Modalidades de investimento em projetos imobiliários

O mercado imobiliário é responsável por movimentar grande parte da economia, seja por meio da aquisição de imóveis por quem busca um local para morar, seja por quem vende, e, ainda, por quem faz investimento em projetos imobiliários.

Esse ramo da economia, além de fundamental à sociedade, é muito atrativo, seja pelo retorno obtido ou pela tradição.

Você já deve ter ouvido o ditado popular “Quem investe em terra, não erra”. Mas será que não erra, mesmo?

Diante de um vasto conjunto de possibilidades, cabe ao investidor analisar o cenário e optar pelo melhor, mais seguro e mais rentável mecanismo para investir, de modo a maximizar os seus recursos.

No artigo de hoje, falaremos sobre algumas modalidades e mecanismos de investimento em projetos imobiliários, um setor de tanta relevância para o nosso país.

Investimento em projetos imobiliários.

Modalidades de investimento em projetos imobiliários

Existem diversas formas de investir no mercado imobiliário, que podem ser organizadas pelo investidor a fim de maximizar ganhos e minimizar riscos.

Veremos, a seguir, algumas modalidades de investimento em projetos imobiliários, que possuem exigências, riscos e rentabilidades distintas.

Começaremos pelos títulos de crédito imobiliário em suas diversas espécies.

Investimento em projetos imobiliários.

Fundos Imobiliários (FIIs)

Os Fundos Imobiliários são compostos por diversos investidores, que aplicam seu dinheiro nele. Assim, cada um dos investidores será detentor de uma fração do patrimônio total do fundo.

Esses fundos podem envolver imóveis comerciais, chamados de FIIs de tijolo, ou podem ser destinados a outros produtos do setor imobiliário, os denominados FIIs de papel.

Não é necessário um aporte de grande valor inicial, o que facilita o investimento em mais de um fundo diferente.

Os fundos são geridos por especialistas em investimentos, o que diminui o risco, mas exige o pagamento de uma taxa de administração mensal.

Esse investimento é isento de Imposto de Renda.

Os FII’s listados perante a Bolsa de Valores do Brasil (B3) podem ser conferidos clicando aqui.

Fundos de fundos imobiliários (FOFs)

Os fundos de fundos imobiliários, por sua vez, são fundos que investem em outros fundos. Isso permite a diversificação da carteira de investimentos com uma única quota.

Por meio dessa modalidade de investimento em projeto imobiliário, o investidor terá menor necessidade de gerenciamento direto, apesar de ampliar suas aplicações no setor.

Esse investimento é isento de Imposto de Renda, desde que o investidor não possua mais que 10% do total de quotas do fundo.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A Letra de Crédito Imobiliário é uma modalidade de investimento de renda fixa.

As LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras, que aplicam os valores para concessão de empréstimos voltados a empreendimentos imobiliários.

Em regra, o prazo mínimo de vencimento da LCI é de 36 meses, mas o título poderá ser comercializado a terceiros.

Esse investimento é isento de Imposto de Renda.

Letra Imobiliária Garantida (LIG)

A Letra Imobiliária Garantida também é um título de renda fixa, emitido exclusivamente por instituições financeiras para a capitação de recursos para o mercado imobiliário.

Esse tipo de investimento em projeto imobiliário possui dupla garantia pois, por se tratar de um título que só pode ser emitido por instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central, os recursos da LIG ficam separados do restante do patrimônio da instituição. Assim, mesmo em caso de falência, o valor do investimento estará protegido.

Por essa razão, a LIG é considerada um investimento de baixo risco.

Esse investimento é isento de Imposto de Renda.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 

O Certificado de Recebíveis Imobiliários também é um título de crédito imobiliário de renda fixa, lastreado em créditos imobiliários, como, por exemplo, o financiamento imobiliário.

Nessa modalidade, uma securitizadora emite o título, vende aos investidores e repassa os valores aos empreendedores do ramo imobiliário, sendo essa uma forma de financiar o mercado imobiliário.

Esse investimento é isento de Imposto de Renda.

Letra hipotecária

A Letra Hipotecária funciona de forma similar ao CRI, porém, o investimento será lastreado em créditos imobiliários de hipotecas, que só podem ser emitidas por instituições financeiras que emprestem recursos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Esse investimento é isento de Imposto de Renda.

Ações ou quotas de empresas

Outra forma de investimento em projetos imobiliários é a aquisição de ações (sociedade anônima) ou quotas (sociedade limitada) de empresas do ramo.

Assim, o investidor passará a ser sócio (acionista ou quotista) dessa empresa, fazendo jus ao recebimento de lucros e dividendos.

Ocorre que, nessa modalidade, o investidor acaba se tornando um responsável direto pela empresa, na medida de sua participação, o que pode não ser tão interessante a quem não possui esse objetivo.

Existem, ainda, dois arranjos societários distintos para se investir: por meio de SPE (Sociedade de Propósito Específico) e de SCP (Sociedade por Conta de Participação).

• Sociedade de Propósito Específico (SPE)

A Sociedade de Propósito Específico é um modelo de organização empresarial em que se constitui uma nova empresa, de qualquer tipo, com um determinado objetivo (específico), que pode ser, por exemplo, a execução de um único empreendimento imobiliário.

Na SPE, as partes se unem para a consecução de um único objeto ou empreendimento. Finalizado aquele negócio em específico, a SPE deixa de existir.

Portanto, trata-se de um arranjo societário que vincula as partes a um empreendimento específico, desvinculado, por exemplo, da figura de uma empresa do mercado.

Investimento em projetos imobiliários.

Essa modalidade de investimento em projetos imobiliários é indicada para qualquer projeto ou empreendimento em que os envolvidos pretendam, conjuntamente, dividir os riscos e esforços da empresa para, ao final, partilhar o resultado.

Vejamos um exemplo:

Uma incorporadora pretende iniciar um novo empreendimento, porém, não possui, ainda, um terreno para edificar.

De outro lado, temos um terrenista: o proprietário de um terreno, que pretende investir, mas ainda não sabe o que fazer com o imóvel.

Quando essas duas figuras se unem, sendo, de um lado, a detentora do imóvel e, de outro, a detentora do conhecimento técnico para o empreendimento, estamos diante de uma conjunção de interesses para um objetivo único.

Nesse caso, poderá ser estruturada uma SPE entre o terrenista e a incorporadora, que estarão vinculados para a execução daquele único empreendimento, até a sua conclusão.

• Sociedade em Conta de Participação (SCP)

A Sociedade em Conta de Participação é um tipo societário em que um terceiro, detentor de capital, investe em um negócio, novo ou já existente, correndo o único risco de, eventualmente, perder o valor aportado.

Na SCP, temos a figura do sócio ostensivo, aquele que responde e representa a sociedade, e o sócio oculto, que aplica capital na sociedade e não possui qualquer responsabilidade ou obrigação para com ela. Desse modo, o investidor consegue aplicar seus recursos e obter retorno com o empreendimento, sem necessariamente responder por ele.

Investimento em projetos imobiliários.

Investir em uma SCP é uma excelente opção para quem quer receber os frutos sem precisar se preocupar com a administração de uma empresa.

Para a formatação desses negócios, é importante contar com uma assessoria jurídica especializada.

Vejamos um exemplo:

Uma empresa de médio porte do ramo da construção deseja iniciar um novo empreendimento imobiliário habitacional.

De outro lado, há um empreendedor, que não possui conhecimentos técnicos na área da construção, tampouco na área operacional de uma empresa.

Porém, esse mesmo empreendedor deseja investir no novo empreendimento da incorporadora, mas sem assumir responsabilidades e obrigações em relação ao negócio.

Nesse caso, poderá ser estruturada uma Sociedade em Conta de Participação, onde o investidor será o sócio oculto, responsável apenas pelo aporte de capital, e a incorporadora será a sócia ostensiva, assumindo toda a responsabilidade pelo empreendimento.

Investimentos com imóveis físicos 

O investimento em projetos imobiliários também pode se dar por meio de imóveis físicos.

A aquisição de imóveis para revenda, por exemplo, como casas, apartamentos, terrenos e até imóveis na planta, é uma possibilidade.

Investimento em projetos imobiliários.

Quem já é proprietário de um terreno também pode ganhar fazendo negócio com uma incorporadora ou loteadora, por exemplo.

O terreno, certamente, não tem o mesmo valor agregado de um prédio de apartamentos, mas poderá ser negociado para a execução de incorporação imobiliária, em troca de apartamentos (unidades imobiliárias futuras) do prédio que será construído no local.

Tais unidades, por sua vez, poderão ser revendidas por um valor muito superior ao valor originário do terreno.

Veja-se: em todas essas hipóteses, é possível adquirir os imóveis em um valor inferior para revenda e obtenção de lucro. Porém, esse valor superior de revenda será taxado no imposto de renda pelo ganho de capital, no importe de 15%.

A aquisição de imóveis em leilões também é um excelente mecanismo para quem pretende obter um bom retorno com a revenda de imóveis.

Além da compra e venda de imóveis, a locação desses bens também é uma forma de obtenção de renda fixa e passiva.

Porém, para a manutenção desse imóvel, será necessário o emprego de recursos, além dos eventuais embaraços causados pela inadimplência ou com os períodos em que os imóveis estarão desocupados.

Vantagens do investimento em projetos imobiliários

Dentre as vantagens de se investir no setor imobiliário, podemos mencionar:

• Valorização de imóveis: normalmente, os imóveis tendem a ser valorizados com o passar do tempo;
• Liquidez: ao investir em títulos de crédito imobiliário, eles poderão facilmente ser comercializados; de igual modo, os imóveis também possuem liquidez considerável, ainda que o interregno entre o anúncio e a venda efetiva possa levar mais tempo;
• Diversas possibilidades de ganhos: como as formas de investimento são variadas, várias são as formas de lucrar nesse mercado – com renda passiva, fixa, investimentos de alto ou baixo risco, sendo acionista ou quotista de uma empresa etc.;
• Segurança e solidez: apesar das crises econômicas, o mercado imobiliário se mantém como um excelente setor para investimento, vez que lastreados em bens imóveis, físicos, que tendem, sempre, a se valorizar.
• Correção dos valores para preservação do patrimônio: para que não haja a perda dos valores dos imóveis ou dos títulos de créditos imobiliários em decorrência da inflação, eles são corrigidos monetariamente.

Investimento em projetos imobiliários.

Análise de riscos do investimento – due diligence

Independentemente da forma de investimento em projetos imobiliários, é preciso que o investidor analise os riscos da modalidade escolhida, para que ele, literalmente, não perca dinheiro.

Especialmente quando o investidor optar pela aquisição de um imóvel ou investir em algum empreendimento imobiliário, é importante que algumas medidas de segurança sejam adotadas.

Analisar a matrícula desse imóvel, eventuais ônus e dívidas do ex-proprietário, por exemplo, são medidas essenciais para que a transação seja segura e rentável, e não se torne um verdadeiro pesadelo na vida do adquirente.

Para isso, é importante a contratação de uma due diligencie imobiliária, que é o processo em que todas essas análises de risco são feitas, para que o adquirente/investidor possua elementos suficientes para avaliar se é interessante ou não a conclusão do negócio.

Você pode saber mais a respeito desse importante processo clicando aqui.

Caso precise de uma análise mais detalhada do seu negócio e investimento, você pode entrar em contato conosco.

Investimento em projetos imobiliários.

Conclusão

Mesmo com as crises econômicas que eventualmente atingem a sociedade, o mercado imobiliário continua se consolidando e crescendo, por envolver uma necessidade primordial aos seres humanos: a moradia.

Assim, para quem busca um investimento seguro, com boa rentabilidade e alta liquidez, o investimento em projetos imobiliários é uma excelente opção.

Seja com a aquisição de títulos de créditos imobiliários, com o investimento em empresas do setor ou a compra direta de imóveis para investir, escolher o mercado imobiliário continua sendo uma opção segura.

Mas, para otimizar recursos e minimizar riscos em transações imobiliárias, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada, principalmente quando os negócios envolverem imóveis físicos (terrenos, apartamentos ou casas), já que entender o passado desse bem é importante para que não haja problemas no futuro!

Então, para que o investimento em projetos imobiliários não seja uma dor de cabeça, conte conosco para a proteção do seu negócio! Nossa equipe está pronta para te atender!

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