Você já parou para pensar quanto custa a transferência de um imóvel? Desde o pagamento dos impostos até os emolumentos do procedimento de registro no cartório competente?
Falar sobre isso é de extrema importância, pois as negociações de imóveis geralmente envolvem valores financeiros elevados, tornando imprescindível, também, a discussão sobre os custos operacionais.
De forma bem simples e completa, vamos explicar, neste artigo, como funciona o procedimento de transferência e quais são os tributos e emolumentos incidentes na transferência de propriedade de qualquer imóvel.
Índice
- 1 O que é a transferência de um imóvel?
- 2 Quais são as formas de transferência de um imóvel?
- 3 O que é preciso para transferir um imóvel para outra pessoa?
- 4 O que pode impedir a transferência de um imóvel?
- 5 Quanto custa a transferência de um imóvel?
- 6 Quais são os encargos para a transferência de um imóvel?
- 7 Como calcular o valor de transferência de um imóvel?
- 8 Quanto tempo demora para passar um imóvel para o nome de outra pessoa?
- 9 Importância da assessoria jurídica no processo de transferência de um imóvel
- 10 Conclusão
O que é a transferência de um imóvel?
Em poucas palavras, a transferência de um imóvel é a alteração da propriedade de uma pessoa para outra.
A transferência consiste num procedimento formal e exige a realização de um conjunto de atos, tais como a elaboração de documentos específicos, a validação desses documentos por órgãos competentes e o pagamento de taxas e impostos.
O registro da transferência de um imóvel é essencial para garantir a autonomia e segurança jurídica do novo proprietário, possibilitando a ele o exercício pleno de todos os seus direitos sobre o imóvel.
Quais são as formas de transferência de um imóvel?
Existem diversas formas de transferência de imóvel, cada uma com suas particularidades e exigências legais.
Todas demandam o pagamento de impostos e taxas para serem efetivadas.
Trataremos agora, para exemplificar, de três modalidades bastante comuns de transferência de imóvel: compra e venda, doação e a transferência de imóvel por herança.
Transferência de imóvel.
– Compra e venda
A compra e venda é, sem dúvidas, a forma mais comum de se transferir a propriedade de um imóvel. Consiste numa transação entre comprador e vendedor em que, mediante o pagamento do preço, o vendedor transmite a propriedade do bem ao comprador.
Vejamos a definição legal, prevista no art. 481 do Código Civil:
Essa espécie de contrato está prevista entre os artigos 481 a 532 do Código Civil, que dispõem, basicamente, sobre a forma de celebração do contrato, direitos e obrigações das partes e demais regras da modalidade.
– Doação
Casal adquirente de imóvel.
A transferência de imóvel por meio de doação, nada mais é do que a transferência de propriedade de forma gratuita, ou seja, sem o pagamento de um preço, podendo ser motivada por diversos fatores, como, por exemplo, um ato de gratidão, solidariedade familiar ou estratégia de planejamento patrimonial.
O Código Civil também dispõe sobre o contrato de doação, especificamente nos artigos 538 a 564, sendo essencial seguir todas as etapas do procedimento previsto na lei, tais como o registro da escritura pública de doação e pagamento dos tributos exigidos, a fim de conferir publicidade ao ato e garantir validade jurídica da doação.
– Herança
Análise de documentação.
De forma bem simplificada, a herança (ou espólio) é o conjunto de bens, direitos e obrigações que uma pessoa falecida deixa aos seus sucessores (herdeiros). E, infelizmente, a divisão de um bem imóvel é um dos principais motivos do atrito entre herdeiros.
Para transferir um imóvel de propriedade de pessoa falecida, é necessário realizar o inventário, que tem seus custos próprios, os quais variam de acordo com o valor dos bens do espólio.
Após a conclusão do inventário, será expedido o “Formal de Partilha” (em caso de inventário judicial) ou a “Escritura Pública de Inventário e Partilha” (em caso de inventário extrajudicial).
Com esse documento, os herdeiros devem promover o seu registro na matrícula do imóvel, por meio de requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, arcando com as respectivas custas.
Assim, somente após a averbação na matrícula do imóvel, a transferência da propriedade será concluída, possibilitando que a pessoa disponha do imóvel que acabou de herdar da maneira que desejar.
O que é preciso para transferir um imóvel para outra pessoa?
Para concretizar a transferência do imóvel para a outra pessoa, é necessário seguir alguns passos fundamentais.
Primeiramente, deve-se obter o título aquisitivo, como uma escritura pública (no caso de compra e venda ou doação, por exemplo), formal de partilha (quando se tratar de transmissão por herança, explanado anteriormente) ou um contrato social (nos casos de transferência por meio de integralização de capital social de empresa), por exemplo.
Além disso, é necessário quitar os impostos e taxas relacionados à transferência, como o ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – pago, geralmente pelo comprador, ou conforme previsão em contrato, e o ITCMD – Imposto de transmissão causa mortis e doação – quando se tratar de imóvel adquirido por herança ou doação.
Também é preciso verificar se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) está quitado ou se há débitos pendentes. Embora a existência de débitos do imóvel não impeça a transferência, isso compromete o adquirente, pois se trata de obrigação que acompanha o imóvel e, portanto, poderá ser exigida do novo proprietário.
Quanto aos dados das partes envolvidas, exige-se, em regra, a apresentação dos seguintes documentos e informações:
- RG e CPF de todos os proprietários e cônjuges;
- Certidão de casamento ou nascimento de todos os proprietários;
- Comprovante de endereço;
- Pacto antenupcial registrado, quando houver;
- Profissão de todos os proprietários e cônjuges;
- Certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais e municipais em nome de todos os proprietários e cônjuges.
- Cópia do RG e CPF do adquirente e cônjuge;
- Profissão e comprovante de endereço do adquirente e do cônjuge.
Além dos documentos do comprador e vendedor, também é preciso apresentar a documentação do imóvel, que é diferente para imóveis urbanos e rurais:
Imóveis Urbanos
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de ônus e ações;
- Guia de IPTU;
- Certidão negativa de débitos municipais do imóvel.
Imóveis Rurais
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de ônus e ações;
- Comprovação de quitação do ITR (Imposto Territorial Rural);
- CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural).
Apresentados todos os documentos, quitado o imposto correspondente e de posse do título aquisitivo, o interessado estará apto a requerer o registro da transferência do imóvel junto ao Cartório competente.
O que pode impedir a transferência de um imóvel?
Tente imaginar o impacto financeiro e emocional de alguém que comprou um imóvel, mas NÃO conseguiu transferir a propriedade para o seu nome.
Além de frustração, situações como essa podem acarretar ainda mais gastos na tentativa de regularizar o problema que gerou este impedimento. Dentre as situações mais comuns, destacam-se:
- Existência de dívidas tributárias relativas ao imóvel ou ao proprietário;
- Processos judiciais em nome dos proprietários ou referentes ao imóvel;
- Problemas com as documentações ou contratos;
- Irregularidades na titularidade do imóvel;
- Erros na identificação do proprietário ou descrição do imóvel,
- Se o imóvel for objeto de inventário e não houver autorização judicial para alienação antes da homologação da partilha.
Neste contexto, a fim de obter sucesso no procedimento de transferência do imóvel e evitar eventuais problemas, é importante verificar, por exemplo:
- Se o vendedor é o legítimo proprietário;
- Se o cônjuge manifestou concordância com o negócio (exceto se o regime de bens do casamento for o da separação de bens);
- Se há algum impedimento para a negociação do imóvel;
- Se há processos judiciais em face do vendedor e seu cônjuge e se a venda do imóvel pode configurar algum tipo de fraude;
- Se há certidões positivas de protestos no nome do vendedor e seu cônjuge;
- Se taxas referentes ao imóvel, como IPTU e condomínio, estão quitadas.
Ao tomar esses cuidados, você garantirá que o imóvel está regular e protegerá o futuro proprietário de aborrecimentos inesperados relacionados a dívidas ou problemas na documentação do imóvel.
Se quiser saber mais sobre este tipo de investigação, confira nosso artigo sobre Due Diligence.
Quanto custa a transferência de um imóvel?
Quanto custa a transferência de um imóvel?
Até agora vimos que a transferência de um imóvel, seja através de compra e venda, doação, herança ou qualquer outra modalidade exige a realização de uma série de atos para ser registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis.
O pagamento de taxas e impostos é obrigatório para concretizar a transferência do bem, sendo que a base de cálculo de cada tributo e o valor dos emolumentos cartorários podem variar de acordo com cada Município e Estado.
Mas, afinal de contas, quanto custa todo este procedimento?
Pois bem, para melhor demonstrar estes gastos, analisaremos, brevemente, quais são os emolumentos e impostos a serem pagos no ato de transferência de um imóvel.
Quais são os encargos para a transferência de um imóvel?
– ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
A começar pelo ITBI, já explorado neste blog, é um imposto que tem como base o valor de mercado do imóvel, e sua alíquota (percentual que define o valor a ser pago em tributos) varia entre os Municípios brasileiros.
O ITBI incide nos casos de transferência onerosa de imóvel, como uma compra e venda ou permuta de imóveis.
Em Belo Horizonte e São Paulo, por exemplo, o ITBI é de 3% (três por cento) do valor do imóvel, enquanto em Vitória/ES a taxa é de 2% (dois por cento).
– ITCMD – Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação
O ITCMD também incide sobre a transferência de imóveis, mas realizadas a título gratuito, ou seja, doação ou em razão do falecimento do proprietário (herança). Trata-se de um imposto de competência estadual. Aqui em Minas Gerais, a alíquota do ITCMD é de 5% (cinco por cento) sobre o valor de mercado dos bens ou direitos transmitidos, de acordo com o art. 10 da Lei Estadual nº 14.941/2003.
– Emolumentos de cartório
Além dos impostos, também é necessário arcar com o custo do procedimento de registro no cartório, chamado de “emolumentos”.
No caso de compra e venda, doação ou permuta, por exemplo, se o valor da transação for superior a 30 salários-mínimos, será necessário lavrar uma escritura pública perante o Tabelionato de Notas, o que terá um custo, e, depois, registrá-la na matrícula do imóvel, o que terá outro custo.
Tomando como exemplo um imóvel situado em Minas Gerais, valendo entre R$ 105.000,00 (cento e cinco mil) e R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil), a sua escritura pública será no valor de R$ 3.393,58 (três mil, trezentos e noventa e três reais e cinquenta e oito centavos), de acordo com a tabela de emolumentos expedida pela Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
O preço do Registro do Imóvel também é tabelado e varia conforme o Estado onde está localizado o imóvel. No caso do exemplo, o custo do registro também será de R$ 3.393,58 (três mil, trezentos e noventa e três reais e cinquenta e oito centavos).
– Certidões
O Cartório de Registro de Imóveis também pode solicitar algumas certidões que comprovem a situação cadastral do imóvel junto à prefeitura, além de confirmar a ausência de dívidas em geral, incluindo IPTU e condomínio.
Algumas certidões são gratuitas, mas outras podem ter algum custo para emissão, que será somado ao valor total despendido.
Em resumo, de acordo com os tipos de transferência de imóvel aqui abordados, temos o seguinte:
Como calcular o valor de transferência de um imóvel?
Tomando como exemplo o cálculo do ITBI, basta multiplicar o valor de venda do imóvel pela alíquota de imposto praticada na sua cidade para chegar ao valor do imposto.
Assim, supondo que o valor do imóvel seja R$ 200 mil e a alíquota naquele município seja de 3%, o valor do ITBI será de R$ 6 mil.
O mesmo raciocínio vale para o cálculo do ITCMD. Basta saber o valor da alíquota do imposto praticado no Estado em que está localizado o imóvel e multiplicar sobre o valor de venda do imóvel, para, então, chegar ao valor do imposto a ser pago na transferência.
Para um cálculo rápido, você pode utilizar a Calculadora de Emolumentos do site Registro de Imóveis, uma ferramenta gratuita que estima os custos do registro do imóvel de forma rápida e eficaz.
– Qual a forma mais barata de passar um imóvel para outra pessoa?
Custo de aquisição de imóvel.
Se perguntarmos qual é a maneira mais barata de transferir um imóvel para outra pessoa, a resposta, sem dúvidas, será: DEPENDE!
Não há uma regra fixa para determinar a maneira mais econômica de transferir um imóvel para outra pessoa. Tudo depende, na verdade, das particularidades do negócio. É essencial contar com uma assessoria jurídica especializada para ajudar a realizar o melhor acordo.
Quanto tempo demora para passar um imóvel para o nome de outra pessoa?
O artigo 188 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) prevê como regra geral o prazo de 10 (dez) dias, contados da data do protocolo do título, para que o Cartório de Registro de Imóveis proceda ao registro ou à emissão de nota devolutiva.
Se forem identificadas pendências, o cartório pode solicitar revisões nos documentos apresentados ou a apresentação de novos documentos, estendendo-se, então, o prazo de registro do imóvel.
Importância da assessoria jurídica no processo de transferência de um imóvel
Assessoria jurídica imobiliária.
Imagine o caso em que o vendedor do imóvel venha a figurar como réu numa ação de execução, e que o credor, após efetivar uma busca nos ofícios de registros, solicite ao juiz o bloqueio do imóvel, impedindo a sua transferência até que seja retirada a constrição perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Ou, pior, após o comprador adquirir o imóvel, demore a efetivar o registro perante o Cartório e o bem acaba sendo penhorado e levado a leilão, em decorrência de uma ação ajuizada contra o antigo proprietário.
Para evitar prejuízos como esses, é extremamente importante que a transferência de um imóvel seja assessorada por um especialista em direito imobiliário, que realizará uma Due Diligence para investigar o histórico do imóvel e de seus proprietários e verificar todas as implicações e custos envolvidos na transferência do seu imóvel, garantindo segurança jurídica à propriedade recém adquirida.
Além disso, o profissional também poderá orientá-lo sobre a forma mais adequada e econômica para a realizar a transferência, se houver mais de uma possibilidade.
Conclusão
Como vimos, a transferência de um imóvel é um procedimento que deve ser visto com alguns cuidados, tanto pelo proprietário quanto pelo adquirente, levando em conta as despesas variantes para as diversas formas de transferência de imóvel.
Em regra, o custo da transferência envolve, pelo menos, o valor do imposto incidente (ITBI ou ITCD) e os emolumentos devidos ao cartório de registro de imóveis, podendo ser necessário, ainda, arcar com os emolumentos para a lavratura de escritura pública.
Esses custos podem ser bem altos, pois têm como base o valor do imóvel ou da transação, sendo recomendável a assessoria de um especialista no ramo imobiliário para orientar o adquirente sobre os custos envolvidos e a possibilidade de reduzi-los.
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