizada, realizada com o devido tempo e com a orientação jurídica adequada. Para isso, conte com a nossa equipe, que está preparada para auxiliar você e o seu negócio.

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